广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案

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1、. .天等天富商业广场住宅营销推广方案前言；由于获取的信息具有不对称性，且具有多维性，各方的看法必有不同。在时间短促，任务重的情况下，做此方案前，深感此工程具有较多突出特点，但各方面尚未理顺，在本工程规划尚无一具体定性以及定位的条件下，做此营销推广方案，深感会考虑得不够周全及细密。因此，希望此方案能起到与双方相互交流的根底平台作用，双方通过屡次沟通与交流，把后续工作开展落实好。第一局部 天等销售特点分析经现场实地走访调查及与当地销售人员沟通了解，天等房地产市场具有以下特点：天等县居住状况受县城居民自主建房影响，规划落后、根底设施落后、治安环境差。近年来随着县城整体开展，居民的住房环境得到了一定

2、改善。从整体消费市场特征来看，安家置业追求高尚住宅环境，将是天等县市场需求开展的必然结果。从上述市场状况分析，天等县房地产市场呈现以下利好特征：县城居民都是购置宅基地进展自主建房，具有较高的比例；而随着天等县人口的开展，宅基地用地的停顿批复，家庭分居等因素将会促进县城购置需求的增加；大多数企事业单位已房改完毕，取消福利分房和集资房，将极大的促进天等县房地产的开展；县城中心居住气氛浓厚，生活以及交通便利，仍然是县城居民购置的首选；目前天等县在售工程少，市场竞争不强，县城购置力较强，市场空间大，有力的促进天等县的房地产开发和销售；当地有丰富矿产资源及农副产品，造就局部有钱的私企老板及经商者；以及周

3、边乡镇里的农民富裕后移居到县城居住需要购房；极大的提高现有的天等县的购房需求动力；县城中心商业较为密集，其租金水平也处于较高位置；综上所述，天等县的房地产具有较好的开展空间和潜力。第二局部 工程分析一、 工程swot分析1.1. 工程SWOT列表工程优势(S)目区域优势以及地段优势，紧邻天等县核心商业步行街；开发商的开发经历；工程土地现状以及各项规划还可进展调整，利于应对市场变化；工程交通便利、出行方便；工程占地140亩以上，在天等县城核心区有规模优势；工程地处县城中心区， 配套较好；工程临街面长，商业价值明显；工程劣势(W)工程旁的规划道路尚未开通；工程周边市政配套、物业类型档次普遍较低；工

4、程地块被天宝南路分隔，商业气氛难以连接成片，形成浓厚气氛；工程原居住气氛不浓厚；本工程涉及拆迁，开发本钱相对较高；市场时机(O)工程所处区域作为城区的旧居住中心，潜在客户数量多；天等县近年开展较快，且目前县域内在售工程较少；旧城改造，步行街拆迁信息利好；房地产有较大提升空间；天等县政策及开发商人脉关系利好；市场威胁(T)区域土地潜在地块多，未来竞争对手多；国家政策调控转向的威胁；天等县居民收入增长缓慢影响了购房者的购房决心和信心；工程北边为石山区，限制了城市的开展，也限制了地块的开展；1.2 优势分析1.2.1工程区域优势及地段优势优势表达：工程处于天等县的核心商业区域，该区域聚集了较多的商业

5、类型，例如购物、餐饮、娱乐等内容，形成了天等县辐射整个县城的步行街区。且处于城市的中心区，各项配套较为完善及齐全。工程周边高中低档商业完备，具有一定的商业气氛，并随着周边商业体的参加，该区域商业气氛将越来越浓厚，地段价值明显。优势应用：利用县城核心商业街的影响，树立本工程在城市中心的开展形象，确定繁华、富足的特性。对该区域已实施或即将实施的相关规划进展炒作，形成购房及居住向心力，提高工程形象，提升工程价格，注重本工程的商业规划，以表达工程地段价值最大化。1.2.2开发商的开发经历优势表达：本工程开发商已成功开发工程，拥有一定的开发经历以及积累了一定程度的开发实力。，这有利于本工程的开发以及营销

6、按工程定位以及整体营销推广后的预计流程及时间顺利进展，而雄厚的实力以及积累的营销经历那么有助于本工程的整体营销方案能按预定方案实现，实现工程的顺利滚动开发及销售。优势应用：利用开发商的实力及品牌，做好本工程现场的实景营销，现场展示本开发商的实力以及品牌优势在现有情况下，不需要大的投入，但必需有特色。预先合理确定工程的开发节点，利用丰富的营销手段及工具，实现工程的各阶段销售目标，降低本工程的开发风险。1.2.3工程土地现状以及各项规划还可进展调整，利于应对市场变化优势表达：目前本工程的规划用地面积超过140亩，当前总建面可到达15万，其中商业面积最高可到达3万的面积。可利用先进、合理的理念，合理

7、规划商业面积及业态，跟随市场的开展潮流，创造科学合理的居住、商业空间及环境，到达一个较好的平衡，满足工程的各项规划指标；在建筑的外立面上，以特色建筑风格去表达本工程的特色；在工程的户型产品、总平规划等方面聘请好的规划公司，整合各项资源，成就高素质工程。优势应用：注重工程的现场展示及本工程的宣传推广方向，将本工程的整体规划好的形象完好的向消费者传达，树立消费者的信心，让消费者对本工程到达高度认可，确定本工程在本区域内的核心代表形象。1.2.4工程交通便利、出行方便优势表达：工程位于天等县的三条主要干道交界处，且未来还有规划道路通过本工程。使得本工程东西南北互通便利；向东那么更可通过城市客运站实现

8、出行的便利。而在销售中心门口即有公车的始发点，交通便利。优势应用：利用网路兴旺的特点，对本区域未来的开展环境进展炒作，进而带动人居环境的开展，再配合其他亮点提升工程总体形象，降低工程目前在西边的石山一侧的区域因无居住区、生活气氛不浓厚的看法，同时也给予客户置业信心。1.2.5工程占地140亩以上，在天等县城核心区有规模优势优势表达：工程占地面积以及总建面积较大，与天等县核心区域以及在天等县的其余工程相比，本工程具有规模优势。这有利于本工程住宅与商业以及商务形成互补，提升本工程商业以及商务对周边区域的辐射力，也带动本工程住宅的销售。优势应用：通过现场展示本工程形象以及相关数据，在推广上注重宣传本

