联盟商贸会展中心工程建设项目的可行性研究报告

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1、.wd.联盟商贸会展中心工程建设工程可行性研究报告目 录第一章总论1一、工程名称及承办单位1二、报告编制单位1三、工程提出的理由与过程2四、可行性研究的依据及范围3五、工程概况3六、主要技术经济指标6七、研究结论及建议7第二章工程建设背景和必要性10一、工程建设背景10二、工程建设必要性16第三章市场研究20一、某某城市经济开展概况20二、某某城市开展规划20三、红仑新型工业区开展分析21四、某某近五年房地产市场开展情况及分析22五、某某市商业性房地产市场总体分析23六、某某市房地产市场后市展望25七、工程优劣势分析26第四章工程选址及建设条件28一、建设地点28二、建设条件28第五章建设规模

2、与建设内容33一、建设规模33二、建设内容33第六章专业技术方案35一、规划设计原那么35二、总平面设计35三、建筑设计36四、构造设计37五、给排水设计39六、电气设计41七、弱电设计43八、动力设计47第七章环境保护与节能50一、环境保护50二、绿化53三、节能53第八章工程实施进度54一、建设工期54二、工程招标方案56第九章投资估算及资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措59第十章效益评价61一、财务评价的主要依据：61二、销售收入及销售税金估算61三、总本钱费用估算63四、财务效益分析63五、风险分析65六、财务评价结论66七、社会效益评价67附图：1、 总规-用地规划图2、 工程

3、位置图3、 工程效果图第一章 总论一、 工程名称及承办单位1、 工程名称某某市联盟商贸会展中心2、 承办单位某某省某某市望春门办事处联盟村村民委员会3、 承办单位 基本情况某某市望春门办事处联盟村座落在某某城市核心区北部，辖区面积189.3公顷，人口3500余人。辖区内有湘黔铁路穿村而过，某某火车站也座落在该村境内。新建的火车站货场、某某新汽车站、市商贸物流中心等大型公共设施工程均规划建设在该村辖区内。可以说，联盟村是某某市“南拓北进战略实施的“北进主战场。城市的扩容、城市化进程的加速，既给该村带来了村民居住、就业等多方面的压力，同时也给该村带来是千载难逢的开展机遇。二、 报告编制单位编制单位

4、：xx工程咨询公司法人代表：证书编号：工咨乙12220070014发证机关：国家开展和改革委员会xx工程咨询公司是经xx市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询工程500余项，以优质服务享誉社会。近2-3年来，每年都有工程获某某省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。为了做好某某市联盟商贸会展中心建设工程的前期工作，某某市望春门办事处联盟村村民委员会委托xx工程咨询

5、公司承担本工程的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进展调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对工程进展认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。三、 工程提出的理由与过程由于联盟村地处某某市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在某某新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业时机。该工程的建设，符合某某市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高的安置指导思想，结合了该村得天独厚的地理优势和市场

6、需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。四、 可行性研究的依据及范围1、 可行性研究的依据1） 某某市城市总体规划；2） 某某市红仑新区控制性详细规划；3） 某某市国民经济和社会开展“十一五规划；4） 国家发改委、建设部联合颁发的?建设工程经济评价方法与参考?第三版；5） 工业与民用建筑可行性研究深度要求；6） 各专业技术标准；7） 建设单位提供的各项基础资料。2、 可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对工程建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进展研究。五、 工程概况1、 工程拟建位置本工程位于某某市红仑新型工业区南端、三二

7、国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二国道绕城线和市商贸物流中心。2、 建设规模与目标本工程规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约3.92万。工程建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能局部。3、 主要建设条件该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是某某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。（1） 交通情况工程区毗邻某某市新汽车站，周边有火车站北广场、货场和市商贸物流中心，地块临高

8、速公路连接线和三二国道绕城线，交通运输十分方便。（2） 公共设施条件工程区周边的高速公路连接线和三二国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于工程区的连接使用。（3） 地形地貌本工程规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于工程规划布局和工程建设。（4） 污染情况周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。本工程建设和运行过程中将采用有效的保障措施，工程无“三废排放，不会对环境产生负面影响。（5） 危险源情况工程区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。4、 工程总投资及效益情况工程总投资4998.22万元，其中：

