重庆渝北回兴板块房地产市调报告

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1、市调报告市调时间：2011年7月市调内容：本月重庆楼市的整体市场情况、回兴周边区域市场动态和分析一、 本月重庆楼市情况分析七月进入传统的楼市淡季，自限购、限贷、信贷紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，有效地抑制了部分购房需求，楼市库存量持续大幅攀升。 本月楼市年内第三次加息，进一步扼杀了购房者的购买信心。本月重庆楼市整体成交量环比上月呈下行态势，本月成交量（套数）相对上月环比下跌20%多，同比去年七月，成交套数明显降幅，同比下跌40%。上月楼市走向平稳，而七月的成交行情打破了这种平稳的格局，楼市再次陷入下跌困境。本月楼市成交量萎缩，是诸多因素共同作用的结果，但究其根本，是市场焦虑情绪弥漫和购房信

2、心溃散的结果。根据相关统计发现，七月沙坪坝、江北两大区域竟然出现单周零成交的现象。本月重庆楼市开盘项目40余个，预计八月也将有45个楼盘开盘销售或加推新房源，几乎等同于七月开盘量。据统计，八月纯新盘开盘量为18个，占到了总开盘量的40%，本月延迟开盘量依然不少，部分纯新盘为七月延迟开盘楼盘。二、 回兴及周边区域楼盘情况分析 (一) 本月开盘楼盘情况 楼盘名称项目位置/开发商开盘时间开盘供应量（套）物业类型/户型区间开盘价格开盘优惠优惠情况备注立邦香语湖渝北双龙湖街道兰馨大道12号/重庆立邦房地产开发有限公司7.6近200高层/39-79开盘价格为7850元/（套内），现加推后8200元/全款9

3、.6折，其中3-10F整层限时特价该项目为纯新盘，本月首次加推，7月6日开盘推出4号楼，户型区间为62-68，套内均价7850元/，开盘销售情况较好，现加推30号楼房源，户型区间为39-79，均价上涨至8200元/聚义香城故事空港新城兰馨大道/聚义地产7.30132高层/66-877900元/（套内）一次性9.3折按揭9.6折本次加推12号楼高层，开盘价格比之前的均价低，价格有一定下跌华港翡翠城（二期）渝北区空港新城腾芳大道同盛路7号(渝北区体育馆旁)/重庆模具产业园区开发建设有限公司7.2320花园洋房/79-2149200元/（套内）一次性最高可享受13万元/套的优惠，享受购房5重惊喜本次

4、加推22号楼，推出房源少。该项目的优惠活动较多，“洋房区购房节”于7.6-8.28期间购房的新客户可享2000元清凉费、来访有礼、1%购房节特惠、赢取海南三亚浪漫之旅双人游机会等四重惊喜。老带新成交，老业主可享2000物管费、2000元现金奖励、来访赠精美小礼品等三重奖励。每周还推出某种户型3套房源作为特价房等等泽科港城国际空港新城兰馨大道/泽科地产7.23198高层/60-827980元/（套内）一次性9.5折按揭9.7折，两房有7000元/套的利率回馈，三房有10000元/套的利率回馈该项目本次加推8号楼，开盘价格定位随市场走低，优惠增大，开盘销售率超过60%(二) 在售楼盘情况 楼盘名称

5、项目位置/开发商物业类型/户型区间套内均价优惠情况备注大鼎湖滨印象渝北区回兴街道果塘路2号（两江新区管委会旁）/重庆皇洋房地产开发有限公司4+1叠拼别墅/170-20011000元/（套内）购房享受9折优惠（到访可获加油卡，每天10个名额）该项目上月推出特价房源，本月实行购房统一享受9折优惠，与上月的特价房源相比，价格有一定回升，但相较周边高端物业性价比较高悠然天地渝北回兴工业园区（海联学院旁）/重庆三乐房地产开发有限公司小户高层/38-848200元/（套内）全款9.8折，按揭9.9折，目前推出特价房，最高可享受9.3折，折后套内约7800元/该项目主要为小户型房源，该项目自开盘以来价格一直

