近期房产市场走势市调分析报告

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1、精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_近期房产市场走势市调分析报告一、 近期国际经济环境及趋势（一） 油价暴涨的影响 6月6日国际油价曾出现暴涨，纽约商品交易所7月份交货的轻质原油期货价格每桶上涨1075美元，收于每桶13854美元。未来一段时间国际油价可能会继续走高。此外，一些企业盈利利好消息虽然令美国股市反弹，但金融行业亏损加大和通胀压力远未消除，同时对世界航空运输业打击较大，原油价格正在改变一切，航空运输为全球商业催生了3.5万亿美元的市场，并且创造了3200万个工作岗位，这是一场非同一般的危机，它有可能重组整个航空业，并且对全球经济造成巨大影响。（二） 粮食价格上涨的影响 联合国

2、粮农组织（FAO）公布的数据显示，全球基本农产品价格指数2006年上升了8%，2007年上升了24%，而2008年前3个月又同比上升了53%。居高不下的粮价不仅加剧了各国因石油价格上涨而面临的通货膨胀压力，而且在多个发展中国家引起了社会动荡。市场把粮价的大幅上扬归结于全球粮食的减产、世界经济格局的不稳定及粮食能源属性的开发，同时全球粮食消费结构及贸易政策的改变对粮价的上扬起到了很强的推波助澜作用，这种情况仍将会在未来一段时间继续影响粮价，可见高粮价威胁了世界经济的可持续发展，特别是对发展中国家和最不发达国家的经济、政治都会产生深远影响。（三） 越南金融危机带来的影响 20多天来，越南股市一直在

3、暴跌，今年以来的跌幅已达60%以上。与之相伴的是货币贬值、通货膨胀、楼市崩盘、外资撤离等，一场类似20世纪末从泰国爆发、波及数国的金融危机是否将要重卷东南亚，结论还是未知，部分专家指出越南经济恶化的根源在于CPI，一旦CPI涨幅超出民众承受能力，高物价必然引发居民恐慌心理。为了抵御高通胀，民众会尽快将手中的越南盾换成黄金、美元，这就导致越南盾贬值，并导致其他一系列危机。而这一事件，也给中国政府很好的警示，下半年必然对CPI继续加大控制。（四） 美元持续贬值带来的影响美元持续贬值，在一定程度上说明美国经济的疲软，为了鼓励经济发展，美联储的连续降息，又会导致国际热钱进入中国，这又加大了中国通货膨胀

4、的压力，对中国出口企业导致出口减少和对大部分的出口企业还会带来汇兑损失，近期油价持续攀升,可能进一步推高通胀压力,这令政府在面对复杂经济形势之时,更看重通过人民币升值来抑制通胀 分析：从以上近段时间世界经济热点问题上可以反映出，石油价格的上涨和粮食价格的上涨，预示着世界经济正面临一场通胀的考验，而我国作为全球经济的重要一员，不可避免的要受到影响，首先是石油和粮食价格的上涨带来生产和生活的成本增加，必然导致居民消费指数(CPI)的上升；其次，美元的贬值、美联储的连续降息再加上人民币的相对升值，国际热钱将会涌入国内，通胀压力进一步加大；再次，越南经济危机，虽对国内少数出口企业有部分影响外，但如果进

5、一步波及到整个东南亚甚至世界范围，将会对我国出口市场产生深远影响，进而对国内经济形势产生较大负面影响。因此，可以预见，下半年国内经济政策的出台将会更加稳健，宏观经济的调控力度将会加大，对投资将会进一步控制，进而抑制通货膨胀。二、 近期我国经济环境及趋势（一） 汶川地震的影响 GDP：对经济增长影响不会太大 虽然地震造成严重的财产和生命损失，但它对经济增长影响不会太大，也不会影响中国从紧的货币政策和谨慎的财政政策。虽然地震一方面造成了有的行业、部门在一段时间里中断生产；但另一方面，灾后重建也增加了新的需求和支出。2007年，四川省人口为8127万，占全国总人口的6.2%；四川GDP为10505.

