某房地产开发项目可行性研究报告(DOC 52页)

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1、学 号1305070116、1305070119、1305070123、1305070132、1305070134天津城建大学房地产开发与经营课程设计设计说明书帝景豪庭房地产开发项目可行性研究报告起止日期： 2016年7月4日 至 2016年7月9日学生姓名宫祥宇、麻开元、乔鹏、姚晓贝、胡旭凌班级 2013土地资源管理1班成绩指导教师(签字)经济管理学院2016年7月9日目录第1章 项目总说明11.1项目背景11.2项目开发企业概况21.3项目概况31.3.1 项目基本状况31.3.3项目开发方式61.4项目评估的目的61.5项目建设的意义61.6项目可行性研究报告的编制依据6第2章房地产市场

2、分析72.1房地产市场环境及供求状况分析72.1.1房地产市场环境分析72.1.2天津市房地产市场供求分析92.1.3项目所在区域房地产市场状况分析102.1.4项目所在区域房地产市场预测112.2 主要竞争楼盘分析调查11第3章 房地产项目SWOT分析133.1房地产项目优势分析133.1.1优势1133.1.2优势2143.1.3优势3143.1.4优势4143.1.5优势5143.2 房地产项目劣势分析153.2.1劣势1153.2.2劣势2153.2.3劣势3153.3 房地产项目机会与威胁分析15第4章 项目定位方案154.1项目开发企业市场定位于项目市场定位154.2目标客户定位1

3、54.3竞争定位154.4产品定位164.4.1小区环境定位164.4.2产品品质功能定位164.4.3户型定位164.5价格定位164.6渠道选择16第5章 规划方案及建设条件175.1设计依据175.2 规划设计方案的指导原则175.3 项目土地使用条件及规划设计条件175.4 项目主要技术指标185.5项目总体规划195.5.1小区地块规划19项目总平面图195.5.2道路系统规划195.5.3采光205.5.4住宅建筑风格及特点205.5.5智能安防系统21第6章 项目建设过程主要工作的进度安排216.1项目建设工期216.2项目开发进度安排21第7章 环境影响评价及对策237.1环境

4、空气237.2 地表水环境237.3 声环境237.4 综合评价结论24第8章 投资估算与资金筹措258.1投资估算的原则258.2投资估算依据258.3 开发投资估算258.4资金筹措与使用计划308.4.1 资金使用计划表308-4-1 资金使用计划表308.4.2租售方案和租售收入测算表308.4.3项目融资方案318.4.4投资计划与资金筹措表318.5项目贷款还本付息表318.6项目财务现金流量表31第9章财务分析与评价319.1方案一项目财务分析319.1.1 静态分析319.1.2盈利能力动态分析31第10章 风险分析与不确定性分析3110.1 项目主要风险因素3110.2 敏感

5、性分析3310.3风险对策33第11章 可行性研究的结论及建议3411.1 结论3411.2 建议34参考文献35附录一：分工表36附录二：招标、成交公告37附录三：小组成员合影41第1章 项目总说明1.1项目背景项目名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。项目开发企业为中国金茂控股集团有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团公司（2015年列财富全球500强之第105位）旗下房地产和酒店板块的平台企业。项目位置图地块红线图四至状况图1.2项目开发企业概况项目开发企业为中国金茂控股集团

6、有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团公司（2015年列财富全球500强之第105位）旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市（股票代码：HK.00817），是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团公司是获得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。 目前，“金茂”已成为国内为数不多，专注于高档不动产运营的知名品牌之一，自2005年起，连续5年被世界品牌实验室颁予“中国500最具价值品牌”及“中国品牌年度大奖NO.1（不动产）”荣誉。2010年1月，“金茂”被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”。秉承中化集团

7、“创造价值、追求卓越”的核心理念，中国金茂在以品质领先为核心的双轮驱动基础上，坚持高端定位和精品路线，全力达成核心业务的跨越发展，加快推进服务与金融创新，实现由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，致力于成为中国领先的城市综合开发商与运营商。 基于对城市潜能的远见，我们为城市引进更多世界先进、合理互生的物业规划理念，提升城市能级；基于对客户需求的洞察，我们为项目注入更多高附加值配套与高标准产品，创造社会价值；基于对专业化运营的坚持，我们整合国际领先的优质资源，恪守长久的经营承诺，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域、16座核心城市，并成功打

8、造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。1.3项目概况1.3.1 项目基本状况（1）基本概况项目名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。该地块内（含界外处理范围）沿六纬路现状有待拆迁的房屋5处（含底商），有变电箱、供热管道、洗车场和复印店各1处，南侧有废弃平房2处。该地块土地整理单位天津国电天鑫投资有限公司承诺，上述地上物由其负责在土地移交受让人之前拆除清理完毕，并承担有关费用，由此产生的一切经济、社会及法律责任由该公司负责承担。该地块内（含界外处理范围）现状另有已停止使用的110KV高压线塔1座及部分配

