银座城市广场一期房地产开发建设工程可行性研究报告

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1、.wd.*银座城市广场一期房地产开发建设工程工程申请报告目 录第1章 工程总论71.1 工程名称：71.2 工程位置：71.3 建设内容：71.4 工程申请报告编制单位81.5 可行性研究的依据81.6 可行性研究报告的范围81.7 开发单位91.8*省商业集团总公司 基本情况101.9*银座久信房地产开发简介411.10 上海方辰投资简介44第2章 *市房地产市场分析472.1 总体分析472.2 泰城住宅市场分析552.3*消费者分析87第3章 本工程优势953.1 地理优势953.2 市场优势953.3 政策优势。96第4章 建筑设计974.1 说明974.2 详细设计1004.3 构造

2、设计1054.4 设备选型1114.5 电气114第5章 工程财务分析及财务评价1475.1 投资估算1475.2 销售收入估算1485.3 利税估算1495.4 财务分析151第6章 工程社会效益评价及工程环境效益评价155第7章 结论和建议1567.1 有关说明与建议156第1章 工程总论1.1 工程名称：*银座城市广场一期房地产开发工程1.2 工程位置：工程地块位于*市东岳大街与龙潭路交汇处*银座商城东侧，南临商城巷，东临信用大厦。1.3 建设内容：工程占地13710平方米，建设高层住宅3座41361平方米、底层商铺7009平方米及地下停车场14000平方米，共计62370平方米。预计总

3、投资15310万元。1.4 工程申请报告编制单位1.4.1 单位名称：1.4.2 单位地址：X1.4.3 工程咨询资格证书编号：1.4.4 发证机关：国家开展和改革委员会1.5 可行性研究的依据1、国家和*省的经济和社会开展规划；2、国家和*省有关的法律、法规和政策；3、现行的有关技术标准、标准和定额；4、国家计委关于可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、*市新一轮城市总体规划；6、*市国民经济和社会开展的第十个五年方案；7、工程承办单位提供的有关基础资料、数据；8、工程承办单位委托编制本工程可行性研究报告的委托书；1.6 可行性研究报告的范围1、工程提出的背景及市场调研2、工程设计任务书及

4、规划方案3、工程投资估算及进度方案安排4、风险分析5、投资预算及财务评价分析6、社会效益分析1.7 开发单位*由省内外享誉盛名的*省商业集团总公司、*银座久信房地产开发和上海方辰投资等共同投资成立的，注册资金2000万元，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为*商界的耀眼明星，“银座品牌在*、在*已是家喻户晓、英名远扬。如今，“银座又昂首挺进*的房地产行业。公司下设总经理办公室、财务部、工程部、材料部。现有员工20人，各类专业技术人员占95%，其中工程技术人员大都参加过济南银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心、银座花园住宅小区、*银座商城等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着

5、丰富的工程建设及管理经历。公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信长远，以创造“银座房产知名品牌为目标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为*市城市建设增光添彩。公司提倡和重视工程质量和所建工程的文化内涵，注重建设工程的风格和社区环境的协调与有序，运用“以人为本的设计理念和严谨的建筑管理措施，为广阔消费者建造绿色安康的家园。想得多一点、住得好一点；房型多一点、规划好一点；配套多一点、环境好一点；服务多一点、安保好一点。这“四多四好正是“银座房产超越其它个案的闪光点，更是“银座品牌对自身产品质量的承诺和保证。1.8 *省商业集团总公司 基本情况1.8.1 集团概况*省商业集团总公司是1992年

6、底由*省商业厅整建制转体组建的大型企业集团。转体以来，集团在省委、省政府的正确领导下，坚持以经济效益为中心，立足改革与开展，各项事业都取得明显成效，现已形成以现代零售业为主业，以生化制药和房地产为重点行业，产业布局涉及教育、酒店、传媒等众多行业，资产总额超过100亿元总产的大型企业集团，从业人员30000多人。十四年的艰辛创业，集团从观念上、机制上 基本完成了从行政机关到企业实体的历史性跨越，各项经济指标有显著提高，综合实力大幅提升，也为我省经济开展和国有资产保值增值做出了奉献。截止到2005年底，集团累计实现销售超过400亿元，利税20多亿元。2005年，集团实现销售73.5亿元，比2004

7、年增长37.6%；实现利税7亿多元，比2004年增长50%以上，继续保持了持续、稳定、协调开展的好势头。1.8.2 开展历程1992年底，根据省委、省政府部署，省商业厅在全国商业行政系统第一家整建制转体为商业集团总公司，揭开了集团作为企业经营的新篇章。转制之初集团党委一班人破除传统观念，打破官本位思想，提出了“不留退路，“不搞翻牌公司，“不等、靠、要的转体三原那么，为集团开展奠定了体制基础。随后，集团党委又陆续做出了实施“造船工程、推进生化制药业开展、承建*世界贸易中心等一系列决策，为集团发现、培养经营管理人才，培植、开展主力业态打下了基础。特别是世贸中心作为省重点工程，在集团党委的统一领导调

8、度下，经过全集团的共同努力，抑制了种种困难，完成了工程建设，实现了全面开业。由于定位准确、意识超前，银座商城、索菲特银座大饭店等工程产生了良好的社会影响，大大提高了集团的美誉度，不仅实现了省委、省政府为工程设立的“表达*改革开放成就和第三产业开展的标志性工程的目标，还为*商业树立了一个可资借鉴的经营模式，带动了我省的商业产业升级，为集团快速开展创造了良好的气氛。世贸中心建设过程中的6.22精神，作为集团企业文化的重要组成局部，也在集团以后的开展中起到了巨大的精神鼓励作用。根据新的市场形势和集团实际，2002年，党委明确提出了开展以“银座品牌为代表的零售业和以生化制药为代表的高科技产业两大主业，

