年郑州市房地产市场环境分析报告模版

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1、 . 2008年市房地产市场环境分析报告二OO九年一月目录前 言3第一章政策篇4一2008年中国房地产政策4二2008年中国金融政策6三2008年省房地产政策9第二篇市整体市场分析与预测13一房地产市场整体分析13（一）商品房市场供求关系分析13（二）商品房市场供应分析14（三）商品房销售情况分析16（四）商品房价格分析18（五）二手房市场分析19二市商品房住宅市场分析22（一）商品住宅供应量分析22（二）商品住宅销售量分析22（三）商品住宅区域销售量分析24（四）商品住宅销售价格分析252008年土地市场分析28一土地市场概述28二重点地块成交分析31三即将入市地块分析34第四篇 经典案例分

2、析34一区域标志性楼盘-升龙国际中心34二安全置业无风险-怡丰新都汇39三将人文进行到底-永威翰林居项目评析44四高性价比当道-托斯卡纳LOFT公寓分析48前 言2007年和2008年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系列的政策来规稳定楼市。尤其是，2008年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一个大大的“V”字。如此大的逆转，和楼市的低迷、金融危机的影响是分不开的。从2007年至2008上半年，政府为了抑制越来高的房价，以与更好的扼制通货膨胀，连续加息。仅2008年上半年，就连续加息六次。2007年美国次贷危机发生，2008年9月雷曼兄弟倒

3、台，华尔街退出历史舞台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。金融危机的来临，无疑让业已惨淡的楼市，雪上加霜，消费者“断供”、楼价大跳水，一波一波冲击着房地产行业并不坚实的根基。政策的对地产行业的放宽，对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水车薪。，楼价跳水、交易萎缩、开发商资金链紧等，各种负面消息接二连三，让紧握钱袋子的消费者更加无所适从，“等待”无疑成了市场的主流。第一章 政策篇一2008年中国房地产政策文件名发布机构发布日期主要容关于举办2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会建设部08116建设部政策研究中心决定举办“2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地

4、产融资实务研讨会”。邀请建设部、国务陆军发展研究中心、著名高校、研究机构、知名企业的领导和专家发表演讲，并与参会代理深入交流。房屋登记办法建设部08215办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋应当按照基本单元进行登记。关于做住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的知道意见建设部215制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。关于加强廉租住房质量管理的通知建设部321各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程

5、招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。土地行为超两次将向社会公示土地行为超两次将向社会公示911要求各地建立土地记录通报公示制度。将发生两次以上行为或行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地记录单”，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。引导社会资金参与土地整理国土资源部101增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立

6、土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。非农建设占用耕地要全面“先补后占”，同时要提高农地生产水平，把好资金关口。强化建设用地全程动态监管国土资源部109国土资源部发出关于加强建设用地动态监督管理的通知，强调对建设用地“批、供、用、补、查”等有关情况实行全面监管、全程监督，构建统一的网络监管平台，各级国土资源部门主要负责人是信息报备工作第一责任人。国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房国务院1017国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。提出要努力解决好涉与民生的问题，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。财政部千亿规模减税方案

7、已获国务院批准财政部1022继3486项劳动密集型和高技术含量、高附加值商品出口退税率下月起调高后，财政部9月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准，减税规模保底为1500亿元，有望达到2000亿元，2009年1月1日起实施。我国拟对新就业者提供低价公有住房建设部129房价上涨比较高比较大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的帮助下，通过市场的手段解决中低收入家庭的住房问题。 还有一批中等、中低收入家庭，包括新就业者和一部分进城务工人员，建立多渠道的投融资机制，提供低价位的公有住房。在住房公积金政策上，也要考虑向中低收入家庭倾斜，包括对购买经济适用住房、限价普通商品

8、住房的贷款期限、利率等方面给予照顾，以与简化手续。中央经济工作会议：将减轻居民买房负担中央经济工作会议1210中央经济工作会议在明年经济工作重点任务中明确提出，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担，把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大需中的积极作用。捂地或导致房市“滞胀”国土部敦促加快节奏国土资源部1215国土资源部下发关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知表示，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。但未完成2007年供地计划的城市不准申报200

9、9年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。二套房贷松绑国务院常务会议部署促进房市措施国务院1217国务院常务会议确定了以下政策措施：一，加大保障性住房建设力度。二，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。国务院发文明确取消城市房地产税国务院1221商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好

10、的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税。人购买超2年普通住房销售免营业税财政部、国家税务总局1231自2009年1月1日至12月31日，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二2008年中国金融政策08年央行首度加息央行116从1月