9、套线杆、废弃集装箱1个、地下人防工程1处、居民楼北侧变电箱1处、信号塔1处、看管用房2处、部分树木及渣土。由受让人根据土地使用需要及规划要求，与有关部门协商处理，并承担有关费用。另有中继泵站、控制室、供热管线及3个变电箱等供热设施，由热电公司负责于2018年7月31日前切改至新泵站，并承担切改费用。（2）土地使用条件及相关要求 土地使用条件该地块可出让土地面积125926.4平方米，含居住用地121309.9平方米，中小学、幼儿园用地4616.5平方米。依据天津市规划局河东区规划分局核发的规划条件通知书，该地块具体规划详见表1-1。表11地块具体规划表规划用地性质规划用地面积（平方米）建筑面积

10、建筑密度绿地率建筑限高（米）备注居住用地121314.5281700不大于50%不小于10%150兼容商业金融业建筑,容积率、绿地率、建筑密度为平均指标，建筑面积为地上建筑规模中小学、幼儿园用地4616.73200不大于25%不小于30%幼儿园本次出让土地面积为124671.1平方米，其余1255.3平方米土地待具备土地交付条件后，出让人再与受让人签订补充合同将该部分土地出让给受让人。该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。该地块挂牌起始价为410000万元（不含市政公用基础设施大配套费）。其他要求 第一点：可建设用地范围内地上

11、总建筑面积不大于281700平方米。其中居住建筑面积不大于164500平方米，商业金融业建筑面积不大于117200平方米（含保留厂房改造后建筑规模约23000平方米，其中结合设置一处地上建筑规模不小于800平方米的微型消防站）；第二点：可建设用地范围内地铁四号线出入口、风亭等设施须与项目拟建建筑结合设置；第三点：规划方案应结合地下空间规划要求设置下穿规划城市道路（规划十四经路及北十五经路）的机动车连接通道，地下车行通道宽9米，同时应与地铁、供热中继泵站和地下管线等相关设施充分结合；第四点：其他规划要求详见该地块规划条件通知书。第五点：受让人自土地出让合同签订之日起180日内，缴齐全部土地出让金

12、。第六点：该地块应自土地出让合同签订之日起一年内开工，2017年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面装修；该地块内居住建筑自土地出让合同签订之日起四年内竣工；该地块内商业金融业建筑自土地出让合同签订之日起六年内竣工。 第七点：新建住宅配套非经营性公建，按天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法(津政办发201229号)执行。1.3.2项目区位状况 （1）交通状况 道路状况：项目东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路等城市主干道，西靠海河，坐落在金阜桥和大直沽桥之间。路面状况良好，下班、放学等人流高峰期时交通拥挤。附近有五十四中公交站、六纬路十三经路公交站、长城公寓公交站三

13、个公交站，分别距项目步行约170米、740米和1000,米。有840（从贵环小区到西站公交站）和92路（从宁月花园到中心公园）91路（富民路公交站到人民公园公交站）325路（大王庄地铁站到佟楼公交站）643路（华苑小区公交站到中山门和睦道）676路（工程师院公交站到商业大学公交站）847路（丽苑公交站到王顶堤北公交站）862路（海泰南公交站到第六大道公交站）购40路（人人乐十五经路站到人人乐十五经路站）九趟公交，交通通达程度高，地铁一号线（下瓦房站距项目1600米）、三号线（营口道站距项目约2000米）、九号线（大直沽站距项目800米）通过，四号线预计明年年底通车、五号线即将于明年开通。无大型

14、停车场。 （2）公共设施状况 教育设施：五十四中学，于2011年4月，学校晋升为市级重点中学。学校历史悠久、地理位置优越、校风端正、治学严谨，领导集体求真务实、团结进取，领导作风科学、民主、公正、朴实。学校秉承“帮学生成长，助学生成才，为学生人生奠基”的办学理念，以“团结合作、遵规重则、拼搏竞争”的足球精神为核心，以协作互助的团队精神，坚韧不拔的顽强意志，脚踏实地的优良作风，勇往直前的非凡气魄为学校文化的主要内容，坚持以育人为根本、教学为中心、体艺为特色、质量为生命的办学思路。坚持构建全面发展、体艺特长的学生成长模式。 天津新东方学校，新东方多语种培训常年开设的走读班和住宿班使我们的培训不仅满

15、足了本地学员的学习需求，还为全国其它地区学员利用假期来新东方学习创造了条件，住宿精品班一般提供双人标间、独立卫生间、冬季暖气、夏季空调，确保为广大学生提供一个舒适、封闭、安全的良好教学环境。 天津音乐学院学院设有音乐学、作曲、声乐、民族声乐、民乐、管弦、钢琴、手风琴键盘、音乐教育、艺术管理、现代音乐、舞蹈、戏剧影视等13个教学系，开设59个专业及专业方向。截至2013年12月，学校师生共参加国家大剧院 “春华秋实”演出、台湾台北国父纪念馆大会堂“国乐天音”、天津大剧院“节日狂想”专场音乐会以及“第六届东亚运动会”开闭幕式、第九届全国大学生运动会开闭幕式、中央电视台春节戏曲晚会等大型演出活动45

16、场。 文化体育设施：天津音乐厅，改造之后天津人艺、中央音乐学院交响乐团、天津交响乐团等众多文艺团体纷纷来这里演出。1983年，天津市与日本神户市建立友好城市十周年的纪念会在这里进行，众多国内外著名艺术家来到这里与天津观众见面。之后，著名小提琴演奏家盛中国在这里举办独奏音乐会，演出门票紧俏到千金难求的地步。演出中，台下的观众凝神聆听，安静得掉一根针都能听到。世界著名指挥家朱晖先生指挥演出的欧洲之旅大型交响音乐会，也在当年的天津引起热潮。除盛中国外，刘诗昆、鲍惠荞、郎朗等钢琴家也多次登上音乐厅的舞台，举办个人独奏音乐会。除此之外，北京交响乐团、维也纳青年交响乐团等也纷纷来此演出。那些年，不管是什么

