苹果园建设项目的可行性研究报告

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1、.wd.苹果园建设工程可行性研究报告工程开展时机研究经济开展因素A. xx市地理位置概述xx地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。xx东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿优势。xx市区距钦州港、防城港、北海港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部，是人流、物流、信息流的汇流中心。xx距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻xx的7个县市与越南接壤，

2、陆地边境线长1020公里，对开展边境贸易十分有利。xx凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。B. xx市近两年经济开展情况及态势房地产投资与国民经济开展间存在着互动关系。经济开展水平是房地产开发投资及开展的基础。房地产的安康开展又会带动国民经济的开展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济开展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化商品化等。2002年，xx市国民经济继续保持持续稳定安康开展的良好态势，国内生产总值达356亿元，比上年增长11.50%，高于全国和广西的平

3、均水平，其中，第一产业达50.90亿元，增长10.80 %；第二产业达101.90亿元，增长12.20%；第三产业达203.20亿元，增长11.30%。产业构造进一步优化，经济运行质量不断提高,固定资产投资完成122.94亿元。城乡居民收入稳定增长，人民生活 基本实现小康，城镇居民人均可支配收入为8796元，比上年增加890元；农民人均纯收入为2524元，增加203元。城镇和农村人均居住面积分别到达9.1平方米和19平方米.以政府工作报告为准2003年开场，xx市进入全面建设小康社会、加快推进现代化开展的重要关键阶段。主要预期目标：国内生产总值增长11%左右，其中，第一产业增长6%,第二产业增

4、长10%,第三产业增长12%;财政总收入增长11%;全社会固定资产投资增长13%左右;实际利用外资增长11%,全市外贸出口增长5%;社会消费品零售总额增长10%;城镇居民人均可支配收入增加7%元,农民人均纯收入增加200元。以上数据摘自2003年?政府工作报告?表1.1.2-1xx市近十年国内生产总值按当年价格计算单位：万元年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业工业建筑业1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年133185123740251850543930979

5、1965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854

6、518184122002年356067051157310255677547422708252023530单位：万元数据说明：xx市国民经济和社会开展处在经济开展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步增长，特别是第三产业、固定资产投资增长迅速。人口因素xx是一个以壮族人口为主的多民族聚居城市，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首府城市。xx市聚居着壮、汉、瑶、苗、侗等30多个民族，2002年，全市壮族人口有1892245人，汉族人口有1048034人，分别占全市总人口的63.56%和35.20%。xx市现辖新城、兴宁、城北、永新、江南、南湖开发区六个城

7、区、一个郊区和邕宁、武鸣两个县。2002年末，xx市总人口297.70万人，其中市区人口140.38万人，两个县人口为157.31万人。全市人口自然增长率为4.99，人口增速保持平衡增长。在2001年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目标：在2005年把广西的xx、柳州建设成为特大城市，城市人口分别到达150万和120万，相当于xx市每年的人口机械净增长约为10万人。城市化的加速开展，使xx市中低价位的商品房需求增大，为xx楼市的安康开展提供了极大的商机。表1.2-1 xx市2002年人口统计指标名称单位全市市区邕宁县武鸣县总户数户825387409893233982181512总人

8、口数人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757农业人口人1736244372225824940539079非农业人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增长率4.994.637.462.24表1.2-2 xx市2002年各区人口统计指标名称总户数户总人口人占地面积 平方公里人口密度人/平方公里兴宁区530091702037.223639新城区1040403347472413947

9、城北区1119634256512815201江南区60582196486248186永新区802992768105.5549875邕宁县2339829260374725195武鸣县1815126471303366192如以下图，邕宁、武鸣两县人口分别占xx市总人口的31.10%和21.73%；主要的五个城区中，城北区人口最多，占xx全市人口的14%；其次是新城区，占全市总人口的11%；而江南区、永新区和兴宁区人口数量相当，分别占全市人口的6%、9%和5%。通过考察xx市各区的面积与人口数量两项指标，可以看出，五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为49875人；兴宁区次之，人口密度为

10、23639人/平方公里；新城区人口密度为13947人/平方公里；江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到一万人，每平方公里仅为8186人，是xx市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置及以工业开展为主的区域经济有着较大的关系。随着国家、广西区、xx市经济态势的强劲开展，未来全球一体化，以及xx市户籍管理制度改革、加快城镇化政策实施，xx市人口增长的数量、速度在“十五期间将急速开展，为区域房地产投资开展带来了巨大需求空间。xx市经济不断开展，使市民的收入和消费得到较大的提高。2002年，xx市城市居民人均可支配收入为8796元，比2001年增加890元，增长11.26%，扣除价格