9、建设单位自筹资金3498.22万元，申请银行贷款1500万元。工程建设期方案按3年划分。1经济效益该工程总收入为6855.00万元，总本钱为5340.97万元，可上缴税费达722.55万元。税前利润760.88万元、税前投资利润率为15.22%；税后利润570.66万元，税后投资利润率为10.46。该工程内部收益率10.46，财务净现值基准收益率为8119.72万元，投资回收期2.48年含建设期，可见，该工程具有较强的盈利能力。2社会效益、国家增税。效益分析说明，向国家缴纳增值税326.09万元，交所得税190.22万元。、本工程建成后，可安置就业人数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增

10、加农民收入。、本工程的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速开展。六、 主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积20000.00 合30亩2规划总建筑面积39200.00 (1)一楼商业门面5500.00 (2)二楼会展大厅5500.00 (3)三楼商务办公5500.00 (4)4-6商务旅馆16500.00 (5)其它配套建筑1200.00 (6)地下停车场5000.00 4公用停车场3000.00 5容积率1.96 6建筑密度%30.50%7绿地率%35.00%8建设总工期月189建设投资万元4998.22 1

11、0销售收入万元6855.00 11总本钱费用万元5340.97 12利润总额万元760.88 13税后利润万元570.66 14投资利润率%15.22%15净利润率%11.42%16全部投资财务内部收益率%10.46%税后17全部投资回收期年2.48 税后七、 研究结论及建议（一） 结论1、 工程建设符合国家产业政策。今明两年我国国家资产投资调控政策总的原那么是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该工程提供了政策上的支持。该工程在城市规划的指导下进展实施，将有力地促进城市布局构造的完整和城市面貌形象的提升。2、 本工程为某某市望春门办事处联盟

12、村村民委员会投资建设的商业房地产工程，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快某某城市化开展进程能作出重大奉献。3、 本工程为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速开展具有深远意义。4、 本工程工程估算投资总额4988.22万元， 总收入预测为6105万元。工程所得税后全部投资财务内部收益率为10.46%，全部投资回收期为2.48年，税后净利润570.66万元。工程盈利可观，财务上是可行的。5、 从工程的敏感性分析结果说明，要提高工程的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营本钱，也是提高工程的

13、经济效益的重要途径。（二） 建议1、 资金是工程建设的关键，应保证资金按期到位，以确保工程的顺利实施。2、 本工程是为失地农民创造就业时机，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类工程相当关心和支持，在本工程过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。3、 从工程诸多方面的研究说明，该工程的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于工程的顺利实施。第二章 工程建设背景和必要性一、 工程建设背景1、 政策背景联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业时机一项民心工程，也是顺应某某经济开展和市场需求而提出的一项富民

14、强市工程。该工程建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。1符合?2009年中央一号文件?提出的“三农政策在2009年年初出台的?2009年中央一号文件?中，提出了“推进城乡经济社会开展一体化，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。2符合2009年底召开的中央经济工作会议精神中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的 基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金

15、融危机冲击的一揽子方案，提高经济开展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对“三农、等领域的支持力度。要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。要积极推进城镇化和区域协调开展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域开展各项规划和政策。要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。3符合某某市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。2009年4月，中共某某市委市人民政府出台了

16、?关于大力推进新型城市化的实施意见?。做大做强城市主体，是某某市推进新型城市化的首要任务。某某市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举，大力实施“南拓北进战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。全面扩大城市规模，“扩容必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成某某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江安康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园那么主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。

17、目前，东山新城建设正有序推进，某某大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开场融为一体。到2010年，某某市城市化水平到达35%，2015年到达45.5%。4符合某某市委市政府的失地农民安置工作政策2009年9月9日，xx市委常委 、某某市委书记李世宏在视察安置工作时，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三点要求：一是要坚持标准。要始终坚持选址一定要好、广泛征求群众意见、以负责的态度和认真的精神来做好安置工作三个标准，把群众满意放在第一位；二是要加快建设。要精心规划、精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度；三是要统筹考虑。安置工作要与新城的建设统筹起来，与当地的产业统筹起来，与周边的社会开展统筹起来。