17、演出，音乐厅总是场场爆满、座无虚席。游泳馆、健身房是使人们在也与工作之余活跃身心放松自我的好去处。 商业服务设施：小白楼CBD，目前小白楼商圈拥有海信广场、滨江购物中心、凯旋门百货；凯悦饭店、滨江万里酒店、金皇大厦、国际大厦和国际贸易中心等星级酒店、写字楼，聚集了天津市财政局、银监局、交通银行、平安保险公司、天津图书大厦等众多单位和许多国际贸易公司在此落户。随着我市开放步伐的不断加快和滨海新区的快速发展，这里将形成本市独具特色的高端商务区，发展潜力无限！苏宁易购、国美电器、津沽早市位于项目附近，方便周边居民购物休闲等活动。 市政公用设施：国家电网、中继泵站、控制室、供热管线、变电箱、中国移动这

18、些设施满足周边居民的生活的基本需求。行政管理设施：河东区六纬路派出所维持片区较好的治安水平。 （3）景观自然环境 面临海河。海河，是天津的母亲河，历史悠久是中华文明的发祥地之一，具有丰富的史前文化，环境优美，秀色可餐，许许多多投资商都依海河两岸修建景色优美的公园，并在元、明、清三代成为全国的政治和文化中心。从元朝起，海河流域的北京成为历代都城，海河流域便成为中国的政治和文化中心，推动了天津经济文化的发展。 （4）人文环境紧邻天妃宫遗址博物馆。天妃宫遗址博物馆，位于天津市河东区大直沽中路，占地面积五千八百平方米，建筑面积三千余平方米以二百余件出土文物及与海洋文化、妈祖文化有关的船舶、建筑等复原模

19、型和三百幅图片，充分展示了天津的发展历史。1.3.3项目开发方式 本项目的开发方式是由金茂集团单独开发，为独立开发。拥有完全的自主权，操作上完全自主，便于管理，独享全部项目收益；但是要取得全部收益同时也要单独承担风险，获得高收益的同时也伴随着高风险。1.4项目评估的目的 优化建设方案，完善项目可行性研究；实事求是的校核投资，落实资金筹措办法和渠道；促进项目决策科学化、避免重复建设和盲目建设；有利于客观经济调控，落实经济发展规划；有助于统一认识，协调行动，为项目实施创造条件。项目评估的目的主要是确定项目的操作风险，对项目操作需要的各类准备工作进行确认。其是在投资决策前，有助于控制项目风险和不确定

20、性对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资决策提供科学依据的过程和方法。1.5项目建设的意义根据天津的城市规划，未来的天津将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、卫星城的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的发展空间。随着天津市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对天津市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要

21、求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现重庆市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。1.6项目可行性研究报告的编制依据我国编制项目评估报告，要按照国家相关法律规定；国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；城

22、市规划行政主管部门出具的规划意见；国有土地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；交通行政主管部门出具的交通影响评价意见；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。最后综合考虑以上因素，评定方案的可实施性第2章房地产市场分析2.1房地产市场环境及供求状况分析2.1.1房地产市场环境分析 （1）天津市经济环境 总的看，天津市经济呈现平稳较快发展的态势。20

23、16年第一季度，全市一般预算收入增加386.1亿元，收入总量和增幅创历史最好水平。各区县财政收入增势强劲，2016 年区县一般预算收入890.1 亿元，增长37.5%，其中，滨海新区、中心城区、环城四区和老五县收入分别增长42.7%、23.7%、34.7 和47%。本市辖区内财政总收入达到5333.4 亿元，增长21.8%，财政收入总量持续加大，综合实力不断增强，为全市经济社会发展提供了有力保障。天津作为环渤海经济圈双城核心之一，近几年始终保持了经济的快速发展，吸引了国内外投资的注入，房地产投资的热度也呈现逐年的增加。2015年，全市生产总值16538.19亿元，按可比价格计算，比上年增长9.

24、3%。其中，第一产业增加值210.51亿元，增长2.5%；第二产业增加值7723.60亿元，增长9.2%，其中，工业增加值6981.27亿元，增长9.2%；第三产业增加值8604.08亿元，增长9.6%，占全市生产总值的52.0%，首次超过第二产业，形成“三二一”产业结构，本年房地产业经历了史上最严厉的政策调控年，全国大部分地区房地产市场哀声一片，在如此严苛的政策限制下，天津市房地产市场仍然保持了较为平稳的发展趋势，全年住宅成交量将近900 万平方米，相比2014年并没有出现毁灭性的下降，同时房价也保持在一个平稳的水平，应该说这与天津市房地产业始终较为健康、良性的发展环境是密不可分的。市场需求