11、因素，实际增长13%；城市居民人均消费性支出6970元，比上年增加521元，增长8.98%，扣除价格因素，实际增长13.64%。城市居民人均收支节余额为526元，节余率为7.68%，比上年降低4.04%，意味着城市居民消费观念、消费意识均有所提高。表1.2-4 xx市近十年城市居民人均收支统计年份城市居民人均可支配收入元城市居民人均消费性支出元1990145413601991165916671992210618531993308126241994454342881995554450551996597354251997593154561998657058001999684763212000748

12、36953200179067107200287966970今年xx市整体经济状况得到快速开展的同时，居民收入也相当丰厚，1-3月xx市个人所得税入库为9400万元，同比增长112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。考察xx市居民的消费构造，发现恩格尔系数继续下降，由1998年的42.36%下降为37.5%。而设备用品及服务、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。城市居民家庭消费质量显著提高。随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修支出的上升。20

13、02年，xx市居民人均购建房支出1127.83元，比上年增长7.62%；年人均住房装修服务支出66.15元，增长61.98%；年人均家具材料及室内装饰品支出63.42元，增长5.3倍。表1.2-4 2002年xx市居民家庭居住情况指标名称调查户数户家庭常住人口数人总计200619按居住面积分4平方米以下144-6平方米3126-8平方米9368-10平方米166810-12平方米257912-14平方米3210214平方米以上114318按房屋产权分公房3095租赁私房15自有房99297局部产权的自有房69219其他13xx市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房工程开发提供

14、了良好的契机与开展空间。社会与文化因素xx市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。xx古属百粤领地，新中国成立后，1950年设xx省辖市为广西省会，1958年广西壮族自治区成立，xx为自治区的首府至今。了解xx的民俗风情与文化特色，能够为工程的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是一个城市众多文化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的某些突出的生活习惯及行为特征。xx一带的方言，主要有官话、壮话、平话、白话四种。随着时代的开展，城里人已不讲官话、壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是xx人现时的日常用语

15、。xx白话是xx代表性的地方语言，源于广东话据说是广东商人传入的，但由于地域的原因，xx白话和广东话在语调上还是有些区别。xx的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜、嫩、爽、滑，与广东口味极为相似；xx市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶、壮族糍粑、瑶族竹板鸡、苗族铁板牛肉等菜式，表达广西各少数民族风情；xx市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆、海鲜馆、香肉馆、牛杂馆、鹅餐馆等这些以珍、奇、精、美取胜的食肆，深受食客的青睐；xx的传统风味小吃，有粉、面、糕、饼、甜品、油炸、酸品、冷食、杂食九大类，具有南方特色。而xx人对“食的追求并不亚于以“食在广州著称的广州人，他们往往会一家大小或与亲朋好

16、友一起，专程到某家餐馆一尝特色、一饱口福。通过重点考察xx市民的语言、饮食习惯，可以发现，xx人与广东人在生活习惯方面较为相似，而且xx人普遍承受广东的生活模式，成认广东与其地区相比，具有一定的先进性，以缩小xx市与国内先进城市差距作为城市开展目标。政策与法律因素1.4.1国家及xx市房地产相关政策法规20022003年6月房地产法律法规对房地产的影响1、 2002年2月25日建设部下发了?关于标准房地产开发企业开发建设行为的通知?，目的为加强对房地产开发工程的管理，确保工程质量，保护购房者的利益。2、 2、2002年2月26日建设部出台了?住宅室内装饰修理管理方法?，原因在于“毛坯房在一家一

17、户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大、违法违规现象多、危及建筑物性能、经济纠纷增多、消费者合法权益不易保障、装修施工扰民等，并存在偷、漏国家税费的现象。3、2002年5月23日建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源、监察部、国家工商行政管理总局七部下发了?关于整顿和标准房地产市场秩序的通知?目的标准房地产的管理，活泼房地产市场，使房地产市场既活泼又有秩序，切实保障购房者的权益。4、2002年7月1日国土资源部正式发布了并从即日起施行?招标拍卖出让国有土地使用权的规定?，?规定?共28条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据、原那么、范围、程序和法律责任等。5、2002

18、年8月1日国土资源部下发了?关于进一步标准建设用地审查报批工作有关的通知?，目的为标准建设用地的审查工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。6、2002年10月22日由建设部起草，国务院法制办公室公布?物业管理条例草案?，向各界征求意见。条例共分6章72条，内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚那么等多方面。这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规。7、2002年11月17日由建设部、国家计委推出?经济适用房价格管理方法?，?方法?从2003年1月1日起施行。资料来源?当代生活报?。