11、25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.央行第二次加息央行318从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。08央行第三次宣布加息央行416从月日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行第四次加息央行512从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。08年央行第五次加息央行67从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。关于金融促进节约集约用地的通知央行和银监会828通知强调，强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理，严格市政

12、基础设施和工业用地项目贷款审核，严格农村集体建设用地项目贷款管理。严格商业性房地产信贷管理。再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。下调中小金融机构人民币存款准备金率央行925除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。贷款基准利率4年来首次下调 16日起下调0.27%央行916自9月16日起下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。此次贷款基准利率下调后，6个月贷款利率降至6.21；一年期贷款利率降至7.20

13、；1至3年贷款利率降至7.29；3至5年降至7.56；5年以上降至7.74。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13。央行下调存贷款利率0.27%央行108从10月8日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次利率也作相应调整，但活期存款利率保持不变，仍为 0.72%；从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。9日起对储蓄存款利息所得暂免征个税国务院109国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。央行下调个人住房公积金贷款利率

14、0.27个百分点央行1023中央人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以与住房公积金贷款利率优惠政策不变。公积金新政10.28起执行 二套房也能申请公积金贷款住房公积金管理中心1028市民改善住房条件购买第二套普通商品住房的，如果前一笔公积金贷款已还清，公积金贷款与购买第一套房的待遇一样。

15、其配偶、父母、子女，均可提取一次本人的住房公积金，所有的公积金加在一起不能超过购房款总额。再次购买自住住房时，还可以重新提取。单笔住房公积金贷款的最高额度将提高到40万元。使用公积金贷款购买普通商品住房（建筑面积在144平方米以下）、限价商品住房和经济适用住房时，最低首付比例由原来的30%降至20%；购买144平方米以上大户型住房，最低首付比例由50%降至30%。央行下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点央行1029中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行

16、的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。央行下调存贷款基准利率108基点 并降准备金率央行1127从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知住房和城乡建设部1127从2008年11月27日起，当年归集的个

17、人住房公积金存款利率从0.72%调整为0.36%，上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88%调整为1.98%。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。五年期以下（含五年）从4.05%调整为3.51%，五年期以上从4.59%调整为4.05%。央行下调金融机构人民币存贷款基准利率 并降再贴现率央行12222008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知住房和城乡建设部122

18、3从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。2008年，楼市持续低迷，紧缩“银根”依然是金融政策的主基调。房地产市场观望氛围浓厚，成交量大幅萎缩，楼市前景一片迷茫。开始有呼吁政府救市的声音。在上半年因为通货膨胀没有得到有效的抑制，才有了6次上调存款准备金的举措。到下半年，全球金融危机的爆发，经济增长缓慢，楼市更加低迷，9月央行开始下调存款准

19、备金，拉开了“救市”的序幕，到10月份重磅出击，从存贷款、首付比例、税收等多方面松绑，降低消费者的置业的门槛，降低购房成本，一定程度上刺激了消费。三2008年省房地产政策文件名发布机构发布日期主要容市2008年住房建设计划政办221城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米。城中村改造要本着成熟一个,改造一个的原则,避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市,对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,并与时避免集中拆建引起的被动性住房需求增加。市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(20082010年)的通知政办221单套廉租住房

20、建筑面积控制在50平方米以,根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。2008年我市新开工建设经济适用住房150万平方米,竣工100万平方米;建设廉租住房15万平方米。2009年我市新开工建设经济适用住房80万平方米,竣工150万平方米;建设廉租住房15万平方米。2010年我市新开工建设经济适用住房18万平方米,竣工80万平方米；建设廉租住房2.5万平方米。经济适用住房项目中廉租住房配建比例原则上不得低于10%。市闲置土地处置办法市人民政府54国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定分期开发的,核定闲置土地面积时,按照分期开发的围核定。因不可抗力、政府

21、与其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作(不含用地单位或个人应承担的工作)造成动工迟延的,不认定为闲置土地。市国有土地收购补偿办法(试行)市人民政府65国有土地收购实行货币补偿。补偿方式可以采用直接确定补偿价格买断或者按出让成交净价的一定比例补偿。收购储备国有土地工作在市政府领导下,由市土地储备中心具体负责实施。国有出让(含作价入股、作价出资)土地的收购补偿标准新版土地出让合同国土资源部和国家工商总局7月1日由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同，将从7月1日起正式启用。新版合同明确约定了出让地块的开工、竣工时间。同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。