9、工程的规划设计指标数据，加深客户对本工程认同。1.2.6工程地处县城中心区， 配套较好优势表达：地块地处天等县的居住密集中心区域，周边生活及居住气氛浓厚，经开展，地块周边拥有较为成熟而完善的市政和生活配套-生活购物、日常饮食等根本配套一应俱全。优势应用：强调本工程所能拥有的各项配套及各项配套距离本工程的距离，突出工程的居住便利性，表达工程的地段价值；并通过整合展示本工程的各项价值，去提醒本工程将创造出该区域内更高品质的生活，实现本工程的顺利销售。1.2.7 工程临街面长，商业、商务价值明显优势表达：本工程地块以步行街街道规划，且临天宝南路临街面长。临街面长利于本工程实现定位并凸显本工程的商业、

10、商务价值。优势应用：做好本工程的商业及商务价值的规划，使本工程的价值最大化。1.3 劣势分析1.3.1工程旁的规划道路尚未开通劣势表达：工程处于一片居民宅基地的后边，主要规划道路尚未修建及开通，整体形象未能得到很好的表达，商业价值不能得到提升。应对策略：首先注重工程的产品规划，在规划设计上先降低此不利因素的影响；在销售环节上注重合理定价、灵活促销，对客户灌输规划设计上的优势，以及对现场规划设计图进展讲解等方式，去躲避弱点，强调该区域中心及商业卖点等。1.3.2工程周边市政配套、商业环境、物业类型档次普遍较低劣势表达：工程周边拥有丰富的各项配套，但这些配套的档次及素质较低：工程旁边区域存在一些老

11、旧的自建房住宿区，里边为农村用地，整体高档次、高品质的居住气氛欠缺。工程旁的社会治安以及周围脏乱环境对本工程高档产品的树立有影响。应对策略：积极完善及提升工程的形象，做好本工程的各项规划工作，完本钱工程的相关形象展示以及推广工作，借此提升该区域的形象。同时强调本工程的地段优势，推广上注重宣传本工程的中心概念。1.3.3工程地块被天宝南路分隔，商业气氛难以连接成片，且原区域为荒地，无商业气氛，难以形成浓厚气氛劣势表达：工程地块被县城内的交通干道相隔，而本工程原为荒地，在西边为石山区域，区域难以向西开展；难以在本工程形成一天然中心，人气难以凝聚，而天宝南路交通干道的存在，也使得本工程的商业难以与原

12、步行街商业形成一体，商业气氛较淡薄。应对策略：在工程规划上注重增加吸聚人气的规划例如增加开放式休闲广场或主题公园，在前期即注重各商业定位以及业态组合的定位，以科学的态度去决定本工程的商业定位，方能最大实现工程的商业价值。1.3.4，工程原居住气氛不浓厚劣势表达：工程地块内主要为沿天宝南路有一片自建房住宅和一新建的房地产工程。整体居住气氛不浓厚。应对策略：在销售上对客户进展说服：需以开展的眼光进展引导，结合拆迁进度对客户进展引导宣传；在推广上炒作工程的规划定位，引领及提升购房人群对本工程以及中心未来居住价值的认可。1.3.5本工程涉及拆迁，开发本钱相对较高劣势表达：目前地块内及周边有拆迁户，将增

13、加本工程的拆迁本钱；相对周边同区域的竞争工程，有本钱压力。应对策略：完善本工程的规划设计，注重商业以及商务内容的规划保证工程的商业价值最大化，非商业面积最大化；打造高素质以及高品质工程，通过实现更高的售价减少开发本钱的影响；在销售上，注重应用新的营销方式，例如以实景销售，低价营销等节省本钱。1.4 时机分析4.4.1工程所处区域作为城区的旧居住中心，潜在客户数量多存在时机：工程位于天等县的核心区域。该区域作为天等的老居住区，人群密集，但该区域社区在居住品质、小区平安以及社区环境的塑造上与目前市场上的房地产工程产品有较大差距。该区域居民改善居住条件的动力充足。1.4.2天等县近年开展较快，且目前

14、县域内在售工程较少存在时机：天等区域的房地产变化开展较快；并且当前区域内与本工程素质相当的在售工程较少，只有恒丰国际新城能在本区域内对本工程产生威胁。工程目前存在较好的市场空当期。1.4.3旧城改造，步行街拆迁信息利好存在时机：随着天等县政府改造步行街区域的决心增加，以及旧城改造速度的加快，将给本工程的住宅及商业均带来利好信息。给本工程增加意向客户的数量。1.4.4房地产有较大提升空间存在时机：随着天等县制止居民自建房的政策执行，以及政府对待商品房建立的支持力度以及相应的利好政策，天等县的房地产有较大提升空间。1.4.5天等县政策及开发商人脉关系利好存在时机：天等县对于房地产的相关招商引资政策

15、给予了房地产开发较大的操作空间，而本开发商与政府相关部门的人脉关系将有助于本工程的顺利开发建立并在政府部门中树立较好的口碑。1.5 威胁分析1.5.1区域土地供给充足，潜在地块多，未来竞争对手多市场威胁：随着步行街及旧城改造，在工程周边有较多的潜在工程，并且各工程的特点明显，互有优势。由于该区域市场的地域相对条件差异不大，同时这些工程开发时间与本工程后续产品推出时间相差不大，将会分流工程客户资源，对工程直接购成威胁。威胁应对：提炼本工程的主打卖点，形成及增加工程的优质卖点，以差异化营销树立本工程的形象，走高品质楼盘路线。加快规划、拆迁、施工进度，尽早开发，降低竞争压力。1.5.2国家政策调控转