19、8、2003年4月9日由xx市政府正式转批xx市公安局?关于进一步改革户籍管理制度和意见?，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进一步放宽外地人落户xx的条件。9、2003年由xx市政府印发了?xx市城市房屋拆迁评估管理规定试行?将于2003年7月1日起施行。该?规定?规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房、私房、杂物房、局部附属物、装修的拆迁补偿报导价，及搬迁补助和停产停业补偿指导价。10、自治区人民政府办公厅下发文件?关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知?，?通知?明确提出了“农民进城务工，待遇等同居民的新规定。11、2003年6月8日国务院总理温家宝签署第

20、379号国务院令，公布?物业管理条例?，条例自2003年9月1日施行。条例包括总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附那么。12、2003年6月21日，央行发布?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?，?通知?中指出，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购置住房的需要，并明确指出，“商业银行只能对购置主体构造已封顶住房的个人发放个人贷款。对借款人申请人具住房贷款购置第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的规定；对购置第二套以上含第二套住房诉，应适当提高首付比例。私房拆迁补偿指导价单位：元/平方米构造用途、级别框架砖混砖木简易住宅旅社办公一级22

21、00200018001385二级2060187016831135三级192517501575930四级178016201460760五级165015001350720铺面一级5115465041852325二级4840440039602200三级4620420037802100四级4290390035101950五级3960360032401800说明：以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿公房拆迁补偿指导价单位：元/平方米构造用途、级别框架砖混砖木简易住宅126511501035575办公用房133012101090605旅馆173015701410785工业用房11001000900

22、500铺面一级2930266023901330二级2820256023001280三级2650241021701205四级2490226020301130五级2200200018001000说明：以上价格仅适用于国有划拨土地上的房屋拆迁补偿有关补助费和停产业补偿指导价格类别工程费用标准搬迁补助费住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次5元标准非住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次5元补助以实际搬迁的货物和设备拆装及运输的市场价格费用标准搬迁误工费每户100元/次 、宽带网迁移费按电信部门规定的安装费标准有线电视安装费按播送电视部门规定的原安装收费标准三相电源安装费按供电部门规定的收费标准空调迁移费

23、窗式50元/台，壁挂式100元/台，柜式150元/台管道燃气按撤除时的安装标准太阳能热水器按撤除时的安装标准房屋所有权办证补助费200元/证住宅房屋临时安置补助按应补偿建筑面积计算，一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米10元，三类地段每月每平方米8元，四类地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停产、停业补偿费指导价格铺面：以实际营业面积计算不含营业配套用房，一类地段每月每平方米40元，二类地段每月每平方米35元，三类地段每月每平方米30元，四类地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。办公、旅社、工业用房：一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每

24、平方米11元，三类地段每月每平方米10元，四类地段每月每平方米9元，五、六类地段每月每平方米8元。其它用房：一类地段每月每平方米6元，二类地段每月每平方米5元，三类地段每月每平方米4元，四类地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安装工程造价计价标准单位：元/平方米构造钢混(高层)钢混(小高层)钢混(多层)排架(工业厂房)砖混砖木简易计价 标准1400100800750700525125以上政策法规的制定与实施，为xx市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，标准了行业行为，有效的促进xx市房地产市场的安康开展。1.4.2 xx市开展规划对工程的影响xx是一座正在开展的工商业

25、城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。xx市的开展规划主要经历了以下的阶段：1992年6月，xx市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市开展目标：在1994年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到2000年实现翻三番。总体规划到2010年城市面积从72平方公里扩大到155平方公里，人口达150万人，把xx逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。在城市开展规划的指导下，xx市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设，投资、生产和生活环境得到了较好的改善。1995年，xx市居民人均住房面积到达5.35平方米，2002年人

26、均居住面积9.1平方米，建成区绿化覆盖面积5067公顷，绿化覆盖率达38%。与此同时，路桥建设也日新月异，1992年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。今后五年，xx市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。主要工作包括：实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源方案等蓝天系统工程，使城市空气质量总体优于国家二级标准，农村地区到达国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治

27、市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五期末，城市生活污水处理率达50%以上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等宁静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工噪声的综合整治，“十五市区噪声达标区覆盖率到达70%以上。u 城市开展规划布局按三级开展轴线为中心沿伸分布： 一级开展轴线：南贵昆经济区及南北钦防城市群。 二级开展轴线：蒲店横县方向；吴圩凭祥方向、五塘梧州方向；金陵隆安方向。 三级开展轴线：

