城市综合体工程建设项目的可行性研究报告

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1、 .wd.城市综合体工程建设工程可行性研究报告目录第一章总论51.1 工程概况51.2 可行性研究依据61.3 可行性研究范围61.4 可行性研究的结论7第二章工程建设背景及必要性82.1 工程建设背景82.2 工程建设的必要性15第三章选址及建设条件183.1 工程建设条件183.2 工程选址21第四章工程市场分析234.1 工程SWOT分析234.2 工程开发价值的核心支撑25第五章工程定位与规划315.1 于都贡江新区的总体规划315.2 城市综合体工程定位365.3 工程用地规划指标395.4 建设内容和规模39第六章工程设计方案436.1 指导思想436.2 道路交通方案436.3

2、建筑设计方案476.4 构造方案496.5 给排水方案516.6 给排水消防设计536.7 电气方案556.8 通风设计58第七章节能与节水597.1 用能标准和标准597.2 能源消耗607.3 节能、节水措施60第八章环境影响评价628.1 工程场址环境现状628.2 工程建设与运营对环境的影响628.3 环境影响分析及保护措施63第九章工程组织实施管理669.1 工程组织机构669.2 工程建设管理66第十章质量保证体系及工程招投标方案6810.1 质量保证体系6810.2 工程招投标方案68第十一章工程实施进度7211.1 工程实施进度7211.2 工程实施管理72第十二章投资估算与资

3、金筹措7412.1 投资估算7412.2 资金筹措7712.3 分年投入方案77第十三章财务评价7913.1 编制说明7913.2 总本钱估算7913.3 收入估算7913.4 财务评价结果8013.5 敏感性分析8013.6 财务评价结论80第十四章社会效益分析8114.1 社会影响分析8114.2 工程所在地区与适性分析8214.3 社会风险及对策分析83结论84附表85第一章 总 论1.1 工程概况1.1.1工程名称*县城市综合体工程建设工程1.1.2 工程承办单位概况单位名称：*县城乡规划建设局工程负责人：联系 ：编码：1.1.3建设地址*县贡江新区1.1.4建设性质新建1.1.5建设

4、期限2013年1月2015年12月，共3年时间1.1.6 建设规模及内容工程拟占地1480.516亩，建设*县城市综合体工程。本工程建设有高档住宅、高层住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.7 投资估算及资金筹措1本工程总投资157659.50万元，其中固定资产投资为150144.54万元，流动资金为7514.96万元。2资金筹措：地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元，拟通过招商引资筹措余款97593.95万元。1.2 可行性研究依据1?国务院关于支持赣南等原中央苏区振

5、兴开展的假设干意见?；2建设部?关于落实新建住房构造比例要求的假设干意见?建住房2006165号；3?*县国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?；4?中华人民共和国城市规划法?；5?城市居住区规划设计标准?GB5018093；6?江西省城市规划管理技术导那么?；7?*县县城总体规划设计方案?19992020年；8?江西省*县城市综合体建筑规划设计方案?；9?建设工程评价方法与参数?；10?赣州市城镇体系规划20062020年?；11?*县城市总体规划修编?20042020年；12国家公布的城市建设的其他相关规定及标准；13建设单位提供的有关资料。1.3 可行性研究范围通过调查工程所在地的社会

6、经济状况、房地产现状、*县相关开展规划，研究工程建设的必要性，研究该工程建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施方案，开展工程投资估算分析，进展投资效益分析和评价，提出工程可行性研究结论。1.4 可行性研究的结论开发建设*县城市综合体工程可以到达下述目的：1符合?*县城市总体规划修编?20042020年，有利于*县的城市开展，有利于整治和美化城市环境。2符合?国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴开展的假设干意见?文件精神，推动产业与城市协调开展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力

7、。推进数字化城市建设。4本工程将建成*县的城市综合体，为*县城镇居民提供一处独特的生活居住、商业购物、文化娱乐综合场所。5盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业时机，促进当地的经济开展并有利于社会稳定。该工程财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的工程，应尽早组织实施。第二章 工程建设背景及必要性2.1 工程建设背景2.1.1*县总体概况*县地处赣州东部，总面积2893平方公里，辖9镇14乡352个行政村。*地处赣州东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲之称。赣龙铁路、323国道、319国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线赣州火车站及赣州黄金机场60公里，距京九线江口

8、货运站中型28公里，拥有赣龙铁路*货运站中型，距广州、东莞、厦门、深圳等港口城市和省会南昌均只需4小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一表达代大交通网络。一是人口大县，总人口104万，其中农业人口83.7万人，人口规模为江西第四、赣州第一，拥有充裕劳动力45万人。二是千年古县，西汉高祖六年公元前201年置县，迄今有2212年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达27种150处，开采价值较高，开发前景广阔，是赣州市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔。四是著名革命老区县，为中国革命胜利做