9、重点开展房地产和教育两个重点产业的开展战略。这一战略的提出，对整合资源，突出主业，优化盈利模式，加快集团开展起到了有力的指导和推动作用。在战略实施上，为实现集团经营方向的战略性转移，集团以较大的勇气和魄力，坚决去除影响集团开展的瓶颈和障碍，推进传统批发企业和工程装饰类企业的全面改制，腾出精力突出抓好骨干产业的开展。明确提出虚盈实亏或扭亏无望的企业，一律停顿经营，由集团实施重组分流。党委在改制过程中始终坚持稳妥、公正、透明的原那么，确保稳定。专门成立了三个中心，分别负责对行政离退休、企业离退休和内退病退人员进展管理、服务，费用全部由集团统筹解决。高度重视改制企业的员工分流工作，通过内部安置、实行

10、内退病退政策、支付解除不到期和无固定期劳动合同的员工经济补偿金等措施，保证了人员分流的顺利进展。成立了资产经营公司，对改制企业的资产实行了统一管理、盘活利用；对改制企业的银行贷款，采取了承接、延续、重组、协商等解决方式，防止了贷款纠纷。在党委的领导下，集团上下共同努力，从2002年2004年，先后改制或停顿经营二级公司19家，三级公司近200家，分流安置人员1600余人。在改制过程中，集团特别是改制企业的党员、干部、员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解、支持、配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有力支持了集团的开展。从2005年开场，集团进入了战略开展的新阶段。在总结前两个

11、开展阶段经历的基础上，进一步明晰了开展重点，确立将零售业作为主业，提出“突出开展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同开展的总体思路，“以资本扩张为主线，兼并联合为重要手段的开展模式。各产业按照集团部署，掀起了干事创业的新高潮。1.8.3 产业概况在推进改制的同时，集团以抢抓机遇、加快开展为总抓手，正确分析市场形势，对各产业的开展方向做出了部署，赢得了难得的开展空间。目前，已形成以“银座零售业为主业、生物制药和房地产为重点产业的经营布局，在教育、酒店、传媒、投资、食品加工等方面也取得了成就。一“银座零售业以“银座品牌为代表的现代零售业是集团的主业。在发挥主业优势方面，商业集团遵循产业

12、开展规律、根据国家产业政策，改造传统商业，积极进展业态创新和管理创新，“银座的品牌效应、社会声誉、信用度和整体实力得到了快速提升。2005年，银座零售业实现营业收入超过50亿元，位列全国30强。1996年，商业集团第一家零售企业银座商城开业。作为省会济南首个大型现代化高档百货店，“银座开业不久即成长为全省百货店的龙头，对带动济南乃至*现代零售业态开展起到了积极作用。1999年，“银座在济南开办了第一家连锁分店济南银座购物广场；2000年，又开办了第一家异地分店*银座商城。入世以来，为应对全国零售业百舸争流、高速扩张的竞争新态势，商业集团又依托“银座品牌优势，加快扩张步伐，谋求规模优势，工程拓展

13、和经营效益进入新的开展阶段。总的思路是：全面占领*市场，进展立体式开发，确立在*的绝对竞争优势。在开展战略上，制定了“多区域拓展，多方式扩张的开展思路。在区域拓展上，首先是在全省17个地市都要开办一家以上“银座分店，在此基础上，逐步向县乡市场延伸，并适时向省外扩张。展店方式上，总结近几年的经历，走自建、租赁与兼并联合并举，多种形式开展的路子。目前，已在全省9个地级市拥有18家分店、40多家连锁超市，经营面积近50万平方米，员工近3万人，销售额和利润以每年30%以上的高速度增长。在依靠企业积累、迅速扩张规模的同时，商业集团还利用证券市场、对外合作加快开展步伐。商业集团控股的上市公司银座集团股份，

14、现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业，为零售业开展搭建了好的资本平台。对外合资方面，2004年9月，集团与台湾最大的零售企业统一超商股份达成了合作，共同开拓便民超市市场，成为银座零售业的重要组成局部。为适应快速扩张需要，“银座实施了“总部分店式的连锁经营体制改革，成立了采购本部、营运本部、财务本部、人力资源本部、企业开展本部和物业管理中心六大本部。总部将采购、财务、物流、人事权统一上收，内部实行统一采购、统一配送、统一结算，店铺只负责日常的营运销售。有了总部强有力的支持，将更有利于发挥银座的规模优势、信息优势和品牌优势，形成规模效益。优势源于创新。把握市场、创新业态、引导消费是商业集团在零售领

15、域获得长足开展的关键所在。现在，“银座零售业主要经营高档百货、购物广场、家居专卖店三种主力业态。百货店业态突出“高档为主、中档为辅的市场定位和“主题化、特色化、品牌化、系列化的经营特色，满足人们追求时尚品味的需要。购物广场业态作为“银座的经营独创，采用“品牌专柜大型超市的经营方式，深受消费者欢迎，为企业经营锻造了独特的竞争优势。借鉴百货店的管理模式，采取“商场化管理，市场化经营的方式，经营家居经营业态，也取得了初步成功。此外，商业集团还涉足汽车经营等领域，有了良好的开端。二生物制药业生物制药业是集团的重要支柱产业。1994年，集团利用自己的科研成果与泰国正大集团、美国福瑞达国际合资组建*正大福

16、瑞达制药。正大集团的加盟不仅为福瑞达的开展注入了充足的开展资金，更为福瑞达带来了先进的管理理念和市场运作模式，福瑞达从此进入了稳步开展的快车道。经过十几年的开展，正大福瑞达现已成为全国最大的眼科用药生产基地，主导产品“润舒、“润洁滴眼液已占国内整个眼科市场的20%以上；骨科产品施沛特已经占据国内玻璃酸钠骨关节市场的80%以上的份额，成为年销售额突破亿元的处方药。2004年，正大福瑞达被评为“全国工业重点行业生物、生化制品制造十佳企业、“全国医药工业百强企业。 2005年10月，全球眼科用品市场龙头企业美国博士伦公司全额收购了泰国正大集团在公司的股份，这是国际眼保健企业巨头和中国眼科药品市场占有