28、为一、二级轴线的补充。布局原那么：“核心集聚、轴向扩散、自然分隔、开展边缘组团。u 城市规划对本工程的影响本工程处在城市一级轴线的主要交通枢纽带上。城市规划为以xx“绿城为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区。本工程所在区域自然环境良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；工程适合建成大型花园式山水生态住区，创造良好的社会效益和环境效益。1.4.3 政府对本工程的支持u 政府树立城市经营增值的观念。对城市进展科学、合理的定位和规划，完善城市良好的基础设施，改善投资环境，就能吸引外资，环境优势转化经济优势。城市增值离不开土地资源的有效利用，根据兴旺城

29、市和国家开展过程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济开展的支柱产业和睛雨表，房地产所产生的效应是1：3，1亿元的房地产投资可以创造其他相关产业3亿元的产出。u 政府适度支持措施政府支持工程的规划及调整，是工程启动的基础。本工程作为改善城市窗口形象、推进城镇化建设、促进住宅产业化开展示范工程。为此，政府应大力支持本工程的启动，帮助开发商解决一些实际困难，促进工程滚动开展，提升城市形象： 区域市政配套设施尽快落实实施； 税收优惠；。u 政府支持得到的回报 税金，在“十五期间为政府带来不少于3亿元的资金； 建成xx市广西区最大的旅游式山水生态住区，提升了城市整体形象，促进了城镇化建设步伐，

30、改善了5万人的生活居住空间； 推动住宅产业化的开展，带动相关产业的兴旺，促进产业构造调整、优化，培育新的国民经济增长点。15 工程开发时机及总时间151 目标市场确实定xx房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产品销售形势良好，2003年1-6月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，而且交投两旺，产品升级换代速度加快，竞争趋于剧烈。通过对房地产市场调研得出：假设按行业特征把市场分成高、中、低三种市场层次，目前xx市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产品过多，竞争剧烈，但占市场容量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。本工程的市场定位在下面详细分析主要是针对市场

31、空缺，大力开发中档价格的优质产品，包括园林设计及配套设施在xx乃至广西区具领先水平。主要类型为多层住宅。工程价格定位为中档价格，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用价格描述是，由2000元/平方米开盘，随着产品功能的逐步完善回归至2300元/平方米，至现房走向2500元/平方米或以上。可以预见，xx市房地产市场的竞争焦点，市场大比拼，将由“中高档移入“中低档。本工程的开发应该打破常规，尽快开发，用工程的核心竞争优势从2005年起进入市场，在xx市房地产业发挥龙头作用。建议：工程正迎来良好开展机遇，宜尽快启动。1 5。2 开发的总体时间市场需求是工程开发的基础，有

32、效供应是工程开发总体时间的市场基础。以市场为导向来确定工程开发的总体时间。广西区“十五期间，xx市要到达人均居住使用面积16平方米的目标，按现有人口增加数，xx市今年需要增加312万平方米的住宅，才能实现规划目标。但是，现实是居民收入偏低和经济不兴旺，再加上目前市场供应的产品大多数是中高档产品，居民的收入无法追上，造成大多数居民需要买房来改善居住空间，但是又买不起的局面。中低档产品需求与供应构造失衡。在这样市场供求现状的大环境下。本工程的启动，可以采用集中式大量“倾销的方式去满足“市场需求，按本工程占xx市供应量1/5计算，每年可供应30-50万平方米，工程开发期应根据市场的冷热划分，总开发时

33、间控制不超过八年，工程进入良性循环后，还可以加快速度，争取5年内完成。xx市房地产市场分析2.1 xx市房地产市场开展描述xx市房地产市场，1995年才开场大力推动住房商品化、社会化进程，当年商品房实际销售面积24万平方米，销售金额3.45亿元。1996年，市场平稳开展，销售商品房4675套，销售面积45万平方米，销售金额6.3亿元，1997、1998两年，市场进入良性开展期，并对国发经济开展开场产生奉献作用，98年商品房销售面积71.33万平方米，销售金额12.9亿元，实现了销售面积突破50万平方米、销售金额突破10亿元的xx市房地产市场第一次“量的飞跃。1999年，受国家宏观经济政策制约，

34、市场成交略有回落，当年商品房销售面积53.06万平方米，销售金额10.53亿元；同比下降18%。2000年下半年，市场全面复苏，当年销售商品房8895套，销售面积47.66万平方米，销售金额8.94亿元。同年7月，二级市场正式启动，有1447套、面积12.2万平方米的二手成交量。突破销售面积超百万平方米，销售金额超20亿元，迈上市场开展第二个台阶。2001年市场继续保持上升旺势，商品房销售额9585套，销售面积 109.49万平方米，销售金额24.40亿元，二级市场商品房成交2830套，成交面积25万平方米，成交金额3.15亿元，开展势头迅猛。进入2002年市场开展驶入“快车道，商品房销售面积

