某交通枢纽项目前期定位与可行性报告

《某交通枢纽项目前期定位与可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某交通枢纽项目前期定位与可行性报告（121页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、东直门交通枢纽项目（写字楼部分）前期定位及可行性论证报告报告时间：2004年8月第一章 技术报告3一、东直门交通枢纽简介3二、调查设计方案5三、调查企业基本背景资料6第二章 北京写字楼市场供给分析13一、北京市现有顶级写字楼供给分析13二、北京市现有甲级写字楼供给分析17三、北京市在建在售写字楼项目分析20四、未建已规划项目的研究47第三章 北京写字楼市场需求分析50一、字楼需求研究的基本假设50二、新增服务业（甲级顶级）写字楼需求面积预测错误！未定义书签。第四章 区域竞争项目研究55一、现有典型竞争项目描述55二、现有典型竞争项目满意度分析61三、在建在售典型竞争项目分析67第五章 用户需求

2、研究73一、潜在客群肖像分析及描述73二、潜在客户需求分析76三、本项目的接受度研究102第四章、项目SWOT分析和结论建议116一、SWOT分析116二、客群定位（主力、次主力、潜在）117三、产品定位118四、产品功能设计建议119第一章 技术报告一、 东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积80万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。附图 东直门交通枢纽项目 南区地上首层为14条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。南区为中央面积达3万平方

3、米、高8米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。项目南区将于2004年年底前开工。2008年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相的要求。本项目归纳起来具有如下特点：1、 交通优势本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念的综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有“第

4、二空港”的美誉。2、 形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国的“第一落点”。项目将成为名副其实的“国门商务第一站”。3、 区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户的首选区域，项目发展潜力巨大。4、 项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达150米的双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提

5、升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的序幕。5、 至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也是北京市60大重点工程之一和2008年奥运会配套工程，建成后将成为北京市21世纪的十大标志性建筑之一。二、调查设计方案一）、调研目的根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于：1. 界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）的目标客户及其需求特征；2. 了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（特别是东部市场）的供需环境；3. 界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征；二）、调研内容针对委托方要求，本次调研的主要

6、分为3个部分展开，分别是：第一部分：北京市写字楼市场未来供需趋势分析1 供给分析2 需求分析第二部分：本项目竞争对手研究第三部分：本项目潜在用户研究三）、执行情况根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。本项目主要工作如下：1 全面普查北京市甲级及以上写字楼；2 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目；3 全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目；4 深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户50家；5 电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户152家；三、调查企业

7、基本背景资料1 深访企业背景资料a. 深访企业数量：50家b. 深访企业入住物业分布附表 访问企业入住物业名称编号物业名称数量所占比例1嘉里中心816%2丰联广场612%3国贸大厦612%4东方广场48%5投资广场48%6泛利大厦36%7国际大厦24%8汉威大厦24%9平安大厦24%10赛特大厦24%11远洋大厦24%12东环广场12%13国际企业大厦12%14和乔大厦12%15科伦大厦12%16联合大厦12%17亮马大厦12%18南银大厦12%19盛福大厦12%20现代盛世大厦12%合计50100%c. 深访企业物业入住模式附图 深访企业入住模式由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北

8、京CBD及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史（03年以后上市的有销售），本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街03年写字楼全面采取销售策略有关。d. 深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目3种产品将来会面对不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在500-2000平米之间。附图 深访企业办公面积分布e. 深访企业行业分布行业分布数量比例IT网络/电子/电信918%咨询服务714%金融/投资612%机械制造510%公关广告48%报业36%航空/运输36%汽车36%律师36%化工/环境

9、24%医药24%教育12%旅游12%政府12%合计50100%f. 深度访问企业人员规模从深访企业的人员规模分布来看，基本上50人以上和50人以下的企业各占一半左右，其中又以“100-300人”和“20-50人”两种规模的企业数量居多。附图 深访企业人员规模g. 深访企业年营业额从深访企业的年营业额来看，5000万以上的占4成。附图 深访企业年营业额h. 深访企业行业地位从深访企业的行业地位来看，比较一致，绝大部分属于“行业领导地位”。附图 深访企业行业地位2 定量访问企业背景资料a. 定量访问企业数量：152家，其中CBD及东部成功访问101家，金融街成功访问26家，中关村成功访问25家。附

10、图 定量访问企业样本分布b. 定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住的方式来看，主要是以“租赁”为主，占3/4，其余1/4基本上属于“购买”。附图 定量访问企业入住方式c. 定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在“1000平米以上”、“500-1000平米”分别占20%和30%，500平米以下的占50%。附图 定量访问企业目前办公面积d. 定量访问企业行业分布从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在“IT通讯”、“咨询服务”、“机械制造”、“金融投资”等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的75%左右。附图 定量访问企业行业分布e. 定量访问企业人员规模从本次定量访问的人员规