17、率最高企业的一次强强联合。2006年3月9日，*博士伦福瑞达制药举行启航大会，对外宣布公司正式成立。通过这次强强联合，博士伦福瑞达将进一步提高在国内眼科药品市场的领导地位，逐步探索国际市场，其在品牌、资金、管理等方面的优势将使企业跃上一个开展的新平台。为充分利用企业研发、销售、品牌、管理的综合优势，集团制药产业还积极延伸产业链，拓展产品链。2004年收购的大正中药厂，生产的中药制剂和中药保健品已在全国16个城市销售；利用透明质酸钠技术生产的“颐莲化装品也已初步形成市场知名度。强大的研发实力为集团制药业的开展提供了坚实基础。集团所属的*省生物药物研究院，已连续7年在全省科研院所排名第一，并在原省

18、重点实验室和博士后工作站的基础上，成功申办了博士学位培养点。尤其是在透明质酸钠的研究和生产技术领域，处于国际先进水平，先后获国家科技进步二等奖、国家九五重点科技攻关优秀成果、*省重奖科技成果二等奖、济南市科学技术最高奖和国内贸易部科技进步一等奖等殊荣。2005年10月，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。现在，集团在药学研究方面拥有3个省级重点实验室，并可申报国家生物医药重点实验室、国家医药工业技术中心和省医药工业工程中心，为集团的医药产业研发出具有更多自主知识产权的中、西药和生化药品，在服务全省医药工业开展方面将发挥

19、更大的作用。重视营销队伍建设，培育和开拓自己的市场是集团制药业迅速开展的经历所在。如今，一支有专业知识、有营销技能、素质水平高的营销队伍已经建成，以国内大城市为中心设立了30多个业务办事处，形成了覆盖全国的营销网络。研、产、销三位一体的竞争优势，为集团制药业确立了品牌、网络、人才优势，在市场上有很强的竞争力，也给企业带来了蓬勃生机与活力。三房地产业房地产业是集团近几年大力开展的重点产业。通过充分发挥内部品牌、资金的协同效应，依托商业地产和零售经营的良好互动等有利因素，集团的房地产业形成了自己独有的盈利模式，目前已有十个房地产公司，开发住宅小区、商务楼盘和综合广场三种类型的工程。在住宅工程上，集

20、团于2001年投资5亿多元在济南开发了30万平方米的“银座花园住宅社区，社区引入“欧洲小镇、“城中之城的居住理念，着力为广阔消费者建造绿色安康家园。一期工程12万平方米住宅在不到一年的时间就全部销售完毕，正在建设的17万平方米的二期工程也已 基本销售完毕，并荣获“2005齐鲁名楼30强、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘称号。2003年在青岛开发的四季景园住宅社区，总占地300亩，规划建筑面积30万平方米，凭借人性化的设计理念、完善的配套服务设施、优雅的内部环境，一期工程9万平方米一经推出即被抢购一空，二期工程今年6月即将出售。2005年在临沂开发的尚城置业工程，占地1000亩，总建筑面积

21、约130万平方米，是临沂市首个百万平方米超大型人文生态社区，目前已进入紧张的施工阶段。正在规划建设的北京顺义区别墅工程,占地面积570亩，位置优越，环境优雅，运用地块中的温泉资源优势，打造低能耗、低本钱、自然生态的高品质温泉别墅区，一期工程今年即可推向市场。2005年，集团又在即墨购置土地480亩，方案用3年时间，投资8.4亿元，建设32.7万m2的中高档住宅小区。在商务楼盘中，集团2001年开发的大型科技商务中心银座数码广场，总投资2.5亿元，建筑面积7万平方米。工程集科技、商贸、休闲、娱乐于一体，采用先进的5A1智能化系统，是全省首家采用此类先进数码管理体系的高档商务楼宇，已成为济南的中关

22、村山大路上的标志性建筑，也是*高科技经济崛起、财富迸发的见证。2004年在济南开发的银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积15万平方米，定位为CBD配套的大型综合服务型社区，也是目前济南市最高的写字楼。工程整体设计表达了简约、时尚、通透的现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业气氛的营造。 采用“后现代主义风格水晶体建筑形态，石材与玻璃、沉稳与大气、厚重与明快、搭建出个性的秩序，洋溢着“新简洁主义美感。工程今年即将推向市场。在综合类地产开发中，集团拥有运作上的独特优势。一是有独特的开发模式。依托集团零售业优势，发挥商业的带动作用，开发商业地产，进展组团式开发。以“银座零售店聚集人气，带动地产升值；

23、以开发住宅、写字楼等高附加值地产工程为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店的建设，长期回报与短期收益相结合，获取最正确经济效益。二是品牌优势，有“银座品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群；三是管理及人才优势：有专业的管理团队和高效率的运作机制，有成熟技术和经历丰富的技术队伍，有一批熟悉精通专业的技术人才。占地25万平方米的东营银座城市广场，占地10万平方米的*市银座综合广场，占地1.4万平方米的莱芜银座城市广场，占地40亩的济南经十东路尚东国际广场工程等等，凭借集团地产开发优势，秉承“组团式开发的理念，大型商场、商业步行街、商业配套设施联合开发，利用“银座旗舰店的带动作用，提升区域市场的整体商

24、业价值。四教育产业教育产业作为朝阳行业，是集团着力开展的产业。在原商业厅所属商业学校基础上，集团先后成功创办了*商业职业技术学院、青岛酒店管理职业技术学院、*烹饪高级技工学校等大专院校，*商业职业技术学院现已成为*省唯一一所全国示范性职业学院建设单位和全国重点职业技术学院；青岛酒店管理职业技术学院是全国第一家独立设置的酒店管理职业技术学院；*烹饪高级技工学校在鲁菜的研发和制作方面享有盛誉。2005年集团所属院校在校生规模2.5万人，比1992年增长近两倍。行业办学是商业集团办学的特色，也是商业集团办学的优势。集团所属各院校贯彻产学研结合的职教理念，探索应用型人才的培养模式，以市场为导向设置专业