16、向的威胁市场威胁：国家近期由于金融危机对中国的影响减少，并从金融危机中首先恢复。近期已针对房地产出台相应调控政策，从中长期来看，其调整和稳定房地产价格过快增长的政策目的不会在短时改变，房地产市场由于调控后续开展方向依然不稳定，当房价过快增加，以及国家经济实现恢复性增长后，国家政策对房地产调控的风险仍然存在。威胁应对：应对未来风雨莫测的市场及政策变化，开发商需本着实事求是的态度，抓紧当前有利时机，并在销售过程确定合理的销售目标，实现短平快的销售，沉着面对政策风险。1.5.3天等县居民收入增长缓慢影响了购房者的购房决心和信心市场威胁：从天等县的开展来看，由于该县缺少相应的工业支撑，而周边乡镇主要通

17、过农业创收提高收入水平，因此会在收入水平上增长较缓慢。威胁应对：利用有效营销，甄别区域内的市场需求，确定本工程目标客户群的产品需求，通过有针对性的产品占领市场。1.5.3工程北边为石山区，限制了城市的开展，也限制了地块的开展市场威胁：从天等县的城市开展来看，由于本地块的西侧为石山区域，不利于城市向该方向开展。而从本工程来看，不处于城市开展的主轴上，整体居住气氛不易创造，也制约了本地块不能均衡开展，只能狭长型沿天宝南路开发，也不利于商业气氛的创造。威胁应对：做好本工程的整体规划定位，尤其对商业的可行性进展专项分析及定位后做好相应的商业规划，确定商业的最正确比例以及商业的定位和业态组合，方能使本工

18、程的商业价值最大化，也才能使整个工程的价值最大化。1.6. 工程SWOT小结结合工程优势、劣势、时机及威胁分析，工程具备以下特点：1地段价值、开展机遇、开发商品牌实力、产品优势和自身资源利用是本工程可运用的最大优势；2本工程外部配套、公共资源档次低或缺乏，人气少，缺乏公共配套设施，商业气氛不浓厚，这些劣势都较为明显；3工程的商业定位模糊，在规划上定位不明确，步行街的商业定位规划值得商榷；4工程将面临市场的严峻考验，在国家采取系列措施稳定房价并推动经济开展的背景下，工程的时机和威胁并存。目前工程可利用的优势资源特色鲜明，同时劣势也存在，对于工程推广是时机与挑战并存，因此工程应扬长避短，找到突破口

19、，放大可利用资源，寻求客户认同的方面进展炒作，以求共鸣，回避劣势。二、 工程定位及工程形象定位2.1工程定位原那么和定位目标一个楼盘要成功地被市场所承受，首先必须有准确的市场定位。对自己进展清醒的定位，对各种条件和环境、制约因素等清晰的认识，才能开发出符合市场需求的楼盘。独特的工程定位是贯穿工程始终的理念，是工程取得成功的必备条件之一。从宏观上，每一工程的定位又脱离不了区域文化特征的影响，因此，结合市场与工程素质作出准确定位，对工程的综合建议起着关键的作用。对于本案的工程定位，敝司建议先重点考量三个因素：工程定位原那么、工程定位目标和工程产品构造。1.1工程定位原那么塑造一个品牌具备不易被模仿

20、的独特气质的品牌，具备长期开展的品牌内涵。制造一个热点具备短期内迅速引爆市场的爆破力，迅速强占眼球的吸引力。是否存在空缺从市场竞争的角度，考虑品牌的定位差异性。是否存在需求从消费者需求的角度考虑市场空间的价值。是否可以占领从产品本身属性出发考虑定位的可行性。1.2工程定位目标如何在市场上成为销售的一枝独秀？如何以差异性引领市场？如何扩大工程内涵？如何吸引针对性目标客户？1.3工程产品构造工程总体产品形态住宅产品构成商业产品构成小三房房街铺二层商铺三房四房工程的产品形态直接影响工程的定位，如何将工程的商业和住宅进展不同的定位，将直接影响工程产品的价值。2.2工程市场定位根据本工程所在的地理位置及

21、所处区域的环境、整体交通、商业的规划情况，在求新、求细、求美的开发指导思想下，建议本工程市场定位为：城中心主街生活典X社区2.1定位理念阐述1城中心工程地段的价值表达 天等县的中心生活地带，把守主城区的中心门户，生活便利、配套成熟。中心地段的价值主城区中心地段中心建筑的标志主城区中心建筑群中心投资的典范主城区中心投资旺地中心居住的首选主城区中心居住首选2主街生活工程地段价值的深化阐述工程所在，位于城市中心的主要街道天宝南路旁，且地处三条城市主干道的交汇处。工程所在，不仅仅是城市中心那么简单，还是城市中心的主要街道，不但突出工程地处城市中心区，而且是一个集城市繁华与无限升值前景于一体的物业。业主

22、置业其中，不仅现在生活在中心区，而且未来几十年里，依然是城市的中心区，极具置业价值。3典X社区典X，代表工程综合自身地段、建筑、城市广场、人文内涵所形成的整体品质必将成为天等县楼市的一代经典。而社区，那么预示着工程所吸引的不是一个单独的个体，而是一群有着共同爱好，共同追求和共同个性的人群的聚集地，同时也表现了居住的气氛和邻里关系2.2工程的核心价值表达地段 产品 投资县城 县城中心 + 主街生活+1、城市中心价值5个中心价值中心的价值地处主城中心区位的价值中心的标志主城中心标志性建筑群中心的典范主城中心沿街物业投资典范中心的首选主城中心居住首选中心的典X县城主街区典X2、地段价值工程地处天等县

23、新旧商圈结合点，与天等县新核商圈相邻而居；地处城市中心街道的交汇点，交通便利，通达性高；周边配套成熟完备、商业气氛浓郁，为本工程业主打造全新的人居幅员。3、产品价值天地楼，占天占地；多层一梯两户，更快、更多私有空间；户型南北通透，方正实用；社区配套商业，居住便利近在咫尺；4、投资价值中心物业，地段绝佳，无论是升值潜力及保值潜力始终有保证；主城中心的典X工程，主街生活的缔造者，各项附加值内容提升本工程的价值；三、工程目标客户群分析及定位工程目标客户组合构成图根据工程的产品形态进展客户的定位，更具备针对性，工程的产品形态共分为：住宅、商业两大大局部构成，需要分别进展阐述：商铺住宅3.1客群来源及特