22、同时，新版合同对建筑容积率、绿地率等建设指标以与住宅开发套数都将有明确规定。市城中村改造工作流程（试行）市人民政府79市政府下发了市城中村改造工作流程（试行）（以下简称流程），将城中村改造流程“标准化”。改造不改造，申请10天给说法，安置房没确定不得注销村民房产证，3亿元以下项目15日完成拨款，回迁后20天之发放房产证。售楼处须公示建筑节能信息建设部79自2008年7月15日起，建设单位应在施工、销售现场贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明，并对民用建筑节能信息公示容的真实性承担责任。施工现场公示时限是：获得建筑工程施工许可证后日至工程竣工验收合格。销售现场公

23、示时限是：销售之日起至销售结束。我省建立房地产信息周报制度：房价异常波动必须与时上报省建设厅923从9月23日起，当地产市场价格、投资、空置率出现异常波动情况时，都要与时上报。昨日，省建设厅下发通知，要求等6个试点城市建立房地产市场信息周报制度，以引导开发商理性投资和购房者合理消费。民用建筑节能条例市人民政府101民用建筑节能条例将于2008年10月1日起施行。条例规定了各级政府、建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在建筑节能方面的责任和义务，以与违反规定应承担的法律责任，包括处分、罚款、赔偿、吊销执业书等。关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见省政府1012020年全省耕地

24、保有量保持在1.1847亿亩以上，基本农田面积保持在1.0175亿亩以上。到2012年，大城市和区域中心城市的人均建设用地将控制在90平方米以，中等城市控制在95平方米以，小城市控制在100平方米以，建制镇控制在110平方米以；各类开发区和产业集聚区要建成节约集约用地示区,普遍使用多层标准厂房。对房地产开发用地单宗出让面积,省辖市不得超过150亩、县(市)不得超过75亩,每宗地开发建设时间原则上不超过3年。经适房房源不在网上备案不能销售经济适用房建设管理中心105市建立了经济适用房销售楼盘表微机管理、销售联机备案业务衔接制度，对经济适用房房源实行统一管理、统一控制、统一销售。市关于促进房地产业

25、持续稳定健康发展的若干意见市政府1025一、完善宏观调控政策，调节房地产市场供应。二、加大金融支持力度，提升融资和消费能力。三、合理调整税费政策，促进房地产投资和消售。四、加大保障性住房供应力度，完善住房保障体系。五、防风险，强化房地产市场监管。六、提高政府服务水平，优化市场发展环境。我省规房地产市场 廉租房建设补助标准提高省建设厅、发改委1029合理引导房地产投资和消费，规房地产市场：提高廉租房建设补助标准；廉租房用地手续随报随批；鼓励居民改善住房条件；开发项目可缓缴四项规费；公积金可在全省贷款买房；多渠道降低住房成本；允许企业进行项目合作；政府可购商品房作安置房。经适房面积限到60平方米左

26、右市政府法制局1118经济适用住房单套建筑面积应当控制在60平方米左右。附属面积较大的，单套建筑面积可适当上浮。购买经济适用住房的核准面积标准，家庭成员为3人以下（含3人）的，按60平方米计算；3人以上的，按80平方米计算。小高层、高层经济适用住房分别按照上浮15%、20%确定。东新区出台十余项优惠政策东新区管委会1226土地使用权可与他人合作，同时出台多项政策支持优质房地产企业；购房迁户口条件更宽，在中央商务区高层建筑裙房开业的商贸服务业提供财政补贴。市政府加大了经济适用房的投放量，以解决市中低收入居民的居住需求。但是市政府在加大投放量的同时，也提高了经济适用房的购房条件，为了提高数量，单套

27、面积也作了相应的减少。第二篇 市整体市场分析与预测一房地产市场整体分析（一）商品房市场供求关系分析 房地产商品房供求比加大，供大于求局面进一步加剧。图1-1：2007-2008年市商品房供应需求比较图 数据来源：市房管局，下同2008年市整体市场供应需求比达到了1.42，商品房供求关系日趋紧。较2007年，其供应量与销售量双双下降，特别销售量下降更为猛烈，全年销量下降了268.05万平方米。20072008年，两年市场供应总量为2092.91万平方米，共销售了1630.95万平方米，市场存量在461.96万平方米，这几乎相当于2008年全年销售量的70%，较大的存量给房地产市场带来了巨大的供应