35、155.38万平方米，销售金额超35亿元，二级市场完成销售面积39万平方米，销售4077套。从而迈上市场开展的第三个台阶。具体数据如以下图表表1-1，1-2，图1-1，1-2，1-3，1-4年份表1997199819992000200120022003预测本年完成投资额137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003预测实际上销售单价元/平方米1411180819852105222822552319实际销售面积万平方米48.19071.33053.060102.660109.490155.380200

36、.500实际销售金额亿元6.8012.9010.538.9424.4035.0446.502.1.1住宅市场总体供需分析市场总体呈现供需两旺。2000年下半年xx房地产开场复苏，到2001、2002年高速开展。2000年，据房产局资料统计说明，2002年商品房实际销售35.04个亿，比2001年增长43.61%.表1-3，图1-5近年xx房地产有关指标年份199719981999200020012002施工房屋面积29381083050901206427232037623203626本年新工房屋面积453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面积989

37、02497998158136558355312178371746000别墅市场总体供需分析2002年别墅产品大扩张，只是2003年秦响别墅产品大比拼的前奏。经过市场调研究，目前已开工的别墅工程总体供应不低于3000套，其中以联排别墅为主，不少于2000套。2002年售出的别墅不到总供应量的1/6，这与别墅产品的价格、地段、交通、小区环境、安全程度、物业管理，以及消费者的消费观念、消费水平有着密切的联系。表1-4，图1-6序号工程名称总供应量1荣和山水美地14312橘郡.阳光别墅5793玫瑰园2104宁汇新天地3005龙胤花园2206大自然花园1597丽水湾1148翡翠园502.1.2商业物业大

38、幅度增加根据市场调查研究说明，xx市去年批出的商业用房面积不少于40万平方米，其中集中分布于市中心，大连万达商业广场11.6万多平方米，根德商业广场4万多平方米，外滩新城5万多平方米，总共已达20多万平方米，还有分布于新民路的太阳广场、民族大道的欧景城市广场，以及琅东的金湖广场、文德广场、亚航财富中心、佳德鑫、水晶城、东方曼哈顿、地王商务国际中心、南湖国际广场、香榭里等商业物业，说明了xx市的商业格局开场出现新的变化：老城区仍然是商业繁华的首席位置，新和平商场的经营、万达商业广场和新朝阳商业广场的建设进一步增强老城区商业的龙头地位，在此基础上，由于城市开展向东迁移，围绕金湖广场一带崭露商业气息

39、，随着年底金湖广场的投入使用，会相应带动周边一带的商业物业的争速开展，同时国际会展中心的完工，金湖广场一带的商业气氛将会更加突显。在未来1-2年，琅东金湖广场将是一个新的商业副中心。表1-5，图1-7xx市近年相对新增大型商业物业物业名称新朝阳商业广场华星时代广场外滩新城新和平商场万达商业广场太阳广场欧景城市广场面积(平方米)4123752000500001280011600026000264902.1.3办公楼市场总体分析根据房产局统计资料说明，2002年办公楼成交面积58283平方米，比上年同期增长7.3%。目前xx纯写字楼尚未真正成熟，或者是档次满足不了局部企业的需求，2002年xx新增

40、纯写字楼几乎没有，仅有昨和园-皓月大厦和金湖大厦，据局部想购置写字楼的单位反响的意见，不是没有人购置写字楼，而是购置写字楼受到极大的资金制约，大局部想购置写字楼的单位总结一条：银行不能像购置商品房那样提供按揭贷款。这种政策的限制，严重制约着写字楼的安康开展，因此，就像上面所说的，xx写字楼举步为艰。为适应市场经济的开展需要，非写字楼-商务公寓开场担负着写字楼的角色，分布于琅东金湖广场周边的商务公寓的畅销就是最好的见证。但随着市场经济的迅速开展，市场需要的是纯写字楼，而非商务公寓式办公楼，纯写字楼是市场开展的方向，这是经济繁荣与开展的必然。表1-6，图1-8xx市历年办公楼销售年份1997199