24、征针对本工程的实际情况，通过对县城的走访了解，区域内客户群呈现出以下特征：1、区域来源 私营业主、个体户是意向购房者最主要集中的行业。经济实力较强，对房产等大件物品消费能力较强。 企事业单位中高层主要是城市中的公务员、国有企业中高层领导等高知人群一族。如政府公务员、医院职工等。 外来经商、投资者主要是在周边乡镇经商、小工厂投资者。2、客户群体根本特征 年龄2845岁左右，收过一定的教育，素质较高； 收入稳定，具有一定的物质经济根底 局部正当成家立业之时 希望更舒适、品质更高的住宅 期望居住在能表达身份及自身价值的中高端住宅集中区域 主要需求为四房两厅为主，其次为三房户型 大多为三口之家或三代同

25、堂，讲究家居气氛 周边乡镇成为主置业群体4.3.3目标客群体购房动机 希望居住环境优越，追求生活风格、有品味的住宅社区。u 认可中心城区的开展现状及未来开展前景，看重区域的远期价值。u 注重县城中心的繁华及周边的配套。 小局部人仍有一定投资心理，看好远期升值潜力，期望投资回报。u 需要通过购房来象征和展示自身身份地位的。3.5工程商业局部客户群体推导待定第三局部 整体营销推广思路一、 总体推广战略目标天等县核心地标地产定制高度、定制繁华盛世福第、传世美宅1.1、 核心地标地产天等中心区的标志工程核心，指明工程的属性，是天等核心区域的工程。而核心，也点明本工程处于天等的最主要、最重要的区域，才能

26、谓之为核心。而地标，历来都是中心的，历来都是属于最优秀、最耀眼夺目者，从不缺乏追随者，从不缺乏模仿者，但工程属于天等中心的大规模建筑群体，从占地面积以及建筑规模来说，后来者难以超越。本工程的种种属性，使本工程拥有成为天等县核心地标工程的潜质。工程推广目标就是将本工程打造成为天等县城中心的地标性工程。1.2、 定制高度以天等新起点、高标准定制本工程，无论是本工程建筑规划、商业规划、内部城市商业广场均到达了天等县房地产的新高度可以看出， 开发商以天等县领先的态度和按市场需求去打造本工程，通过科学严谨的作风，实事求是的态度，与众多专家、学者一起去论证本工程在天等县所能实现的高度。而今，在以新起点、高

27、标准的要求下对一系列工作进展了选拔、修改、论证，实现了本工程在与天等各工程相比，均表现出的与众不同、出类拔萃的高度。1.3、 定制繁华衣食住行的繁华集结，集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交于一体的天等新繁华体验中心天等县域中心新繁华的开篇。由本工程倾力打造，集高尚住宅、时尚批发零售、城市广场、商业步行街、精品美食于一体。占据罕有的高尚住宅、街心广场、繁华商业街区于一体，可借势居住的惬意精致、商业繁华尊享、个性消费体验的交融，将天富商业广场打造成为天等中心区新繁华体验消费的目的地和商旅地标。1.4、盛世福第、传世美宅 对外宣传应包含以盛世福第、传世美宅的内容为主的基调。根据本工程当前图纸的报建数据，

28、本工程占地超过140亩，总建超过15万，在天等县足以成为盛世福第的标准。而工程规划所包含的一系列元素城市广场、商业步行街、高尚住宅，那么有利于制造传世美宅的产品。而从周边乡镇客户的购置心理来说，工程倚山而建，地势平坦，视野开阔，采光充足，空气清新，有着绝佳的风水和典雅的居住环境。以盛世福第、传世美宅的基调进展推广，有利于与本工程的目标客户产生共鸣。市中心15万商住合一地标地产盛世福第 传世美宅区位卖点规模卖点商住卖点形象卖点2.1、 核心价值体系构成2.1.1核心主题：市中心15万商住合一地标地产，盛世福第、传世美宅2.1.2支撑主力卖点：区位卖点+规模卖点+商住卖点+形象卖点l 区位卖点：

29、地处天等县核心区，三大干道交汇处，通达性优越，物业稀缺，保值、升值潜力卓越； 区位优越，必然带来交通的快捷便利，以及县城中心生活繁华体验； 县城中心，必然有更为齐全完善的外部配套，娱乐中心、运动中心、购物中心近在咫尺。l 规模卖点： 天等中心首席大盘，大工程有大气魄，本工程规划在保证住宅品质的前提下，还配套有城市广场、商业步行街、购物中心等各种功能； 工程规划了近3万的商业面积，12万以上的住宅面积，无论是商业还是住宅，整个规模占据天等县第一；l 商住卖点：而从周边乡镇以及县城居民的购置特点来说，城市中心是这些客户最希望购置的区域，他们更喜欢城市中心热闹、繁华的景象；因此，这是本工程必须提到的

30、一个卖点即定制繁华的主推广目标的内容之一。l 形象卖点： 以盛世福第、传世美宅提升本工程的形象卖点，定调为天等县最好的居住住宅； 对于乡镇客户来说，购置住宅的其中一个重要点就是满足形象。能通过购置高形象的住宅来提升自身在周边乡邻间的地位、口碑。 从本工程来说，各项指标均可为天等县最正确；也只有定义一个高标准的形象，才能是本工程的价值实现最大化。 其余卖点整合效果图展示卖点要求设计单位提供工程的社区入口、广场景观、社区大道、商业街区等效果图，如此众多的工程重点设计景观在推广时完全呈现，将有助于提升到访客户对本工程的购置信心。与工程口碑传播资源的整合工程在前期形成了一定的口碑。借助工程口碑传播的资