6、较为稳定，但本月仍推出特价房源，目前整体房源销售率近55%香堤花径渝北区农业园区肖家河车站旁/东朝房地产开发有限公司高层/60-807100元/（套内）全款9.7折，按揭9.9折。搜房卡可额外优惠2000元，还可享受500-1000元搜房家居礼包。老带新活动，老客户有1500元奖金该项目价位在本区域中一直偏低，本月优惠折扣继续增大龙德.悠彩郡渝北西政小区旁/龙德地产高层/58-868200元/（套内）一次性9.5折，按揭9.6折，且有少量特价房，折后建面起价为5320元/。另7月30日前购房可赠送迪拜游该项目目前在售1、4号楼，优惠力度相对上月继续加大建工.锦绣华城渝北三亚湾水产市场旁/建工集

7、团高层/44-667100元/（套内）不详该项目价格定位偏低，目前在售1号楼，剩余房源不多。预计下月加推10号楼锦天星都渝北区回兴街道兴科大道422号(中国移动通信代理店旁）/重庆宏科房地产开发有限公司小高层/47-1038300元/（套内）一次性9.3折，按揭9.6折该项目近几月价格走势平稳，无变化，销售平平润丰水尚渝北空港兰桂大道（新城广场附近）/重庆好利来物业发展有限公司花园洋房/110-1509280元/（折后套内）一次性9.7折，按揭9.9折目前该项目在售1、2、5、6号楼，剩余房源不多，本月价格稳定，相对上月无变化富悦麓山别苑渝北空港新城桂馥大道6号（空港实验小学旁）/富悦房地产开

8、发有限公司纯板式5+1电梯洋房/110-1209000元/（套内）套内110房源可交5W惠3W，180-200房源可交5W惠5W。9月1日前，额外优惠1%该项目销售进度缓慢，价格相对周边洋房项目偏低，优惠幅度大，本月价格相对上月无变化金鹏.两江时光渝北区宝圣大道99号/重庆金鹏物业有限公司高层/29-648300元/（套内）全款9.7折，按揭9.9折，特价房源建面5823元起。七月党员购房单间优惠1000元/套，一房优惠2000元/套，两房优惠3000元/套在售房源为12、13、14栋，目前剩余一半房源，本月在优惠额度上相对上月加大御城华府重庆市渝北区国际新城兰馨大道18号/御城实业花园洋房/

9、119-159（17号楼洋房） 77-106（19号楼高层）10000元/（洋房套内）9100-9500元/（高层套内）目前推出特价房源，高层最高优惠9W元，洋房最高优惠16W19号楼目前剩余40%房源，本月推出特价房源，优惠加大金易.伯爵世家空港大道转盘/重庆空港实业有限公司洋房/120-129高层/26-588800（洋房套内）高层/9000元/（高层建面）全款9.8折按揭9.9折；洋房一次性可享受1.5W元家电基金，按揭享受1W元家电基金该项目高层价格定位偏高，但销售情况较好，公寓目前销售120余套，销售率为20%；洋房目前销售60%万科渝园渝北区西政旁/重庆万科联排别墅/170-196

10、17000元/全款9.6折，按揭9.9折；推出特价联排别墅，总价250W起，最高380W本月推出特价房源旭辉郎香郡.天鹅溪回兴宝桐路/旭辉集团花园洋房/83-231（四期46号楼）9300元/（四期花园洋房）最高优惠可达13.8W,全款9.8折按揭9.9折本月价格下调，46号楼目前销售50%余圣湖天域渝北区宝桐路1号/华辰物业花园洋房/130以上7500元/（花园洋房套内）一次性9.8折按揭9.9折该项目为尾房阶段，价格较低纳帕溪谷渝北回兴立交/海丰房地产高层/116（建面）5980元/（建面）一次性9.8折按揭9.9折该项目仅剩余几套房源，目前在之前一口价的基础上再加优惠折扣，总体价格偏低水

11、木年华渝北工业园区转盘/木鱼石66-105（1号楼）8700元/（1号楼）一次性9.9折按揭无折扣该项目1号楼由于价格偏高，剩余房源较多金色池塘(四期)两路空港新城/强辉实业高层/68-998400元/（套内）一次性按揭均9.7折该项目于上月开盘，热销户型为79.83。总体销售进度缓慢东衡槟城东衡实业/渝北工业园区转盘实验三小旁高层/36-908600-9800元/一次性9.8折，按揭9.9折，目前推出特价房源，面积约60-72，总价约50W/套该项目户型齐全，从单配到三房均有，目前剩余房源较多，价格相对稳定南方玫瑰城南方翻译学院旁/南方集团电梯小高层洋楼/61-99版式洋楼和点式2号楼/11