18、各级各部门一定要坚持群众满意这个标准，把群众安置好，以高度负责的态度高标准搞好安置工作。中共某某市委副书记市长阳建民对火车站建设和安置工作也相当重视。为解决失地农民的生机、富裕村级经济，作出了“群众居住条件有改善，生活水平有提高的要求和指示。2、 规划背景（1） 长株潭区域开展规划背景某某，位于某某省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有2000多年历史。这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。某某市是隶属于xx市的县级市，距xx市43公里，是长株潭“金三角周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济开展，1997年某某省委、省政府决定实施长株潭一体化开展战略，使长株潭城市群成

19、为某某经济开展的核心增长极。2008年，长株潭“两型社会建设改革试验区获国务院批准，将初步建设“两型社会政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调开展的区域经济一体化格局。这是加快某某市经济社会开展的极好机遇。新世纪、新某某，某某市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的开展战略中，去赢得主动权，抢占开展制高点。（2） 某某市城市总体规划背景某某市旧城区现状仅8平方公里，绝大局部公共设施、绝大局部城市人口都集中在旧城区，旧城

20、区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约某某市经济社会开展的瓶颈。城市开展的客观规律要求某某迅速拓展城市规模，已成为某某城市开展急待解决的重大问题。根据某某市总体规划，到2020年，某某市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市开展空间格局为：旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。（3） 工程所在片区规划背景正在兴建中的某某工业园属长株潭三角黄金地带，是省级工业园。规划面积12.41平方公里，分为红仑新型工业产业区和东郊皮革产业区，其中红仑片区规划面积10.41平方公里，是以工业为主体集行政

21、办公、居住、商业金融、物流与仓储为一体的新城区；东郊片区规划面积2平方公里，以皮革生产、研发、展示、皮革制品深加工为主体的工业园区。某某某某红仑新型工业区是某某市重点开展的工业新区。南起湘黔铁路，北至上瑞高速公路，西郊湘壶线往西600米，东接市主干道望春路，属长株潭金三角地带。新区地势平坦，交通便捷，基础设施配套现已 基本完成四通一平，条件十分优越。已有金子箱包、南车集团等多家高科技和外资企业入园。该工程位于红仑新型工业区南端，紧邻新汽车站、火车站，是某某对外交通的门户，也是新老城区联系的咽喉，有着独特的地理优势。既是红仑新区开发建设的前沿阵地，也是人流、物流、信息流的集散地。按照?某某市红仑

22、新区控制性详细规划?要求，该地块规划为商业金融用地。在此兴建商贸会展中心，符合规划布局要求，也符合市场经济规律。（4） 某某火车站改扩建工程进展喜人某某原火车站始建于1958年，历经半个世纪。随着某某市经济的快速开展，原有的火车站已远远不能满足日益增容的运输需求，严重制约了地方经济的开展。新的火车站建设分两局部实施，站房建筑面积8000平方米，投资2.8个亿，建设周期为2年。2011年春运投入使用。新火车站的建成，将成为某某市重要的标志性建筑和景观工程，拥有一流的硬件和软件设施，确保100年不落后，对某某经济社会的开展起着十分重要的促进和拉动作用。火车站扩建范围 基本都在联盟村境内，为了确保某

23、某火车站改扩建工程顺利进展，联盟村广阔拆迁户村民在村支两委的积极带着下，发扬顾全大局、艰辛创业、舍己为人、万众一心的精神,在很短的时期内腾出了房屋和土地。整个火车站改扩建工程建设范围内468户拆迁户，目前全部完成了入户登记，已签协议200户，搬迁180户，已完成拆迁2万平方米。其中，施工单位进场后施工用地上的所有拆迁户都已搬迁，确保了施工用的腾空交地。某某火车站改扩建工程的征地拆迁工作从今年5月中旬开展以来，短期内有这样的拆迁量和拆迁速度，是难能可贵的。广阔拆迁户对某某火车站这个国家级重点工程作出了大力支持。广阔拆迁户失去土地后虽然马上就面临着生存和就业的压力，但是更大是潜在的开展机遇。二、

24、工程建设必要性一是促进失地农民就业、增加农民收入的需要。在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可防止的，任何一个地方的开展都要经历这样的过程。而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体失地农民。但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。要解决好失地农民的生存问题上，必须

25、建设起“经济补偿、就业服务、社会保障三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建设社会失业和养老保险制度同步进展，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续安康开展的轨道。就业是民生之本，也是解决失地农民问题的 基本出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的 基本方法。该工程建设不但可以增加农民就业和创业时机、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快某某的城市化进程。二是构建某某对外经济贸易交流平台的需要。红仑新型工业园是某某市重点开展的工业园区，属长株潭金三角地带。园区以工业工程建设为重点，以

