某小区物业管理实施计划方案

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1、-*居住小区物业管理方案目 录一、工程概况二、物业管理容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的本钱测算六、业效劳容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分工程标一、工程概况1.地理位置该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.工程主要经济指标项 目计量单位数 值居住区规划总用地Hm213.231.居住区用地Hm29.87住宅用地Hm26.89公建用地Hm21.31道路用地Hm21.24公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地建筑总面积万m

2、216.23住宅建筑面积万m214.87公建面积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项 目计量单位数 值大卖场面积万m21.17扩建面积三层万m20.96公建面积万m20.75地下车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度毛套/hm2128.5住宅建筑配套密度净套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144容积率万m2/ hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿

3、地率%40.2二、物业管理容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理；常规性公共效劳合同效劳委托性特约效劳非合同零星效劳和经营性多种效劳全方位、多层次的综合效劳。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与效劳中

4、心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、规化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。1.2共用设施、设备的管理围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进展统一管理，对于不同的设施、设备进展不同的维修

5、管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。1.4智能化设施设备围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库

6、管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求的环境卫生管理和“高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到

7、达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的效劳水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明干净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预

8、防为主、防治消结合的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进展全面的管理。5、车辆交通管理对小区各类车辆汽车、摩托车、自行车等进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的构造平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。6.3协助政府进展社会管理，如在物业辖区围从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的

9、工作。7、常规性公共效劳即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性效劳，是所有业主及辖区住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳提供应业主及住户。8、委托性特约效劳是为*些住户群体提供的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种效劳即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表

10、达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效劳工程。三、物业管理模式 居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员到达最正确的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个局部。1、管理方法1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式效劳。1.3严格法规、制度和标准制约，规组织和个人

11、的管理效劳行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。1.5启动CI系统，致力于精神文明建立，实施品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两局部。3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防结合，确保平安。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建立和环保建立。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式效劳。3.8开展卓有成效的社区文化活动4、管理手段4.1启动思想工作机制

12、，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立鼓励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人开展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据奉献大小进展工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬

13、。4.5提倡“以人为本的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权围创造性地开展工作。4.6管理工作的方案性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作方案，并实施。四、物业公司组织机构和管理制度1、效劳中心组织机构1.1物业管理公司组织机构图2、公共管理制度2.1停车场管理须知A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆制止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入

14、口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车除特殊情况下不得驶入小区。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进展锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承当全部修理费用及连带责任。C、请您保护小区公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道，防止丧失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯

15、间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进展清理。2.3宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广阔业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时去除排出的粪便；B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区。2.4绿化管理须知A、了保持小区环境优美

16、，请您保护住宅小区的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的孩子不要在绿化带打斗玩耍，不要在绿地进展体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池嬉戏，以免触电及发生其他危险。3、部管理制度各岗位职责31物业处经理岗位职责A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监视、检查工作；B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C.带着各岗位人员进展小区验收，做好小区的各项管理工作

17、及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F.关心小区管委员会建立，并承受管委员会监视，共同搞好管辖区的各项工作；G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；32经理助理岗位职责A.负责本中心职责围工作的筹划、指导、监视、把关；B.负责每月向管理处经理提交本中心工作方案及工作总结；C.负责对本中心员工各类考核；D.向管理处经理提交各岗位用人方案；E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F.熟悉楼宇构造、单元数、

18、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护方法和常见故障、常用维修方法；催促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改良；I.负责指导、监视健全档案管理，并抽查工作情况；33环境管理部主管岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度方案，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工的政

19、治素质，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；E、对小区各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建立性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀方案检查和监视消杀工作；G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；34保安部主管岗位职责A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；B、制定业务培训方案，按方案定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执行各种平安管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产平安，并承受物业处和辖区派出所的监

20、视指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；E、 负责辖区消防组织工作、检查、监视消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并催促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区平安防工作；I、 负责水体周围的平安防，杜绝恶性

21、事故的发生。35工程维修部主管职责A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、平安检查工作的安排与落实；B、组织参与设备的大、中、小修，制定方案，负责员工的专业技术培训；C、负责制定设备、备件采购方案，报财务采购；D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格效劳的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；36、效劳中心主管职责A、熟悉物业管理有关法规政策；B、负责建立完善效劳中心信息流通网