12、5-1487700元/（小高层建面）7200元/（版式洋楼和2号楼点式）全款9.5折，按揭9.9折本月搜房团购活动结束，优惠力度减小绣色服装城大道南方翻译学院旁/涌鑫地产精装高层小户/20-6011000元/一次性9.5折，按揭9.8折该项目目前主要剩余C6幢房源，销售25%左右，A6、C5幢剩余房源不多。近几月价格都较为稳定(三) 下月即将开盘楼盘楼盘名称项目位置/开发商预计开盘时间物业类型/户型区间备注建工.锦绣华城渝北三亚湾水产市场旁/建工集团8月44-66该项目主要以小户型为主，预计下月加推10号楼旭辉郎香郡.天鹅溪回兴宝桐路/旭辉集团8月59-90预计下月加推55号楼，现凭5W元资产

13、证明可办理VIP卡南方玫瑰城南方翻译学院旁/南方集团8月商铺/35-190预计下月加推40套临街商铺，加推房源较少本区域继上月三个新盘面市后，本月本区域无纯新楼盘面市！本月本区域开盘楼盘共计四个，该四个楼盘均位于空港新城西区，共推出房源500余套，其物业形态除华港翡翠城是花园洋房以外，其余楼盘均推高层。各楼盘所推的房源均不多，华港翡翠城本次加推房源一栋，仅20套，推盘量为最小！立邦.香语湖为纯新盘面市，该项目本月首次开盘，开盘价格为套内7850元/，由于其区位优势且实行开盘“低开高走”的政策，开盘价位相对周边楼盘偏低，所以在本次开盘取得了较好的销售业绩，而在之后的加推中，价格便上涨至套内均价8

14、200元/。港城国际和香城故事上半年的推盘量都不大，本次开盘该两个楼盘也同样顺应大势，价格相对之前均有一定程度的下跌，希望能通过价格的走低从而得到消费者的认可。通过本次市场调查可以很明显的发现，目前各大楼盘的优惠活动明显增多，而优惠活动方式则可谓是多种多样，其中最为常见的促销方式特价房，大部分开发商也都采取这种实用、易于让客户接受、迎合消费者购买需求的营销策略；然而也有部分开发商不想直接降价，通过其他方式来吸引消费者的眼球，如：龙德.悠彩郡的迪拜游、华港翡翠城的三亚游等；这种以旅游为促销较为新颖的方式也不断走向市场。本区域房地产市场发展较快，目前本区在售楼盘较多，各楼盘间的竞争力度较大。由于销

15、售进度缓慢、成交低迷，各楼盘目前也主要以消化存量房源为主。本区域价格最低的为农业园区板块，其中香堤花径、建工.锦绣华城、龙德悠彩郡为该板块的代表楼盘，但由于各项目间存在的差异，龙德悠彩郡在价格上高另两楼盘一筹，而香堤花径和锦绣华城由于其价格优势，在本区域的销售情况较好，在目前的政策背景和市场环境下，能保持目前的销售率算较为可观；本月西区板块的楼盘价格也呈下滑趋势，新开盘房源的价格均低于之前均价，而各楼盘的优惠活动内容也明显增多。综合比较，由于华港翡翠城一直以来较好的口碑效应和目前较大的优惠活动，所以目前该项目是该区洋房项目中销售最好的！同时，港城国际和刚面市的立邦.香语湖在本区域的高层中占据较

16、大的影响力。而目前价格较为稳定的当属位于工业园区板块的水木年华和东衡槟城两个项目，从这两个项目近几月的价格表现来看，价格高于周边楼盘但都非常稳定，也未做任何促销活动。分析其原因大抵也是这两个项目的共同点，东衡槟城目前为最后一栋尾房，而水木年华目前在售房源不多，预计要明年下半年才会有新房源加推，在房源不多而开发商也不急需资金回笼的情况下保持其高高在上的价格也是可以理解的。目前楼市整体大势成交低迷，本区域由于项目较多、成交缓慢，所以目前大部分楼盘剩余的存量房源都剩余较多，近两月本区域的开盘项目较少，在传统的楼市淡季里，预计下月本区域也将保持低迷的推盘量，从本月的信息统计，预计下月本区域将会有三个项