9、出了历史性奉献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根据地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。1934年10月，中央机关、中革军委和中央红军主力共8.6万人集结*，开场举世闻名的二万五千里长征。五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。六是建设中的经济强县，2011年，*县全年地区生产总值GDP突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。呈现出经济总量稳步攀升，经济构造不断优化的喜人局面。五年来，累计获得国家、省、市表彰606项，其中

10、被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国公安“三基工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业开展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐安全县；双拥工作实现全省“六连冠，民生工程建设实现全市“四连冠。2.1.2*在中央苏区的历史地位和重要奉献*，是一块红色的土地。在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，

11、是中央革命根据地的全红县和稳固前方，艰辛卓绝的中国南方三年游击战争也是从*开场的。一是*诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创立奠定了重要基础大革命时期*就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926年1月就成立了中共*支部，党员到达56名。大革命失败后，*中心支部在党的八七会议精神指导下，于1928年元月成立了中共*县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。同年2月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的*里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。暴动失败后，*党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开场着手革命武装的建设

12、。1928年6月县委决定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会成员，在*兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的开展，揭开了赣南革命史上的新篇章。随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域开展到*、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广阔地区，成立了农民协会20多个，会员达数千人，在红色区域内 基本实现了“一切权利归农会。1928年8月成立了中共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。它的成立标志着以*

13、桥头为中心的于北革命根据地的正式形式，*成为“赣南当时最红的地方和“群众斗争的代表陈毅?关于赣南闽西、粤东江的报告?1929年9月11日，对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。土地革命初期，赣南各地爆发了许屡次农民暴动，如南康潭口暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建设工农武装，更没有形成红色割据。*的农民暴动在中共赣南特委和*县委的领导下，走上了建设工农武装和在边区形成红色割据的道路，*成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的典范，中共赣南特委也一度迁入*。桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域

14、，随着革命形势的开展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相照应，互相配合，成为1929年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建设奠定了十分重要的基础。二是*是中央苏区的全红县和稳固前方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大奉献年2月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。同时，彭德怀领导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。紧接着红四团配合红五军攻占*城，*县城得到第一次解放。4月红四、红五军再占*城，成立了赣南第一个县级苏维埃政权*县工

15、农革命委员会，同时建设了县赤卫大队。为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共*县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。之后县赤卫大队转战*、东、西、南乡，有力地打击了*境内的反动势力，至1930年4月*全县 基本赤化，并成立了*县苏维埃政府，从此以后，*便成为中央苏区的全红县和稳固前方。*县工农革命委员会成立后，朱毛在*分兵直取兴国、宁都，建设了兴国、宁都工农革命委员会。三县工农革命委员会的建设标志着赣南革命根据地的初步形成。而*县工农革命委员会作为赣南最早建设的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维埃政府的建设积累了珍贵的经历，为中央苏

16、区的政权建设产生了积极影响。苏区时期，在现*县范围内先后组建了红十五纵队、红二十二纵队、*赤卫师、*独立第三团、*红卫警卫营、于北区独立团、独立第九团、红色特务团、*模范师、少共国际师胜利团等大批地方工农武装，这些地方武装先后都参加了主力红军。在1932年中央苏区开场开展的“红五月突击扩红运动中，*、胜利两县每次都提前超额完成了扩红任务，被苏区中央政府授予“扩红先进县荣耀称号。据统计，整个土地革命战争时期，*县共有6.8万人参加红军，占当时*、胜利两县总人口的五分之一多。据当时的老红军解放后回忆，全县除老弱妇幼外几乎全部男性青壮年都参加了红军，从事生产的只有妇女、老人和身体有残疾者。*人民为中

17、央红军的壮大开展做出巨大牺牲，为根据地的军队建设做出了重大奉献。作为赣南最早建设苏维埃政权的地方，*也是最早实行土地改革的苏区县。*的贫雇农在土改中获得了他们世世代代梦昧以求的土地，从而大大激发了生产积极性，全县粮食总产比土改前翻了一番，不仅解决了自身温饱，而且有力地支援了红军反“围剿斗争。中央政府分配给*、胜利两县的筹粮筹款方案每次都提前超额完成，成为中央苏区的主要“粮仓。为开展苏区经济，中央政府还在*铁山垅镇成立了“中华钨砂公司，大量的钨砂换回了苏区政府和红军必需的药品、食盐和武器弹药，为保障苏区物资供应起了十分重要的作用。*当时的商业也很兴旺，全县各类合作社普遍建设且开展良好，被苏区中央

