武汉汉正街项目实施方案学习教案

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1、会计学1武汉汉正街项目武汉汉正街项目(xingm)实施方案实施方案第一页，共35页。2第1页/共35页第二页，共35页。3一、目标一、目标(mbi(mbio)o)控制控制1、目标(mbio)节点控制开展预调研，重点了解能否成立中外合资公司及成立所需条件；若成立合资公司可行，取得汉正街项目的意向书及有关项目的投资分析概算，便于计算资金投入的时间及规模；做成立项目公司前的准备工作：与摩根大通签署协议、确定合作模式，共同组建工作班子，并争取前期费用，开展深入调研；若项目条件满足摩根投资标准，与武汉市及项目所在区政府签订相关(xinggun)协议，锁定特许权及优惠政策；成立中外合资公司，制定开发、建设

2、及最终退出方案并落实。 第2页/共35页第三页，共35页。4二、问题二、问题(wnt)(wnt)梳理梳理1、泛华参与开发的方式，联合开发，合作主体是谁；独立开发是否接受外资，成立中外合资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项、结汇、资本金比例、税收等已掌握信息：汉正街项目接收外资进入，但省内审批权限是3亿美金；项目具体操作层面的权利已经下放至硚口区和江汉区；项目运作要签两个协议：市里与投资人签署战略合作协议，并负责(fz)协调投资人与区里对接；区里与投资人签署项目合作协议并确定一二级联动细节；此次调研之前需要发函确认。第3页/共35页第四页，共35页。5二、问题二、问题(wnt)(wn

3、t)梳理梳理2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式已掌握信息：汉正街项目可以分拆，希望控制在2-3家投资人；可以一二级联动，孵化项目，带方案招标，重大投资项目可以成本价拿地；投资人可以表明意愿，希望选取(xunq)哪个片区进行合作。第4页/共35页第五页，共35页。6二、问题二、问题(wnt)(wnt)梳理梳理3、推荐地块内一级开发(kif)的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发(kif)时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等已掌握信息：已经编制了汉正街区域的概念性规划，其中对投资时序及

4、资金有一个大致的安排，但详尽的成本及收益测算正在编制中。第5页/共35页第六页，共35页。7二、问题二、问题(wnt)(wnt)梳理梳理4、政府已经及拟出台的相关政策已掌握信息：企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本；企业参与整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享；企业参与整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本；土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除各项专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设；税收实得返还。将2011年起若干年内

5、汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至(zhzh)资金缺口总体平衡。第6页/共35页第七页，共35页。8二、问题二、问题(wnt)(wnt)梳理梳理5、推荐地块的规划条件，政府的开发思路，对区域定位、形象(xngxing)、进度等具体要求，回迁安置实施方案及进展已掌握信息：见附件。6、推荐地块内政府已经落实的投资方情况，资金需求与缺口。已投入资金及在建项目，哪些属于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建7、最新概念性规划及控制性规划（是否获批，根据投资方修改的可能性）8、政府主导、市场参与下合作方式及投融资模式，探讨集合各方资金发

6、起汉正街改造建设基金或依托城投公司发行城投债的可行性第7页/共35页第八页，共35页。第8页/共35页第九页，共35页。10一、项目背景一、项目背景(bij(bijng)ng)资料资料汉正街区位(q wi)图：汉正街在武汉位置图：汉正街在武汉位置(wi zhi)(wi zhi)第9页/共35页第十页，共35页。11一、项目一、项目(xingm)(xingm)背景资料背景资料汉正街区域(qy)图：汉正街四至图：汉正街四至(szh)(szh)图图2.6平方公里第10页/共35页第十一页，共35页。121、改造项目情况（1）汉正街规划(guhu)（改造区域规划(guhu)为金融及居住用地为主）一、项

7、目一、项目(xingm)(xingm)背景资料背景资料第11页/共35页第十二页，共35页。13一、项目一、项目(xingm)(xingm)背景资料背景资料1、改造项目(xingm)情况（2）汉正街区域占地：2.6平方公里，其中改造区域第12页/共35页第十三页，共35页。141、改造(gizo)项目情况（3） “9+8=17”片区区位区位片区数量片区数量占地面积占地面积征收面积征收面积征收户数征收户数拆迁资金拆迁资金成本单价成本单价区域内区域内9大改造片大改造片区区1085亩亩189万平米万平米2.2万户万户295亿元亿元1.6万万/平米平米区域外区域外8大配套安大配套安置房源片区置房源片区