31、源与“老客带新客营销手法结合，能有利于促进本工程的销售，提升工程的美誉度2.2、 工程附加值2.2.1开发商工程的开发商具有一定的开发经历，并在当地具有一定的人脉关系，有利于本工程相关工作的开展。在对外宣传推广上，应着重于工程的前期开发工程以及本工程的投资金额上做推广。2.2.2施工方的品牌本工程的施工队伍为建造XX市顶级别墅的施工方，这非常有利于本工程的形象抬高。在推广上，可宣传本工程寻找的是建造别墅级建筑的施工方，就是为了以别墅精神造住宅，做出天等县1号作品的目的，给天等县的人民建造一个高标准的传世美宅。二、 工程营销推广策略2.1、营销策略主题策略一: 利用售楼部开放为工程增添品牌内涵，

32、高调亮相策略二: 对政府提出的城市改造方向的充分强调和利用策略三: 让政府紧跟“天等天富商业广场城市开展要求的开发模式策略四: 与商业整合主力店、独立商业步行街的渲染策略五: 异地营销，展现尊贵效劳的直销活动策略六: 导入繁华生活理念，倡导生活便利的生活模式与投资升值的前景策略七: 实行大密度大货量推货策略策略八: 实行低开高走的价格策略2.2营销策略主题分析策略一: 利用售楼部开放为工程增添品牌内涵，高调亮相2021年是工程面世的第一年，从本工程的各项指标来说，名列天等县1号作品无容置疑。如何提升本工程的形象以及影响力，售楼部无疑是最好的工具。借助售楼部开放活动，并结合本工程的产品发布会和领

33、导剪彩活动或者其它突出活动，可以将工程的形象引爆市场，到达推广工程品牌的效果。因此，在售楼部的包装上，需以大手笔的活动来吸引市场注意，实现工程与品牌的共同推广，更实现工程的高调亮相。策略二: 对政府提出的城市改造方向的充分强调和利用结合政府即将对城市中心商业步行街拆迁改造的提出，进展如下炒作：l 炒作县城中心商业步行街区建筑破旧，拆迁在即的信息；l 炒作步行街区开展方向变迁的信息将以本工程做为新的步行街区进展开展；l 炒作本工程的区域优势以及相应的规划优势；l 炒作本工程步行街区的优势；l 对工程中心区位开展前景的炒作。策略三: 让政府紧跟“天等天富商业广场代表城市开展要求的开发模式让政府紧跟

34、城市运营的开展开发工程天富商业广场，通过给工程准确的城市开展运营商的定位去推动天等县开展，去提升天等县县城形象：l 区域规模最大、配套最齐全的领袖楼盘l 以本工程的规划引领天等县的中心开展，通过本工程领先规划使得天等县中心区域价值开展得到重新考虑，使政府重视本工程的新置业价值观及开展规划理念，使得政府支持本工程的不断开展；l 城市建立开展的需要，使工程得到成片开放，不断开发；通过本工程的开发的同时，促进到天等县的开展。l 因此，必须重视本工程的各项规划，尤其是商业规划在其后期规划上例如是否增加商业中心、酒店、交易市场等业态进展仔细评估；将本工程上升到影响城市开展的高度，这也有利于本工程的后期开

35、展。策略四: 与商业整合主力店、独立商业步行街的渲染 工程作为商住一体规划，商业街区、百货主力店是其固有元素，通过与商业的整合，先期对工程商业街、主力店进展现场意向包装，并在规划说明中参加现代、时尚、繁华元素，提升工程销售区域商业气氛，提升工程内在价值，表现城市县城中心的时尚生活气息。策略五: 异地营销，展现尊贵效劳的直销活动采用前期异地策略，在特定时间内截流客户资源。例如可在春节期间、开盘期间前举办相应意向客户登记或者售楼部开放参观的活动。让客户充分感受到工程的尊贵与稀缺性；通过经过包装的看房车，让客户从出发到完毕亲身体验工程的高尚品质。策略六: 导入繁华生活理念，倡导生活便利的生活模式与投

36、资升值的前景工程位于未来商业的繁华区，因此，在与周边乡镇居民居住情节有相当契合度的情况下，可倡导县城繁华生活的居住便利性。而工程的居住条件相对于天等县其它的工程来说，具有较好的地理优越性，出那么繁华，即可享受各式各样的便利生活但凡处于城市中心步行街区域的产品包含住宅、商业，均具有较高的投资开展潜力，其价格始终是处于城市的开展高位：例如XX的上下九步行街区、XX的民生路步行街区，其价格始终处于高点。策略七: 实行大密度大货量推货策略在区间价格在一定时期内相对稳定的情况下，考量工程在前期的推广中将会投入较多的广告费用，为满足工程推广需要，加快货量的销售速度，建议工程推广采用大密度大货量策略，冲击并

37、抢夺市场。 因此，在此必须要求开发商加快拆迁力度；对在相应的规划上尽快调整，以利于施工进度能与销售进度相辅相成，降低营销本钱。策略八: 实行低开高走的价格策略考虑到工程入市时市场变化难以预测，尤其本工程规模庞大；且竞争工程后续货量也将陆续面世，市场存货量将激增，竞争日趋剧烈，建议采用“快速通过市场的总体策略，在开盘初期以略低于市场价迅速抢占市场分额，造成热卖现象，再视工程销售情况适当调整上涨幅度。2.3事件营销策略 销售前期及销售过程注重事件营销策略挖掘工程资源，提升工程形象及附加值：事件一： 预约活动事件二： 售楼部开放即产品推介活动事件三： 开盘活动事件四： 异地营销活动事件五： 老带新活

38、动事件六： 销售时期的各项促销活动待定2.4阶段性营销推广策略由于本工程当前只有一期销售产品是固定的，二期销售的位置及产品均尚待确认。因此，此阶段性营销推广策略只列举前面二期。2.4.1工程首期： 以形象推广为主，借助异地营销，预约优惠活动截留目标客户，主要通过内部预约的形式完成一期销售此阶段为二期开工前工程当前各项物料尚未准备完善，仓促销售不利于工程的形象树立。因此，必须认识消费者对本工程的形象从初步认知到熟悉必须有一个过程。因此，本阶段必须以树立本工程的形象为主；但出于需满足销售的需要，可通过异地营销只做推广及预约，内部认购的形式完成，这样既可到达满足工程形象推广的需要，也有利于一期销售工