18、政府授予“中央苏区第一县总社和“模范合作社称号，为繁荣苏区经济做出了奉献。三是*是中央红军长征的集结出发地，*人民为支援红军长征做出了巨大奉献和牺牲由于王明“左倾时机主义的影响和军事教条主义的瞎指挥，中央苏区第五次反“围剿遭受失败，中央红军不得不进展战略转移。1934年10月中旬，中央红军一、三、五、八、九军团和中央机关直属部队先后从反“围剿战场和驻地到达*河贡江北岸集结，并分别进展了近一个星期的休整和粮食物资、武器弹药的补充。10月17日至20日，8.6万名红军将士分别从*三门滩至会昌珠兰埠长达50余公里的贡江北岸南渡贡水，开场了举世闻名的二万五千里长征。*作为中央红军长征出发地而名闻天下。

19、*县各级党政组织和*人民在支援和掩护主力红军出发长征的过程中，为中国革命的胜利做出了巨大奉献和牺牲，主要表现为：1踊跃参加红军。在长征前两次突击扩红运动中，一万余名*儿女报名参加红军，先后组成了八个补充团，主力红军在*集结休整期间补充的9700名红军新战士中就有7000余名*籍战士。参加长征的*籍红军将士达1.7万余人，其中1.3万人在长征中壮烈牺牲，四千余人在突破敌人第一、二、三道封锁线时被敌军打散回到原籍继续从事革命斗争，只有一千余人胜利到达陕北，全国解放后仅留下277人。上述数字说明在参加长征的8.6万余红军将士中，每五个人就有一个*人。2筹集粮款物资。长征前夕，*、胜利、登贤三县在中央

20、苏区两次筹粮、借谷活动中，完成筹粮25万担，占全苏区的四分之一多。在购置公债活动中，*县人民省吃俭用、倾其所有，完成购置公债50余万元。同时还筹集草鞋8400双、菜干150担、硝盐500余斤支援红军，屡次受到苏区中央政府的表彰。3掩护主力红军突围转移。胜利县地方武装开赴兴国战场，配合其他红军部队阻敌南下。*、登贤县的地方武装在南线监视粤军动向，肃清敌探，封锁消息，安置红军伤病员。4为红军休整提供便利。主力红军在*集结休整期间，*人民不仅把最好最干净的房子腾出来给红军做营房，而且组织慰问队，带着粮食、鸡蛋、猪肉、蔬菜、草鞋等物品慰问红军，组织妇女洗衣队为红军洗衣服。5组织运输队随军出征。为帮助红

21、军运输大量的设备、物资进展转移，*人民组织三千余名挑夫组成运输队随军出征。这些同志的一局部在突破敌人第二道封锁线后奉命离队回乡，少局部那么参加到红军队伍中继续参加长征。*挑夫占整个运输队人数的一半还多。6帮助红军征集器材、架设浮桥。赣南省、*县苏维埃政府组织了800余条渔船用于红军搭浮桥和摆渡之用，*群众把家中的门板、床板、店铺板全部奉献出来提供应红军架浮桥。*县城一位年过古稀的曾大爷将家里的全部木材献出来后又亲自把自己的一副寿材搬到了架桥工地，周恩来同志感慨地说：“*人民真好！红军渡河期间，*沿河群众真正做到了红军需要什么就无私奉献什么，每到黄昏有组织的群众就涌上架桥工地，有的点火把，有的直

22、接参加架桥，有的送水送饭。为了防止敌机侦察，架桥不但要在下午五时后开场，又要在红军渡河后早晨六时前拆掉浮桥，如此重复进展，沿河六座浮桥共架设了约十五次。7安置和保护伤病员。红军反“围剿战争中留下了一万余名重伤病员，红军突破第一道封锁线后又有一批伤病员送回到苏区。长征前后*安置红军伤病员一万余名，占红军伤病员总数的一半以上。安置保护好这批伤病员是*县苏区政府和人民群众的一项艰巨任务，县区派出专门干部，召开专门会议，把安置任务落实到村到户，几乎全县所有农户都安置了伤病员。苏维埃政府为每名伤病员发了150斤谷票、3斤食油和2斤盐，伤病员的膳宿照料均由群众负责，药品由医务所人员送到各户。*群众对红军伤

23、病员待如亲人，给予了无微不至的关心照顾。中央根据地失守后，为了保护这批伤病员，不少*群众还付出了生命代价，谱写了一曲曲拥军的悲壮之歌。四是*是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰辛卓绝的中国南方三年游击战争是从*开场的。主力红军离开中央苏区后，根据中共中央政治局的决定，在中央苏区成立了中共中央苏区分局、苏区中央政府办事处和中央军区，项英任中央分局书记兼中央军区司令员，陈毅任中央政府办事处主任。1934年10月下旬分局机关从瑞金云石山迁入*宽田的龙泉、石含，12月底迁*黄麟的井塘，1935年2月再迁*黎村的上坪直到突围，一直在*范围内办公开展工作。为了适应变化了的新形势，中央分局先后在