25、，以增强技能为重心培养学生，毕业生就业率高达95%以上，在全国同类院校中处于前列。商业集团高度重视院校的开展。转体以来先后投资4亿多元用于扩大办学规模和改善办学条件。2003年兴建的*商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院两校的新校区共计占地2000余亩，建筑面积30多万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的开展奠定了坚实的物质基础。*烹饪高级技工学校的400亩新校区建设也已经启动。集团还不断拓展办学空间，于2001年着手兴办了银座双语艺术幼儿园，采用与国际接轨的现代化教育内容和创造式教育方式，突出英汉同步的双语教育和艺术教育，是*省首家、全国一流的智能化幼儿园。现拥有6所分园，社会

26、声誉不断提高。五酒店业酒店业是集团产业的重要组成局部，现拥有五星级酒店一家、四星级涉外酒店一家，并成立了自己的酒店管理公司，通过输出管理的方式将酒店业做大。聘请法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店，是济南市第一家五星级酒店。欧式的风格设计，讲究的用品选择，齐全的配套服务设施，使顾客时刻享受贵宾的尊荣。自开业以来，连续四年在济南市各酒店中位居营业额、商务客人入住率、境外客人入住率第一。四星级涉外旅游饭店银座泉城大酒店，位于济南市最繁华的商业金融中心，与黑虎泉、千佛山、趵突泉、大明湖等风景名胜及城市中心广场泉城广场相毗邻，提供商务、旅游、购物的最正确便利。酒店业积极探索外延式扩张之路，在北京

27、筹备注册成立了酒店管理公司。目前，受托经营省委组织部培训中心，并与鲁信集团、北京蓝黛公司共同投资，涉足娱乐业，2006年“五一即可营业。五传媒业传媒业是集团产业的又一重要领域。集团于2001年创办的?*商报?，是集新闻性、娱乐性、可读性、服务性为一体的综合类报纸。创刊五年来，?*商报?立足济南，辐射*，面向全国，成为*具有较高知名度和较大影响力的媒体之一。目前，?*商报?不仅已成为济南市场上零售量最大的报纸，而且覆盖到了济南、济宁、*、聊城、烟台、潍坊、淄博等十几个地市，日发行量近30万份。强势的财经方面报道和精品坊版面是?*商报?的两大特色，以开阔的新闻视野、鲜明的都市色彩、超大的信息容量、

28、新颖的版式风格、深入独特的观点与视角，受到了工商企业界人士和广阔读者的欢迎。依托药品和食品方面的研发与人才优势，2005年1月，集团又将原?*食品科技?杂志改版为半月刊?食品与药品?。杂志以“食品、药品研究及相关知识的普及与提高，为广阔消费者及技术人员提供服务为办刊宗旨，内容涵盖食品和药品的研发和生产、用药指南、食品卫生、营养与保健等方面。改刊以来，办刊质量不断提高，发行量节节攀升，经济效益和社会效益开场显现。十四年开展历程中，商业集团还通过合资、托管、划转等渠道，在投资、食品加工等方面拥有或组建了一批企业。四、企业管理在十四年的开展历程中，集团的管理也得到了逐步标准和提高。围绕商品经营和资本

29、运营两条线，在资产管理、经营者管理、财务管理等方面进展了一系列制度改革。资产管理方面，集团对子公司的资产实行委托经营，并建设完善的目标考核体系。委托经营以资产经营责任书的形式确定，责任书由集团法定代表人与受托企业经营者签订。责任目标包括经营责任目标体系和管理目标体系两局部，重点考核利润总额、国有资产增值率、经营规模等指标。考核方面，集团制订了?直属企业分类定级管理方法?，以规模大小确定企业类别，以效益上下划分企业级别，建设以国际通用财务指标为主体的企业分类定级考核评价体系。根据企业类别和级别，年初集团制订总体预算目标，通过签订资产经营责任书，分解下达给各子公司，年终根据集团?直属企业资产经营责

30、任目标管理考核方法?对企业经营者进展目标考核，并据此对经营者实施奖惩兑现。经营者管理方面，集团对企业经营者实行任职目标责任考核。集团董事长每年年初与企业经营者签订年度资产经营责任书，依据经营标的、业绩分配、风险相配套的指标体系，每年考核一次，并据此由集团进展年薪兑现。考核确认亏损的，相应扣减个人缴纳和预留的风险抵押金。经营者一般每届任期为两年，完不成经营目标的不再聘用，转体后已有多名公司负责人被撤职。财务管理方面，重点抓了投资管理和资金管理。在投资管理上，集团明确，直属各单位无权决定对外投资，所有投资必须由投资单位进展可行性研究，提报集团总经理办公会讨论通过前方可实施；未经集团批准擅自向外投资

31、的，集团将追究单位负责人的责任，由此产生的一切后果由单位负责人承担， 基本上保证了投资的安全性。在资金管理上，集团制定?库存商品管理考核规定?和?应收款项管理考核方法?，加大清欠压库力度，对超期三个月库存、应收款项预计损失，并与企业经营者的收入挂钩，从而盘活了资金，提高了存货和应收款项的周转率；出台了集团内部拆借资金和担保管理规定等方法，完善了资金拆借和担保的审批手续、审批程序，降低了资金风险。五、企业文化经过十几年的奋斗，商业集团形成了“艰辛创业、自强自立、团结协作、拼搏奉献的企业文化。这种文化底蕴，已经成为企业开展的内动力。拼搏奉献是集团最为珍贵的精神财富。集团上下风气正、干劲高，干部员工

32、以奉献为荣，以多做奉献、多出成绩为荣，有一大批爱岗敬业、吃苦耐劳、舍小家顾大家的典范，从而形成了整个集团团结和谐的气氛，安康向上的精神。正是这种精神、文化所转化出的巨大力量，才使集团抑制了一个又一个的困难，不断向着新的目标前进。开展始终是集团上下的共识。从1992年转体，集团坚持“开展是硬道理，时刻注意抑制小富即安的思想，不断强调树立危机意识、机遇意识，始终不忘增强加快开展的紧迫感、责任感。尤其是最近几年，各产业、各企业干事创业的积极性空前高涨，加快开展的欲望十分强烈。正是强化了开展意识，集团才在十四年的成长历程中，不断拓展新的经营领域，不断创新管理手段，使集团不断走向新的成功。科学管理是集团