8、463亩亩66万平米万平米56亿元亿元0.8万万/平米平米合计合计171548亩亩255万平米万平米351亿元亿元1.4万万/平米平米一、项目背景一、项目背景(bij(bijng)ng)资料资料表：表：1717片区基本片区基本(j (jb bn)n)情况情况第13页/共35页第十四页，共35页。151、改造(gizo)项目情况（3） “9+8=17”片区12345678129大片区中1、2号长江(chn jin)食品片、三特片属于已完成交易及正实施拆迁片区。一、项目背景一、项目背景(bij(bijng)ng)资料资料349大片区中3、4号红燕和竹牌片区为就地安置区域，其余5片区被拆迁户近一半就

9、近安置在区外8片区。678495采取汉正街核心区内9个开发地块与核心区外8个安置地块相对应的模式整体打包。第14页/共35页第十五页，共35页。162、市场基本(jbn)情况汉正街现有69个市场，经营服装针织、布匹辅料、皮具(p j)箱包、鞋帽制品、家用电器、副食品、工艺礼品、文体用品、日用小商品、塑料制品、儿童玩具、床上用品、日化用品等12大类商品。改造区域内需要搬迁服装辅料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大类23个市场，市场搬迁总面积达55.6万平方米。其中：服装辅料市场12个，39万方；鞋帽制品市场3个，6万方；副食品市场7个，10.1万方；塑料制品市场1个，0.5万方。一、项目背景一、项

10、目背景(bij(bijng)ng)资料资料第15页/共35页第十六页，共35页。173、客运、物流企业(qy)情况汉正街区域内物流企业(qy)304户（其中有工商营业执照218户，无工商营业执照86户）；客运站点2个（其中二级站点1个，三级站点1个）。一、项目一、项目(xingm)(xingm)背景资料背景资料第16页/共35页第十七页，共35页。184、改造区域(qy)内企业基本情况企业86家，其中市属4家、区属73家、私企8家、外区企业1家。目前仍有18家区属企业未改制，其资产总额3670.8万元；总负债4718.5万元（其中金融机构贷款2319.4万元，含本金879.82万元，利息131

11、3.6万元），净资产-1047.7万元，企业欠社保563.75万元，未交税金235.37万元，企业欠职工医药费、生活费、工资福利等1600万元。18家未改制企业土地(td)面积共约9237.86，房产面积23307.53平方米，在职员工人数854人，总工龄2562年，经济补偿总额3843万元，离退休人员总人数1338人，其中离休95人，退休1319人。一、项目一、项目(xingm)(xingm)背景资料背景资料第17页/共35页第十八页，共35页。195、片区道路(dol)情况由于(yuy)历史原因，汉正街区域的基础设施十分薄弱，欠帐较多，片区道路陈旧，破损较严重，汉正街、长堤街、大夹街等14

12、条道路尚未按规划形成，严重影响居民生活质量。一、项目背景一、项目背景(bij(bijng)ng)资料资料第18页/共35页第十九页，共35页。20二、甲方实施方案二、甲方实施方案1、区域(qy)内拆迁量剔除已完成交易、正实施拆迁的长江食品(shpn)片、三特片项目后，需征收：住宅面积106万平方米（15633户）：45平方米以下7658户45平方米以上85平方米以下5535户85平方米以上2440户非住宅面积55万平方米（3028户）。第19页/共35页第二十页，共35页。212 2、投资、投资(tu z(tu z) )测算测算表：包内项目表：包内项目(xingm)9(xingm)9片区投资测

13、算片区投资测算序号序号地块名称地块名称用地面积用地面积（亩）（亩）拆迁面积拆迁面积（万）（万）拆迁户数拆迁户数拟建面积拟建面积（万）（万）拆迁资金（亿元）拆迁资金（亿元）1汉正街东片汉正街东片282.243555182.00 86.072银丰片银丰片77.415.7296827.20 22.96新安片新安片7711.89171324.96 21.923九如片九如片509.314879.35 13.684宝善片宝善片11824.8292743.32 52.17红燕片红燕片7011.34171025.60 21.545石码正巷石码正巷38.86.5771012.939.836工业学院片工业学院片1