41、819992000200120022003预测办公楼432286866924490745205429658283735002.1.4消费者购置行为特征随着xx房地产开发走向标准化，消费者对购置房产的消费意识提高，购置行为开场有了新的动向、特征；购房不再跟风，人云亦云；开场由单元转向多元，大量收集各楼盘信息，才作购置决定；由紧缺型逐步向舒适型、享受型购置行为转变，并且注重开发商的实力、社会形象。2.1.5企业竞争分析近几年由于政府对民营企业政策的放宽，民营企业开场得到快速开展，而国有房地产企业的竞争中开场处于弱势。2000年以前，国有房地产开发企业在市场中占据重要的位置，但由于国有房地产开发企业

42、在市场经济争速变化的情况下，经营与管理跟不上经济开展的步伐，开场呈现下滑态势，而民营企业那么凭借其资金和经营机制的优势，逐步获得市场竞争的主动权。2001年，评选的“十大明星楼盘“中，非国有房地产开发企业占一半以上，随着房地产市场的开展成熟，一些经济实力弱，没有开发业绩的房地产企业将被淘汰出局。2.1.6外地公司纷纷抢滩xx楼市随着xx房地产业的迅速开展，外来资金及房地产公司、中介代理公司开场抢滩xx房地产市场。据统计，2001-2002年外来房地产公司和中介代理公司不少于30家。外来客进军xx房地产市场，说明xx房地产市场开展前景被众多商家看好，另一方面也反映出外来公司对本地公司的冲击，加速

43、本地公司的改革，提高工作效率和对行业公司的洗牌。2.1.7住宅小区呈现郊区化、规模化、集中化、品牌化综观xx房地产市场，市中心土地匮乏，房价昂贵，噪音大。对工作压力大的消费者来说，无疑是个非理想的居住场所，但由于居住在市中心给工作、生活带来极大的便利，市中心住宅仍然受到消费者的青睐。城市的开展，脱离不了城市向外扩展，随着琅东逐步成熟和xx国际会展中心的建成，原为一片荒凉的凤岭突然间出现几个大盘，占地512亩的翡翠园、280亩的香榭里花园、450亩的大自然花园，以及占地2100亩的荣和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金湾花城、江南新兴苑和翠湖新城。这些大规模楼盘分布较有规律，东部的凤岭生

44、态居住区，其它集中于快速环道两旁。随着城市建设步伐加快，郊区住宅将是xx未来几年的主流导向。2.1.8楼盘综合素质提高，房地产市场逐步标准和成熟在市场竞争剧烈，有实力、有经历的房地产开发公司不断提高楼盘综合素质，实施品牌战略，争创竞优势。在营销理念、规划设计、小区管理、售后服务等方面不断创新，建成一批综合素质较高的楼盘或住宅小区。随着政府出台的一系列政策、法规，加强房地产市场的管理，从房地产开发过程的建设用地、旧城区拆迁补偿、开发建设到商品房销售，房地产开发管理逐步标准，逐步完善的成熟。房地产市场成熟的标志之一是市民购房的心态理智、成熟；另一标志是xx二手房市场迅速开展，从2000年7月正式启

45、动以后，当年就成交1447套，成交面积12.2万平方米，到2001年成交量番一番，达2830套，成交面积25万平方米，进入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面积39万平方米。二手房的交易活泼促使一、二、三级市场联动发挥更大的作用，更有效促进商品房市场的开展。表1-7年份200020012002成交数量套144728304077折合成面积万平方米12.225392.2 1998-2002年xx市房地产市场回忆2.2.1经济形势开展态势良好2002年度经济运行 基本态势喜人，我国政局稳定，经济开展前景广阔，据世界知名的美国科尔尼管理参谋公司最近公布的“FDI信心系数，中国首次取代美国成为全

46、球最有吸引力的外国直接投资目的国，加上参加世贸组织积效应的进一步作用，中国经济仍然前景光明。国家支持西部大开发的政策，对广西-xx的开展亦提供了许多优惠政策，为广西-xx经济又注入新血液，以及“中国-东盟自由贸区的签订，为广西-xx发挥大西南出海通道更有优势。总体而论，国际对中国的投资环境，国家对西部的开发，“中国-东盟自由贸易区的签定，都有利于广西-xx发挥“桥头堡的作用，促进广西-xx的经济、城市建设快速开展。xx2002年经济运行全面提速，2003年2月的政府工作报告指出，xx2002年国内生产总值达356亿元，比上年同期增长9.61%，到达预期目的，其中第一产业增长2.79%，第二产业

47、增长9.01%，第三产业增长11.75%。全市利用外资、投资、消费三大需求，表现较为明显，经济效益稳步提高，增强社会开展的内在动力。表1-7，图1-9xx市历年GDP总值单位:亿元年份199019951997199819992000200120022003(预测)第一产业11.1729.3739.8144.0246.3748.6349.5250.952.32第二产业19.9966.5576.7681.5384.5689.1193.43101.9111.14第三产业18.976.61115.02132.03143.62156.55181.84203.2231.72.2.2房地产开发与销售持续增长