33、开展的基础。多年来，集团以建设现代企业制度为目标，以提高执行力、强化考核监视为重点，进展了积极有益的探索。随着集团开展和形势的变化，集团也不断出台新的方法，特别是近几年，每年都出台、修订十几项新制度，现在集团已有十大类上百项制度，初步形成了各项管理制度体系， 基本上使企业的管理、决策有“法可依。加强班子建设是集团开展的保证。集团转体后，党委班子形成了知难而上、敢打硬仗的优良作风，团结和谐稳定、风正气顺心齐的浓厚气氛。党委班子讲政治、揽全局、谋大事、促开展；班子成员以事业为重，互相支持、关心和配合，提高了班子的威信和战斗力。集团的各级基层党组织的班子，认真贯彻集团党委的各项工作部署，充分发挥主观

34、能动性，发扬干事创业、求真务实、真抓实干、加快开展的奋斗精神，带着全体党员和干部员工，创造性的开展工作，从而使集团的开展在党的领导下，在党指引的道路上不断前进。稳定始终是集团的大局。集团专门设立了企业帮困基金，专项用于扶持困难企业职工的生活。对离退休、内退病退人员，集团实行统一管理，消除后顾之忧。不断强化老干部工作，屡次获得老干部工作先进单位称号。实践证明，这些做法在企业和社会之间构筑了一道有效的缓冲带，正确处理了改革、开展和稳定的关系，使集团多年来始终保持着和谐稳定的大好局面。没有这个和谐稳定的环境，就没有集团的开展。优秀的企业文化，还直观的表达在集团的社会责任感上。帮残、扶贫、助教、捐助希

35、望工程商业集团大方解囊，以无私回报社会的强烈责任感和使命感，倾情奉献自己的挚烈真情。仅2004、2005年就在“希望工程超市找零捐、“慈心一日捐、救助失学儿童等公益活动就累计捐出善款500多万元。自觉履行社会责任和公民义务，大大提升了集团的美誉度和感召力。六、开展规划开展才是硬道理。只有进一步解放思想，抢抓机遇，使集团出现超常规跨越式的开展，才能真正实现做大做强的目标。在新阶段、新形势下，集团将进一步解放思想，把认识统一到加快开展上来。挖掘一切潜力，调动一切积极因素，把握一切时机，加快开展速度，以良好的精神状态和工作作风，不断把集团事业推上新台阶。按照集团党委确定的集团中长期规划，今后几年集团

36、的开展目标是：到2007年，集团的销售规模到达100亿，利税到达10个亿，分别比2004年翻一番；到2010年，销售规模超过200亿，利税超过20亿，比2007年再翻一番；到2020年，集团销售规模超过600亿元，争取进入中国企业100强。这两个“三年翻一番的目标，是集团当前和今后一段时期工作的方向和落脚点；进入中国百强企业，是我们要努力实现的长远奋斗理想。工作的总体思路是：立足集团实际，坚持与时俱进，拓宽开展思路，以规模扩张为主线，以党的建设为保证，突出开展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同开展，创新管理手段，强化执行力，实现把集团做强做大的战略目标。在开展思路上，最重要、最紧

37、迫的任务是迅速扩张规模，壮大自身实力。这是具有战略意义的任务。新的竞争形势显示，现在企业已经进入了一个拼规模、拼管理、拼核心竞争力的“大兵团作战时代，只有顺应这一趋势，迅速扩张规模，才有可能开辟自己的生存空间。一“银座零售业的开展作为集团的主业，“银座零售业肩负着重要的任务。以“银座为品牌的现代零售业无论是从销售规模上还是效益上，无论是对其他产业的带动上还是社会影响上，已经成为集团的主业。它既是集团开展最重要的平台，也是集团开展的主力军。要实现集团两个“三年翻一番的目标，就必须集中力量，全力开展好现代零售业。从现在起到2010年，“银座零售业开展将以规模扩张为主线，通过自建、租赁、兼并、联合等

38、多种手段，多业态并举，在形成*市场绝对竞争优势的基础上，开拓全国市场，使“银座尽快成为全国零售商业的强势品牌。在开展策略上，“银座零售业将在2006年完成全省17个地级市的战略性布局，一些市场成熟的市还要开12家分号，使“银座零售业在*形成绝对的市场竞争优势。在业态选择上，将以百货和购物中心两种业态为重点，积极拓展家居专卖的经营，实现错位开展、优势互补、协调联动，努力打造“银座的竞争优势。在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。在*成立东西两个开发工程部，东部以潍坊周边地市的县为重点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发*东西部的县级市场。争取到2007年，开发30家左右的分店，

39、完成在主要县级市的市场布局；在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。在完成了“银座地、县两级市场布局后，着手开发*的乡镇、农村市场。以县市分店为“旗舰店，选择人口较多、条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小循环，再融入银座县级商业的大循环。这些便民超市一方面面向农村经营食品和日常用品，另一方面还要根据农民的需要，利用“银座的品牌优势和连锁网络开展农资经营业务，增强农村经营优势；同时，依靠银座零售系统，将当地的农副产品销往城市，增强“银座的商品特色和竞争力。在立足*市场、立体开发*市场的基础上，“银座的目标是走出*，面向全国研究市场大格局。积极探讨省外扩张的策略，争取2006年在省

40、外开办12家试点店，取得经历后要加快展店步伐。以外省省会城市为“桥头堡，利用在*开展的经历，进展地毯式扩张。在开展方式上，要在租赁、自建的同时，灵活运用收购、重组、兼并、合资、加盟、输出管理、策略联盟等方式，加快开展，迅速壮大规模。采用兼并联合手段迅速扩张规模重点考虑两个方向，一是考虑与国内、省内一些较大的零售、批发、物流和生产企业建设战略联盟关系，一方面实现联合采购、资源共享，另一方面充分发挥我省制造业的优势，形成产供销一体的经营链条。二是积极寻找并购对象，从资本的层面进展深层次合作。在经营范围上，要积极探讨定牌加工业务，向工业延伸，形成商品优势、效益优势、竞争优势；要充分利用银座的网络资源

