某建筑工程的项目可行性研究报告

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1、-建筑工程工程可行性研究报告组员：指导教师：日期： 2016-12-01目录1第一章总论31.1一、工程概况31.2二、企业概况31.3三、研究依据及围41.4四、研究结论与建议52第二章工程背景与建立的必要性62.1一、工程背景62.2二、工程建立的必要性82.3三、工程建立的意义83第三章市场分析83.1一、地区市场状况83.2二、隆回县房地产开展态势103.3三、区域市场分析11社会经济状况11工程的优势124第四章区域位置及建立条件134.1一、区域位置134.2二、自然条件134.3三、建立条件145第五章工程技术案155.1一、规划设计的根本原则155.2二、总体规划及建筑设计15

2、5.3三、主要技术经济指标175.4四、构造设计说明186第六章工程招投标与实施进度206.1一、工程招投标206.2二、实施进度方案207第七章工程财务预测数据217.1一、资金筹措及投资使用方案217.2二、工程的计算期217.3三、经营及销售税金217.4四、经营本钱费用估算227.5五、利润及利润分配238第八章工程财务评价238.1一、财务的盈利分析238.2二、清偿能力分析248.3三、敏感性分析259第九章结论26第一章总论一、工程概况工程名称：怡中豪苑建立工程建立单位：鸿旺房地产开发*建立地点：工程位于隆回县城西320国道旁,西邻大公园,花瑶印象星级酒店,大邻广场,北隆回二中,

3、南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越，交通便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。建立规模：工程总占地面积为30560平米，总建筑面积为134520平米，其中住宅工程121208平米，地下工程13312平米。二、企业概况企业根本情况鸿旺房地产开发*是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖民、应达出资组建,具有省建立厅颁发的房地产开发资质。经营围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。注册资金人民币壹仟万元整注册地点市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。注册

4、号5404法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖民，男，1966年3月出生，省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，公司创立鸿旺房地产开发*，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，老实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经历。企业类型*公司三、研究依据及围研究依据：1鸿旺房地产开发*企业法人营业执照2工业与民用建筑可行性研究深度要求3计委、建立部联合颁发的?建立工程经济评价法与参数第二版?4建立部建标2000205号?房地产开发工程经济评价法?5省建立委员会1999年?省工程预算定额?6?民用建筑设计通则?(GB50352)2005)；7计委?关于建立工程进展可

5、行性研究的执行管理方法?计资1983116号；8计委?关于投资工程可行性研究指南(试用版)的通知?计办投资200215号；9其他有关专业设计规10隆回县规划局关于“怡中豪苑工程修建性详细规划设计的批复。11隆回县国土局核发的国有土地使用权证。12隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。13建立单位提供的其他各项根底资料四、研究结论与建议研究结论：1本工程的建立与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样开展战略相统一，符合隆回县城市未来开展向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等面将起到重要的作用。2工程的建立符合“扩大需，促进消费，搞活流通的产业政策。同时，工程建立有利于促进

6、区域经济开展，调整经济构造，为社会提供就业时机，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。3本工程的建立将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进展整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。4从经济分析上看，工程建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，工程的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的工程。5工程的敏感性分析来看，工程的敏感点是销售压力，而本工程地理位臵优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实

7、现工程的预期目标。建议：1质量是房地产开发工程的生命线，应格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保工程的施工质量和工程形象。2资金是工程顺利进展的保证，建立单位应精心安排好工程进度方案，确保工程建立资金足额到位，从而保证工程的顺利实施。3营销是工程成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好工程前期筹划及推介，充分利用的地理位臵优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，防止客户在购房时因选择太多而影响成交。确保工程的销售与资金回笼顺

8、利。综上所述，本工程是可行的，但工程承办单位应加强开发建立过程中的本钱控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章工程背景与建立的必要性一、工程背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体开展呈现出安康态势。隆回县位于距离火车站55公里，火车站150公里，市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建立工程提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经11038-11015，北纬27-2740。位于省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接县、武冈市，西抵洞口县，北界溆