11、模分布来看，主要集中在50人以下，占2/3；其次是人员规模在50-300人之间的企业，占30%。附图 定量访问企业人员规模f. 定量访问企业年营业额本次访问企业的年营业额主要集中在500-2000万之间，占1/3略强，年营业额超过1亿元的企业占总体样本量的1/6。附图 定量访问企业年营业额第二章 北京写字楼市场供给分析一、北京市现有顶级写字楼供给分析a) 顶级甲级写字楼的划分标准写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化

12、系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在USD2400元/平米以上，租金在USD30元/月*平米以上；甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5

13、A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在USD1800元/平米左右，租金在USD18元/月*平米以上；乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。从

14、售价和租金来看，乙级写字楼售价在RMB12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/天*平米；丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在RMB8000元/平米以下，租金在3元/天*平米以下；b) 北京顶级写字楼供给及租金分析i. 总体状况按照顶级写字楼租金标准在USD30元/月*平米，目前北京市已经入住的顶级办公物业的总面积达到188.69万平米，其中朝阳区87.77万平米，占46.52%，平均租金水平为USD33.79元

15、/平米*月；东城区39.87万平米，占21.13%，平均租金水平为USD32.36元/平米*月；西城区34.7万平米，平均租金为USD32.5元/平米*月，占18.39%；海淀区1.35万平米，占13.96%，海淀区平均租金为USD26.5元/平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为USD32.7元/平米*月。附图 北京顶级写字楼区域分布比例附图 北京顶级写字楼平均租金（分区域）附表 北京顶级（从租金角度定义）写字楼分布物业名称建筑面积：万平米城区租金:USD/月*平米国贸中心17.60朝阳区48嘉里中心23.20朝阳区38长富宫中心0.88朝阳区35京广中心2.77朝阳区35赛特大厦

16、2.70朝阳区35北京凯宾斯基饭店1.60朝阳区34北京发展大厦5.20朝阳区33京城大厦7.28朝阳区32南银大厦7.00朝阳区32丽都广场2.00朝阳区31国际大厦3.00朝阳区30华彬国际大厦4.20朝阳区30亮马河大厦3.50朝阳区30（使用）现代盛世大厦6.84朝阳区30亚洲大酒店0.27东城区36（使用）港澳中心0.60东城区35华润大厦5.50东城区33.8中粮广场6.00东城区30东方广场27.50东城区27新世纪饭店写字楼1.35海淀区32（使用）数码大厦25海淀区21国际金融中心11.80西城区35建威大厦6.30西城区35远洋大厦11.70西城区30中化大厦4.90西城区

17、30如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目。附表 北京顶级（租金及地标建筑）写字楼分布物业名称建筑面积：万平米城区租金:USD/月*平米国贸中心17.60朝阳区48嘉里中心23.20朝阳区38京广中心2.77朝阳区35京城大厦7.28朝阳区32南银大厦7.00朝阳区32华润大厦5.50东城区33.8东方广场27.50东城区27远洋大厦11.70西城区30数码大厦25海淀21合计127.55平均32.98以上项目总体建筑面积为127.55万平米，平均租金接近USD33元/平米*月。 ii. 东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线的顶级

18、写字楼的供给面积比较小，纯粹的顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为5.5万平米，其次是东四十条的港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为0.87万平米；合计6.37万平米，目前的供给量非常有限。东直门区域租金最高的是港澳中心，租金为USD35元/月*平米。二、 北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于USD30元/月*平米，但高于USD18元/平米*月的标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为736.08万平米，总体租金为USD21.7元/平米*月。其中，朝阳区为341.21万平米，占总体的46.36，平均租金为USD21元/平米*月；东城区为127.41万平米，占17.31%，平均租

19、金为USD21元/平米*月；海淀区为157.04万平米，占21.33%，平均租金为USD20.6元/平米*月；西城区为98.82万平米，占13.43%，平均租金为USD22.9万/平米*月；宣武区为11.6万平米，占1.58%，平均租金为USD24.5元/平米*月。附图 北京甲级写字楼区域分布附图 北京甲级写字楼平均租金东直门附近的甲级写字楼主要有：保利大厦、东环广场、东方银座、富华大厦，写字楼总体建筑面积36万平米，租金在USD20-22元/平米*月之间。附表 朝阳区甲级写字楼名单项目名称总建面租金项目名称总建面租金京汇大厦4.10 29.5汉威大厦13.10 20首都阳光大厦1.80 28