14、2317.08118041.17 25.787跃进片跃进片8818.5197629.30 37.138三特三特454.882015竹牌片竹牌片17.72.84396.493.479长江食品厂长江食品厂9823250622小计小计1085.1188.821987339.32294.55二、甲方实施方案二、甲方实施方案第20页/共35页第二十一页，共35页。222 2、投资、投资(tu z(tu z) )测算测算序号序号地块名称地块名称用地面积用地面积（亩）（亩）拆迁面积拆迁面积（万）（万）拆迁户数拆迁户数拟建面积拟建面积（万）（万）拆迁资金（亿元）拆迁资金（亿元）1站邻街片站邻街片29.13.9

15、59.73.25 2玉带一村片玉带一村片528.969.595.52 3弘玉二期弘玉二期22.1873.00 4硚口路片硚口路片548.5970189.26 5皮子街片皮子街片2003658.722.17 6宝康片宝康片263.89.543.13 7一职教东区片一职教东区片21.41.65.941.49 8利济电子商场片利济电子商场片58.63.5635819.548.68 小计小计463.28 66.37 1328138.01 56.50 表：包外项目表：包外项目(xingm)8(xingm)8片区投资测算片区投资测算二、甲方实施方案二、甲方实施方案第21页/共35页第二十二页，共35页。2

16、33、安置(nzh)补偿方案需安置对象分类需安置对象分类安置方案安置方案被安置区域被安置区域市场（市场（55.6万平方米）万平方米）非住宅面积非住宅面积55万平方万平方米米3028户户l采取全货币补偿方式安采取全货币补偿方式安置一批置一批l市场异地还建安置一批市场异地还建安置一批l企业改制分流一批。结企业改制分流一批。结合国有、集体企业的改合国有、集体企业的改制工作，收购储备一批制工作，收购储备一批l汉口北市场汉口北市场住宅住宅20%（21.18万方万方平方米）平方米）85平方米以上平方米以上2440户户l产权调换产权调换l就地安置就地安置（用于汉正街用于汉正街东片约东片约40%住宅的对口安住

17、宅的对口安置置）l红燕片规划建设安置房红燕片规划建设安置房15.5万平方米，万平方米，1720户户l竹牌片规划建设安置房竹牌片规划建设安置房6.5万平方米，万平方米，720户户）住宅住宅30%（约（约32万平万平方米）方米）45平方米以下平方米以下7658户户l货币货币安置安置l异地还建异地还建l需要在全市范围内调剂经济适用房等保障性需要在全市范围内调剂经济适用房等保障性房源房源8000套套住宅住宅50%（约（约53万平万平方米）方米）45平方米以上平方米以上85平方平方米以下米以下5535户户l区外区外8片区片区限价房就近限价房就近安置安置l在汉正街区域周边选取站邻街片、宝康片、在汉正街区域

18、周边选取站邻街片、宝康片、玉带一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、玉带一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、一职教东片、利济电子市场片等一职教东片、利济电子市场片等8片共计片共计463亩亩的项目的项目l8片区片区用于与汉正街区域改造打包，平衡项目用于与汉正街区域改造打包，平衡项目资金，共可提供约资金，共可提供约83万平方米、万平方米、10850套套安置房安置房源源表：包内项目表：包内项目(xingm)9(xingm)9片区安置补片区安置补偿方案偿方案二、甲方实施方案二、甲方实施方案第22页/共35页第二十三页，共35页。241、总体(zngt)原则三、甲方进度三、甲方进度(jnd)(jnd)

19、计划计划l还建先行l顺序推进l滚动(gndng)实施2、“四同步”原则l同步征收l同步规划l同步设计l同步审核第23页/共35页第二十四页，共35页。253、开发(kif)时序三、甲方进度三、甲方进度(jnd)(jnd)计划计划汉正街项目计划(jhu)实施两年半时间。以下方案可根据开发地块与安置地块相对应的方式同步推进实施。序号序号片区片区开发时序开发时序备注备注1弘玉二期弘玉二期2011年年6月份前供地月份前供地为竹牌巷、红燕片提供为竹牌巷、红燕片提供900套安置房源套安置房源2竹牌巷片、红燕片竹牌巷片、红燕片同步推动该地块房屋征收工作，同步推动该地块房屋征收工作，争取争取2011年年底供地