9、浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好开展，全年国生产总值(GDP)实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业构造比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入到达27509万元，同比增长18%。

10、隆回县自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生、龙牙百合、腰带柿著名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、灰及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居、绿柱、铣等。境有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗面也有利用价值

11、。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建立开展也很快，城区建立己初具规模。然而在2866平公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑工程的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样的战略，城市路网及根底设施建立得到了极大的提升，原有的地域差异缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正

12、因为隆回县“怡中豪苑具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了?建立合同书?开发建立商业步行街和高档商业住宅小区。二、工程建立的必要性1国民经济开展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊开展时期，为了促进国民经济的稳步安康开展，必然要求扩大需，优化消费构造，把住宅建立作为推动国民经济开展的支柱产业之一。2扩大消费需求的需要扩大需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导针。3城镇化建立的需要到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。三、工程建立的意义工程的开发将进

13、一步提高区域的居住质量，促进区域房地产市场开展，有效地提升该区域房地产的整体品质，对增加地财政收入、繁荣本区域商业与效劳业起到重要作用。同时，工程的建立将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。第三章市场分析一、地区市场状况1.投资构造分析：根据地区2010年1-6月建筑行业投资统计说明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67，比去年同期的21亿元，增长28.5；其他费用主要是土地购臵费和土地开发费18亿元，与去年同期根本持平，占总投资的35.3，而去年同期其他费用占总投资的40。说明经过2008、2009年大规模地引进开发工程及前期开

14、发，今年开场进入了的施工建立阶段。2.投资用途分析：住宅建立完成投资39亿元，占总投资的76.5，比去年同期30亿元增长30；办公楼建立完成投资3亿元，占总投资的5.8；商业营业用房建立完成投资5亿元，占总投资的9.8；其他用房建立完成投资4亿元，占总投资的7.8。3.投资区域分析：2010年1-6月市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿

15、元，占总投资的4.3；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。从各区县房地产完成投资的比例上看，市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资构造已经发生变化。从投资用途看，住宅建立投资所占比例上升，而商业用房建立投资比例下降。从投资构成看，土地购臵和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活泼，在投资构成中占较大的比例，而现在这些工程已逐步进入施工建立阶段。另外，拆迁安臵难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因

16、之一。4.需求分析：“十二五市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按?隆回县城市总体规划?，根据隆回县城市总体规划，到今后假设干年隆回县将逐步开展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济开展水平，20102014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费构造向着开展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。1结婚家庭户数对住宅需求2城市人口数量增加对住宅需求3城市流动人口对住宅需求4旧房屋更新改造对住宅需求5到达

17、预期住房面积目标对住宅需求6投资型等住房的需求二、隆回县房地产开展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速开展的轨道，经济实力明显增强，城市建立日新月异，人民生活条件不断改善。从1988年到2010年，隆回县的经济每年平均增长率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济开展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济的持续开展，人们生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。建立部目前的工作思路是：深化改革，立足开展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和规市场秩序，促进房地产业安康、协调开展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地

18、产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场动作状况良好。根据房地产部门的统计资料，2010年上半年全市共批准商品房预售面积152.2万，比去年同期增长6.5%，其中住宅上市量为96万，比去年同期增加15万平米，同比增长18.5%，占商品房总量的比重为78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万，成交金额为38.5亿元，其

19、中商品房期房成交8230起，成交面积为114万，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均呈现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近的汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速开展的轨道，预计在最近的一两年将成为地区中城市房地产经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析社会经济状况该工程位于隆回县城西320国道旁,西

20、邻大公园,花瑶印象星级酒店,大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越，交通便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。尤其是近几年市政府实施巨大的根底设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。根底设施和生活配套设施不断改善使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场开展来看，从2008年开场，隆回县房地产市场正处于一个快速增长的高速开展期，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县外乡尤其是最强大的购置实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商