26、工业配套物流、仓储建设为铺的城市综合功能区。目前，前来洽谈的企业达50多家，已签订意向协议40家左右，开工建设企业达20多家。按某某市委市政府的规划和部署，至2010年，工业园园区实际建设面积到达8平方公里，入园企业95家，其中高新技术企业20家；新增固定资产投资35亿元，其中基础设施投资3.4亿元，红仑片区建设完成“三纵四横，绿地面积占建成区面积30%；实现技工贸总收入90亿元，工业增加值17亿元；实际利用外资6250万美元，出口创汇总额3.5亿美元，实现产值55亿元；上交税金3亿元，提供55000多人就业。随着工业园入园企业的逐渐增多，园区建设日臻完善，大局部企业相继投产运行，越来越多的产

27、品需对外宣传和推介。所以，园区企业必须依托会展中心这样一个展示平台来对外宣传自己的产品。可以说，会展中心建设是我市举办产品展览、招商推荐的必备条件，提高我市商品、工程市场竞争力的需要。三是推进新型城市化建设，完善城市功能布局的迫切需要。走新型城市化与新型工业化相互促进、相互融合之路，必须优化产业布局。使土地集约化使用，产业链式化延伸，企业集群式组合，形成“一园带多区的开展模式。重点镇、一般建制镇和中心村要结合当地实际，开展特色产业和劳动密集型产业。推进新型城市化建设应根据“存量改造提升，增量创新开展的原那么，促进传统优势产业高端化、“两型化和高新化，大力培育和开展商贸服务业、物流、旅游、现代农

28、业等新兴战略产业，促进产业构造整体转型升级。实现产业集聚，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。所以，会展中心建设对新型城市化建设具有重大推动作用，是优化产业布局、促进产业构造升级、实现产业集聚开展的需要。四是落实中央新的经济工作会议精神的需要。在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划开展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济构造优化、增强经济开展拉动力。中央强调，一是要扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度

29、，增强居民特别是低收入群众消费能力。二是要积极稳妥推进城镇化，提升城镇开展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调开展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇开展上。保障和改善民生是开展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济开展方式转变的重大举措。会展中心建设可创造新的就业时机，是一项重大的民生工程，也是扩大内需、促进经济开展的需要。总的来看，联盟商贸会展中心工程建设不但可以增加失地农民就业时机、富裕村级经济，也可以构建某某新的经济贸易平台、促进社会经济开展。另外，该工程建设还可以提高党员

30、、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐开展。第三章 市场研究一、 某某城市经济开展概况某某是近代“湘军文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口91.3万人，城市化率为13.8%。二、 某某城市开展规划进入新世纪后，某某制定了城市开展总体规划方案。该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原那么，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把某某建设成为城镇

31、协调开展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游兴旺，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通某某大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。加强

32、环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城。三、 红仑新型工业区开展分析红仑新型工业区经过5年的开展现已经形成“三纵四横路网的格局，具有医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工为主体的产业特色，海关、商检、保税库及会计师事务所、中小企业贷款担保和律师楼等服务机构也即将相应建设起来。在以

33、火车站北广场、某某新汽车站为中心，以某某大道为中轴线的中央商务区内，物流中心、商贸市场等工程将密集与此，形成了良好的商务气氛。肩负着“科技兴湘、工业强市历史使命的红仑新型工业区，应该是适宜展会产业选址的最正确区域。为实现某某展会产业取得较快的开展，拉动某某经济。联盟村积极选址立项“联盟商贸会展中心工程，以综合性会展中心为主题，依托市政府规划医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工产业，同时兼顾某某其他产业的会展需求，如：房地产、印刷品、文化旅游等。打造一个专业会展中心，实行会展、公寓一体化布局，搭建节省性会展平台，重点营造汽知名会展行业，建成某某的会展中心第一品牌，辐射某某所辖区域，并

34、争取打造成省级品牌会展中心，在全国范围内也创造一定的知名度。会展中心的建设，为我市知名产品提供了高层次的展示场所，也为商界名流交往提供了一个高层次的活动基地。将起到“展示名牌商品，弘扬商业文化，会聚外界信息，促进经济交流，提升某某名气的作用。四、 某某近五年房地产市场开展情况及分析序号年 份20042005200620072008指标总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)1房地产投资总量亿元1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面积万15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.219