20、远大中心8.40 20盈科中心0.80 28中国国际科技会展中心12.80 20招商局大厦32.00 28金泰大厦4.50 19.8汇宾大厦3.80 26中服大厦3.80 19静安中心9.00 26北京国际会议中心5.2618联合大厦7.10 26富顿中心10.00 18赢嘉中心6.10 25高斓大厦5.08 18中国人寿大厦11.58 25汇欣大厦6.218中旅大厦0.725惠通时代1.418丰联广场11.50 24科伦大厦2.518新恒基大厦4.20 24鹏润大厦20.00 18泛利大厦8.00 23深房大厦818国航大厦9.15 23现代城写字楼6.14 18名人广场13.40 23幸福

21、大厦2.50 18艾维克大厦5.20 22华鹏大厦1517.5第一上海中心3.20 22三元大厦4.118617东海中心24.00 22东方艺术大厦0.963216华彬大厦5.30 22华普国际大厦916京泰大厦2.10 22昆泰大厦4.616新族大厦0.7521迪阳大厦2.9715长青大厦25.320浙江大厦5.815说明：租金单位：USD/平米*月。附表 东城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金中航计大厦2.02 28光华长安大厦5.50 25新东安市场12.00 25中纺大厦3.00 24保利大厦1.20 22富华大厦10.00 22凯威大厦2.25 22北海万泰大厦6.00 20东环广场

22、18.70 20汇置通大厦1.820长安大厦5.00 18国中大厦3.90 18恒基中心39.60 18华诚大厦2.35 18华夏银行大厦7.09 18洲际大厦718东方银座620附表 海淀区甲级写字楼名单项目名称总建面租金联想融科咨讯中心32.80 26腾达大厦8.83 26希格码大厦4.865625中科大厦2.425金玉大厦9.621数码大厦A座2521四通大厦0.921科技财富中心6.5720量子芯座2.3620西金大厦3.8120银谷大厦720中关村科技贸易中心2020中电信息大厦2.7819方圆大厦1018国兴大厦4.118华泰大厦1.0218世纪经贸大厦3.318世宁大厦6.518

23、中关村方正大厦5.218附表 西城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金光大大厦3.00 26国际企业大厦9.00 26平安大厦5.43 26金隅大厦524通泰大厦4.00 24投资广场7.00 24中商大厦5.10 23光明大厦13.30 22凯旋大厦8.39 22首都时代广场12.00 20月坛大厦13.00 20万通新世界广场13.60 18附表 宣武区甲级写字楼名单中经信大厦729广安大厦4.620三、 北京市在建在售写字楼项目分析a) 北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项的写字楼项目）数量达到91个，总体面积规模达到1159.61万平米，其中国贸及辐射商

24、圈体量最大，达到260.5万平米，占总体的22.5%；其次是金融街区域，总体面积达到206.4万平米，占总体的17.8%；其次是中关村，建筑面积199.6万平米，占17.2%；东直门区域以总建筑面积140万平米，占12.1%的比例排在第四位；亚运村、奥运村以及建国门外的建筑体量均超过80万平米，朝阳门区域达到62万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近46万平米，其他像北三环、西长安街、王府井、东长安街均有一定体量供应。附图 北京在售在建写字楼项目区域总量分布b) 顶级写字楼项目供给分析从目前掌握的情况来看，无论是从销售价格水平（USD2400元/平米以上，或者RMB2000

25、0元/平米以上），还是租金水平（USD30元/平米*天）的标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合顶级写字楼的项目主要有以下项目，总体建筑面积达到372万平米，如果包括东直门项目在内，以及其他项目，总体的规模应该超过400万平米，按照顶级写字楼项目占目前在建在售项目的比例来看，其比例达到了32%，远高于现存顶级写字楼占甲级顶级写字楼14.8%的比例。附表 北京市在建在售顶级写字楼项目项目名称总体建筑面积销售价格租金:USD/平米*月中关村金融中心11.1830LG大厦15.134538万通中心13.6RMB20000/m2佳程广场14.1075RMB 24900/m2金泉广场30RMB 2

26、5000/m2中环世贸中心23RMB 25000/m230国贸3期54未定华贸中心20USD3000/m2长安兴融中心18.8USD 2600/m2铂宫国际中心3.2USD2500/m2凯恒中心50USD2500/m2世纪财富中心14.2268USD 3600/m2凯晨广场22.01USD 2800/m2北京财富中心72.8USD 2800/m2新保利大厦10.13USD 3100/m2从不同区域顶级写字楼的分布来看，东部区域仍然独占熬头，在建在售顶级项目372万平米当中有290万平米分布在东部，接近8成的比例。其次是金融街区域，达到41万平米，占1成略强，亚运村区域顶级项目的供给达到30万平