20、年年底供地新新增限价安置商品房增限价安置商品房22万平方米，提供安置房万平方米，提供安置房约约2440套，用于汉正街东片约套，用于汉正街东片约40%住宅的对口住宅的对口安置安置3长江食品厂片、三特片长江食品厂片、三特片力争力争2011年内完成拆迁，年内完成拆迁，2012年上半年供地年上半年供地如何解决安置问题待调研落实如何解决安置问题待调研落实4皮子街片、硚口路片、宝皮子街片、硚口路片、宝康片、站邻街片、玉带一康片、站邻街片、玉带一村片村片力争力争2011年年6月份启动征收工月份启动征收工作，年内完成征收和规划。作，年内完成征收和规划。2012年上半年供地年上半年供地以带设计方以带设计方案方式

21、实现挂牌供地案方式实现挂牌供地上述项目除对接一职教东片、利济电子市场片上述项目除对接一职教东片、利济电子市场片的安置以外，预计还可提供约的安置以外，预计还可提供约50万平方米、万平方米、6400套安置房用于汉正街东片、银丰新安片等套安置房用于汉正街东片、银丰新安片等商业开发地块的就近安置商业开发地块的就近安置5一职教东片、利济电子市一职教东片、利济电子市场片场片与皮子街片等安置房项目对接，与皮子街片等安置房项目对接，完成地块整理，完成地块整理，2012年年底供年年底供地地建设限价安置商品房，对汉正街东片、银丰新建设限价安置商品房，对汉正街东片、银丰新安片、宝善片、九如片、工业学院片、跃进片安片

22、、宝善片、九如片、工业学院片、跃进片等商业开发地块提供约等商业开发地块提供约32万平方米、万平方米、3550套安套安置房源置房源6石码正巷片、银丰片、新石码正巷片、银丰片、新安片、跃进片、宝善片、安片、跃进片、宝善片、九如片、工业学院片九如片、工业学院片2013年供地年供地力争力争2011年内启动征收，年内启动征收，2012年完成征收补偿年完成征收补偿第24页/共35页第二十五页，共35页。264、开发区片与安置区片对应(duyng)关系三、甲方进度三、甲方进度(jnd)(jnd)计划计划2212223300112、332、332、3333安置安置片片区区开发区片开发区片弘玉二期弘玉二期竹牌巷

23、片、红燕片竹牌巷片、红燕片竹牌巷片、红燕片竹牌巷片、红燕片汉正街东片汉正街东片？长江食品厂片、三特片长江食品厂片、三特片皮子街片、硚口路片、宝康片、皮子街片、硚口路片、宝康片、站邻街片、玉带一村片站邻街片、玉带一村片汉正街东片、汉正街东片、银丰片、新安片银丰片、新安片皮子街片皮子街片一职教东片、利济电子市场片一职教东片、利济电子市场片一职教东片、利济电子市场片一职教东片、利济电子市场片汉正街东片、银丰片汉正街东片、银丰片、新安片新安片、宝善宝善片、九如片、工业学院片、跃进片片、九如片、工业学院片、跃进片第25页/共35页第二十六页，共35页。27四、甲方存在四、甲方存在(cnzi)(cnzi)

24、问题问题1、征收资金筹措问题受国家宏观调控的影响，金融形势异常严峻，目前融资成本高、融资渠道窄、政策支持弱，难以筹集汉正街整体搬迁改造巨额资金。2、市场搬迁的问题市场容量需要满足汉正街市场1:2的比例整体平移的需求；市场和限价商品房销售价格需要作相应控制。建议市场销售价不高于10000元/,商品房售价不高于4500元/。3、保障性安置房的问题由于(yuy)汉正街改造范围内现有约8000户小户型住宅，需在全市范围内调剂安排不低于8000套保障性住房用于汉正街改造安置。第26页/共35页第二十七页，共35页。28四、甲方存在四、甲方存在(cnzi)(cnzi)问题问题4、企业改制的资金问题针对需改

25、制企业实际情况，结合汉正街的整体改造，力争在今年内完成企业的改制工作，改制所需资金由企业现有资产变现筹集，不足部分建议由相关债权金融机构减免部分贷款(di kun)本息解决。5、基础设施建设的问题待建设、水务、园林、民防等部门提出综合意见材料。第27页/共35页第二十八页，共35页。29五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策1、关于规划定位围绕武汉建设国家中心城市和现代化国际性城市的战略目标，对汉正街地区进行(jnxng)高水平的重新定位、整体规划、彻底改造，建设辐射中部地区的国际滨江商务旅游区。优化地下空间规划。通过市级地下空间规划的调整，提高汉正街地区地下空间开发利用的强度，促进各项目地下空