35、0.12.53全年竣工面积万991282.9-15.894.711.9123.929.613811.44商品房销售面积万9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以来，某某房地产投资总量呈快速增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速上升，到达51.5%，投资总量为4.16亿元，说明某某房地产市场需求旺盛，开展存在很大空间。2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交

36、易面积增速明显减少，降为了-21.4%。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购置力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。五、 某某市商业性房地产市场总体分析1、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。根据2008年统计数据说明，全市总人口91.3万多人，其中非农业人口仅12.6万人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约4.6万人，合计转移农村劳动力15.64万人。随着某某经济的迅猛开展，各个工业园区建设日臻完善，入园

37、企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。2、 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。根据?xx某某市2007年国民经济和社会开展统计公报?的数据显示，2007年，全市房地开发完成投资2.75亿元，同比增长9.4%，比上年下降31个百分点。其中住宅投资完成1.85亿元，同比增长0.3%，土地开发投资完成0.18亿元，同比下降53.6%，土地开发面积13.96万平方米，同比增长17.9%，商品房销售面积24.93万平方米，同比下降21.4%，商品房空置面

38、积1.77万平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。据调查我市在2003年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为9.2%，这一趋势不可防止。据中国社会科学院发布的2008年?经济蓝皮书?指出，2007年国内局部城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可防止。3、 作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。2008年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5，涨幅与11月持平；同比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。数据显示，2

39、007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，同比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。 虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。而某某地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、x

40、x的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。4、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。统计数据显示，2008年某某市居民储蓄存款余额76.14亿元，比年初增加15.59亿元，同比增长26%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购置门面的热情高涨。六、 某某市房地产市场后市展望1土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供应套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品

41、房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开场的土地调控政策成为2005年以后住房供应偏紧的诱因。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的 基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，某某作全国的农业大省，某某市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。2占有土地，占有市场土地成了地产商必争的资源。可以说，谁

42、占有了土地资源，谁就占有了市场。七、 工程优劣势分析1、 周边工商业气氛浓厚。火车站辐射效应明显，商贾云集，宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。新建的某某新汽车站带来了熙熙攘攘人流、车流，是某某市本辖区内城乡交流的枢纽，也是与周边城市联系的主要门户。各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。2、 红仑新型工业区建设日臻完善，分布了很多行业内较为有名的产业公司，对会展场所的需求正在逐年递增。3、 交通兴旺。临近某某火车站北广场、新汽车站，以及三二国道和高速公路连接接线。4、 市政公用配套设施齐全。周边的高速连接线和三二为城市快速道路，水、电、燃气等配套设施齐全，为工程的建设经营创造了条件。第四章

43、 工程选址及建设条件一、 建设地点本工程位于某某市红仑新型工业区南端、三二国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站某某新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二国道绕城线和市商贸物流中心。二、 建设条件1、 地形地貌气象条件1地形地貌工程位于某某市工业园红仑新型产业区南端，红仑山南麓。用地分呈方形，现状地块内主要为农田和菜田，区内地势相当平坦。2气候条件某某市属于中亚热带季风湿润气候区，四季清楚，冬冷夏热，雨量充分，日照较长，近年内年平均气温17.3左右，最冷的一月平均气温5左右，最热的七

44、月平均气温29.5左右。年降雨量为1100-1400毫米，多集中在春夏两季。全年日照数在1300小时以上。3水文条件涟水河流经某某市最高水位为1954年黄海高程48.53米，最低水位为1972年黄海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒0.14立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒40立方米。涟水防洪堤堤顶高程50.4米，防浪墙顶高程51.42米。全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。涟水最大年径流量为61.43亿平方米，最少年径流量16.80亿立方米。2、 工程地质条件某某市地形属亚热带丘陵地带，大局部处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南

45、角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。盆地海拔高一般在500米以下。相对高差30-50m，城区地势平坦，海拔一般在40-70m之间，最低34.24米，地表无喀斯特和滑坡现象。某某市位于亚欧板块中部，岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监视局出版的?中国地震动参数区划图GB18306-2001?，某某市的地震动峰值加速度为g0.05m/s2。3、 基础设施条件1工程与城市规划的关系某某人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军文化的起源地，在文