39、作的完成。2.4.2工程二期：市中心高端工程，价值全面表达，顺势而为，做一期开盘活动，通过一期开盘活动快速进展二期的各项销售推广工作此阶段为二期开工后本阶段通过在售楼部现场接待，让客户充分体会工程品质，并以此为契机，通过整合推广，树立工程品牌形象，扩展口碑宣传，搭建工程高品质价格平台，提升客户对工程的期望值和心理价位，为工程入市、后续推广以及销售实施掌握主动权。工程进入二期后，住宅、社区环境、商业等规划将都根本确定，工程也将拥有一期客户资源，并随着相关宣传活动的顺利开展，品牌资源也日益强大，工程作为天等县高端楼盘的形象已被社会所承受，此时可顺大势而为之，拉升二期价格，并提升销售速度，获取利润。

40、2.5工程媒体策略考虑到楼盘目标销售对象区域性集中的问题，初步制定了以下的媒体方案：DM雄基报广告+户外广告+公车广告+调查问卷形式海报派发DM雄基报投放出售期间投放硬性广告，增加楼盘知名度，扩大目标消费群的区域。同时投放配合活动推广的软性广告。户外投放 户外广告是目标消费群区域针对性最强的媒体。在市中心、客运总站、及周边乡镇中心投放，能最有效地集中目标消费群的关注。公车广告 公车是流动的户外广告，工程作为公共交通的重要站点，必须采用。建议与公交公司洽谈，修改工程所在的公车站点名为天富商业广场站，公车内部报站也一并修改，可起到较好的工程宣传作用。除此之外，还需选择一两条具有代表性的线路投放公车

41、车身广告。调查问卷形式海报派发以调查问卷的形式派发海报。此方式需注意以下内容：由于海报派发容易降低工程的档次和形象，因此在派发时应主要以调查问卷的形式为主，并顺便派发海报。调查问卷的设计应简单易懂，且应包含有相应的购房优惠奖励。调查问卷的形式执行时间应在工程的预约前夕，即有利于回收相关资料，掌握相关的信息，也有利于客户在获取相应的购房优惠后过来预约。并通过派发海报到达传递本工程信息的功能。海报的派发区域：各乡镇的核心区域，沿街派发。并准备好相应的小礼品，有工程标识及LOGO最好。如无，那么准备批发价3元左右一份的礼品既可。第四局部 工程销售部署一、工程前期销售实施目标从工程当前的总评规划图分析

42、，综合考虑低开高走的原那么，施工进度，以及考虑更好的树立和展示工程的前期形象等因素出发，确定工程首期产品的总体目标和阶段目标：首期产品的总体目标到达完美销售，在阶段目标上实现工程品牌影响力的传播以及天等县高端形象的树立。1.1 总体目标1 为工程正式入市销售做好充分的准备。2 进展入市前的信息告知，预热市场，制造局部供不应求的内部认购气氛，迅速树立工程大盘、名盘形象。3 展示一个成熟、优良和专业的开展商形象和楼盘形象。1.2阶段目标阶段具体目标形象导入期完成工地现场包装、销售中心包装与布置；制作工程前期各种销售物料，如折页、海报、户型单X、装修标准、认购需知等。利用工地现场形象塑造、户外广告的

43、实现，引发公众关注，最大限度的截流周边客户。物业管理、合同及按揭等各种法律文件的准备。内部认购期充分利用内部客户资源，在取得预售证前进展内部优惠认购，为工程正式入市聚集人气。利用媒体广告、现场售楼部、让业主通过提前享受社区未来高尚品质，增进其购置的欲望与购置信心。通过各种媒体整合宣传，迅速建立工程在天等县中心大盘、盛世福第、传世美宅形象，增强工程的市场号召力。开盘热销期工程卖点系统有序地全面释放，刺激市场需求。借助工程开盘，开展工程第一波销售攻势。二 工程产品分析2.1货量分析1期此总评图只做1期推售产品的位置示意图，具体总评图以终稿为准据了解到的信息，工程总评的开发分期预计分四至五期开发，其

44、中只有一期是定了相应的户型，其余尚未确定，还有改变的空间。从整体来看，工程主要以天地楼以及6层的多层建筑为主，并包含有较大面积的底层商业和商业广场。下面对一期产品进展分析，具体房型统计如下表：一、一期开工局部商住楼住宅局部：1、套型分布：共60套，其中三房两厅两卫124.9812套，四房两厅两卫143.636套，四房两厅三卫楼中楼176.813套，五房两厅三卫楼中楼200.79套。2、面积：上部住宅共8999.76平方米，底层商铺42间共2433.1平方米。二、天地楼：1、共38栋，总面积10285.86平方米，其中底层面积2170.08平方米。2、4m开间：6栋，单栋面积250.06，其中底

45、层52.8。3、4.2m开间：14栋，单栋面积262.71，其中底层55.44。4、4.5m开间：16栋，单栋面积281.49，其中底层59.40。5、4.8m开间：2栋，单栋面积300.24，其中底层63.36。1、户型比例户型统计类型房型建筑面积套数比例%标准层3房2厅2卫124.981212.24房2厅2卫143.63636.7楼中楼4房2厅3卫176.8133.15房2厅3卫200.799.2天地楼4+1房2厅3卫250.06-300.243838.8合计98100工程第一局部可推售产品，以4房143.636套，天地楼250.06-300.24为主。标准层产品面积区间区隔不大，户型较为