27、米，占8%。附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域总量分布附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域分布比例c) 北京在建在售写字楼项目供给时间分析从在建在售项目在不同时间段的上市的数量来看，2004年下半年是上市的高峰时间段之一，超过1/3的项目在此阶段上市，而2007、2008年上市项目的数量比较少。附图 北京在售在建写字楼项目供应时间分布但从不同时间段项目的供给体量来看，2004年下半年也是最高峰时期，同时2005年、2006年都是供给高峰时段，总体供给体量都超过200万平米，2005年更是超过300万平米，从下图来看，写字楼供给的高峰时段集中在2004年-2006年，2007年总体的供给量接近

28、110万平米，2008年更是减至53万平米。附图 北京在售在建写字楼项目供应体量（分时段）d) 不同在建在售写字楼项目供给分析从不同区域在建在售写字楼的供给体量来看，东部基本上占一半，达到568.85万平米，占在建在售面积的49%；金融街居第二位，到达246万平米，占在建在售面积的21%，其次是中关村区域，在建在售面积接近200万平米，占总体的17%；再次是亚奥区域，在建在售面积达到83万平米，占总体的7%；西直门和北三环地区分别以45.9万平米和28.3万平米占4%和2%。附图 北京不同区域在售在建写字楼项目供应体量附图 北京不同区域在售在建写字楼供应比例总体来讲，东部区域的写字楼供给仍然比

29、较密集，04年-07年的供给量都比较平稳，每年的供给体量主要集中在90-100万平米之间，06年是供给高峰时期，接近140万平米。附图 04年-08年东部写字楼供给情况金融街区域的总体供给量仅次于东部区域，处于第二位，除04年以外，其他年份的供给量相对比较稳定。04年全年的供给量接近70万平米，05年接近25万平米，06年接近40万平米，由于目前有部分项目具体的时间表没有最后确定（接近60万平米的体量），所以不排除金融街在06-07年形成供给的高峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街中心区项目。附图 04年-08年金融街写字楼供给情况从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要集

30、中在04年下半年。接近130万平米，中关村区域的供给量主要来源于中关村西区。附图 04年-08年中关村写字楼供给情况亚运村和奥运村地区，随着奥运会的临近，写字楼供给面积也呈现上升区域，该区域目前主要有“金泉广场”和“摩根中心”2个巨型项目在建设，从项目竣工交付使用的时间表来看，主要集中在05年和06年期间。附图 04年-08年亚奥地区写字楼供给情况其他区域在建在售的写字楼项目主要有北三环区域和西直门区域，北三环主要有金隅嘉业的“皇安大厦”、新燕莎集团的“燕莎盛世”、“城建大厦”、；西直门区域主要有“西环广场”项目、“富海中心”、“枫蓝国际中心”等项目。附图 04年-08年其他区域写字楼供给情况

31、e) 在建在售写字楼项目高度分析目前在建在售项目最高的国贸3期，达到300米，全北京市写字楼项目高度超过或者接近本项目的还有：中关村金融中心150米，中环世贸广场150米，北京财富中心155米，华贸中心167米，银泰中心186米。附图 不同区域在建在售写字楼项目高度分析f) 在建在售项目层数分析附图 不同区域在建在售写字楼项目层数分析g) 在建在售项目项目使用率在建在售项目的使用率基本上在70-75%之间。h) 在建在售项目外立面材料从在建在售项目的外立面材料来看，几乎千遍一律地使用“玻璃幕墙”，所占比例超过9成；其次是“高级石材”，约占1/3左右，另有1/6左右使用铝材。附图 在建在售写字楼

32、项目外立面材料i) 在建在售项目标准层面积标准层面积往往和项目定位有一定的关联性，标准层面积大的项目，其客户群体一般也定位是比较大的企业，本次调查的在建在售项目的标准层面积平均值为2045平米，最大的是金融街区域，达到2820平米，最小的是亚奥区域，标准层平均面积为1350平米，东直门区域的标准层面积相对也比较大，达到2470平米，仅次于金融街和朝阳门区域。附图 在建在售写字楼项目标准层面积从各个区域的最大标准层面积和最小标准层面积来看，最大标准层面积和最小标准层面积均在金融街区域，最大的标准层面积为7000平米，最小标准层面积500平米；东直门区域最大标准层面积为5500平米（香江国际南新仓