46、化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。某某是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅90多公里，320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的开展前景良好。本工程相邻位置正在开工建设的某某火车站，已设计升格为国家二级站。拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经某某的第二个客运站，初步规划在某某市区北面境内。依据?某某市总体规划(20022020)?开展方向，某某火车站片区将开展成为某某商贸、物流的中心区。特别是沪昆高速铁路客运专线韶山南站正在申报立项，某某

47、有望开展成为某某省中部一个新型的中心城市，在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。2公用设施条件本工程周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足本工程的建设与使用。1交通本工程紧临城市主干道三二国道，近处贯穿火车站北广场和市区中心；远可直接东通xx、长沙，西抵邵阳、怀化。与工程毗邻的某某新汽车站和高速公路连接线，北通红仑工业园和上瑞高速公路出口，可达全国各地、以及某某辖区内主要乡镇。工程附近的某某火车站地处湘黔铁路，正在建设成为国家二级站，大局部过境列车将在此停靠。本工程地理位置十分优越。同时，交通条件也十分便利，人流、商流、物流密集，商业繁华，居民出行方便。2电力三二国道绕城线规划布置有

48、10KV电力线路双回路，旁边的高速公路连接线10KV电力线路已改造完毕，电力供应充足，完全可保证本工程建设和使用用电的需要。3供水工程区水源丰富，目前饮用水来自某某市自来水厂，旁边的高速公路连接线上有一条D600的城市主供水管，可确保工程用水。4通讯某某通信系统功能完善，移动、联通、电信小灵能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控 、无线寻呼等多种通信服务，并建设了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。5公共设施工程周边方便人们日常生活的公共配套设施齐全：主要有医院、小型商业网点、文化娱乐场地、学校、托幼所、车站等。6服务配套本工程往南500米

49、处是某某市政务中心，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙服务；还负责落户工程单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。第五章 建设规模与建设内容一、 建设规模根据工程规划，总用地面积20000合30亩，规划总建筑面积约39200。建设内容包括：商贸市场、会展大厅、商务中心、商务公寓、地下车库及公用服务设施。工程两个地块同期一次进展开发、开展。二、 建设内容初步规划设想“联盟商贸会展中心工程分为四个主题分区： 商贸市场由于一楼相互贯穿的大厅，主要针对已建设好销售网络的产品，直接进展商品的展示、商洽和出售。建筑面积约：5000平米。 会展中心 由假设干会展大厅组成，可以同时举办两个以上中型会展或

50、一个大型会展。而且具备举办各类型会议的功能。建筑面积约：5000平米。 商务中心 秉承火车站、汽车站周边中央商务区的商业气氛，面向大中小产业公司、创业机构，软件开发企业，科技服务机构等提供办公、会议、接待、洽谈的条件。建筑面积约5000平米。 商务公寓 商务公寓：面向会展、接待、休闲的配套工程。建筑面积约15000平米。 大型停车场室内停车位180个，室外停车场3000。 大型绿化广场配套建设高档次绿化、亮化等景观设施；科学设施大型停车场，搞好交通组织；考虑了户外商业宣传场地，便利城市管理协调。第六章 专业技术方案一、 规划设计原那么（1） 整体性原那么：充分考虑与城市的整体协调关系，从空间形

51、态、交通网络、建筑界面和组合方式、环境因素进展综合考虑，使会展中心成为城市的有机组成局部。（2） 个性化原那么：通过表达会展建筑的特点，历史文脉、地域特征的表达，突出建筑的个性，使会展中心具有鲜明的特点，成为红仑新区和某某北大门增添一道亮丽的风景线。（3） 实用性原那么：会展空间有其突出的空间特性和外在的表现形式，本方案力图从以经济实用角度出发，确定内部功能和空间形式，进展构造造型和设备选择，以期到达最经济的投入，取得最正确的回报。（4） 人性化原那么：遵循以人为本指导思想，充分考虑市民活动和人的感受，使会展中心更具吸引力和亲和力，内外环境充满活力和生机。二、 总平面设计1、总体布局根据场地环