46、统一，供客户选择的余地较小。天地楼开间X围较多，选择余地较宽，但总价较高，目标客户群相对较小。2、楼栋分析朝向分析：工程B9-11#主体朝向均为南北朝向，整体通风采光效果较佳。其中西侧三房单位的个别房间会受阳光西晒影响。噪音分析：B9-11#均为临规划路的单位，易受规划路的车流噪音及粉尘污染。且位于小区的主要商业区的上方，低层住户易受商业运营的影响。B9-11#楼的边角位置位于车行道路交汇口，相对更易受噪音干扰。景观视野分析：B9-11#楼无社区内景观，也无较好的外景资源。楼栋景观资源较差。B9-11#中间楼栋的楼间距为17米，视野以及空间距离在天等县处于可承受的合理X围。边角单位相对中间单位

47、的的视野及采光相对较好。交通组织B9-11#不设置内部停车场所，停车设置于规划道路的两旁。B9-11#内部的楼栋交通通过两个通道与外部相连。交通组织的设置一般。3、主力户型点评四房：4房2厅2卫143.6户型优势：户型方正实用，使用率高；采用大型观光阳台设计和生活阳台设计，使本户型到达更多功能，可利用空间高；卧室与客厅阳台均朝南设计，视野开阔，还可让室内空气南北对流；主卧带大飘窗设计及次卧室飘窗设计，提升居住空间感；市内空间布局合理，做到明厨明卫、干湿分区设计、居住舒适，是市场较受欢送的产品。天地楼：4.5M开间，281.49二层 三、四层 五层户型优势：房间数量较多，通过室内楼梯到达上下空间

48、连通，各房间的独立性及私密性较强。采光较好。顶层带露台设计，丰富使用功能。户型劣势：楼梯通过采光井采光，但底层采光较差；通风效果较差；楼梯分摊面积较多；洗漱间过于狭小。总面积过大，总价高，目标客户数量较少。三、工程总体销售策略小货量多频次推货，低开高走小幅拉升采取此销售策略有如下优点：深度定位在工程入市阶段，工程形象展示尚不成熟，市场尚未建立起对工程品牌的广泛认知度，且目标客户群定位仍处于理论阶段，此时大批量出货，很可能遭遇冷场，客户需求也会因此被冲淡，并最终造成房源滞销。以调整的价格小批量房源推出来逐步试探市场，继而有针对性为集中需求的客户群体准备适合的房源，以此来撬动销售无疑是很明智的做法

49、，梳理出不同需求的客户群体来保障销售的通畅，既为市场需求定位，也能为产品进展细致的深度定位，可谓是一举两得。保持工程的知名度要保持工程的广告效应，最简单的方法就是让事物不断出现在消费者眼前。多频次推货，能让工程以新产品推出为理由，不断出现在消费者眼前，保持足够的曝光率。从开盘前的宣传到开盘后的报道，都为楼盘赢得了更多的关注。而一轮推盘带来的高成交又能为下一阶段推出新房源埋下伏笔，新户型、新业态和良好的销售成绩将吸引来更多的关注者，以此循环成为了楼盘效果最好的广告效应。价格控制稳妥目前楼市价格趋势尚不明朗，下一阶段的走势一时之间很难把控，小批量推盘不仅是对市场的逐步试水，也能够在价格上做最灵活和

50、稳妥的控制。同时，由于工程前期各项准备尚未到位，无法支持较高价位的增长，不利于实现工程价值最大化，小批量多频次的推货节奏，低开高走逐步拉升的价格策略，在迅速吸引市场注意，吸聚购置力的同时为工程后期产品的价风格整留下了可操控的空间，还能为工程产品的保值、升值提供便利。四、 工程销售分析4.1销售次序安排从一期推售的产品数量以及产品类型来看，一期产品可同时推出。而二期产品以及整个工程的规划资料尚未确定，在无相关资料的根底上做安排就是“空想，因此不做分析。以下只针对一期进展分析，并根据与开发商的沟通后得到的二期施工进度对二期进展预约时间安排。4.2工程一期销售次序及时间节点安排4.2.1销售安排根据

51、当前的安排，结合工程的工程进度二期预计推出将在5月后，在销售时机上，一期暂以2021年2月进展销售，开盘节点视销售情况待定进展安排。而二期使施工进度进展安排。在与开发商的沟通过程中，开发商提出预计为4月底开场进展二期施工，那么可待定二期预约时间可从5月开场。由于当前一期各项销售准备尚未开展，各个销售物料尚未到位，销售中心尚未开放，在销售时间尚未成熟时进展公开销售，将不利于本工程的形象树立和推广；因此，一期可以先采取内部认购以及收取定金签认购书及合同的形式进展内部消化。在销售至一定数量时，通过1期开盘活动向外公布本工程的热销程度，引爆市场。并可根据施工进度安排本工程的二期预约时间。一期销售时间：

52、预计2021年2月一期开盘时间：待定二期预约时间及推售货量：待定，预计5月4.2.2工程一期正式入市条件l 工程路旗、户外包装，要在报纸广告出街前完成l 在售楼部落成前二周组建销售人员，并完成培训。l 所有宣传推广物料在售楼部落成时到位。l 在开盘前拿到预售证，以便进展相应的活动准备。l 工程通过前期储蓄大量客户，为成功开盘做好准备工作。4.3工程一期开盘时间暂定 预约时间：2021年2月1日由于过年前大多数人都在忙购置年货等事情，实际预约时间可安排在过年后。但相应工作准备时间需为2月1日！，开盘时间：2021年3月27日暂定4.3.1一期开盘时间图5月1日首期开盘持续期3月27日首期预约预热

53、约期1-2月2月1日首次亮相引爆、预约期3-4月4.4工程前期销售进度控制 虽然目前房地产市场回暖迹象明显，但远期走势变数仍然很大。因此，要求工程销售必须提高市场的应变能力，要能及时根据市场环境变化迅速实施销售修正。而要实现以上这个目标，我们首先必须要对工程销售的各个环节进展统一的安排，并在销售的每个环节完成后，进展阶段性的总结。根据以上思想，对工程前期销售的各个环节具体提出以下操作流程详见下表：阶段目的主要工作内容媒体预热期 完成各种销售物料的设计与制作； 发布户外广告，酝酿工程口耳传播； 确立工程前期营销推广执行案内容； 完成前期销售准备； 强势炒作天等县中心板块； 树立“盛世福第、传世美