41、，向其他三产如电信、邮电等代理、联营业务延伸，增强纳客能力，提高经济效益。在业态上，在重点稳固“百货店大卖场经营模式的基础上，积极探索家居等类型的专卖店经营模式；同时，结合集团房地产业务，研究“SHOPPING MALL业务在中国的开展趋势，制定方案，超前运作。在管理上，强化总局部店模式，不断完善管理标准；尽快研究成立配送中心，支持连锁业务的扩张；突出银座服务特色，不断提高顾客的信赖度；强化信息化建设，建设以计算机管理为导向的流程管理模式，用信息化手段提高经营管理水平；固化银座管理模式，进一步标准经营管理，保证开一家店成功一家店。二生物制药业的开展生化制药业是集团的重要产业，有着稳定而丰厚的利

42、润回报，也形成了很高的知名度和行业优势，近几年又在延长产业链和延伸产品链进展了有益探索。但同时也要增强危机意识，努力实现超常规、跨越式开展。要继续紧抓延长产业链、延伸产品链的工作，加快探索新产品、新工程的开发工作，开辟新的战场，培植新的利润源，增强可持续开展能力。要总结收购大正中药厂的经历，积极寻找机遇，争取再收购一些适宜的药厂，整合资金平台、资源平台，使生化制药业尽快做大。要利用好省政府将有关医药科研机构划归集团管理的契机，尽快使集团的医药研究机构形成优势互补、资源共享、协同开展的新局面，同时还要加大投入，强化科研力，为集团的医药产业研发出更多具有自主知识产权的中、西药和生化药，继续强化我们

43、在科研成果产业化方面的优势。要探讨涉足药品批零领域的路子，树立现代流通理念，形成生产和销售“双轮驱动。三房地产业的开展从长远看，国家经济的开展、城市化进程的加快、市政建设的需要、人们改善居住环境的要求，都对房地产业产生巨大的需求。因此在相当长时间内，房地产业依然是一个很有前景的朝阳行业。要研究推进集团内部资源的整合，充分发挥集团在资金、管理、品牌等方面的优势，运作好现有工程，实施精品工程，不断提高知名度和美誉度。在开发模式上，要重点研究结合的开展，探索利用“银座旗舰店的带动作用，形成具有集团独有竞争力的商业地产开发模式。依托集团“银座品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群，利用银座零售业强大的现

44、金流支撑，开发商业地产，进展组团式开发。四教育产业的开展集团教育产业作为行业办学，优势明显，但也要增强危机感，结实树立机遇意识，要抓住国家和省大力开展职业教育的契机，坚持“内涵开展之路，创特色、上规模、提高质量效益，努力实现新开展。大力培养吸纳人才，进一步创新办学模式，使各院校始终走在同类院校的前列。各院校还为集团实施的“百千人才工程服务，拿出学校教师和企业干部双向挂职、内部交流的工作方案，为企业提供各种职业培训。加强校企联合办学工作，尤其注重与知名企业的合作，拓展办学空间。教育产业始终把创职教特色放在日常工作的首位，创新教育方式，面向市场、面向社会培养应用型人才。特别是在师资配备上，更多地把

45、目光投向有相关行业背景、实践经历丰富的人才上，增强教学的实用性；同时，还树立市场意识和经济意识，靠自身积累实现可持续开展。幼儿教育不断突出特色，不断提高教育质量，按连锁化理念加快开展步伐。在条件许可时，也可以探索收购一些院校的路子，扩大办学规模，实现内部的师资、生源、专业的优势互补，争取建成规模大、水平高、竞争力强的教育集团。五其他产业的开展酒店业在进一步提升现有两家酒店社会和经济效益的同时，尽快成立管理公司，充分利用集团和*市场的优势，开展输出管理、租赁经营、承包经营等业务，成为集团新的主力业态。一是搞好现有三个酒店的经营，二是尽快开展酒店管理公司的业务，三是运作好涉足的娱乐行业；报业要不断

46、提高办报质量，提高影响力，在济南市场优势的基础上，向全省、全国拓展，同时也要探索兼并联合的方式，增加新闻品种，壮大规模，提高竞争能力。投资公司的投资方向必须与集团的开展、特别是主业的开展密切联系起来，优势互补，良性互动，提高整体盈利能力。七、改革管理现在，集团已经成为一个资产过百亿，跨地域、跨行业开展的大型企业，要实现我们的战略目标，关键在管理，成败在执行和落实。集团将按照“管人管事管资产的要求，根据集团公司的管理模式重整管理体系，在制定战略规划、盘活企业资产、利用资本市场兼并重组、监视考核等方面发挥好总部的作用。概括的讲，集团将按照“控制权上移、经营权下放的原那么，重点从“财务集中，投资拢住

47、，审计加强，用人管好，考核到位五个方面转变现有的管理模式，把集团总部建设成集团的投资中心和资本运营中心、资金运筹和财务监控中心、人才培养和企业文化培育中心。为适应集团快速开展的需要，集团将在今后工作中，从工作流程、人员素质等方面实现较大的突破，重点抓好强化总部管理职能工作。各部门要立足本部门职责，以高度的责任感，切实负责，大胆泼辣抓执行、抓监视落实。各单位要自觉配合总部各部门的工作，有令那么行、有禁那么止，按标准、按程序办事。强化总部职能管理，投资管理是重中之重。通过建设标准的重大事项报告内容、报告程序，使集团能随时了解投资企业的运行状况，保证集团有重大决策的知情权、参与权，确保投资保值增值。

48、对投资收益，逐步加大上缴力度，集中力量干大事。全面预算管理是总部职能管理的一个重要内容，也是集团开展战略和方案落实的一个内在表现。要通过有效的制度建设和标准的流程管理使企业的一切本钱费用支出和现金流都纳入预算轨道，以预算指标为基础，防止超预算运行或无预算运行。财务审计管理是重要的基础管理工作。要在核算科学严谨的基础上，加快财务管理信息化建设，在整个集团实现一帐套管理，并充分利用财务管理软件所收集到的信息，逐步建设起企业财务效益状况评价分析、企业资产运行状况评价分析、企业偿债能力状况分析、企业开展能力状况评价分析、企业财务预警分析等一整套效绩评价分析体系，为集团决策提供全方位和有价值的参考资料。