22、络，包括业主报修效劳，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、负责多种经营效劳及各种费用收缴的组织管理；D、制定社区文化活动方案，丰富业主、住户的文化生活；E、负责效劳中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、负责开展效劳中心宣传工作和公益性活动。4、人员配置和人员的素质要求jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，表达团队精神。人员的实际配置以具体管理围而定五、物业费的本钱测算1、 管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。1.1 人

23、员编制和根本工资标准：见表01人员编制和根本工资标准表01序 号项 目人 数人工资标准元/月总额元/月备注一管理人员6/6650.001经理12000.002000.002经理助理11500.001500.003财务员1800.00800.004维修主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保洁主管1550.00550.00二普通员工14/9400.001维修员2800.001600.002保安员9600.005400.003绿化员1500.00500.004保洁员2450.00900.00三合计20/16050.001.2费用测算管理效劳人员的工资和按规定提取的

24、福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项 目金额元/月依据测算结果元/月.M2一根本工资16050.00/二福利费2407.50注(1)暂按15%测算三服装费667.00注(2)四合计19124.50/注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：20400元/人/年12月=667(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费2.1采用总体匡算思路进展测算。住宅建造本钱按800元/M2计算，公共设施、设备建造本钱统一按30%计取，折旧年限按

25、25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。2.2公共设施、设备所用电为A、晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算。则：每日所用电费为：60瓦/盏200盏12小时30日/月0.60元/千瓦/小时=4320千瓦/小时0.60元/千瓦/小时=2592.00元/月B、智能化网络运行等综合：1000.00元C、共计为：3592.00元2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：10部15元/天30天= 150元/天30天=4500元/月维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：10部50元/月=

26、500元/月3.4水泵运行费：10部5元/天30天= 50元/天30天=1500元/月3、 绿化管理费：小区绿化面积为30000M2, 绿化管理费测算见表03绿化管理测算表03序 号项 目测算依据金额元/月测算结果元/月.M2备注1绿化工具费1000元/年84.002劳保用品费500元/年42.003绿化用水费400.00/4农药化肥费200.005景观再造费0.10元/ M2.年200.006合 计/926.004、 清洁卫生费清洁卫生费测算表04序号工程测算依据金额元/月测算结果元/月.M21工具购置费300元/人.年75.002劳保用品费300元/人.年75.003化粪池清掏费(注1)/

27、4垃圾外运费1000.005环境消杀/100.00/6合计/1250.00注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。5、 保安费：保安费测算表05序号工程测算依据金额元/月测算结果元/月M21装备费300元/人.年250002人身保险费暂不计/3房租费暂不计/4联建、治安费100元/人.月1000.005合计/1250.006、 办公费：全年开支办公费约3万元月办公费=3000012=2500元/月7、 固定资产折旧费：固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：月固定资产折旧费为：100000125年=1667元/月8、 法定税费：两税一费为前八项

28、之和的5.75%，则多层税费=30309.55.57%=1688元/月小高层税费=36809.55.57%=2050元/月9、 利润：利润取10%，则多层利润=30309.510%=3031元/月小高层利润=36809.510%=3681元/月10、管理本钱汇总表见06管理本钱汇总表06序号工程金额元/月金额元/月.平方米备注一管理本钱1工资福利费19124.502维修及保养费10092.00共用照明3592.00电梯5000.00小高层水泵1500.00小高层3绿化管理费926.004清洁卫生费1250.005保安费1250.006办公费2500.007折旧费1667.008法定税费多层住宅

29、1688.00小高层住宅2050.009利润多层住宅3031.00小高层住宅3681.0010合计多层住宅35028.50.4423多层：79193万M2小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万M2六、业效劳容、标准及质量保证措施为将jt小区建立成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照全国优秀示物业小区标准实施物业管理。具体效劳承诺及质量保证措施如下：一、根本效劳：1、签订物业效劳合同，明确权利义务关系；2、承接工程对住宅区公共局部、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；3、管理人员和专业操作人员按照规定持证上岗；4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管