25、决定了市场成交，天津市目前仍然以刚性需求为主导，婚房、刚性改善等比例较大，需求结构决定了市场平稳健康的发展特点。 （2）天津市金融环境2015年以来，天津市积极应对国际金融危机冲击，加大对房地产市场的宏观调控和扶持，强化保增长、扩内需政策措施，促进了天津市房地产业平稳健康发展，产业规模不断壮大，开发投资快速增长，市场供需日趋向好，产业发展迈上了一个新台阶，对天津经济社会的可持续发展起到了重要推动作用。随着天津市金融改革不断深化，房地产企业逐步形成了银行、上市融资、发行债券、房地产信托、海外资金、典当融资等多渠道多元化融资方式，建设资金保持高位增长。2013年，全市房地产开发到位资金合计3572

26、.33亿元，比2008年增长1.7倍，高于同期房地产开发投资增速43.5个百分点，为开发建设提供了充足的资金保障。其中国内贷款765.22亿元，增长1.7倍；自筹资金892.08亿元，增长1.8倍；其他资金来源1087.95亿元，增长1.9倍。近年来,随着房地产调控措施的持续深入,房地产行业信贷政策也总体收紧,中国银监会多次要求各家商业银行严格执行国家调控政策,通过总量控制、名单管理、压力测试等多种手段严控房地产信贷风险。而2014年以来，市场销售下滑导致资金回笼放缓、土地及投资成本上升等因素都在不断加剧房地产企业运营资金链的紧绷。在市场分化与风险的作用下，不同房企在融资环境上也呈现差别待遇，

27、冷暖不一。优质房企较为容易获得融资缓解资金压力，而中小房企受制于企业规模，融资获取难度依然较大。一些中小企业不得不采用借新还旧的方法滚动开发，或通过信托、私募基金等形式变相融资，利率一般高于银行贷款数倍以上，融资成本较高。在目前房地产市场盘整时期，天津市房地产中小企业资金链仍将面临严峻形势。 （3）天津市法律制度环境 2016年6月7日，天津市人民政府办公厅发布通知，为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、天津市商品房管理条例、天津市房地产交易管理条例、城市商品房预售管理办法（原建设部令第131号）及相关法律法规

28、，结合天津市实际，制定了天津市新建商品房预售资金监管办法，自2016年8月1日起施行，有效期5年。根据2016房产税征收新标准，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。房地产契税调整 2016年最新房产税政策2016房产税征收标准，今日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（4）河东区区域相关规划相关规划内容来源于2016年1月8日在天津市河东区第十六

29、届人民代表大会第六次会议上，关于天津市河东区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的报告。优化发展格局。加快落实“金贸河东”功能定位，依托土地、交通、人文等资源优势，突出核心特色功能，进一步调整完善发展格局，加快打造海河东岸主中心，加快建设海河东岸经济发展带、新开路津滨大道发展带、大直沽中路红星路发展带建设，优化提升十一经路现代金融商务区、津滨大道现代商贸区、天津站新开路商贸区、金贸产业园区、工业大学商务商贸区、大直沽文化旅游商贸区，实现横向错位发展、纵向分工协同发展，紧紧围绕“金贸河东”功能定位和“一三六六”发展格局，全力推进河东区经济社会发展。提升城市建设水平。以高标准规划为引领，以成片老

30、旧房屋改造为重点，加快推进鲁山道等危陋房屋和东宿舍等棚户区改造任务，有序推动老旧住宅小区综合整治。抓住和用好城市土地整理管理体制改革的契机，加大土地资源整理开发力度，完成市政府下沉10个地块整理工作，做好规划调整和总体安排，建设一批产业关联度高、带动性强的产业项目。加快完善交通路网建设，打通一批卡口断头道路，提升改造一批干线、支线道路。大力发展文化旅游产业。引进培育骨干文化企业和创意文化产业，做大做优棉三创意街区，深入挖掘天津之根大直沽历史文化底蕴和人文、旅游资源，促进文化与科技、金融、商贸等深度整合。加强文物及非物质文化遗产保护工作，继续挖掘我区非遗项目资源。大力加强生态文明建设。打造绿化生

31、态城区、引导绿色低碳生活、加强生态文明制度建设，加快推进“美丽河东一号工程”，打造美丽宜居的生态环境。2.1.2天津市房地产市场供求分析2015年是天津正式走出北京“阴影”、走出了属于自己独立行情的一年，在整个中国热点城市中也占有一席之地。特别是去年5月之后，市场有了翻天覆地的变化，后八个月平均月成交要比之前高出100万平方米左右。最终，在经历了2年的相对低迷之后，2015年销售面积、金额均创历史新高，整个天津市场火爆初显。当然天津市场区域分化仍然严重，滨海新区供大于求并未改变，整体来看，环城四区、中心城区与远郊五区、滨海新区市场冰火两重天。 整体来看，2015年全年天津市场呈现出以下三大特征

32、：（1）2015年市场火热初显，全年成交创历史高峰 2015年天津商品房市场共成交1561万平米，较2014年上涨38.11%，其中商品住宅成交1356万平方米，成交金额1566亿元，较2014年分别增长41.76%和55.10%，均达到了历史的最高点，销售面积和销售金额都列全国第九；商业和办公总成交面积为110万平方米，同比下降19.3%。 （2）改善型需求逐渐抬头，房价增幅创近五年新高 在四季度市场火热之下，天津2015年商品住宅均价达到11845元/平方米，较2014年增长8.86%，增幅为近五年的新高。 从面积段来看，天津90-120平方米的户型是成交的绝对主力，共成交5.4万套，总计