28、压力。受2007年第二套房贷政策的影响，2008年年初，市场热度陡然降低。尽管第一季度销售低迷，但是无论消费者还是开发商仍旧对2008年的市场持谨慎乐观的态度。随着农历春节假期的结束，二季度市场一度出现了回暖，特别是5月份，市场销售量暴增，供求比也达到了0.59。从6月开始，部分开发商鉴于对市场回暖的预期，市场的供应量逐步的增大，但是市场销售量却没有增长，市场供需比逐步拉大。至传统的“金九银十”的九月，开发商期望市场能够一如往年的热销，因此也加大了市场的供应量，但是事与愿违的是九月的销售量二季度和三季度的新低，这也使得九月的供求比创下了2008年度的新高，达到了3.16。由于三季度市场的疲软，

29、部分企业推后了项目开盘的日期，市场的供应量减小；同时由于四季度金融危机的加剧，政府出台了诸多的救市政策，提高了部分消费者的信心，11月、12月份销售量取得了较大的增长，市场的供求比在11月份为0.72，这是08年除却5月份唯一的一个在供求平衡线以下的月份。（二）商品房市场供应分析1商品房整体供应分析 和2007年相比，08年商品房供应量有一定的下降。20072008年商品房供应量分析2008年市场商品房的供应量为968.96万平方米，没有完成年度商品房的计划供应的1050万平方米的量。和2007年1123.95万平方米的供应量相比，其供应量减少了154.99万平方米。08年房地产市场的萎缩一方

30、面是因为2007年房贷政策的实施与2008年紧缩银根的金融政策，使得开发商的资本获得成本加大，另一方面随着住房价格的过快增长，消费者的消费需求受到抑制，2008年市场需求的不足，造成开发商投资风险加大，最终使得整个市场的供应量出现了减少。预计2009年，一旦市场逐步回暖，市场的供应量会逐步加大。2商品房供应结构分析 市2008年供应结构与2007年基本一致，住宅供应仍旧占市场的主导。20072008年市商品房产品供应结构变化图2008年全年非住宅供应量为160.68万平方米，占全年商品房总供给量的16.58%，所占比例较2007年略有下降。就住宅、商业和写字楼三个主要物业的供应结构来看，其产品

31、的供应结构变动幅度不大。预计2009年产品供应结构也会维持目前的状况。3区域商品房供应分析 金水区依旧是商品房供应的主要区域，惠济区由于距离市中心较远，其供应量较小，其他各区域市场供应量基本持平。单位：万平方米2008年市商品房区域供应量分析2008年，金水区依旧是房地产市场供应的主要区域，其301.55万平方米的供应量占整个市场的32%，是市场当之无愧的热点区域。随着东新区CBD区域土地存量开发殆尽，东新区的供应量逐步减小，预计在未来几年，东新区的市场供应量会延续逐步减小的趋势；随着城中村改造的加速进行，管城区、中原区和二七区逐步成为市场供应的热点区域。例如08年5月份小庄改造项目的升龙国际

32、中心的开盘；管城区橡树玫瑰城的开发和中原区中原新城的开发都极大的影响了其所在区域的供应结构。随着城中村改造的深入开展，预计在2009年，三个区域的供应量会进一步放大。而惠济区由于其距离市中心城区较远，其市场供应暂时还较少。（三）商品房销售情况分析1商品房整体销售趋势分析 2008年，市商品房销售首次下降，同比降幅达到40%。20042008年市商品房销售量统计分析2008年市商品房全年销售量为681.45万平方米，比2007年949.5万平方米减少了近40%，甚至比2006年减少106万平方米。从2004年至今首次销量大幅度下降。2008年商品房全年销售量环比下降了28%，其降幅远大于供应量1

33、4%的降幅，2008年市商品房市场供大于求的局面更加明显。市商品房销售量下降的原因主要是因为：一是市房地产商品房价格经过多年的增长，已经大大高于市民的承受能力。市房价收入比已经达到了9倍，远高于国际通行的36倍的正常标准。房价高企抑制了居民的需求；二是国家为控制房价的过快增长，出台了一系列的政策，06年的70/90政策、07年的针对二手房房贷以与国家对于银行系统银根的紧缩政策的实施，使得市场出现了浓厚的观望气氛；三是从08年下半年开始，世界金融危机的负面作用逐步的开始影响我国经济的发展，许多行业出现了较大规模的衰退，消费者处于对未来的收入预期的担心，减少了消费。22008年商品房月度销售分析