49、强化总部管理，必须完善鼓励约束机制。加大外聘干部的范围和职级，理顺干部管理体系，科学界定薪酬，建设标准的考评，使人力资源建设更好地为经营服务。强化总部的职能管理，还强调集团一盘棋意识。一是建设产业协同的有效机制，使相关产业能加强横向交流，资源共享，加强协作。其次是具有资金一盘棋意识，从集团大局出发，使有限的资金发挥最大的效用。八、作风建设集团上下尤其是各级干部，要勇抓改革的先机，抢抓开展的机遇，以无私无畏的精神推进集团的改革与开展。要始终保持昂扬向上、发奋有为、争创一流的精神状态，恪尽职守做工作，开拓进取谋开展。要发扬“两个务必精神，努力建设节约型企业。要强化执行力建设，提倡雷厉风行，讲效率、

50、讲效果的工作作风，自觉增强工作的主动性、自觉性，形成一种日事日毕，日清日高的良好风气。要自觉把党的作风建设与集团的企业文化建设有机的结合起来，大力弘扬和继承集团的优良传统，始终保持蓬勃向上的精神风貌。要密切联系群众，时刻牢记群众的 基本利益。集团党委成员要带头深入基层、调查研究，把集团员工的意志、利益和实践作为决策、办事的 基本依据。要坚持以人为本，关心群众生活。在集团开展的同时，不断改善员工的福利待遇，提升他们的生活品质，带给群众实实在在的利益。要不断加强党风廉政建设。尤其是各级党员领导干部，一定要认真落实中央关于党风廉政的部署，结实树立正确的世界观、人生观、价值观，警钟长鸣，自重自省，廉洁

51、自律，以优良的作风赢得群众的尊重和信任。1.8.4 *省商业集团总公司大事记19922006、31992年11月28日，*省商业集团总公司在济南市南郊宾馆挂牌成立。1993年5月18日，由*省商业集团管理的，全省商业系统的行业协会组织*省商会成立，1994年10月14日，集团制药业的龙头企业*正大福瑞达制药成立。1995年8月6日，*省重点工程*世界贸易中心整体建成。1996年6月22日，*世界贸易中心的主要组成局部银座商城开业。1997年9月24日，*银座商城股份创立。1999年3月12日，在*省商业学校的基础上组建*商业职业技术学院。1999年10月31日，银座商城首家分号-济南银座购物广

52、场开业。1999年12月18日，*世界贸易中心索菲特银座大饭店开业，标志着世贸中心全面启动运营。2001年1月12日，银座商城第一家异地分号*银座商城开业。2001年3月12日，集团主管的?*商报?正式出版。2001年5月29日，*英才银座双语艺术幼儿园成立。2001年10月12月，“银座花园、“银座数码广场相继破土开工，标志着集团开场向房地产领域进军。2001年12月12日，索非特银座大饭店被国家旅游局评定为五星级饭店，成为省城济南第一家五星级饭店。2002年6月，集团开场对传统批发企业和工程装饰类企业进展全面改制，至2003年底 基本完毕。2002年7月24日，在青岛商校基础上组建青岛酒店

53、管理职业技术学院。2002年9月，银座北园店、八一店相继开业，集团零售业初步完成了在省城的战略布局。2003年1月5月，银座滨州店、东营店、淄博店相继开业，集团零售业进入高速开展期。2003年4月16日，*省商业集团总公司入主上市公司渤海股份，8月26日，成为渤海股份第一大股东。2003年5月，国家劳动部批准在烟台商业技工学校基础上组建*烹饪高级技工学校。至此，商业集团将原商业厅管理的中专院校全部升格为大专办学层次。2003年8月，银座家居店开业，集团零售业开场向家居行业进军。2003年9月，*商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院的新校区陆续投入使用。两校新校区共占地2000余亩，建筑面

54、积32万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的开展奠定了坚实的物质基础。2004年3月27日，集团收购重组大正中药厂，开场涉足中药领域。2004年9月10日，银座与台湾最大的零售企业统一超商合资，联手拓展便民超市。2004年7月12月，集团在济南、青岛、东营、*等地开发的房地产工程陆续开工或奠基，规划建筑面积超过100万平方米。2004年11月12月，银座零售业又新增日照、滕州两家分店。2005年1月4月，银座临沂店、安丘店相继开业；8月，银座家居淄博店开业；零售业经营面积突破40万平方米。2005年4月，集团临沂房地产工程公司成立，并购置了“千亩大盘。2005年5月，集团房地产业进入北

55、京市场，开场跨地域扩张。2005年6月，集团托管省国资委所属的四家省属企业。2005年8月，中国共产党*省商业集团总公司第一次代表大会召开，选举产生了新一届党委和纪委班子。季缃绮同志中选为集团党委书记，王仁泉、凌沛学、苏传贵中选为副书记，李明、宋文模、张文生、张会林、李广庆同志中选为党委委员。苏传贵同志中选为集团纪委书记。会上确立了集团新的开展目标：2007年，集团销售规模要超过100亿元，利税超过10亿元，比2004年翻一番；2010年，销售规模要超过200亿元，利税超过20亿元，比2007年再翻一番；2020年，集团销售规模要超过600亿，争取进入中国企业100强。2005年9月6日，银座

56、泉城大酒店经国家旅游局批准，荣膺为四星级酒店。2005年9月，集团第一次职工代表大会召开，选举产生了第一届工会委员会，宋文模同志中选为工会主席。2005年9月，集团对管理模式进展了必要调整。集团总部重新设立了业务部，并在财务部增设了资金中心和信息中心。对世贸中心的业务进展了分拆。以*银座商城股份为主体，作为银座零售业连锁总部，统管集团的零售业务；世贸中心确立了以酒店为主业的开展战略，并着手开展酒店管理业务。2005年10月，*正大福瑞达制药泰国正大集团的股份，被美国博士伦公司全额收购，同时，公司更名为*博士伦福瑞达制药。2005年10月11日，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药