33、541万平方米，其占比远超其他各面积段。另外，90平方米以下户型的成交量下滑明显，120-144平方米和144-220平方米户型成交则稳步上升。单价段表现比较突出的为15000-30000元/ 区间的房源，成交增幅明显上涨，主要是受市区高端项目入市的刺激导致成交激增。 （3）商业办公成交低迷，市场严重供大于求 2015年天津商办项目仅成交110万平方米，成交金额为178亿元，同比分别下降19.3%和10.3%。整体来看，天津的商办市场长期处在需求低迷，库存高企状态下。而目前商业和办公类产品的供求比仍为2:1和4:1，市场供大于求显著，未来压力较大。2.1.3项目所在区域房地产市场状况分析（1）

34、河东区一级土地市场分析2013年河东区土地供应量大幅增加，楼面地价突破13000元每平方米，创历史新高。（2）河东区二级房地产市场分析2009-2012年河东区商品住宅供应量逐年增加，2013年由于前两年土地供应量不足，老项目的不断减少，2013年新增供应量骤转；2013年受市场回暖以及房价增长预期等因素影响，河东区成交量在供应骤降的情况下，实现了51万平方米成交量，供应比达到1:3.4，供求矛盾突出。2009-2012年河东区商品住宅成交量受供应影响，波动幅度较大；成交均价在经历了2012年小幅调整后，2013年成交均价超过17000元每平方米，同比2012年上涨21%，涨幅居天津各区之首。

35、下图是河东区2015年7月2016年6月的房价走势图。 从图中可知，该时段河东区房价涨势平稳。河东区房价2015年7月2016年6月2.1.4项目所在区域房地产市场预测天津作为五大都市区及高铁沿线中心城市之一，受益于产业升级和人口流入，为房地产需求和价格提供了有利的支持，在2016年天津房地产市场中，改善型住房需求有望占主导地位。首先现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首

36、次购房的人数正在小幅下降，随着美男新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。2015年，河东区新建商品住宅的成交量勉勉强强挤进全市各区县TOP10（第十名），成交均价在市内六区仅以区区几百元优势跑赢了一贯追不上它的红桥、河北两区。而在这一项上，河西超它2400元/平方米，和平、南开超它大约4300元/平方米。但是2015年，河东区新建商品住宅成交均价同比2014年上涨6.08%，在市内六区中仅次于南开，是去年天津环内涨价最快的市区。而在2016年河东区房价可能会继续增长，理由有三：（1）购房需求持续旺盛。这点似乎也无需过多解释了。一方面，天津人买房不离故土，市内六区自身拥有稳定的地缘

37、性购房需求。另一方面，相较滨海、环城、远郊区县，天津市区房产历来在保值、升值方面表现具佳。河东虽然涨得快，但均价水平与和平等“高价”城区之间还存在不小距离，购房总价门槛较低。此外，虽然新房成交总量有限，但请看看2015年的二手房成交量数据市内六区里，河东跑量堪称“一枝独秀”。（2）新盘供应连年稀缺。去年河东在新房成交量方面跑得“慢”，与近年该区住宅用地供应量大幅缩减息息相关。2015年，河东仅出让2宗住宅用地。2014全年，河东更是半宗宅地也未供应入市。再往前数的2012、2013是河东卖地“大年”，共出让包括瀚澜苑、融科瀚棠、恒大帝景、招商雍景湾、富豪新开门等项目在内的5幅住宅用地。但时至2

38、016年，上述项目除恒大帝景尚未开盘外，均已去化过半。供地减少，可选的新盘项目屈指可数，也难怪置业河东的购房者都扎进了二手房市场。（3）版块成熟，价值坚挺。河东近年在商业、交通等诸多配套条件方面发展迅猛。同为南开区，密云路版块与奥城“地王”板块价差悬殊。但在河东区内，这样的板块间差距却在不断缩小。万达、红星两座综合体旗舰带动了津滨大道沿线，一条海河串联起自赤峰桥至海津桥的海河东路版块，其余后广场版块、津塘路版块、卫国道版块等也各具特色。此外，河东还独自“把持”着市区沟通滨海新区的三条主干道路：卫国道、津滨大道、津塘公路；天津地铁2、3、9号线共13个站点位于河东辖区内；将于“十三五”期间建成的

39、地铁4、5、10号线也有十余个站点设置在河东。2.2 主要竞争楼盘分析调查项目周边共有3个竞争楼盘，分别是中粮大道、中信城市广场、富豪新开门。（1） 中粮大道表2-2-1中粮大道名称中粮大道交房日期2018年10月开发商天津粮滨投资有限公司物业公司中粮物业天津公司物业位置河东区十一经路与六纬路交口物业费3.9元/平米.月建筑类型高层付款方式一次性或按揭占地面积12473平方米主力户型一居、二居、三居建筑面积建筑面积：52480平方米主力面积43-90m3总套数644交房标准毛坯绿化率29%容积率4.94户型特点分析两梯四户设计，充分保证了每一户的采风通风。价格分析均价30000元/平米。分析：