21、住楼、龙江山水小区、怡然花园等工程的热销可见一斑。目前新增需求主要表达在以下几个面：1隆回县迅速开展及高科技产业的膨胀带来的需求。2改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。3投资型需求比较活泼。工程的优势随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的根本形成，隆回县二十一世纪的开展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建立开展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。目前，隆回县政府确定了把县建立成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到2015年，隆回县城市人口将到达40万，城市化水平到达45%，人均GDP5000美元左右，到达中等收水平，根本实现现代化。为落实省委、省政府关于“

22、加快隆回县建立，拉动经济开展和“实现隆回县城市面貌三年大变样的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市战略，积极推进工业化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建立，实现可持续开展。隆回县二十一世纪的开展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建立开展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建立的新热点，加之高科技产业开展迅速，市场前景不可限量。工程处于隆回县城西320国道旁,西邻大公园,花瑶印象星级酒店,大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，工程所在地的教育、医疗、公共效劳设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高水平打

23、造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章区域位置及建立条件一、区域位置工程位于隆回县城西320国道旁,西邻大公园,花瑶印象星级酒店,大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位臵优越，交通便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。区域边社会化效劳的文、教、卫等公共根底设施较为齐全，完全具备建立住宅小区的条件。二、自然条件1气

24、温年平均气温16.9最冷月平均气温3.9最热月平均气温28.2极端最高气温39.1极端最低气温-11.32降水量年平均总降水量1600mm一月最大降水量148mm3温度最冷月平均相对温度76.85%最热月平均相对温度73%4最大积雪深度130cm5最大冻土深度5cm6年雷暴日数49.5d7风冬季平均风速1.5m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW20%一月NW31%8全年日照时数1677.1小时9地区地震烈度工程位于地区所辖的隆回县境，根据地震局、建立部2000年版?中国地震动参数区划图?，隆回县根本地震烈度为6度。10工程地质条件根据工程建筑的岩土资料分析场地的地质情况

25、：该场地未发现不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建立条件工程边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等效劳设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足工程的用水。工程供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。工程所在地的其他市政根底设施也较为完备，完全能够满足工程建立实施的需要。第五章工程技术案一、规划设计的根本原则1强调现代性现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、表达现代精神、采用集中与分散相结合的布局式，高速现有用地构造，使该地块成为城市的有机组成局部，与城市的开展严密结合，表达城市的优质环境和规模集聚效应。2强调文化

26、性坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。3强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计1功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布臵负一层平面，负二层及地下局部平面设地下车库。在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设臵其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，

27、设计成江景房，让外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布臵于1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区，这样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地四均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北向上的最小间距保证在30m之间，满足22+0.2H的间距要求。2建筑造型本工程建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细

28、节的精巧设计，表达了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四设次入口，上部住宅人群出入口布臵在桃洪西路。地下车库的出入口布臵于建筑的东西两侧。4消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火等级为一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与边建筑物间满足高规要求。5环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观欣赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化

29、。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰富，配臵图案化，应选择高档、色彩清楚且耐修剪的植物。在环保面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。三、主要技术经济指标用地面积：30560总建筑面积：134520其中：负1-2层地下车位、车库、建筑面积：13312住宅建筑面积：121208建筑占地面积：10952容积率：3.88建

30、筑密度：28.35%绿化率：31.95%居住户数：880户地下停车位：129个地面停车库：103个四、构造设计说明1设计依据1建筑案图纸2现行设计规和规程3荷载取值停车库：4.0KN/；消防通道：35.0KN/单向板或20.0KN/双向板；电梯机房：7.0KN/；住宅：2.0KN/；卫生间：2.5kn/公共的，2.0KN/；一般的；消防楼梯：3.5KN/；其余未活载均按?建筑构造荷载规?取值。4风荷载标准值n=50年根本风压值Wo=0.35KN/,体型系数：us=1.3，风振系数及风压高度系数按?建筑构造荷载规?取值；地面粗糙类别按C类采用。5根本雪压值：n=50年根本雪压值：So=0.45K