33、商务楼项目），最小的为1333平米。附图 在建在售写字楼项目最大标准层面积综合来看，亚运村奥运村区域写字楼的标准层面积比较小，主要面对中小客户。附图 在建在售写字楼项目最小标准层面积j) 在建在售项目销售价格从在建在售项目的销售价格来看，平均综合价格为RMB16223元/平米，最高为国贸及CBD区域，平均价格为RMB18761元/平米，最低为西直门区域RMB12633元/平米，东直门区域目前的平均销售价格为RMB15291元/平米，低于平均水平，和最高国贸及CBD区域平均单价差价达到RMB3470元/平米。附图 在建在售写字楼项目平均销售价格（元/平米）从区域最低销售价格和最高销售价格的对比来

34、看，北京目前最贵的写字楼项目世纪财富中心销售价格接近RMB3万/平米（USD3600元/平米），某个区域的最高销售价格往往可以代表本区域写字楼市场的坚挺程度以及客群特点，目前北三环、西直门区域写字楼的价值比较低，东直门区域目前最贵的写字楼是新保利大厦，报价达到USD3100元/平米，仅次于世纪财富中心。附图 不同区域在建在售写字楼项目最高最低销售价格k) 在建在售项目租金从目前在建在售项目的租金水平来看，最低租金为USD14元/平米*月，最高租金为USD38元/平米*月，平均租金为USD22元/平米*月。从总体情况来看，建外区域的租金水平比较高。附图 不同区域在建在售写字楼项目租金水平l) 在

35、建在售项目租售模式目前在建在售项目基本上采用“以销售为主导”的租售模式模式，尽快回笼资金是所有开发商的策略。附图 在建在售写字楼项目租售模式不同区域项目的销售比重有所差异，但以前所谓顶级甲级写字楼“只租不售”的铁律被打破，即使是传统的只租赁不销售的国贸及CBD区域也有近30%的项目采用“租赁销售结合”的策略。附图 不同区域在建在售写字楼项目租售模式m) 在建在售项目层高（米）从本次调查的情况来看，写字楼标准层高较以前项目有所提高，层高最大值普遍接近4米左右，净高最大值接近2.7-2.8米，有些项目甚至超过3米。附图 不同区域在建在售写字楼项目层高（最大值）从标准层高和标准净高的平均值来看，标准

36、层高平均值普遍在3.5-3.8米之间，标准净高普遍在2.6-2.7米之间。附图 不同区域在建在售写字楼项目层高（平均值）n) 在建在售项目开间格局从在建在售项目的格局来看，基本上以大开间为主，小开间所占比例比较小。附图 在建在售写字楼项目开间格局从不同区域大小开间的差异情况来看，中关村和西直门区域项目的小开间比例比较高，这主要和项目的定位以及本区域内写字楼客群有一定的关系。附图 不同区域在建在售写字楼项目开间格局o) 在建在售项目公共部位装修材料在建在售项目内部公共部位的装修材料主要是采用高级石材。附图 在建在售写字楼项目公共部分装修材料p) 在建在售项目卫生洁具品牌在建在售项目卫生洁具的品牌

37、基本还是采用的是中等档次的进口或者合资品牌的卫浴品牌，主要有“TOTO”、“科勒”、“美标”等。附图 在建在售写字楼项目卫生洁具q) 在建在售项目大堂大堂对于写字楼项目而言至关重要，大堂可以说就是写字楼的脸面，所以写字楼的品质高低，大堂占有相当大的比重，下面分别从大堂的位置、大堂的面积、大堂的高度等角度分别阐述。从调查的情况来看，大堂目前的位置分布基本上还在首层居多，但基本上都有一定的挑高，以前大堂高度只有1层的情况有所改变，在调查中我们也发现有特定项目，比如“银泰中心”将自己的大堂设置在顶层，比较别出心裁。附图 在建在售写字楼项目大堂位置从写字楼大堂的面积越大越气派，往往项目的品质也越高，从

38、目前调查的情况来看，大堂平均面积为1139平米，不同区域之间存在一定差异，大堂平均面积最小是西直门区域，仅为500平米，最大的是东直门区域，接近1300平米，最大的大堂面积为2240平米。附图 在建在售写字楼项目大堂面积大堂面积的大小往往和标准层面积大小有一定的关系，从大堂占标准层面积的比例往往可以看出大堂的档次，从两者的比例来看，基本上在0.5-0.8之间，总体平均为0.61。附图 大堂占标准层的面积比例（平均值）从不同区域大堂面积和不标准层面积的比例来看，不同区域之间以及区域内部都存在一定的差异性，最小比例仅为18%，最大比例为1。附图 大堂占标准层的面积比例（最小比例和最大比例）从大堂的