52、境和总体布局要求，会展中心尽量在面向北面一侧退让，形成会展中心的舒展、大气，以硬地，绿化、水体相结合的室外广场，衬托会展中心气氛。商务楼和酒店那么利用地块间的支路，做一定退让，形成入口的场所空间。总体布局既强化相互间的联系，又密切与城市的关系。2、交通组织会展中心的主要人流从南侧三二国道旁广场引入，面向东侧支路设次要入口。公共活动的车流主要从会展中心与商务楼、酒店之间的支路引入，就近进入地面或地下停车场所。会展中心的货流主要从东侧开口进入场地，可以直接进入地下仓储区，亦可以到达南面的卸货平台，把商品直接送到各层展位。人流、车流、货流 基本上有所区分，互不干扰。3、绿化景观设计结合平面布局的周边

53、绿化景观带进展绿化平面的整合，使绿化景观的效果到达最大化，同时，室外停车场做草坪砖停车方式，室外展场考虑树坑种植高杆乔木，提升环境的品质。在建筑空间组织上，面对三二国道设观景平台，面向音乐广场设咖啡休闲座，到达对景和借景的效果。4、消防设计会展中心、商务楼、酒店场设环形通道，会展中心底层设消防通道。三、 建筑设计1、平面设计会展中心地上六层，地下一层。其中地下室主要为仓储，设备用房、室内停车，平战结合五级人防等用房；底层主要大型商贸市场；二层主要为展览、会议厅等功能用房；三层商务办公、商务洽谈接待等功能用房；四层至六层为商务旅馆、商务休闲等功能用房。一二层设置贯穿东西、南北的公共交通廊道，既组

54、织交通，又布置吸引市民活动的休闲功能。3、造型设计造型设计力求表达历史文脉、地域文化的内涵，通过折板、折形外窗表达历史文脉和地域文化。建筑形式与构造逻辑力求到达高度的统一，理性之中交织着浪漫，金属板材、玻璃幕墙、石材面饰的使用使建筑更加精致、现代。总体气氛既有历史内涵，又面向现代化。3、 竖向设计及消防疏散会展中心为大面积、人流较为集中的场所。本方案以满足使用功能、满足消防疏散要求为原那么设置垂直交通。会展中心共有4部封闭疏散楼梯，1部自动扶梯，满足使用的消防疏散要求。各单体均按消防设计要求进展防火分区。四、 构造设计1、地基基础本工程为大型公共建筑，根据邻近建筑场地地质资料，尽可能采用天然基

55、础，以方便施工、缩短工期、降低造价。根据建筑物层数和上部荷载情况，基础一般采用现浇钢筋混凝土梁板片筏基础或钢筋混凝土独立基础。构造安全等级为一级。2、构造措施 由于会展中心建筑长度大大超过混凝土构造允许的伸缩缝长度，建筑设计又不方便设置伸缩缝，为方便施工和使用，原那么上尽量不设置伸缩缝，对地下局部将根据需要设置一些后浇带、并根据情况采用微膨胀技术及预应力技术来减小温度应力的影响。会展中心的上部构造，由于跨度较大，拟结合构造体系的选择在考虑减小温度应力影响的同时，能提高净空，减轻构造自重。为此准备采用框架构造，楼面板分隔浇捣，屋面采用保温层等措施防止温度裂缝的出现。 在保证安全的情况下，对地基基

56、础设计进展多方案优化分析比较，对上部构造也进展仔细的优化分析，力争在确保设计质量及安全的情况下，节约材料，降低造价。会展中心构造混凝土强度等级拟采用C30。地下局部混凝土抗渗等级0.8MPa。 本工程为乙类建筑-类场地土，地震作用按6度设防要求进展设计，抗震措施按7度考虑，会展中心建筑物高度超过30M，抗震等级采用2级。五、 给排水设计1、给水工程1水源及水压给水水源取自城市自来水。市政自来水压不小于0.20MPa。2用水量标准A 办 公：60L/d 小时变化系数K=2.0B 会 展：5L/顾客.次小时变化系数K=2.0C 酒 店：500L/d.床小时变化系数K=2.0D 浇洒道路、绿地用水量

57、按1.5L/.次计2次/天E 空调循环冷却水：循环水量的1.5%；F 不可预见水量按生活总用水量的10%计。3给水系统A 室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水分别从市政给水管引入两根DN250的给水管，在会展中心周围连成环网，生活及室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防标准设室外消火栓。B 室内给水系统采用全部利用市政水压直接供水。2、排水工程1室外排水雨水采用有组织排水，设计重现为一年，雨水经室外雨水管聚集后，排入市政雨水管。室外生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管。2室内排水室内排水采用分流制，雨水采用有组织排水，会展中心雨水系统采用压流排水系统。生活污水排水量：