48、2002年xx经济运行全面提速，房地产开发投资更是如火如荼。上半年房地产开发投资68537万元，比上年同期增长34.38%，增幅比上同期加快了19.17个百分点，其中住宅投资完成39090万元，同比增长11.60%；办公楼投资2178万元，同比增2.64倍；商业用房投资3487万元，同比增长30.21%。综合以上数据可知：住宅投资额占全市房地产开发投资额的比重为57.03%。房地产投资额238765万元，比上年同期增长28.64%。商品房投资额28.75万平方米，比上年同期增长1.87倍，销售面积的增速远远快于商品房竣工面积164.87%的增长速度；商品房实际销售额为61714万元，同比增长1

49、.93倍。至年末，商品房实际销售面积155.38万平方米，实际销售金额350435万元，实际销售单价2255元/平方米，比上年同期分别增长41.91%、43.61%和1.21%。2.2.3外来人口的急速增加，住宅租赁市场异常活泼xx人口的澎胀，解决此局部人口住宿问题，需要大量的住房。在2000年11月普查登记人口中，统计局有关专家估算，每天在xx过境的流动人口20多万人次；据xx市流动人口管理办公室提供的数据，在2002年底，全市的外来流动人口为16.5万人。如此庞大的流动人口，假设按照一套70平方米的二房一厅居住4人的比例计算，那么需要16.5万4=41250套住房，需求量如此大的市场，能够

50、马上在xx购房的人为数不多，先租房居住，再作打算的人占绝大局部，正因如此，xx住宅租赁市场表现异常活泼，以及政府对房改房政策的进一步放宽，有利于加速二手房市场的开展。2.2.4小户型市场受到消费者的青睐xx的小户型住宅首先起源于万昌公司开发的万昌溪园-居家、办公亦可，一经推出市场即得到众多消费者的认可并承受，随后的阳光新都、新城国际推出的商务公寓也得以市场的认可。紧接着东葛路上的迷尔居，开盘当天231套小户型全部售罄，曾上起业界人士的普遍关注。2.2.5全装修房亮相邕城历史的车轮不停在前进，房地产市场亦是如此。回忆过去，翻翻以前后的楼书，每本楼书都有着这样一份资料：商品房出售装修标准说明书，说

51、明书内容就有一条，装修标准为毛坯房。毛坯房统一着xx楼市格局，毛坏房真的如此好吗市场情况反映，毛坏房虽然适合局部人按照自己的要求对房屋进展个性化设计，但其后果存在诸多的问题。正因这亲，2002年7月建设部提出取消毛坏房，在上海已经作试点。xx中房人独具慧眼，中房集团xx房地产开发公司开发512亩的翡翠园，全面取消毛坏房，以全装修房入市，打破xx楼市毛坏房一统天下的局面。全装修有几大好处，表现在：装修质量将会有保证，因为开发商须全面负责，有政府监视其实施，这样可防止市场上的游击装修队伍偷工减料现象发生；不会损害房屋构造；住户入住里只需搬进家具即或使用，即防止自己请装修队伍的担忧，又可防止对左邻右

52、舍装修施工的相互干扰；开发商统一批量采购材料，可使装修本钱降低；可以标准装修市场，同时开发商为保证装修的质量，会严格审查装修企业的资格；现代社会是个快节奏的社会，对于高薪的年青人来说根据没如此多的时间去顾及装修的事，提个包就能入住是他们的是佳选择；减少室内空气的污染，利于保证室内空气质量。据了解，万通公司开发的半山丽园和欧景城市广场将以精装修房入市。2.2.6推盘个数持续增加，广告投放量急速上升说明：本年度的媒体监测统计表截止时间为2002年1-12月；统计的媒体仅指报纸媒体，具体包括?南国早报?、?xx晚报?、?当代生活报?三种报刊；本报告中所涉及的费用一律按照各媒体公布的价格计算而定，而未

53、进展折扣处理，同时由于2002年各媒体对报牌价格有过调整，本报告的广告价格统计均按2002年9月份以后的价格统计；本报告中所涉及的全部统计指标范围均为硬性广告、不含缮稿； 1、广告总体投放情况投放频次及推盘数量2002年，全市投放房地产广告1554次，平均每天广告投放次数4.26次。按月份投放情况来看，在12月份房地产广告投放频率最高，当月房地产广告投放次数达198次，占全年总投放频次的12.7%，分析其原因，与一年三次的销售顶峰不无关系，一年三次销售顶峰分别为“五一黄金周、“十一黄金周、春节前，看2002年1-12月份各月投放广告频次不难看出，9月份房地产广告投放频次不难看出，9月份房地产广