39、高度来看，平均高度在8-10之间的居多，最大高度达到28米，最小高度不足5米。附图 大堂高度（米）大堂的高度和大堂的层数密切相关，最高为7层，最低为1层。平均层数基本上在2-3层之间。附图 大堂层数r) 在建在售写字楼项目交房标准从调查的情况来看，在建在售写字楼项目交房标准以“简单装修”居多，但毛坯房仍然占4成比例。附图 交房标准s) 在建在售写字楼空调状况在建在售写字楼空调品牌比较杂乱，但基本上以进口品牌为主，而且主要是美国品牌的空调。附图 在建在售项目空调品牌另外从制冷方式来看，主要是风冷，接近90%的项目采用风冷方式。附图 在建在售项目空调制冷方式从空调开放的时间来看，基本上属于“7天2

40、4小时开放”的模式，仅开放5个工作日在周末不开放的比例比较小。附图 在建在售项目空调开放时间从空调的计费方式来看，主要采用“分户计量的方式”，但也有15%的项目将空调费用直接计入物业管理费当中，不单独收取费用。附图 在建在售项目空调计费方式t) 在建在售写字楼电梯配置从在建在售写字楼项目配置电梯的品牌来看，主要是以进口电梯为主，其中又以日本品牌的电梯为主。附图 在建在售项目电梯品牌从电梯的载重来看，最高载重为1600KG，最低载重为1300KG，平均电梯载重为1360KG。附图 在建在售项目电梯载重从单个项目电梯配置的数量来看，最多的达到64部，最少的为4部，平均达到16部。附图 在建在售项目

41、电梯数量从每万平米配置的电梯数量来看，平均水平为1.8部，还没有达到甲级写字楼2部/万平米的标准和顶级写字楼4部/万平米更是存在差距，从各个区域电梯的平均配置标准来看，基本上接近2部/万平米的标准，建外、西直门区域电梯的配置标准比较低。从各个区域的最高配置标准来看，国贸、中关村区域的配置标准相对比较高，均接近4部/万平米的标准，达到顶级写字楼标准。 附图 在建在售项目电梯配置标准（部/万平米）电梯的速度也是电梯配置的重要考核指标，本次调查项目电梯速度平均值为3.14米/秒，最快速度为5米/秒，国贸区域和朝阳门区域所在项目的电梯速度比较快，这和项目高度比较高有一定关系。附图 在建在售项目电梯速度

42、从在建在售项目电梯高低区域分区情况来看，约有30%的项目设置了高区电梯和低区电梯，设置高区电梯和低区电梯正慢慢成为甲级及以上标准项目的基本要求。附图 在建在售项目电梯分区情况u) 在建在售写字楼网络在建在售写字楼项目网络主要是以“有线网络”为主，其次是光纤，配置“无线网络”项目比较少。，附图 在建在售项目网络类型v) 在建在售写字楼车位数量及停车管理在建在售写字楼车位数量配置标准存在比较大的差异，车位数量最多的达到5000个（华贸中心），最少的仅400多个，单个项目车位平均数量为869个。附图 不同区域在建在售项目车位数量从车位的配置标准来看，每万平米车位数量各个区域之间存在一定的差异，但差距

43、已经明显缩小，朝阳门区域项目车位配置标准最高，达到128个/万平米，最低的为建外，为45个/万平米，基本上集中在50-100个/万平米之间。附图 在建在售项目车位配置标准（个/万平米）从停车场的管理来看，目前还是以自己管理的方式为主，委托专业停车管理公司约占1/5左右。附图 在建在售项目停车场管理模式w) 在建在售写字楼物业管理模式从在建在售写字楼项目的物业管理公司来看，基本上以国外公司为主，目前也基本上在管理北京比较知名的物业，如“第一太平”、“世邦”、“仲量行”等。附图 在建在售项目物业管理公司从在建在售写字楼项目的物业费来看，基本上在RMB20-30元/平米*月之间，不同区域之间存在一定

44、差异，国贸及CBD区域比较高，但总体平均水平比较接近。附图 在建在售项目物业管理费四、 未建已规划项目的研究项目组通过规划部门、开发商查询，共发现20个未建已经规划的项目。1、项目基本信息目前在东直门未建已经规划的项目就一个，是北京京茂房地产开发有限公司开发的永利广场，具体位置在朝阳区工体北路。CBD商圈规划未建项目有5个，三元桥附近未建已规划项目有3个，金融街4个，3个商圈相加共有12个未建已规划项目，这些项目分布在东直门商圈的周边，对于本项目在未来的推广将是一个很大的威胁。余下其它项目分布较远，对本项目影响不大。附表 未建已规划项目基本信息ID项目名称开发商名称项目地址所属商圈1万达广场二