30、理等制度；5、管理效劳人员统一着装，佩戴标志，行为规，效劳主动热情；6、建立客户效劳中心，公示24小时效劳。急修1小时，其他报修按照约定时间到达现场；7、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳，公示效劳工程和收费价目；8、公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；9、每年至少一次征询业主对物业效劳的意见，满意率75以上。二、公共效劳一平安管理10、小区主入口24小时执勤；11、监控室实行24小时监控； 12、别墅区设立专职保安员；13、小区每小时保安巡查一次；14、对小区的车辆进展管理，引导车辆有序通行、停放；15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；16、对火灾、治安、

31、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。二环境管理17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；19、区公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进展修剪、养护；22、定期去除绿地杂草、杂物；23、定期预防花草、树木病虫害三房屋管理24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的

32、门窗、玻璃等，定期维护养护；25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；26各组团、栋、单元门、户有明显标志。27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规；28、对共用设施设备进展日常管理和维护依法应由专业部门负责的除外；四设施、设备管理29、建立共用设施设备档案设备台帐，设施设备的运行、检修等记录齐全；30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规；设施运行正常；31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修围的，及时组织修复；32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；34、路灯、楼道灯完好率不低于8035、容易危机人身平安的设施设备有明显警世标志和防措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；三、便民效劳物业公司提供的无偿效劳共计24项类别编号工程容家 政 服 务1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆3代租售房屋、代租汽车4发布气象信息、国外新闻信息5组织各种展销活动6无偿配备医药急救箱7代订中、西餐8代订牛奶商 务 活 动9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代办旅游手续12留言效劳13代订酒店、客房礼 仪 服 务14代购代送礼品、鲜花15代办喜事庆典文 化 娱 乐 服 务16提供图书、音像制品交流

34、17开设棋、牌活动场所18开展各种安康、医疗培训19组织健身舞晨练队20开展球类、健身培训21开展网上游戏攻关竞赛交流会老年效劳22建立老年活动组织，开办老年课堂23组织老年联谊活动24组织安康义诊活动物业提供的有偿效劳共计62项类别编号工程容价格待定1瓷砖改造2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、 等办公设备10家用电器检查、小修11换门锁材料自备12更换、检修开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线日 常 维 修 装 饰 服 务16自行车、摩托车小修17钟表维修18更换灯泡、灯管19更换灯角、灯口、镇流器20木

35、门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、橱柜不含材料25修理更换水阀门、各类软管不含材料26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱不含材料27疏通下水管道28修理窗帘、拉窗等不含材料29修理家具配件30墙修理粉刷31配木门窗玻璃家 政 服 务32室整体保洁33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服洗衣费另记36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工家务、护理、照顾小孩或老人46为老人读报,聊天礼仪效劳47特殊平安效劳48租售鲜

36、花、盆景49代接、代送客人健 康 服 务50安康检查51建立安康档案52家庭病床53儿童保健54健身培训商 务 服 务55长途56接发 57打字58复印59出租商务洽谈室60出租会议室61租车62汽车美容四、效劳承诺标准序号指标名称及jz市标准效劳承诺标准效劳质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照维修回访制度进展回访记录、质量跟踪03维

37、修工程质量合格率100%100%分项监视检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%995%由专职保洁员进展保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监视，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区干净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进展维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监视。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修方案按相应作业

38、规程实施，有检查、记录，到达排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依方案定期检查，发现问题及时维修，到达排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用方案维修保养，保持干净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，到达车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按方案实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损12小区治安案件发生率年1以下年1以下实行24小时保安巡

39、视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产平安13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1以下年1以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍15违章发生率11建立巡视制度，对区各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区居民自觉杜绝违章16违章处理率95%99%17住户有效投诉率21按政策规定做好各项工作，强化效劳意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时

40、为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化效劳意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训方案、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质20维修效劳回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与回访结合，业主满意、文明效劳21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨效劳、亲情效劳，在日常效劳过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民七、管理总体目标与分工程标为了将jt工程建立成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照全国优秀示物业小区标准实施物业管理，我们的目标是：自jt业主入住一年获得jz市达标公寓称号；二年获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年获得jz市物业管理示住宅小区；四年成为省物业管理优秀示小区。. z.