54、宅形象。 建立推广作业程序； 完成售楼部现场包装； 完成工程楼书、海报、户型单X、置业方案表、按揭说明、装修标准等销售物料的设计与制作； 设计与发布户外媒体广告，为工程入市准备制造声势； 组建与培训销售团队； 对区域市场进展全面调研； 提交并确定工程前期营销推广执行方案； 跟进工程建筑模型、区位模型、前期活动方案等。 销售队伍进驻售楼部； 路牌 公车 围墙 展板 门头 指示牌 巨幅 海报 单X DM雄基报预约期 完成现场准备工作 传达工程进场信息 进展工程内部认购 强势推出“万家会 预告工程售楼部入场时间； 制定媒体发布方案，并开场投放报纸、杂志、DM广告等； 来访来电客户接待、统计及跟踪 筹

55、备工程开盘活动； 与政府合作，共同提升区域形象； 利用工程售楼部，开展系列主题公关活动，吸引市场关注。 报纸 DM雄基报 公关活动 媒体活动 公车开盘强销期 扩大工程宣传面，开发潜在客源； 延续内部认购期试销热潮进入工程第一阶段强销； 促成工程所有来人来电的成交 对来人来电作最后过滤； 拟定开盘活动、促销策略； 实施产品销售控制； 准备工程开盘物料的设计与制作，例如活动展板、促销易拉宝、舞台背板、现场包装等； 举办SP活动，配合报纸、海报等媒体宣传； 做好工程加推、价格策略等。 展板 报纸、雄基报 海报 易拉宝 舞台 彩旗 横幅4.4.1预热期4.4.1.1 工作要点 充分利用开发商与政府的合

56、作关系，努力邀请政府相关领导，与政府组织相关活动，协调并提升开发商与政府的合作关系，并提升天富公司企业形象，为本工程造势。 采用区域差异化的售楼部导示牌，吸引目标客户的关注； 工地现场清理、美化，并采用系统的包装方案，将工程周边围墙、售楼部、工程建筑等形象的包装成一个整体； 制作与设计各种销售物料，并及时投入印制； 选择多块能有效截流工程目标客户的路牌广告位，为工程的正式推出壮大声势、截流客源； 编制工程前期销售培训课程以及工程销售培训进度； 组织工程销售团队熟悉工程周边竞争楼盘销售情况。 工程销售人员在售楼部落成后即立即进驻。4.4.1.2 预热期考前须知 结合售楼部启动仪式高调亮相即公开预

57、约期开场时； 户外广告布局、设计须考虑对工程气势的营造； 售楼部、工地包装必须强调整体性，须能表达工程品质、品味； 售楼部接待台、洽谈区、贵宾区、模型、出入通道等销售线路统一的规划。4.4.2预约期及开盘强销期4.4.2.1 工作要点 充分利用活动，为工程灌输品牌内涵，迅速提高工程的品质与形象； 与政府联合，持续炒作天等县旧城改造进展及规划的宏伟蓝图，侧面印证工程步行街开展前景，并加快天等县旧城改造的实施速度的卖点； 采取区域差异化的报广设计风格，吸引目标客户的关注； 注重沟通，定时讨论广告媒体策略、促销活动、工程销售策略及总结工程各个时期的销售成果，并形成相关应对和促销策略； 对于每次的主题

58、公关活动，需提前召集销售管理人员、协助销售员讲习，使其全面了解当日活动策略、进展方式及如何配合等； 随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，假设有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理、补足或签约； 客户来访或来电咨询，要求其留下XX、联络，以便于休息时间或广告期间实行追踪，并定期由业务主管检查与总结追踪成果，看是否到达预期销售目标； 采用差异化的开盘活动方式，整合各方资源、扩大工程的市场知名与美誉度，树立工程大盘、名盘形象。4.2.2开盘强销期考前须知 注重品牌宣传、区域炒作、概念灌输的持续性；对于工程现场公关活动，以“活动不断、高潮迭起为目标，注重各活动间的系统把握；

59、注重对意向客户的甄別，提高工程的销售效率； 如果区域市场竞争环境发生变化，需及时召开主题会议，实时协调解决问题； 充分利用工程效果图，让潜在客户提前感受未来社区生活气氛； 工程售楼部外立面较为陈旧，特点不明显，在对售楼部进展改造以及功能分区时，需注意对工程现场销售气氛的营造； 注重现场宣传资料、销售资料的存放、展示问题，确保现场销售环境整然有序、整洁美观。第五局部 宣传推广部署由于只有一期资料，二期相关资料尚未确定及明确，二期何时能开工建立尚未确定。因此，在只有一期资料的根底上去确定整个工程的宣传推广部署就显得勉为其难，做出来的效果也只是纸上谈兵。在此，就只能确定一期宣传推广部署。建议尽快确定

60、二期以及整个工程的相应资料，以能做好下阶段一系列的部署，做到有的放矢。根据当前了解到的情况，并结合之前所做的销售部署，建议本工程在前期通过内部预约的方式，并可利用口碑传播，并结合海报及市场调查的低本钱推广模式，在中期根据相应的工作安排，落实户外媒体、公车、报纸广告等相应的设计内容，方可集中引爆市场。这样既可节约营销本钱，又可使工程的营销形成连续性，不至于在春节期间，以及由于二期工期延长，在一期与二期之间产生过长的空档期，形成媒体过早投入的浪费。一、一期形象炒作主题推广主题：盛世福第传世美宅将本阶段工程的形象与天等县购房者买房安家的情谊相联系，通常这些购房者购房次数不会太多，均希望他们购置的房产能满足他们后代以及有一个好的名声。通过上述的噱头，可与目标客户共鸣，并为工程树立高档次的新形象。二、推XX排2.1预约期目的 传达工程面市信息，扩大目标客户覆盖面。 提升工程整体品质形象，最大化积累意向客户。 在预约期通过预约活动推广口碑传播，扩大工程影响力。执行策略将户外广告、公车、乡镇户外广告与本工