45、期北京万达广场房地产开发有限公司朝阳区建国路郎家园11号CBD2广义大厦北京宸京房地产开发有限公司宣武区广义街5号3新源大厦二期北京千禧房地产开发有限公司朝阳区新源街三元桥4耀辉国际城北京耀辉置业有限公司朝阳区西大望路CBD5海育大厦北京市海育房地产开发有限公司海淀区复兴路25号中关村6富丰科技大厦北京龙天陆房地产开发有限公司丰台科技园区13-A地块7永利广场北京京茂房地产开发有限公司朝阳区工体北路东直门8国润大厦北京华树房地产开发有限公司西城区阜外大街8号金融街9渴望科技大厦北京青龙房地产开发有限公司海淀区四季青东冉村中关村10财源国际中心北京建机天润房地产开发公司朝阳建国门外大街4号CBD

46、11浩洋大厦北京浩洋房地产开发有限公司西城区宣内大街东侧金融街12江西大厦江西省人民政府驻北京办事处丰台区东铁营横一条八号13华麟科技大厦北京欣安房地产开发有限公司朝阳区霞光里15号三元桥14融祥大厦北京圣乔房地产开发有限公司西城区平安大道金融街15北京科技大厦北京科源房地产开发有限公司西城区西外大街140号西直门16天宸大厦二期 北京天惠置地房地产开发有限公司西城区金融街中心E7-E8金融街17友谊大厦北京友谊置业有限公司建国门外大街17号CBD18第三置业北京恒阳华隆房地产有限公司 朝阳三元桥曙光西里甲1号三元桥19华贸中心写字楼北京国华置业有限公司北京市朝阳区西大望路CBD2、项目立项日

47、期及规模在项目立项日期方面，2004年立项的项目共有11个，2003年立项的项目共有8个，还有一个项目，即建国门外大街的友谊大厦，立项时间不祥。项目规模上，目前已经查到的总建筑面积共是164.2429万平米，其中最大的是CBD商圈的财源国际中心，其建筑面积达到24万平米；其次是北京耀辉国际城、华贸中心写字楼，两者建筑面积都是23万平米；再者是建筑面积18万平米的北京万达广场二期、友谊大厦。附表 未建已规划项目立项日期及规模项目名称立项日期规划建筑面积北京万达广场二期2004年6月30日占地2.54万平方米，建筑约18万平方米 广义大厦2004年6月30日不祥新源大厦二期工程2004年4月28日

48、不祥北京耀辉国际城2004年4月28日23万平方米海育大厦2004年4月22日不祥富丰科技大厦2004年3月18日62580平米永利广场2004年2月27日不祥国润大厦2004年1月16日17246.19平方米渴望科技大厦2003年12月26日不祥财源国际中心2003年11月19日24万平米浩洋大厦2003年10月20日12万平方米江西大厦2003年9月9日不祥华麟科技大厦2003年8月26日62673平方米融祥大厦2003年8月8日不祥北京科技大厦2003年7月28日不祥天宸大厦二期 预计2004年底开工10万平方米友谊大厦不祥18万平方米第三置业未建已经规划10万平米华贸中心（写字楼）20

49、04年8月开工23万平方米第三章 北京写字楼市场需求分析一、 字楼需求研究的基本假设对写字楼的需求主要是第三产业，本次研究的是甲级及顶级写字楼市场的需求，从需求的性质来看，主要是两类：第一类是新注册服务行业企业对甲级顶级写字楼的需求；第二类是目前已经在写字楼里办公的企业对甲级顶级写字楼的需求，对这部分企业需要研究的是净需求，所谓净需求是综合考虑该部分企业存在扩租、缩租、搬迁等多种情况以后对甲级、顶级写字楼的综合净需求；在某个具体时间段对北京市甲级顶级写字楼的需求是以上两种需求之和；附表 写字楼需求研究模型新增不同类型服务行业企业的数量Nni通过各国商会、工商部门、相关专家或机构了解并预测现有不

50、同类型服务行业企业的数量Nli通过对现有写字楼调研及相关机构之数据获得所调研企业的数量N所调研之欲新购办公面积的不同类型现有企业数量Nlbi通过对现有企业调研获得数据所调研之欲扩租办公面积的不同类型现有企业数量Nlri所调研之欲缩减租赁办公面积的不同类型现有企业数量Nlrri缩减租赁面积的比例EriNlrriN购买概率BiNlbiN租赁概率RiNlriN需求面积Si通过对现有企业调研数据分析获得缩减租赁面积Sri通过对现有企业调研数据分析获得具体计算方法描述如下： A：新增服务行业企业之新增购买需求面积新增不同类型服务行业企业数量购买概率需求面积NniBiSi B：现有企业之新增购买需求面积现