26、间之间、尤其是与地铁站点的互联互通，缓解地面交通组织的压力，拓展产业立体布局的空间。第28页/共35页第二十九页，共35页。30五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策2、关于市场搬迁明确搬迁承接主体。目前，黄陂区基础条件(tiojin)较好、环境相对成熟，基本符合承接汉正街搬迁市场的要求，为此，明确黄陂区作为汉正街市场搬迁的主要承接区域，由该区与硚口、江汉两区深度对接后，进一步细化深化具体承接方案，迅速启动各项对接工作。汉正街市场的整体搬迁将带动汉口北市场的业态更新，同时在周边形成配套加工业园区，促进黄陂区产业结构调整升级、带来区级财力的增长。强化承接相关政策。黄陂区制定针对性较强的承接方案，重

27、点明确对汉正街整体搬迁的大中型专业市场、组团外迁的同业经营户的优惠政策，明确：安置上确保有限价市场、仓储物流用房和优惠商品房足量供应；招商上确保有租金和物业管理费减免等方面的具体政策。第29页/共35页第三十页，共35页。31五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策3、关于项目实施遵循“还建先行、顺序推进、滚动实施”的原则，采取汉正街核心区内开发地块与核心区外安置地块相对应的模式整体打包，即选取汉正街核心区内9片开发地块和核心区域外8片安置地块，以整体打包的形式实施改造，形成“9+8”地块整体模式，通过建筑总量平衡达到汉正街整体改造的目的。按照汉正街总体规划定位(dngwi)和资金平衡需要，合理确

28、定开发地块和安置地块的用地条件；对配套汉正街改造的安置地块，采用“区级审批、市级备案”的方式，加快审批推进速度；此外，同意从全市其他区域调剂安置房源8000套，优先满足汉正街地区外迁安置的需求。对重要节点地块，采取带方案挂牌或招标方式供地。第30页/共35页第三十一页，共35页。32五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策3、关于项目实施支持企业参与土地一级整理。制定政策鼓励有实力的社会企业参与汉正街土地一级整理，明确：企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款(di kun)利息的部分计入土地储备成本；整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享；对整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本

29、8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本。第31页/共35页第三十二页，共35页。33五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策4、关于改造融资尽快制定市政府关于汉正街整体(zhngt)搬迁改造的政策性支持文件；赋予硚口区融资平台市级融资平台相应政策待遇和一级土地开发资格；5、关于企业改制这次改制的18家集体企业大多数是创建在五至六十年代，历史债务大，包袱重，其中有8家企业两证抵押到银行或资产经营公司，请求市政府协调按特困企业解除两证抵押，象征性弥补给银行或资产经营公司豁免债务。有些企业过去有特殊或重体力的工种，请市政府协调办理提前五年退休的政策。第32页/共35页第三十三页，共35页。34五、甲方

30、待落实政策五、甲方待落实政策6、关于教育资源整合根据汉正街综合规划，结合区域学校分布现状，按照服务半径和生源实际，通过全市教育控规的适当调整，打造相对集中的一流教育教学园区。7、关于基础设施建设完善道路体系建设。按照“管线入地、人车分流、地上地下对接”的交通组织要求，分批将汉正街地区(dq)的骨干路网列入全市城建计划，同步将汉正街周边立交桥、公交枢纽站、地下通道等重要建设工程分年度纳入城建计划，及时组织资金启动建设。加快其他市政设施建设。市民防部门督促各项目投资主体按全市地下空间规划要求落实地下人防工程建设；市水务部门组织资金按滨水整治规划完成汉江北岸（龙王庙至江汉桥段）的防洪环境及景观建设工

31、程，完成汉正街地区(dq)新一轮排水管网设计，并随道路建设和项目开发同步实施管网改造更新。 第33页/共35页第三十四页，共35页。35五、甲方待落实政策五、甲方待落实政策8、关于财税扶持土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除农业土地开发、廉租住房保障、农田水利(nn tin shu l)建设等专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设。市财政部门按照收益入库进度即收、即核、即拨。税收实得返还。将2011年起若干年内汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至资金缺口总体平衡。第34页/共35页第三十五页，共35页。