40、该楼盘采取平稳的定价的策略，价格波动频率不大，便于快速成交，促进良性循环。为快速卖房。（2）富豪新开门表2-2-2富豪新开门名称富豪新开门交房日期2017年10月开发商天津富都房地产开发有限公司物业公司深圳市花样年国际物业服务有限公司天津分公司物业位置河东区新开路与卫国道交口物业费待定建筑类型高层付款方式一次性或按揭占地面积203900平方米主力户型二居、三居建筑面积145000平方米主力面积90130总套数512交房标准毛坯绿化率30%容积率4.57户型特点分析二居、三居设计，南北通透，实用性强，面积紧凑。 价格分析均价30000元/平米。分析：该楼盘周边定价大致相同，价格平稳。（3） 中信

41、城市广场表2-2-3中信城市广场名称中信城市广场交房日期预计2018年底高层7号楼入住开发商中信保利达地产（天津）有限公司物业公司中信物业物业位置河东区海河东路与九经路交口物业费高层4.32元/平方米月，洋房5.5元/平方米月，商业6.50元/平方米月建筑类型板楼、高层、多层、超高层付款方式一次性或按揭占地面积135540平方米主力户型一居、二居、三居、四居建筑面积1200000平方米主力面积90240总套数1312交房标准毛坯、精装修绿化率18%容积率6.27户型特点分析一居、二居、三居、四居多户型设计，满足不同阶层的需求。价格分析价格待定，但整体定位较高，价格应略高于周边同类产品。第3章

42、房地产项目SWOT分析3.1房地产项目优势分析3.1.1优势1地理交通：该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路。附近有五十四中公交站、六纬路十三经路公交站三个公交站，分别距项目步行约170米、740米和1000米。有840（从贵环小区到西站公交站）、92路（从宁月花园到中心公园）、91路（富民路公交站到人民公园公交站）、325路（大王庄地铁站到佟楼公交站）、643路（华苑小区公交站到中山门和睦道）、676路（工程师院公交站到商业大学公交站）、847路（丽苑公交站到王顶堤北公交站）、862路（海泰南公交站到第六大道公交站）和购40路（人人乐十五

43、经路站到人人乐十五经路站）九趟公交，交通通达程度高，地铁一号线（下瓦房站距项目1600米）、三号线（营口道站距项目约2000米）、九号线（大直沽站距项目800米）通过，四号线预计明年年底通车，五号线即将开通。3.1.2优势2教育：项目附近的河东区中心小学先后被命名为天津市义务教育示范校、天津市素质教育示范校、天津市“三A”学校、全国现代教育技术实验学校、天津市文明学校等几十项荣誉称号。 项目附近的五十四中学，天津市第五十四中学地处河东区中心地带，从1955年建校至今，学校已经走过了60年的风雨历程，是一所历史悠久的市级重点中学。学校中高考成绩优秀，各项指标均居同类校首位。 项目附近的田庄中学，

44、学校以严格有序的管理、优良的校风、优异的教学成绩赢得学生家长和社会各界广泛好评。1995年跨入天津市义务教育示范校、天津市教学改革先进校的行列。学校注重优化育人环境，建立了部颁一类标准的理化生实验室、网络教室，在同类校中率先使电脑和正投等多媒体教学设备走进了小班教室。近年来，该校先后获得市级电化教学先进单位，市级法制教育先进单位，市级三防教育先进集体，市级文明学校，河东区“日常行为规范”示范校，区级绿色学校等多项荣誉 项目附近的天津新东方学校拥有得天独厚的师资力量，打造最优秀的学习队伍，提供最先进的教学水平。 项目附近的天津音乐学院（南校区）中国大学最佳专业800强排行143，经过半个多世纪的

45、建设，已经发展成为北方地区重要的培养音乐、舞蹈、戏剧、影视专门人才的高等艺术教育学府。 项目附近的天津商务职业学院，天津商务职业学院是一所全日制普通高等职业院校，前身为天津对外经济贸易职业学院和天津市财贸管理干部学院学院有着悠久的办学历史和良好的社会声誉，它始终以优良的教育品质吸引着来自全国各地的学生。迄今，已经为国家培养出12万余名的优秀毕业生。3.1.3优势3商服：小白楼CBD是天津著名的商业区拥有滨江购物中心、联合广场、国贸大厦等皆是著名的购物商贸中心、苏宁易购、国美电器、津沽早市，形成简单的生活服务商圈为居民提供购物休闲的生活需求。3.1.4优势4自然环境：面朝海河。海河，是天津的母亲

46、河，风景优美，是著名的旅游观光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金刚桥，东至大沽口入海，全长1050多公里，横贯天津闹市。是天津人日常生活闲逛、休憩钓鱼的地方， 海河两岸历史悠久是中华文明的发祥地之一，她具有丰富的史前文化，并在元、明、清三代成为全国的政治和文化中心。3.1.5优势5人文环境：紧邻天妃宫遗址博物馆，展示古代人类从事海洋文化实践活动、天津城市的起源、妈祖文化现象、遗址的发掘等内容。3.2 房地产项目劣势分析3.2.1劣势1周围居民区较为老化，周围区域的经济带动作用和改造程度不明显。而且周围车站设施较为老化，交通拥堵问题较为明显，环境较嘈杂。3.2.2劣势2 地块环境差，毗