34、2008年市场成交量锐减，第四季度略有回升。2008年市商品房销售量分析2008年一季度，二月份由于是农历春节，是房地产市场传统的淡季，其销售量仅有22.18万平方米，这也是08年度销售量最低的月份；随后市场销量一路上扬，并持续到5月份，达到了08年销售的峰值，为82.13万平方米，这也刺激了开发商对于市场的信心，但随着6月份商品房销量的高台跳水，从6月至8月的三个月里，市场的销售量基本维持在60万平方米左右；而最被看好的“金九银十”的传统旺季却惨淡收场的结局让开发商信心备受打击，同时也刺激了政府部门对于救市的信心，随着各种救市政策的出台，消费者的信心得到了一定程度的恢复，同时由于年关临近，开

35、发商也加大了促销力度，使得年底的房地产市场出现了较大幅度的增长。从2008年四季度开始，从中央政府到地方政府，逐步的出台了一系列的政策来促进房地产行业的发展，预计2009年房地产市场会逐步的开始回暖。（四）商品房价格分析 2008年市商品房价格整体均价依旧上涨，但是涨幅放缓。20072008年市商品房价格分析图2008市商品房月度均价围绕4481元/平方米的价格上下波动，走出了波浪线的形状，较2007年几乎是直线增长的趋势相比，2008年商品房价格波动较大。2008年市商品房4481元/平方米的市场均价较2007年增长了576元/平方米，价格上涨了14.8%，相比2007年21.5%的涨幅，减

36、少了将近7个百分点。说明商品房价格速度放缓。（五）二手房市场分析1二手房销售量分析 2008年市二手房市场销售量为109.86万平方米，同比下降了42%。20072008年二手房成交面积分析图受2007年底，国家二套房政策的影响，2008年二手房市场成交量锐减，这期间在二手房中介机构大量倒闭或者缩减规模，期间甚至还发生了震惊全国的大案。受此拖累，市二手房市场也出现了较大的降幅，其成交量从2007年的156.38万平方米降到了2008年的109.86万平方米。由于下半年全球金融危机的影响，国也深受其影响，为了激活国需求，政府出台了一系列的政策降低了二手房的交易成本，随着政策的实施，在2008年第

37、四季度，二手房市场取得了一定的回暖，12月份同比增长了2.3%。2二手房市场均价分析 二手房市场呈现一个稳定增长的趋势。2008年二手房修正均价为2810元/平方米，同比增长了12%。20072008年市二手房成交均价分析与新房市场价格的剧烈波动不同，市二手房市场价格较为平稳。2008年2月份价格为5160元/平方米，为市场的最高价。这主要是受二手房中非住宅1.83万且高价格成交的影响，当月成交均价急剧上升，达到07年至今成交价格的最高值。预计2009年二手房市场将会维持增长的趋势，但是成交均价增长趋势会进一步放缓。二市商品房住宅市场分析（一）商品住宅供应量分析 2008年住宅供应量为808.

38、29万平方米，比2007年减少了112万平方米。2008年市住宅供应量分析图由于2007年住房价格的快速增长，住房问题已经成为居民和政府关注的重点民生问题。从2007年开始，政府采取了一系列的调控措施稳定房价，在这种情况下，消费者对住房价格下降产生了较大的预期，持币待购现象成为市场的主要特征，房地产市场也进入了调整期。开发商在资金逐步紧的情况下，同时基于对未来市场疲软的预期，一方面减少了对于土地购买的需求，另一方面推迟了商品房上市交易的时间，使得住宅的供给在2008年出现了较大的跌幅。2008年住宅供应主要集中在第三季度，这一方面是因为前两个季度市场销售状况较差，开发商基于对未来的判断，纷纷延

39、后了推盘时间；另一方面是因为开发商选择了传统销售旺季的“金九银十”来冲高销售业绩。（二）商品住宅销售量分析1商品住宅整体分析 2008年市商品住宅销售量为568.15万平方米，比2007年减少了264.27万平方米，去化户均面积减少了6.8平方米。2007年市住宅销售分析图2008年市住宅销售分析图2008年市住宅销售量比2007年减少了264.27万平方米。这是多年以来，房地产市场的首次负增长。其主要原因是因为：一是经过将近10年的告诉增长，房地产行业改善住房的需求减少，二是由于政府对于二次置业的限制，太高了二次置业的门槛，市场投资需求受到了抑制；三是基于对未来房价下跌的预期，部分需求客户推