54、告投放频次也有182次，旨在为“十一做好前期的宣传铺垫，“十一过后，为了抓住局部人购房过年的消费心理，继续增加广告投放频次，以带动新的一轮销售旺季；其次借着一年一度的春季房地产博览会时机，为了做好前期宣传，4月份房地产广揭露布频次也较高，当月房地产广告投放次数112次。就推盘个数而言，东部新城区依然保持着“领头的地位，总共投放843次广告，占到全年广告总投放频次的54.2%，其次，兴宁区和江南区也表现出强劲的态势，分别投放272次和257次，仅次于新城区。广告投放版面及表现形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合计频次20310812313361554比例%13.0669.5914.862.

55、120.4100%2、 城区广告投放情况类型新城区江南区城北区兴宁区永新区推盘数(个)571212151占全市(%)58.812.412.415.51发布次数8432571792723占全市(%)54.2516.5411.5217.50.2整版1213710311/2版57718112219831/4版1253038381/8版15855其它114普通半版的广告形式依然是房地产广告绝对主力占到约七成的比例，说明房地产广告半版的投放效果及资金承受能力被绝大局部开发商认可；其次是1/4版式广告的投放，占到总投放频次的14.8%。投放1/4版的房地产广告大局部为一些低价格小楼盘，就效果而言并不是很理

56、想；整版广告的投放，与1/4版相差不大，全年投放203频次，半版与整版二者合计所占比例高达80%，反映出在市场竞争日趋剧烈的情况下，各类盘为吸引“眼球，纷纷选择以半版与整版相结合的投放形式为主；就表现形式而言，彩版广告是应用最为广泛的形式，高达99%，这与彩版广告的视觉冲击力及房地产产品的特殊有关，同时也说明彩色广告的效果已得到开发商的认同从推盘数量、广告投放频次等指标来看，新城区均处于领先地位，从政府对东部投放的力度来看，东部住宅市场的推出新盘数量和广告投放频次难以改变。兴宁区、江南区2002年的上升速度比较快，是xx五个区中仅次于新城区，其区域平均个盘投放广告次数分别17.5%和16.54

57、%，这两个区域在2002年也吸引了全市的许多目光；而永新区那么表现平静，原因在于其楼盘非常少。在版面的投放上，各区域均以半版、整版的投放形式为主，目前市场上有华星时代广场、香榭里花园和万达商业广场以整版为主的广告投放形式，开创了以整版投放为主的xx市房地产广告先河。3、 2002年月度广告投放比较月份123456789101112月推盘数(个)242728372926412824374141广告频次(次)11276971128788146136182134187198广告金额(万元)263175210338336221299306441346481518从图表可以看出，2002年市场推出楼盘数

58、量的三个顶峰分别为4月份、10月份和11、12月份，均在37个以上。5月份和10月份为一年之中的两个黄金周，统计发现广告投放频次反而少，分析其原因，各楼盘为在黄金周抢占市场先机，扩大影响力，引起消费者的注意，各楼盘广告分别在4月份和9月份中旬开场发布广告，以到达黄金周销售的目的，假设在5月份和10月份投放广告，为时已晚；其次是黄金周过后，消费开场转入低谷，消遣过后人们又开场投入到繁忙的工作之中，无时间购房，此时假设再投放广告，那么显得有点浪费。11月份、12月份广告投放频次增加，适逢春节时节，楼盘广告有所增加亦在情理之中。从上面分析我们不难看出：大局部楼盘大都把每年两次的黄金周作为楼盘推售的重

59、要节点。4、 媒体广告投放情况版面南国早报xx晚报当代生活报合计整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其它0156总计145167361554就目前xx市场公认三大媒体而言，从图表可以看出，?南国早报?是目前xx房地产广揭露布的主流媒体，在投放频次上更是其它媒体无法相比，2002年xx市房地产广告总共发布频次1554次，其中在?南国早报?就发布了1451次，占三大媒体的93.3%，由此可以看出目前在xx楼市中，?南国早报?已经树立了比较大的领先优势，与其它媒体拉开了比较大的距离。?xx晚报?和?当代生活报?在xx的房地产广告投放量比较有限，2002年发布的房地产广告分别为67次和36次，不过各报有自身的特点，针对的目标客户群亦十分鲜明，广告量的上升趋势是非常可能的。5、 前十名物业广告投放情况排名物业名称发布次数广告费用(万元