51、有不同类型企业的数量购买概率需求面积NliBiSi C：新增租赁面积（新增不同类型企业的数量现有不同类型企业的数量）租赁概率需求面积（NniNli）RiSi D：缩减租赁面积新增不同类型企业缩减面积+现有不同类型企业之缩减租赁面积（NniEriSriNliEriSri） 总面积需求ABCDi. 新增企业购买平均需求面积根据深度访问和定量电话访问购买型企业未来的平均需求面积，分别为：深度访问平均需求面积：1217平米；电话访问平均需求面积：723平米；由于深度访问基本上属于比较大型的企业，面积需求存在偏大的可能性，所以在此使用电话访问的平均需求面积数据。ii. 2004-2008年写字楼购买需求

52、面积某年新增服务业对购买甲级顶级写字楼的需求=本年度新增服务企业数量购买概率需求面积但由于新增企业不完全选择甲级顶级写字楼办公，按照目前北京市甲级顶级写字楼占总体办公写字楼的比例（21%）对上述数据进行调整。以上的购买概率是2004年到2008年之间的购买概率，根据目前企业的购置计划，其实现概率分布如下：附表 04-08年购买概率分布时间购买概率分布2004年0.332005年0.172006年0.332007年及以后0.17所以具体到04-08年新增企业当年的购买需求应该调整为：当年新注册企业对甲级顶级写字楼面积需求=本年度新增服务企业数量总体购买概率当年实现购买概率分布平均需求面积甲级顶级

53、写字楼所占比例2004年新增企业购买甲级顶级写字楼需求=5046家27%0.33723平米/家*21%=6.83万平米；2005年新增企业购买甲级顶级写字楼需求=5930家27%0.17723平米/家*21%=4.13万平米；2006年新增企业购买甲级顶级写字楼需求=6997家27%0.33723平米/家*21%=9.47万平米；2007年新增企业购买甲级顶级写字楼需求=8258家27%0.17723平米/家*21%=5.75万平米；b) 现有企业之新增购买需求面积（B）i. 计算公式现有企业之新增购买需求面积现有不同类型企业的数量购买概率需求面积NliBiSiii. 北京市现有服务行业企业数

54、量根据北京市商务局统计数据，目前北京市服务行业企业数量为27920家。由于以上数据是北京市目前所有服务业企业数量，由于在此我们仅仅需要对甲级顶级写字楼的需求进行测算，所以需要对其进行加权，我们同样参照甲级顶级写字楼占总体写字楼的面积比重21%进行计算。iii. 现有企业购买甲级顶级写字楼的概率现有企业购买甲级顶级写字楼的总体概率为27%，但由于同样存在实现的分布概率问题。附表 04-08年购买概率分布时间购买概率分布2004年0.332005年0.172006年0.332007年及以后0.17iv. 现有企业平均购买需求面积根据定量电话访问，购买平均需求面积为723平米。v. 现有企业2004

55、-2008年写字楼购买需求面积现有企业某年对甲级顶级写字楼面积需求=现有服务企业数量总体购买概率当年实现购买概率分布平均需求面积甲级顶级写字楼所占比例现有企业2004年购买甲级顶级写字楼的需求=27920家27%0.33723平米/家*21%=37.8万平米；现有企业2005年购买甲级顶级写字楼的需求=27920家27%0.17723平米/家*21%=19.5万平米；现有企业2006年购买甲级顶级写字楼的需求=27920家27%0.33723平米/家*21%=37.8万平米；现有企业2007年购买甲级顶级写字楼的需求=27920家27%0.17723平米/家*21%=19.5万平米；另外需要考

56、虑当市场上甲级顶级写字楼总体存量增加以后，企业不搬迁但缩减面积时对总体需求的影响。附表 04年-08年总体甲级顶级写字楼需求增量及存量年份总体需求增量市场存量2004年10910392005年13411732006年13113042007年及以后1361440考虑不搬迁但缩减租赁面积的情况，每年缩减的面积为：减少的租赁需求=目前甲级顶级写字楼存量不搬迁的概率面积减少的概率2004年缩减的面积=93080.3%1.6%=11.95万平米；2005年缩减的面积=103980.3%1.6%=13.35万平米；2006年缩减的面积=117380.3%1.6%=15.07万平米；2007年缩减的面积=130480.3%1.6%=16.75