40、迟了购买的时间。受70/90政策的影响，2008年产品面积逐渐的趋向小面积。在2007年市场去化产品的平均面积为104.35平方米，而2008年其平均面积降到了97.55平方米，户均面积减少了6.8平方米。第一季度，由于处于农历春节的传统销售淡季，同时对于政府出台宏观调控政策的预期，市场住宅的销售量较2007年第四季度大幅度降低，特别是2月份仅有19.12万平方米的销售量。随着一些大体量项目在节后的陆续推出，住宅销售逐步回升，在5月份其市场销量达到峰值；随后的第三季度，住宅市场一直疲软。随着三季度全球金融危机的加深，中国各项宏观经济指标也齐齐下跌，为了促进国需求，政府开始通过一系列政策拯救房地

41、产市场，在第四季度，政策效果开始显现，同时由于临近年关，开发商加大促销力度，使得住宅市场有了一定程度的“回暖”。预计2009年商品住宅市场上半年会延续08年疲软的态势，下半年有望实现销售的逐渐回暖。（三）商品住宅区域销售量分析 金水区成交量依旧位列榜首，中原区、二七区成交所占比重有所上升。2008年各区域商品住宅成交分析20072008年商品住宅区域比例分析金水区作为市商业繁荣的中心，其商品住宅市场一直都是热点区域，尽管与2007年相比，其成交量有所下降，但是在各区域所占比重却略有上升。在2008年市的商品住宅市场，中原区和二七区由于有多个大型城中村改造项目的上市，制造了区域热点，相比2007

42、年其区域所占比重有所上升。（四）商品住宅销售价格分析1商品住宅销售价格整体分析 2008年商品住宅价格整体趋涨，但是上涨幅度回落。20072008年住宅价格分析图2008年市商品住宅的均价为3980元/平方米，同比增长12.5%。涨幅低于2007年20%的增长幅度。2008年住宅成交均价最高出现在6月，达到了4386元/平方米，最低价格在2008年1月份，为3771元/平方米。2008年年初，在“拐点论”的影响下，市场销售出现大幅度减少，商品房销售量大跌，整个市场销售量主要有经济适用房、定向房的支撑，市场价格降为冰点；6月份，市场成交多为中高端项目，如锦艺新时代、华府、绿城百合等项目，同时蓝堡

43、湾也在此月份集中备案，因此市场价格拉高；从7月份开始，由于市场观望气氛浓厚，整个市场均价基本处于稳定状态，维持在4000元/平方米左右。2商品住宅区域市场分析u 管城区市场价格最高为4330元/平方米，中原区最低为3264元/平方米。2008年商品住宅区域均价管城区位于市城南，受城中村改造项目的影响，该区域在2008年下半年表现较为活跃。橡树玫瑰城、锦艺新时代等楼盘在2008年都有较好的去化销售，支撑了板块的均价。同时该区域经济适用房较少，其商品房市场均价扭曲程度较低；东新区尽管其楼盘品质较高，但是由于该区域有大量的经济适用房，单位集资房，其拉低了市场的均价；金水区为市场去化的主要区域，尽管该

44、区域产品品质差异较大，但是主流产品供应主要集中在40005000元/平方米之间，因此其市场均价也较高，为4152元/平方米；惠济区本身的市场供给较小，因此区域单个项目的价格对其区域价格形成影响较大；二七区和中原区一直是经济适用房的集中区域，因此这两个区域的市场均价一直较低，分别为3659元/平方米和3264元/平方米。2008年土地市场分析一土地市场概述2008年，土地市场商品房用地成交39宗，共3519.42亩，其中住宅用地，商业用地13.98亩，经济适用房用地11.21亩，其过招拍挂方式成交16宗，协议出让17宗，划拨5宗。本年度成交单价最高的是位于淮河路南嵩山路西的电视台的25.3亩土地

45、，建海置业以1.6亿多元拍下，创下了每亩地633.19万元的“天价”，刷新成为单价新“地王”。本年度成交总价最高的是位于路与北三环立交桥的王寨城中村改造用地以15.51亿元总价成交，平均每亩地价28155万元，成为继去年年底二七区小庄城中村土地成交总价14092亿元之后，再次刷新总价“地王”。值得注意的是，本年度商品房用地通过招拍挂方式成交16宗，其中有6宗是城中村改造用地，且土地规模普遍较大，说明市正在加快旧城改造的步伐，同时本年度还有5宗划拨用地，全部用于经济适用房建设，这与政府2008年关注民生，加大加大保障性住房建设力度的政策相一致，房地产市场格局逐渐改变。公示时间行政区宗地位置容积率