31、N/6填充墙外墙采用MU10多粘土砖，隙率为30%；隔墙：超市局部采用90mm厚GPC板；住宅局部采用A3.5A5.0加气混凝土砌块，容重不大于700N/M3。7地震作用根据?建筑抗震设计规?GB50011-2001及本工程场地工程地质勘察报告，本工程所在地区地震根本烈度为6度；设计根本加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为类，场地设计特征期值为0.35。8人防荷载按?人民防空地下室设计规?GB50038-94，本工程按五级二等计算。9场地水文地质情况根据地勘资料说明：本工程场地地坪现有标高为32.6933.55m，0.00标高为32.8，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩溶裂隙水

32、，水位较稳定，场地地下水略具承压性，承压水头高度约为6.0m,勘察期间，地下水稳定水位在30.4432.68m；结合场地边环境条件及地区经历，建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑，地下水对钢筋混凝土构造中的钢筋无腐蚀性。2构造设计与选型 1根底选型 本工程1*、2*、6*、7*、8*、9*、10*地下一层高为-4.5m，地上十七层，建筑物总高为55.5m，其中3*、4*、5*地下一、二层高为-9m，地上十七层，建筑物总高为60m ；11*地下一层高为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为46.5m ；12*、13*、14*地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为40.5m；满足根

33、底埋深要求，根据提供的地质资料说明，本工程拟采桩根底，具体采用冲或人工挖灌注桩，以中风化白质灰岩作为桩端持力层。2地下室本工程地下室采用砼自防水，抗渗等级为S8，防水等级为二级，砼掺入适量的外加剂。3上部构造本工程地上17层，地上总高度51m，14层，地上总高度42m；12层，地上总高度36m；构造采用底部大空间局部框支剪力墙构造体系，一层顶为构造转换层，板厚取200mm，双层双向配筋，一层以上为局部短肢剪力墙构造，并结合楼、电梯间设臵一般剪力墙或核心筒。框支框架抗震等级为一级，底部加强部位剪力墙为二级，非底部加强部位剪力墙为四级。3主要材料1砼：C25C40垫层C15砼2钢筋：HPB235、

34、HRB400以及高强度的冷轧扭钢筋。3填充墙：外墙：MU10多粘土砖，隙率为30%墙：商场局部为90mm厚GRC板住宅局部：A3.5加气砼砌块。第六章工程招投标与实施进度一、工程招投标招标投标管理是每一个建立工程都应遵循的根本准则，根据?人民国招投标法?、开展方案委员会第9号令?建立工程可行性研究报告增加招标容和核准招标事项的暂行规定?和?省实施方法?的有关要求，工程将格按照有关程序进展招标和工程监理。二、实施进度方案本工程分前期决策、规划设计、工程施工、竣工验收与交付四个阶段，其中贯穿销售准备与销售工作。2011年1月正式开场工程建立，在各项工作开展顺利的前提下，方案工程建立工期为48个月。

35、工程实施进度安排如下：12011年6月底完成施工前期准备工作，包括工程可研、报批等工作。22011年7月-2012年6月完成1-6主体工程施工，包括建筑外装饰、室装饰及安装工程。32012年7月-2013年6月完成7-14主体工程施工，包括建筑外装饰、室装饰及安装工程。4、2013年12月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交付使用。52014年12月全部销售完毕。第七章工程财务预测数据一、资金筹措及投资使用方案1资金筹措本工程资金来源有二个渠道：1自筹资金：15360万元；2银行贷款：8000万元；总投资为23360万元。2投资使用方案按本工程实施进度方案，工程建立期为三年，总投资233