17、目开盘，其中一洋房、一高层、一商业！三、 楼市政策法规及要闻（一）央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高从7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。此次加息在市场预料之中。当前经济增速放缓相对温和，经济增长势头依然强劲，通胀处于高位，加息是必然的。本次加息除了活期存款利率不动之外，其他的存贷款利率都加了0.25个百分点。加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。年内第3次加息落定，在通胀的压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下，加息是否

18、还将继续？此次加息并不能改变负利率状况，下半年还将加息2-3次，货币政策还会继续收紧，以达到抑制通胀的决心。本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。（二）国务院五措施继续加强房地产调控工作国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，今年以来，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性

19、住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投

20、入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

21、（三）重庆公租房获45亿元社保基金贷款本月中旬，重庆市公共租赁住房项目社保基金信托贷款正式签约。按照协议，全国社保基金理事会以信托产品形式，为重庆提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此次社保基金投建重庆公租房建设，不仅打破了重庆公租房单纯依靠银行融资的格局，也为重庆经济发展腾出了资金融通的空间。据了解，全国社保基金理事会今年已签约投资保障性住房105亿元，重庆是第三个签约省市，所占份额最大。此次国家社保基金投建的重庆公租房项目，位于重庆主城副中心之一的茶园新区。该区域规划布局有电子通讯、装备制造、现代物流等新兴产业集群，将形成10

22、00亿级产业园区。茶园公租房项目于去年9月开工，用地48.2公顷，总建筑面积200多万平方米。项目建成后，可容纳约10万人，为城市副中心提供有力的公共服务支撑。按照协议约定，国家开发银行为本次社保基金信托贷款提供担保，社保基金信托贷款到期时，国家开发银行通过发放银团贷款归还。同时，由重庆市城市建设投资（集团）有限公司为国家开发银行发放的银团贷款提供担保。（四）二三线城市房价领涨 新“限购令”或8月揭晓部分二三线城市价格上涨过快，相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，有可能于8月份公布。相关业内人士称，“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将

23、主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”今年以来，部分二三线城市房价上涨较快，其中主要源于一线城市施行限购后，大量投资需求的转移。下半年调控政策放松的可能性几乎没有。业内人士预计，如果某一地方出现监管部门此前提出的“房价上涨过快、房地产市场过热”现象，且未出台限购政策，住建部就会进行相应的督促工作。随着“限购令”向二三线城市扩展，全国房地产市场深度降温似乎已经不可避免。至于新一轮的限购名单何时遴选完成并择机发布，预计“应该在8月底左右，以应对金九银十”。由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

24、四、 市调总结六月重庆楼市止住了成交量下跌的势头，整体走势平稳，但本月成交再次打破了这种局面，本月成交惨淡，竟有沙坪坝、江北这两个热点区域出现单周零成交的现象。从目前房地产市场的大势来看，各楼盘“特价房”频频现身，相信这已不仅仅是一种简单的营销策略，而在很大程度上是一种降价促销、争取尽快资金回笼的手段。开发商通过降低营销成本或减少新建住宅内部装修等费用，可使实际销售价格更接近住房原始价格，迎合客户的购买需求。今年以来，在政府宏观调控政策的影响下，投资性住房得到了有效抑制，一些自住房和改善性需求也并未完全释放出来，政策的影响力近期表现尤为明显。尽管在这种情况下，政府仍然坚定房地产调控的决心，预计下半年将继续严格执行楼市调控政策，并将限购范围扩大至二三线城市。政策不断趋紧、库存持续增加及开发商资金回笼的迫切需求，预计今年下半年楼市或将呈现量涨价跌的趋势。八月的开盘项目与本月基本持平，整体推盘量较大，在目前楼市整体呈现疲软状态的大势下，八月楼市成交量能否有所回升，或者止住七月惨跌的态势，一切还有待观察。8