58、1000m3/d，室内排水管设专用通气立管。3消防给水和固定灭火装置A、消防用水量a、室外消火栓30L/s，火灾延续时间3小时b、室内消火栓 40L/s，火灾延续时间3小时c、自动喷淋灭火系统28L/s，火灾延续时间1小时B、室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火水设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防标准布置。C、室内消防a、在商务楼，酒店及会展中心集中设消防泵防，消防泵房设于会展中心地下室，消火栓系统为分区供水，地下消防水池540m3火灾初期10min消防水量18m3储存于屋顶水箱。消火栓系统在消防车供水压力范围内的系统设消防水泵接合器。

59、b、自动喷淋灭火系统自动喷淋系统采用湿式系统，办公按中危险级设计。会展中心、超高层建筑为中危险级。初期火灾10min自动喷淋系统消防用水由屋顶水箱供水，由喷淋加压泵加压供水。每800喷头设一组湿式报警阀，室外设消防水泵接合器。超高层建筑设消防接合器接力设施。c、药物灭火及其它按?建筑灭火器配置设计标准?GBJ14090配置灭火器。灭火器采用干粉型灭火器。d、环境保护及节能生活污水与雨水排放采用分流制，污水均进化粪池处理后排入市政排水管，以保护环境，水泵采用隔震基础，进出水管上装软接头防止噪声及震动。尽量利用市政自来水压力供水以节能。六、 电气设计1、负荷性质及供电系统本工程消防用电设备、应急照

60、明、防盗报警、经营管理用计算机系统等用电属一级负荷，生活泵、客梯、重要会议室用电等属二级负荷，其它均为三级负荷。本工程应按一级负荷要求供电。按类似工程用电量指标估算。本工程拟在会展中心地下层设置一配变电所，内设200kVA干式变压器。在变压器低压侧设联络开关，以满足一、二级负荷供电要求。在会展中心配变电所旁设一发电机房，内设一台1000kW应急型柴油发电机，供本工程的消防用电负荷和其它特别重要负荷的应急用电。2、配电及照明根据负荷性质及容量大小，分别采用树干式和放射式配电。消防用电设备、应急照明等一级负荷，采用由二段低压母线提供的二路电源供电，末端自动切换。会展中心的展览区采用地面线槽和地面插

61、座供电，以适应各种展览的灵活性要求，消防用电设备采用耐火电缆供电，其它设备均采用阻燃型电缆或导线供电，配电和照明干线采用密集型母线在专用的电气竖井内敷设。照明设计优先采用高光效光源和灯具。办公室、会议室照明以高光效荧光灯为主，展览区采用高光效金属囟化物灯，酒店客房采用光线柔和的白炽灯和节能灯。并按防火设计标准的要求设置应急照明和疏散照明。各场所的照度按照明设计标准设计。3、电气安全采用TNS接地系统。在建筑物内设置总等电位联结和辅助等电位联结。按二类防雷建筑要求设置防雷设施。4、火灾报警及联动控制系统会展中心为一级保护对象，采用总体保护方式的控制中心报警及联动控制系统。选用智能型全总线报警及联

62、动控制设备。消防控制中心设在会展中心一层，在商务楼和酒店一层设置消防控制室。七、 弱电设计本工程是由会展中心、商务楼及酒店组成的一组综合性建筑群，对智能化系统有着非常高的要求。本方案对智能化系统具体考虑如下：1、构造化综合布线系统SCS在建筑群之间及各建筑单体内建设一套完善的综合布线系统，通过建设该系统，实现一次规划，一次设计，一次施工，为楼内用户建设灵活的 通讯网络和计算机网络提供良好的物理链路，满足用户现有话音通讯、数据通信及多媒体图象的传输与通信的要求，实现与互联网INTERNET的高速通讯以及内部的高速数据通信。综合布线系统分设备间子系统，垂直主干子系统，水平布线子系统，管理子系统，工作区子系统，本方案将以光纤作为垂直主干，以非屏蔽的六类双绞线作为水平传输线，建设千兆到楼层垂直主干，百兆到桌面水平系统的PDS应用系统。2、保安监控系统SAS在建筑群之间及