36、60万元。二、工程的计算期1工程的计算期根据工程实施进度方案，本工程建立期为3年；根据工程特点，营运期定为1年，工程的计算期确定为4年。三、经营及销售税金1经营收入1住宅销售：据市场调查，目前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。经综合分析考虑到工程区位优势及同区位工程比较。我们把本工程12层及14层住宅每平米均价定为2900元,小高层17层住宅每平米均价定为3000元住宅销售收入：28106+7981=36087万元2地下车位及地下车库销售收入据市场调查，目前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。小区地下车位共计129个。地下车库共计103个，我们把本工程地

37、下车位售价定为每个80000元，地下车库售价定为每个100000元。地下车位销售收入：1298=1032万元地下车库销售收入：10310=1030万元销售收入总计：38149万元2销售税金及附加此工程按规定的税收政策计取。营业税税率为5%城乡维护建立费税率5%教育费附加费税率4.5%经营收入38149住宅36087商铺0车位/车库2062经营税金及附加2089营业税1907城乡维护建立税95教育附加86四、经营本钱费用估算1经营本钱营销售费用。管理费用。土地增值税按销售收入的1.5%计取。2人工资及福利费职工收入按高于省隆回县年平均收入水平，确定为24000元/每年，设定人员编制20人。福利费

38、按工资总额14%计取即：24000201.14=55万元3折旧费由于本工程建筑全部销售，故不计取折旧费。4其他费用按总收入的1.5-3%计取。五、利润及利润分配1所得税按利润总额25%计取 2.税后利润局部作为应付利润分配给工程投资主体。详见下表经营收入38149经营税金及附加2089经营本钱3676建立本钱19684利润总额12700补以前年度亏损0所得税3175税后利润9525可供分配利润9525第八章工程财务评价一、财务的盈利分析1工程全部投资现金流量表见表九，根据计算有关财务指标。1财务净现值FNPV=CI-COt1+10%-t=2832万元02静态投资回收期Pt=4-1+|-7509

39、|31572=3.24年3动态投资回收期Pt=4-1+|-17882|20714=3.86年根据以上计算成可以看出，工程财务部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%；工程财务净现值为2832万元，大于零。说明该工程从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑承受。另外，工程的静态、动态投资回收期分别为3.24年和3.86年，均小于行业基准回收期5年。说明工程投资完全能在规定时间收回。2由工程损益表和工程投资估算表，可计算以下指标：投资利润率=年平均利润总额工程总投资100%=1270023360100%=54.4%投资利税率=年平均利税总额工程总投资100%=12700+20

40、8923360100%=63.3%资本金利润率=年平均利润总额资本金100%=1270015360100%=82.7%本工程投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。说明工程单位投资对积累的奉献水平到达并超过行业平均水平。二、清偿能力分析根据本工程资金来源与运用表该工程在营运期的三年即可还清借款，该工程是可行的。序号工程建立期运营期1234资金来源76808000768014789利润总额14789自筹资金768007680银行存款08000摊销及折旧流动资金借款回收固定资金余值回收流动资产资金运用7028750975096578固定资产投资销售税金及附加2089经营本钱7028

41、750975091314所得税3175盈余资金6524911718212累计盈余资金65211313149525三、敏感性分析本工程分别就工程经营本钱、经营收入二个主要因素，对财务净现值进展单因素敏感性分析。取变化率10%，计算结果见表变动因素 变化率 财务净现值 较根本案增减 固定资产投资 经营本钱 10% 613 -78.37% -10% 5052 78.39% 经营收入 10% 5335 88.39% -10% 329 -88.37%由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为： 经营收入、经营本钱。另外，在10%变化围，财务净现值均大于零。说明工程有较 强的抗风险能力。第九章结论由上述财务评价结果看，本工程财务部收益率高于行业基准收益率，财务净现值也远大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，工程各年的财务状况好，具有较强的抗风险能力。因此，从财务上讲工程可行。. z.