46、面积（亩）出让方式成交价格（万元）单价（万元/亩）土地性质单位1.09中原区洛达路东、伊河路南363.756挂牌18380288.29住宅用地正商置业1.09中原区淮河路南、嵩山路西4.525.30挂牌16020633.19住宅用地建海置业1.16中原区嵩山路西、友爱路北00.354协议148.24418.76住宅用地市长城房屋开发集团7.28中原区大学路西、航南路北3.8538.92划拨00经济适用房用地豫发置业9.19中原区岭路东、陇海路北5.6203.97挂牌42243207.10住宅用地元龙房地产开发9.26中原区华山路东、淮河路北6.33247.33挂牌49237199.07住宅用地

47、元龙房地产开发亿辰房地产开发10.10中原区电厂西路东、鸿运路南2.531.41挂牌3940125.43住宅用地利海房地产开发12.30中原区互助路南、文化宫路东4.36.58协议647.3998.387住宅用地山水房地产12.30中原区欧丽路东、天下路南3.53.758协议394.08112.59住宅用地省发置业1.23管城区商城路北、建业路西2.510.85其他569.752.49住宅用地唯美房地产开发2.28管城区中州大道以东、南三环以北、金岱路已南、岗东路以西3.5290.50挂牌4956583.94住宅用地民安地产开发4.21管城区航海路北，未来大道西614.273协议502.123

48、5.18住宅用地康利达置业6.5管城区路南、未来大道东5.56.1395协议734.475119.63住宅用地力宝实业6.13管城区未来路西、庄西街东、耿庄北路北、石油公司南3345.48挂牌64730182.61住宅用地正商置业6.24管城区开发路以东、庄东路以西、端午路以南、南屏路以北2.8900.264挂牌91810101.98住宅用地亚新房房地产开发/中联创房地产开发7.22管城区万泉路南，客技路西2.567.73划拨00经济适用房用地永丰房地产发开7.28管城区石化路北，陇海铁路南1.68.619划拨00经济适用房用地中铁七局集团建筑工程2.28金水区1.君北路北、中州大道西2.黄家

49、庵北路、金牛路北2.8296.918挂牌15200156.83住宅用地利达置业2.4金水区路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧657.051挂牌20636361.71住宅用地宏益华地产开发4.21金水区国基路北，索凌路西1.54.341协议510.652117.63住宅用地信和（）置业8.28金水区政七街东、农科路南3.514.53协议1380.5395.01住宅用地文化路街道办事处关虎屯社区委员会10.31金水区经七路东、丰产路北10协议1833.5183.35商业用地中国信达资产管理公司办事处11.8金水区未来大道东、燕南路北2.13协议260.14122.13住宅用地燃气房地产开

50、发12.2金水区西太康路北、铭功路东3.837协议439.57114.56商服用地亚新房地产开发12.9金水区北环路北、索凌路西1.731.77协议80.192.524住宅用地裕华置业2.4惠济区路与北三环立交桥四周5550.85挂牌155100281.56住宅用地天中地产开发4.18惠济区开元路南，香山路东2.558.335挂牌11960205.02住宅用地建设鑫苑置业4.18惠济区香山路以东，银通路以西2.563.684挂牌13360209.79住宅用地建设鑫苑置业5.21惠济区新柳路北，常青路西1.6250.763划拨00经济适用房用地裕华置业5.21惠济区长柳路北，规划路西1.6441

51、.384划拨00经济适用房用地裕华置业9.11惠济区文化北路西、体育路北335.37协议00住宅用地中原建业城市开发2.28二七区航海路南、京广路西010.5协议125.89711.99住宅用地台兴房产3.28二七区交通路东、陇海路南00.2535协议19.188175.69住宅用地中国农业银行二七区分行3.28二七区中原路南、大学路东、菜王西街西、康复后街北7.527.735挂牌14350517.40住宅用地学都置业4.05二七区密路西，寨北路南1.793.012协议270.58189.83住宅用地珠江置业12.12二七区路北、福寿街东0.11协议15.65142.27商务用地市邦地房地产开

52、发9.11高新区经开第一大街西，朝凤路北3174.44协议1817.4610.42住宅用地未来远大置业10.10高新区金菊街南、石楠路东217.17挂牌148086.21住宅用地新合鑫置业二重点地块成交分析l 淮河路南、嵩山路块位置土地使用权人出让方式用地来源用途容积率面积(亩)成交价格(万元)使用年限淮河路南嵩山路西建海置业挂牌出让现有建设用地普通商品住房4.525.316020702008年的土地市场，此地块无论如何都无法绕开去，作为地王，其给市2008年的土地市场迎来了一个开门红，为市场迎来一片喝彩声，但是到9月，短短的半年时间，开发商却无奈退场，个中滋味，也许只有其自己才能细细品味。1