47、邻海河，土地松软，地基打法困难，为施工带来不便。3.2.3劣势3 地价昂贵，主要适合中高收入人士，而丧失了普通百姓这一重要购买力。3.3 房地产项目机会与威胁分析 （1）机会区域升温，河东区楼市程大好形势。配套完善：教育，交通，医疗，政府机关，商业服务相对完善充分满足相关需求。市场空白：周围住宅均为老区，新式的各类档次的住宅区具有后发趋势。国家放宽生育政策，鼓励二胎，这一政策的出台会使得更多家庭增加对住房改善的需求。外来人口大量涌入城市，加速城市化进展，使得购房需求增加。 （2）威胁政府未来政策尚不明确，区域内将有几个项目同期推出，存在潜在竞争。区域外整个开发市场投放量大竞争激烈。第4章 项目

48、定位方案4.1项目开发企业市场定位于项目市场定位设计方案充分考虑工业遗产保护，将保留厂房作为地块核心建筑，其面向海河一侧用地规划为城市开放空间。方案以“一个公共花园、两个居住组团、三个商业院落”为结构骨架，沿海河布置坡屋顶院落，形成规模商业建筑群，强调街阔的连续性。住宅组团的建筑形式和前排建筑统一协调，两座超高层塔楼通过裙房与保留建筑围合成商务办公板块，通过外檐材质的推敲设计，形成新与旧的对比与统一。空间关系从海河岸线公园向高层塔楼逐层升高，以保证海河沿岸空间层次舒朗有序。4.2目标客户定位由于环境因素，项目地段与河西小白楼CBD隔河相望，属天津总体城市规划“一主两副”中的主城市核心区域，所以

49、吸引拥有雄厚资金的人群前来购买，为市内有一定积蓄的居民，他们想要提高居住空间的档次；再者为高收入人群，在市区工作，项目离工作地点较近，这些人根本不担心自己的收入问题，追求豪华与享受，具有一定购买能力。4.3竞争定位本项目周边共有3个竞争楼盘，分别是中粮大道、中信城市广场、富豪新开门。中粮大道项目位于天津市南站CBD核心区域，是天津市及河东区的重点建设项目，项目北起李公楼立交桥，南至十一经路，西邻六纬路，东接七纬路，坐拥海河景观。规划占地面积约13公顷，地上总建筑面积约75.5万平米。规划业态包括超五星级酒店、中高端商业、高档写字楼及高端公寓，项目建成后必将成为城市的地标性建筑。项目交通区位优势

50、明显，距离天津站300米，天津滨海国际机场20分钟车程，地铁4号线、9号线交汇于此，是未来环渤海区域的财富之芯。中信城市广场河东区海河东路与九经路交口，项目将建设成为集高端商务、居住、休闲中心于一体的大型综合体：包含320米的写字楼，文华东方酒店，瞰景高层、一线临河洋房及购物中心。富豪新开门位于河东区新开路与卫国道交口，交通便利，建筑类型为高层，主力户型二居三居。4.4产品定位金茂善于打造高端豪宅产品，而海河沿线作为天津近年来迅速崛起的高端豪宅板块，十分适合金茂定位。热电厂地块居于河东区最为中心的地理位置之一，且拥有两站三线的轨道交通资源，打造成高端豪宅产品。4.4.1小区环境定位本小区绿化率

51、为28%，占地面积为33967m2，小区内有公园、健身广场、公共绿地草坪，该项目距离海河不到2000米，周围有天妃宫等人文景观，环境条件优越，风景宜人、适宜居住。4.4.2产品品质功能定位“一个公共花园、两个居住组团、三个商业院落”为结构骨架，沿海河布置坡屋顶院落，形成规模商业建筑群，强调街阔的连续性。住宅组团的建筑形式和前排建筑统一协调，两座超高层塔楼通过裙房与保留建筑围合成商务办公板块，通过外檐材质的推敲设计，形成新与旧的对比与统一。空间关系从海河岸线公园向高层塔楼逐层升高，以保证海河沿岸空间层次舒朗有序。4.4.3户型定位本项目定位为中高端住宅，主要的客户一般为有一定购买能力的高收入人群

52、，该类人群主要有两类：一类是有一定积蓄的居民，想要提高品质，这类客户通常家庭人口较多，主要购买户型为三居；另一类是，追求豪华与享受的高收入白领们，这类客户通常不需要太大的面积，主力户型为二居；所以项目的主要户型为二居90m2、三居180m2。4.5价格定位该地块周边同类产品中，中粮大道、富豪新开门均价均为30000元/平方米，本项目初步定价为31000元/平方米。4.6渠道选择本项目选择的销售方式为联合一体销售。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商以诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道

53、德。4.7营销定位根据销售的需要，通过分析，确定项目营销定位为广告推广和销售促进。广告语为“深宅人家，尽享都市生活”第5章 规划方案及建设条件5.1设计依据（1）国家有关的规范标准；（2）河东区房地产开发公司提供的河东区土地局测绘的地形图及征地红图；（3）河东区房地产开发公司提供的设计任务书及要求；（4）项目策划公司提出的原则设计概念要求。5.2 规划设计方案的指导原则 （1）规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。 （2）规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。 （3）规划设计

54、应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。 （4）规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。 （5）规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户