57、工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。2005年10月28日，青岛酒店管理学院举行建院60周年庆典。2005年11月18日，省国资委正式批复，将*省农村经济开发投资公司和*省永兴集团划转为集团。2005年12月7日，银座晶都工程奠基开工。22日，*银座城市广场和临沂尚城工程举办奠基仪式。28日，莱芜银座城市广场举行开工典礼。2006年1月17日、18日，银座淄川店、日照店相继开业。2006年3月9日，*博士伦福瑞达制药举行启航大会，对外宣布新公司正式成立。1.9 *银座久信房地产开发简介合资企业*银座久信房地产开发是由省内外享誉盛名的“*银座商城股份与台湾久信金属股份和

58、台湾甲山林房地产咨询上海合资成立的，注册资金3333万元，房地产开发三级资质，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为*商界的耀眼明星，“银座品牌在济南、在*已是家喻户晓、英名远扬；如今，“银座房产已成为*房地产界新的风向标。公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信长远，以创造“银座房产知名品牌为目标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为广阔消费者提供精品物业，为*省城市建设增光添彩。公司现有员工100余人，有中高级职称的技术人员30%以上，其中工程技术人员大都参加过银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经历。公司成功开

59、发银座花园的同时，整合商业集团的优势资源，于2003年大踏步地进军商业地产的开发领域，陆续开工了东营银座城市广场、莱芜银座城市广场、*银座城市广场，形成并完善了具有鲜明竞争品牌优势的“银座房产开发模式。公司在济南开发的银座花园工程，位于经十东路南侧，东部新城的核心区，占地350亩，总建筑面积达32万平方米，绿化率40%，容积率1.45。截止2005年已完工并交付使用了近20万平方米住宅，1.5万平方米配套公建，游泳池、健身房、网球场、入口商场、会所及占地6000平米的水景均已投入使用。小区内绿树成荫，环境优美，文化气息浓厚。截至2005年度，在济南市建委正确领导及大力支持下，我公司银座花园工程

60、累计完成投资3.6亿元人民币，销售商品住宅1300余套，近19万平方米，实现销售收入4.2亿元，利税近亿元，为济南市的房地产业做出了突出奉献。东营银座城市广场工程-占地400余亩，总建筑面积20余万平方米，总投资逾7亿元，融银座商城旗舰店、精品步行街、特色餐饮街、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、文化娱乐中心为一体的综合商业中心。自2004年开工以来，6.5万平方米的银座商城旗舰店正主体施工，3.3万平方米精品步行街已开工建设，占地百亩的水景公园已具雏形，镶嵌其间的中心岛将建设成融青年活动中心、老年活动中心、亲子乐园、健身广场及供人们健身跑步的曲、环形跑道等为一体的全方位城市生活广场。工程以其超大

61、的规模体量，丰富的业态组合，成为*首屈一指的航母型商业物业。凭借不可再生的城市“心脏腹地位置和超大量体的商业组合，成为东营市政府“双十工程工程之首。从立项之初，就本着高起点，高规划的原那么，重金聘请世界著名设计公司加拿大BDCL建筑设计公司担纲设计。凭借工程优越的位置，经典的规划及银座商业的优势资源，首批推出3000平方米商铺当天便被抢购一空，日销售额突破2800万元。*银座城市广场工程-位于*市中心商业核心区域，工程占地40余亩，规划建筑面积9.1万平方米，总投资4亿元，将建成集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店服务于一体的现代景观型综合城市商业广场，已于2005年开工建设，方案于2007年投

62、入使用。莱芜银座城市广场工程-位于莱芜市鲁中西大街与文化南路交汇处，总占地面积约1.4万平方米，建筑面积6.5万平方米，总投资2.6亿元，由世界著名的加拿大BDCL建筑设计公司设计。根据莱芜城市开展规划，将建设包括银座商城旗舰店、超市、沿街商铺以及酒店等大型建筑综合体。已于2005年12月份开工，方案2007年建成交付使用。公司提倡和重视工程质量和所建工程的文化内涵，正是“银座品牌对自身产品品质的承诺和保证。公司于 2002年、2003年连续二年荣膺“济南市房地产开发企业20强荣誉称号；2005年先后被济南市历下区委、区政府授予“财政奉献先进单位，*省商业品牌管理委员会评为“*省商业品牌企业，

63、*省商业诚信企业评委会评为“*省商业诚信企业等称号。“银座怡景园荣获“2005齐鲁名楼30强称号、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘称号；“东营银座城市广场荣获“2005年*省商业地产十强。公司近年来还积极致力于社会的福利事业，响应省委、省政府号召，在“希望工程和救助残疾人事业中奉献力量。众多荣誉的背后既是对公司多年来经营成绩的肯定，更多的是对我们的鞭策，公司在尹鹏总经理的带着下会创造更大的辉煌。1.10 上海方辰投资简介上海方辰投资成立于2005年1月28日，注册资本3000万元，以对外投资为主，经营范围涉及：实业投资、企业投资管理、投资咨询、商务咨询、广告设计制作；信息技术、生物技术特

64、殊许可除外领域内的科技经营业务等。公司现有员工42人，其中拥有博士学位的3人，硕士研究生23人，本科学历16人。公司人员构造合理，实践经历丰富。公司现已陆续投资了房地产、教育、生物工程等工程，目前各工程均动作顺利，后期收益相当可观。第2章 *市房地产市场分析2.1 总体分析2.1.1 *宏观环境分析1、城市概况*位于*省中部，北依*省省会济南，南临孔子故里曲阜，总面积7762平方公里，人口550.8万人，辖2区4县。2、*宏观经济分析国民经济保持快速安康开展2005年全市生产总值完成855.7亿元，比上年增长17.2%；2006年一季度全市完成生产总值为179.0亿元，比上年同期增长17.3%。以下为*03、04、05三年数据分析。年份生产总值亿元增长率%200