53、月9日，2008年第一场土地拍卖会拍了个开门红。建海置业以1.6亿多元拿下电视台的25.3亩土地。创下了一亩地633.2万元的“天价”，成为单价新“地王”。地块位于淮河路与嵩山路交叉口，交通便利。多个企事业单位和建材大世界等分布在宗地周边，生活设施完善、生活便捷。这块土地规划的容积率相对较高，可以达到4.5。该地块两面临街，商业价值也比较高。据测算，电视台地块每平方米楼面价约为2110元，如果加上绿化等建安成本，每平方米房价成本在4100元至4300元，房子的市场销售价格预计可达到4800元至5500元。按照土地出让文件，该地块将于今年8月份移交，开工后预计明年可取得预售证，在市场进行销售。但

54、是在9月末，由于地价过高与市场在19月份销售量的大跌，加上建海置业资深的一些原因，造成了其作出了无奈的退地的选择。继建海置业退地仅20天的时间，市房地产行业的龙头企业建投鑫苑也退出了其在07年所拿到的其小地王的伏牛路地块。以两个地王的退地标志着土地市场开始转冷。l 王寨城中村改造用地地块编号土地位置土地面积（）土地用途规划指标要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()政出20081号路与北三环立交桥四周A1-01783.7商服（兼容城镇住宅）804.04525商服40城镇住宅70A2-015440.1城镇住宅（兼容商服）606.03525城镇住宅70商服40A3-011184

55、93.9城镇住宅（兼容商服）804.02530城镇住宅70商服40B1-0290381.2商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）804.04825商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50C1-0239390.4商服（兼容城镇住宅）1005.44825商服40城镇住宅70D1-0179619.6公共管理与公共服务用地（小学）150.8204050D1-02商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）804.04825商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50D2-0110676.5商服（兼容城镇住宅）804.04525商服40城镇住宅70E1-0417463.6城镇住宅（兼容公共

56、管理与公共服务用地）804.02530城镇住宅70、公共管理与公共服务50E2-015004.6城镇住宅1008.03525702月4日，位于路与北三环立交桥四周的王寨城中村改造用地被天中房地产开发以15.51亿元总价成交，平均每亩地28155万元，再次刷新总价“地王”。地块紧邻路、北环路，交通便捷，教育、医疗、企事业单位、商服分布在项目周边，配套也较为完善，随着周边居住氛围的日益浓厚，周边商业多为大型批发市场，居民生活配套商业、高档商业相对滞后，为该项目商业项目的上市提供了契机。但该地块被分割成多个独立单元，用途繁多，各个单元依据用途有相应的使用年限，多种用途对于完善生活配套有重要作用，但各

57、个单元相混合和地块零散对于项目的规划、设计存在着挑战。且路与北三环交叉口房地产开发相对滞后，水产品市场、调味品市场在一定程度上抑制区域，同时周边还有较多的工业用地，影响居住品质。地块编号土地位置土地面积（）土地用途规划指标要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()20083号中州大道以东、南三环北、金岱路以南E-0225495.0城镇住宅803.5283070W-028044.6803.52835W-06160124.3城镇住宅（兼容商服）802.62835城镇住宅70，商服40合计193663.9l 南岗村城中村改造用地2008年2月28日，管城区南岗村城中村改造用地被民安

58、房地产开发以起始价49565万元拿下，每亩地价170.63万元。该地块位于中州大道与航海路交叉口南500米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便捷。开发商采用“未迁先安置”的建设思路，第一批安置房已经入住，第二批安置房已经封顶，进行外立面装修。项目在06下半年年已经开始做户外广告的宣传，因各种原因项目搁置一段时间。该项目为橡树玫瑰城，目前销售情况良好。三即将入市地块分析12月份共有7块土地推出，共1210亩，其中有一块872亩的城中村改造项目。编号上市时间行政区地块位置性质规模（亩）容积率出让年限（年）竞拍保证金（万）112.7金水区农科路北、文博东路住宅131.683.57020000212.7金水区农科路北、数码路住宅83.563.57020000412.17金水区丰庆路西、北环路南住宅5.483.0705000812.31金水区红旗路北、红专路南住宅35.957.5702000312.15二七区大南路以东、环翠路以北、京广南路以西、长江路以南综合用地872.483.5住宅70商业4010000512.17二七区长