55、型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。5.3 项目土地使用条件及规划设计条件 项目土地使用条件表5-3项目土地使用条件产权年限商业住宅70年商服40年科教50年总建筑面积281700（住宅180000商服101700）3200m2(科教)规划建设用地面积121314.54606.5m2(科教)建筑密度31.76%容积率2.32绿化率28%挂牌起始价410000万元（不含市政公用基础设施大配套费）建筑后退红线距离10m建筑高度90m车位地上200个，地下2000个规划设计条件（1）可建设用地范围内地上总建筑面积不大于

56、281700平方米。其中居住建筑面积不大于164500平方米，商业金融业建筑面积不大于117200平方米（含保留厂房改造后建筑规模约23000平方米，其中结合设置一处地上建筑规模不小于800平方米的微型消防站）；（2）可建设用地范围内地铁四号线出入口、风亭等设施须与项目拟建建筑结合设置；（3）规划方案应结合地下空间规划要求设置下穿规划城市道路（规划十四经路及北十五经路）的机动车连接通道，地下车行通道宽9米，同时应与地铁、供热中继泵站和地下管线等相关设施充分结合；（4）其他规划要求详见该地块规划条件通知书。（5）受让人自土地出让合同签订之日起180日内，缴齐全部土地出让金。（6）该地块应自土地出

57、让合同签订之日起一年内开工，2017年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面装修；该地块内居住建筑自土地出让合同签订之日起四年内竣工；该地块内商业金融业建筑自土地出让合同签订之日起六年内竣工。（7）新建住宅配套非经营性公建，按天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法(津政办发201229号)执行。5.4 项目主要技术指标表5-4-1停车场（库）配建车位控制指标建筑类型计算车位停车位配比商品房单位/户1商业车位/万平方米建筑100平方米建筑面积为0.6个车位表5-4-2规划用地及建筑面积汇总表类别名称用地面积建筑面积住宅用地6000180000商业用地33001017000绿化用地3396

58、8-道路用地24262.9-5.5项目总体规划5.5.1小区地块规划 （1）功能分区主要有住宅区、商业区、休闲区三个分区，住宅区内有公园、公共绿地、健身广场、景观建筑等设施，使得区域不再单调，可供居民休闲娱乐使用，使生活更加丰富多彩。 （2）环境结构小区环境结构，有公共环境和私人环境。公共环境是指供居民休息使用的共用绿地、公园、健身广场、自然景观设施，这些设施的有机组合，给人以一种建筑美感。私人环境是指住宅一层庭院、阳台与露台等供居民自用的私人设施，可以进行眺望、休息、喝茶等休闲娱乐活动。 （3）园林及绿化在总体的设计风格上与众不同，突出设计理念。总体设计理念以中国的传统文化为主题，以“团聚、

59、幸福”为核心理念，结合小区景观建筑特点，将现代建筑与景观相结合，力求为住户营造一个舒适和谐的生活氛围。该小区邻近海河，是天津的发源地，有深厚的历史底蕴与人文背景，结合此特点，营造别具一格的生态化人居环境。采取形式多样的规划手段，形成千姿百态的各种小型绿地，达到芳草遍地，花开满院，绿树成荫的效果。项目总平面图5.5.2道路系统规划（1）入门设计 步行交通功能：出勤交通、商业交通、娱乐交通。 步行交通组成形式：人行道、人行横道、商业步行街。 步行交通设施：步行道路、服务性公用设施、各种指示信息。（2）道路体系设计 城市道路横断面设计。 机动车道设计；非机动车道设计；分隔带、绿化带和人行道设计、道路

60、路缘石、横坡和路拱设计、道路横断面组合、横断面图的绘制。 城市道路平面设计道路平面曲线设计、道路路段平面综合设计。城市道路纵断面设计道路纵坡、竖曲线、道路纵断面综合设计。（3）停车场设计出入口有良好的视野，出入口距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道50米；距离交叉路口须八十米。出入口4个。出入口之间的净距须10米，出入口宽度7米。公共建筑配建的机动车停车场车位指标，包括吸引外来车辆和本建筑所属车辆的停车位指标。停车场内的主要通道宽度6米。5.5.3采光良好的采光条件，节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置。主要房间朝向阳面，室内对自然光的利用面积较大，南北朝向好，主卧客厅南向采

61、光好，北向布置卫生间和厨房也能自然采光，房间能达到五明标准。拥有良好的视野，尘土、噪音、光污染较少。符合设计条件。5.5.4住宅建筑风格及特点建筑风格主要是美式建筑风格，美式建筑风格实际上是一种混合风格，不像欧洲建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的。它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响，具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点。在北美建筑中既有私密性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区气氛。 北美建筑的明显特点是大窗、阁楼、四坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条。街区氛围追求悠闲活力、自由开放。美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比较典型的北美建筑的视觉符号,住宅类建筑个性化和多元化风格成分。户型 A户型 三室两厅两卫 约180平方米B户型 两室两厅一卫 约90平方米5.5.5智能安防系统 安防系统主要由闭路电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、对讲系统、巡更系统等组成。 闭路电视监控系统：采用电视摄像等手段监测被保护对象，小区入口和小区内部有多个摄像监控。 门禁管理系统：用卡片、按键、电子门锁等装置控制出入口门的开关。 防盗报警系统：采用运动物体监测器，监测接近被保