超详细的收房流程及攻略

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1、超详细的收房流程及攻略！一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。 般，开发商约定的交房时限在通知书寄出 30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开 发商是否如期交房。若逾期交房，则应提 出处理意见，并根据开发商的答复决定是 否前往收房，按通知上约定的时间前往收 房。特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期 麻烦多。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际 交楼日期超过了合同上约定的收楼日期， 可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以 书面形式委托亲友、律师进行，也可及时 与开发商联系，商议另行约定时间，并以 书面形式确认

2、。4. 若购房者在约定时间内没有到指定 地点办理相关收房手续，从法律角度来说， 则一般被视为开发商已实际将该房交付买 家使用，买家应从通知单的最后期限之日 起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表 一一最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程 竣工验收备案表是目前收房环节中最应 该注意的文件。该表是建设部为规范工程 竣工验收备案的管理工作而制定的，它由 设计、监理、建设单位和施工单位四方合 验后，在工程竣工15天内到建设行政主管 部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要 送交主管部门备案后，发展商就必须对楼 盘终生负责。所以竣工验收备案表对 房地产商有着严格

3、的约束作用，按照有关 规定，表上的每一项都必须报有关主管部 门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就 是黑楼”是不能入住的，购房者有权拒绝 收房。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房 屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必 须作为购房合同的附件，与购房合同具有 同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查 其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、 施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提 出注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验 收合格证6. 实测面积登记表特别提示：1. 只有具备上述文件

4、，才说明房屋已 经具体交付条件。所以收房时先要审查相 关文件，确认房屋已经具备交付条件之后, 才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙 等交接工作。所以要对这些文件给予重视, 尤其提示您要看原件而不是复印件。2. 建筑工程竣工备案表是最重要 的文件，收房时不能只看开发商有没有这 张备案表，一定还要仔细察看各个分 项有没有都备案。它是收房的前提，即使 开发商做得再好，如果没有此表就说明它 根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有 没有，另一方面也要看验收这些文件取得 的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文 件、或文件不全，您可按购房合同第一 条，要求开发商签收

5、 关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、 建筑工程竣工验收备案表的责任确认 函”5.提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可 带走，作为证据资料保存。6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延 期交房的责任由开发商承担。二、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包 括验收交房必须的文件），确认无误后再 签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的，而 且也是有法律依据的。房屋的对价是房款， 消费者只要付清房款，或者按照合同约定 支付相应比例的价款，就履行了合同的义 务，开发商就应该交房。而在房屋交付

6、以 前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报 告，根据房屋土地管理局所属的专业测 量单位对每一套房屋面积进行核定所得实 测面积，核对其与销售面积是否存在误差， 误差率的范围有多大；若实测面积误差超 出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商 品房质量，主要可从以下几方面入手：（一）房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标 准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量特别提示：1. 一定要掌握 先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他 交付手续，则购房者可要求开发商签收 关 于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函 ”后

7、中 止办理手续。3购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4.若发现有质量问题，开发商应限期 维修，购房者应要求开发商签定书面函件， 由此导致业主逾期入住的，开发商应承担 违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房 者已经完全履行了合同的义务，开发商就 应该无条件交房，否则应视为开发商违约， 如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的 责任。开发商无权以未缴纳相关费用”等任 何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准， 除非开发商将有关装修标准按样板间标准 在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收 情况填写验房交接表等相关文件。在 这个记录表

8、上，应把检验情况逐一记录， 凡是无法确认的事项，则不记录或写上 暂 不清楚”、无法认定”等字样。若发现问题, 则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并 将意见填写在验房交接表中，作为书 面依据，如发展商未准备有关表格，买家 应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决， 如属可整修内容，应协商并签署有关整改 维修文件，约定下次验收时间（一般不超 过30天）。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予 以注明，如果确实属于不能收楼的，要详 细写明不予收楼的原因并要求开发商签 字、盖章。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问 题，不管大小，

9、都要在相关文件或表格中 记录下来，而不管开发商陪同的收房人员 如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验 收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2、物业公司的行为代表不了开发商 （除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发 商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在 的问题，一定要取得证据，证明不是买房 人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不 符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程 中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询 问题，把关键注意事项列出，提醒消费者 予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费（

10、一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分 购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契 税等费用均不能作为开发商交付房屋的前 提。1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的 税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无 权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交 纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己 到税务局直接办理。2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后 的大修、更新、改造。税率

11、：房屋成交价的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都 无权收取或代收大修基金。该基金应该交 给小区办。如果您将大修基金交给开发商， 您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为谁委托，谁付 费”购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发 商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电 保证金特别提示：普通小区交一年以下物业 费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收 费项目和标准及收费办法应在经营场所或 收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证， 开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之 一，购房

12、人买房时尤其是买期房时，一定 要考虑到合同面积与实际面积可能出现误 差这样的问题，并在签订合同时以附加条 款加以防范。（一）存在的问题：1. 商品房合同面积与实测面积存在误 差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处 于被动局面，建议购房人在购房合同中对 相关可能出现的问题详细进行约定，以维 护自己的权益。2. 开发商有时能利用公摊、面积测量 侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工 作，一般购房者根本无法完成。其次，面 积测量的人工操作特点，正常误差都难以 避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵 占购房者一、两米面积轻而易举。再有， 由于消费者相关知识

13、掌握不够，使得购房 过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换 柱，把非公摊的面积加入公摊之中。（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方 因设计变更造成的实测房屋套内面积或建 筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约 定面积不符的，按照合同约定处理。合同 没有约定或者约定不明确的，按照以下原 则处理：（一）面积误差比绝对值在 3%以 内（含3%），按照合同约定的价格据实结 算房款；（二）面积误差比绝对值超出3%， 购房人可要求退房。开发商应在买房人提 出退房之日起30日内退还已交房款，并支 付已付房款利息。如购房人同意继续履行 合同，房屋实际面积大于合同约定面积的， 面积误差比在3%以内