6、3亿元，占全国GDP的4.2%。据测算，地震将造成当地生产中断1个月左右，由于受灾地区GDP占四川省的50%左右、全国的2%左右，地震可能拉低全国工业生产增速0.3个百分点。同时，由于人员伤亡和财产损毁，受灾地区消费将下降30%，导致全国消费增速下降0.6个百分点。灾后重建将激发投资，推高全国投资增速0.3个百分点左右，初步估计，汶川大地震将拉低全年GDP增速0.2个百分点。虽然地震带来的自然灾害会给二季度经济和企业盈利增长带来一定负面影响，但这种影响是短期的。到三、四季度，经济将恢复正常的增长，一些领域可能出现报复性反弹。估计，地震可能使2008年GDP增长率下降0.4-0.7个百分点。 通

7、胀：会对中国通胀造成更大影响 地震可能会对中国通胀造成更大的影响，特别是食品价格。川渝地区耕地占全国耕地总量的8.2%，2006年两地谷类产出占全国产量的9.2%，两地的大米产量更占到全国总产量的9.4%。鉴于全球大米市场近期供不应求，恐慌情绪可能会导致米价继续上涨并加剧中国食品价格通胀的压力。地震可能会推高农产品价格，进而会加剧物价上涨形势。 投资：灾难干扰宏观调控 政府目前采取紧缩信贷政策，但在大规模灾难过后，政府可能不得不动用大量资源用于地震过后的大规模重建，这将是一笔数目庞大的国内投资。预计，明后两年人们将看到中国紧缩信贷的努力将有所松动，在国内基础设施方面的投资将出现巨大的增长。初步

8、判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度。而且之后的重建工作还有助于增加政府支出并推动下半年的固定资产投资增长。 外贸：对中国的进出口影响不大 四川地震对国家运输系统没有造成严重破坏，中国主要的公路及铁路则未受影响。加上四川非制造业集中地，亦非工业中心，当地生产总值只占全国4.2%。在对外贸易方面，由于四川省属内陆地区，四川对外贸的贡献也不大，故对中国的进出口影响亦不大。预计地震会令中国的通胀预期升温。 消费：资源和商品价格将有所上升 灾后重建期间，资源类和大宗商品价格将有所上升。中国在宏观政策上存在一定的“两难”：一方面政府为灾后重建增加投入，会适当放松信贷控制。另一方

9、面，如果地震造成能源矿石金属和劳动力工资进一步上涨，可能对通货膨胀也有一定的“两难”。 行业：影响各不相同 其一，食品饮料：地震不会改变长期发展趋势。银河证券研究院董俊峰认为，地震将对高端白酒等酒类消费有所抑制，短期内省内消费增速可能放缓，但长期来看，地震不会改变相关上市公司运行趋势。其二，农牧行业：对全国影响并不明显。国金证券研究所分析师谢刚认为，测算结果表明，地震灾害对粮价、仔猪、种猪及生猪价格的上涨更多地局限于四川当地，对全国的影响并不明显。其三，有色金属：未造成根本性影响。国信证券分析师黄安乐认为，此次地震对有色行业的影响并非是根本性的，总体影响偏正面，短期对金属价格有促进作用。对行业

10、最大的利好在于灾后重建对有色金属需求的提升。灾后重建对各金属需求方面影响大小顺序依次为铜、铝、锌、铅。其四，钢铁行业：灾后重建促进钢铁需求。国泰君安分析师崔婧恰认为，震灾对钢铁产量影响轻微，对铁矿石产量影响不大，但由于部分铁路、公路运输中断，西南地区铁矿石价格未来可能因此小幅上涨。灾后重建开始后，短期内大规模的新建及维修房屋将会增加当地对建筑钢材的需求，短期内可能对国内建筑市场价格形成一定刺激。其五，保险行业：寿险公司扩大短期现金流出。平安证券分析师邵子钦认为，此次灾难的发生，一方面增加了受灾地区的赔付额，另一方面有望提高全国人民的保险意识。因产险公司一般将地震列入“除外责任”，地震对产险业务

11、影响有限。但属寿险赔偿范围，因此，灾情将导致寿险公司赔付额增加，扩大公司短期现金流出。从市场份额推测，影响程度从重到轻依次为中国人寿、太保人寿、平安人寿。 政策：政府或维持紧缩货币政策 高盛发布报告认为，这样严重的自然灾害无疑会对实体经济造成负面影响，但影响可能是有限而且短暂的。如果货币政策能够保持紧缩立场，通胀压力应该是短暂的。当受灾地区开始重建房屋以及公路和发电厂等基础设施时，投资需求肯定会有所增长。然而，对四川省局部灾后重建投资的扶持并不意味着中国应该放松整体经济的调控政策。相反，由于通胀居高不下，宏观政策可能会维持紧缩立场。如频繁上调存款准备金率、严格控制银行放贷、允许人民币升值和年内