14、（含3%）部分的房 价款由购房人按照约定的价格补足，面积 误差比超出3%部分的房价款由开发商承 担，所有权归买受人；房屋实际面积小于 合同约定面积的，面积在3%以内（含3%） 部分的房价款及利息由开发商返还购房 者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款 由开发商双倍返还买受人。特别提示：1. 想测出您买的商品房的真实面积， 首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专 家根据图纸进行计算。2. 签定合同时应该细化条款，应该约 定实际面积与产权登记面积发生误差时的 处理方式。如规定合同中未约定处理方式 的，面积误差比绝对值超出3 %时，购房人 有权退房。（三）关于分摊面积 公用建筑面积分摊原则:1、商品房

15、公用建筑面积的分摊以幢为 单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公 用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面 积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面 积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范 围服务的公用建筑面积，由受益的各套商 品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分 别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公 用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积 之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套 商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何 人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、 设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋

16、建筑服务的 公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分 隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面 积的一半。凡已作为独立使用空间销售或 出租的地下室、车棚等，不应计入公用建 筑面积部分，作为人防工程的地下室也不 计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车 道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、 单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包 括物业管理）用房。4、对于半地下室，不论采光井的结构 如何，都不计入建筑面积。特别提示：1. 签订合同时应明确约定公摊的具体 项目。2. 售房单位在预售

17、商品房前，应向商 品房预售管理部门提交预售商品房的面积 测量报告。预售商品房设计方案变更涉及 预售房屋面积的，应重新提交面积测量报 告。售房单位在销（预）售商品房时，在 销（预）售合同（含补充协议）中应明确 商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及 公用建筑部位。3. 其他购房人受益的其他非经营性用 房，需要进行分摊的，应在销（预）售合 同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。三、审查销售广告（一）出现问题我们的小区绿化率达到 ，我们小 区配有小学、幼儿园、会所 ”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷 惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚 远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也 是一些开发商惯用的一手；另

18、外，装修标 准不符合合同的约定或开发商承诺。收房 中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾 经的承诺。（二）解决办法1. 要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好， 有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应 该对照小区平面图看环境。根据相关的司 法解释，此类的广告可以作为要约，在法 庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺2. 要随时主张自己的权利。一旦发现小区有规划被变更的迹象， 购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交 涉，以免形成事实，出现 赢了官司却无法 执行”的局面。四、法定退房条件：在房屋验收过程中，业主如果发现购 买的商品房存在质量问题，是不是都可以 退房呢？退房的法定条件，综合起来

19、包括 以下几种：1. 购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情 形有：开发商无权处分该房产；开发 商存在欺诈情形。2. 套型误差导致退房：按套（单元）计价的预售房屋，套型与设 计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定 的误差范围，合同中对此未约定处理方式 的，购房人可以退房。3. 面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差 比绝对值超过3% （不含3%）的。4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变 房屋结构及合同中约定的配套环境的；开 发商经批准改变房屋结构未经买家认可 的。5. 质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关 规定经委托工程质量检测机构核

20、验确实 的，买受人有权退房。特别提示：1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得 三书一证一表的楼房，买 家可以不收楼。2. 出现上述法定退房条件时，购房人 在以上情况之一出现时选择退房，相关违 约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不 同意退房，购房人可向有管辖权的人民法 院起诉。3. 如果不具备上述条件，但是房屋确 实出现了质量问题，购房人有权要求开发 商进行维修，因此造成损失的由开发商赔 偿。五、特别建议：可以考虑集体收房。买房过程中，常常会 涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的 力量有时很难解决问题，在此，特别建议 您可以考虑集体收房，人多力量大，结合 专家的力量解决遇到的所有难题

21、！ 收房需要带的工具：1) 1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道2) 1只小榔头-用于验收房子墙体与地 面是否空鼓3) 1只塞尺-用于测裂缝的宽度4) 1只5米卷尺-用于测量房子的净高5) 1只万用表-用于测试各个强电插 座及弱电类是否畅通6) 1只计算器-用于计算数据7) 1只水笔-用于签字8) 1把扫帚-用于打扫室内卫生9) 1只小凳子和一些报纸、塑料带，包 装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭 下水管道。正常验收房子时间一般是持续 2-3个 钟头，建议早晨8: 30去或下午2 : 30去。最佳收房流程：核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房 屋土地测绘技术报告书、住宅质量保 证书和住宅使用

22、说明书并由开发商 加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到 书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、 改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问 题，无法在15日内解决的，双方应当就解 决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单对发现的问题要在验楼单上予以注 明，如果确实属于不能收楼的，要详细写 明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。【提示】：开发商在交房时向业主提 供的竣工验收备案表、住宅质量保 证书和住宅使用说明书必须为原件 而不是复印件。验房、填写验收记录和做房屋交接： 验完楼后，业主应按实际验收情况填 写住户验房交接表，同时将水表、电 表底数抄在指定表格（一般附在验房交接 表中）;符合政府规定和合同约定的，通 过验收；如有不满意的地方，可提出意见 并将意见填写在楼宇验收记录表中， 作为书面依据，如发展商未准备有关表格， 业主应另以书面形式将意见送交开发商。 根据业主意见，合同双方协商解决办法， 如属可整修内容，应协商并签署有关整改 维修文件，约定下次验收时间（一般不超过 天）。不能整改的，应给予经济补偿；问题 严重，对房屋使用功能影响重大的，可依 法追究开发商相应责任，甚至退房。