12、两次加息。 （二） 国外经济环境影响（略） 中国经济正在承受来自全球的不利因素影响：一方面，世界通胀的形势严峻，据世界银行统计，全球通胀率已经从1月的3.9%上升到3月的4.1%，其中发展中国家从7.6%上升到8.4%；另一方面，世界贸易增长率将出现明显的回落，今年4月世贸组织发表报告称，2008年世界贸易发展面对诸多不确定因素的挑战，世界贸易增长率将出现大幅度回落，今年世界贸易增长率将从去年的5.5%下降到4.5%，下滑已经成为定局。（三） 央行利率调整情况 中国央行七日傍晚宣布，决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率一个百分点，于六月十五日和二十五日分别按零点五个百分点缴款。地震重灾区法

13、人金融机构暂不上调。这是央行年内第五次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到百分之十七点五的历史高位。（四） 上半年CPI运行情况价格总水平处于高位，房屋销售价格继续上涨。一季度，居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。分类别看，一季度，食品价格上涨21.0%，拉动价格总水平上涨6.8个百分点；居住价格上涨6.6%，拉动价格总水平上涨1个百分点；其余各类商品价格略有涨跌。一季度，商品零售价格同比上涨7.4%(3月份上涨7.8%)，比上年同期高5.3个百分点；工

14、业品出厂价格同比上涨6.9%(3月份上涨8.0%)，比上年同期高4.0个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%(3月份上涨11.0%)，比上年同期高5.7个百分点；70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%(3月份上涨10.7%)，比上年同期高5.4个百分点。另外根据温总理全年政府工作报告内容，全年居民消费价格控制在4.8%以内，而一季度总水平上涨8.0%，这意味着全年要实现这一目标，下半年的调控力度将会更加深入和频繁。三、 近期房产政策及趋势纵观2008年中国房地产市场，其走势出现以下几大特点： （一） 稳中微降是主旋律 中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”，

15、2008年，在中央继续加强房产市场宏观调控，经济适用房、两限房、廉租房的房源大幅推出将改变市场供求格局及消费预期的态势下，中国房价在总体上将是下跌的态势。 （二）08年住房供求趋于平衡且供会略大于求 07年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策，如：土地闲置2年以上政府无偿收回、抽紧银根、打击投机等）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨 （三）住房的供应

16、结构将日趋合理 由于我国保障住房的长期短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能通过购买商品房，因而加剧了住房供需的矛盾，现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。 （四）宏观调控的政策效应在积累 稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，经济增长持续偏快，通货膨胀

17、压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息，就是最好的佐证。但任何事物的变化都有一个从量变到质变的过程，从 “第二套”从紧房贷政策的尘埃落定，可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪，虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择！中国经济要着陆，房地产必须首先着陆，中国房地产不着陆，中国经济就不可能着陆！何况中央宏观调控的政策，尤其是对房地产调控的政策还没出完，例如税收（物业税、严征20%所得税）、利率（继续加息）、信贷（提高首付、严控信贷规模）、土地（打击囤地、土地增值税等）、行政（界定“投机”，精确打击）等等，从住房供应和需求（尤其是对投机的打击，对第三套住房就不准购买）的双向、系统调控

18、，住房价格会日趋合理。四、 重庆市场供需结构（一）07年成交情况2007年12007年12月重庆商品住宅成交情况：成交套数（套）套内成交面积（万）成交金额（亿元）1月1041084.8729.722月559146.715.73月901873.9124.284月12878105.8134.95月15545127.344.96月14232109.1539.117月22259176.8266.348月25625205.6280.629月21575183.9172.3910月1128289.3540.1911月14680122.2253.7712月1088389.2243.65合计1739781414

19、.88545.57从以上可看出，全年共成交17.4万套,成交面积1414.88万平米,成交金额为545.57亿. (二) 08年计划情况行政区域2007年新开工住宅面积（万平方米）重庆市2008年住房建设面积合计（万平方米）市域总计2903.822499.01 都市区小计1713.531491.10 2008年全市拟新建住房建筑总面积2499.01万平方米，住房建设用地总面积1174.48公顷，其中：都市区拟新建住房建筑面积1491.10万平方米，住房建设用地面积622.53公顷；远郊区县拟新建住房建筑面积1007.91万平方米，住房建设用地面积551.96公顷。 (三)08年成交情况 2008年1-4月，重庆主城区商品房成交量仅为370.35万平方米，较去年同期下降15.26%。 (四)08年需求情况估计五、周边竞争性楼盘及代表性楼盘价格趋势第 7 页 共 7 页免责声明：图文来源于网络搜集，版权归原作者所以若侵犯了您的合法权益，请作者与本上传人联系，我们将及时更正删除。