24、于东区设立瑞西县，在于西区设立于西县，在于北区设立兴胜县，包括长征前夕在于南区设立的登贤县，每个县都建设了游击大队，以同敌人开展广泛的游击战争。红军长征后，仅留下红二十四师一支红军主力部队，加上各省、县的地方武装，留下来的红军总兵力只有三万人左右，而且装备差，军事素质低。而国民党的“围剿部队由于当时国民党最高当局开场未掌握红军转移的意图，所以参加“围剿的国民党50万大军除西路军约10万人尾追红军主力外，其余40万敌军全部向中央苏区疯狂扑来，中央苏区的反“围剿形势十分严峻，苏区斗争形势急剧恶化。至11月底中央苏区各县城和交通要道全部被敌占领，根据地被敌人分割成许多小块互不关联的游击区，红军和游击

25、队不断被包围遭受损失。国民党军对*人民实行惨无人道的三光政策，叫器“茅屋要过火，石头要过斩，全县被国民党杀害的共产党员、革命干部群众达三千余人，在*桥头山洞活埋的就有数百人，在沙心被杀绝的农户达37家，还烧毁房屋5000余幢，抢走耕牛1000余头，全县处于血雨腥风的白色恐惧之中。但是，*军民没有被国民党的反动气焰所压倒，在苏区中央局的领导下，同敌人展开了广泛深入的游击战争，协助坚守中央苏区的最后一块根据地，直至1935年2月项英、陈毅仍率领红军坚守在*南部的禾丰、上坪地区。遵义会议传到达中央苏区后，红军实现了斗争方式的转变，组织剩下的红军分九路向粤赣边、湘赣边、闽赣边、粤东、闽西南、东江、湘南

26、等地突围，为党保存了一局部革命力量，拉开了南方三年游击战争的序幕。红军突围后，*、于西、瑞西、兴胜、登贤县的游击队仍然继续同敌人周旋，领导群众坚持斗争，不断给敌人以打击，直至1935年5月才被迫停顿活动。但*人民始终心向共产党、心向红军，坚信党和红军一定能取得胜利。1949年8月13日，*人民获得解放，从而走上了翻身做主人的康庄大道。2.1.3*县国民经济开展现状1经济总量突破百亿大关，跃上新台阶全年地区生产总值GDP突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。GDP总量占全市

27、比重为8.0%，GDP增速比上年增长11.6%，其中，第一产业增加值18.39亿元，增长4.3%；第二产业增加值55.28亿元，增长12.9%；第三产业增加值33.75亿元，增长13.9%。三次产业的比重为17.1：51.5：31.4。表2-1 “十一五以来*GDP净增量单位：亿元2006年2007年2008年2009年2010年2011年6.448.6112.529.9215.2217.9从三次产业的构造看，第一产业比重下降，第二产业比重上升，第三产业比重不变。2011年第一产业增加值占GDP比重同比下降1.8个百分点，对经济增长奉献率为7.0%，拉动经济增长0.8个百分点；第二产业比重同比

28、上升1.8个百分点，对经济增长奉献率为55.2%，拉动经济增长6.4个百分点；第三产业对经济增长奉献率为37.8%，拉动经济增长4.4个百分点。表2-2 2011年三次产业对经济增长奉献单位：%奉献率拉动率GDP第一产业第二产业#工业 建筑业第三产业100.07.055.254.70.537.811.60.86.46.30.14.42经济运行特点工业仍然是拉动经济增长的主要动力。2011年，实现工业增加值49.35亿元，同比增长14.5%，对GDP增长奉献率达54.7%，拉动GDP增长6.3个百分点。其中，全年规模以上工业增加值完成36.06亿元，同比增长14.9%。非公有制工业蓬勃开展，非公

29、有制规模以上工业完成增加值33.02亿元，占全县规模以上工业91.6%，拉动规模以上工业增长13.8个百分点。企业效益大幅提升，规模以上工业企业主营业务收入首破140亿元，达140.44亿元，增长45.3%；实现利税13.3亿元，增长51.0%，其中，实现利润6.39亿元，同比增长51.0%，全县54家规模以上企业全部实现盈利。投资和消费双轮驱动，经济开展的动力进一步增强。2011年，*县全社会固定资产投资持续保持较快增长势头，全社会固定资产投资突破70亿元，达72.9亿元，比上年增长24.3%。其中500万元以上固定资产投资67.7亿元，比上年增长23.4%。今年以来，*县随着城乡居民收入较

30、快增长，居民生活质量的不断提高，推动消费品市场持续繁荣活泼，全年实现社会消费品零售总额32.72亿元，增长17.4%，高于全市平均水平0.1个百分点。投资与消费双轮驱动，带动全县经济较快增长。外贸进出口呈现高位增长。2011年，全县进出口总额为6480万美元，比上年增长46.5%，其中，出口5155万美元，增长47.7%。新增出口业绩企业5家，新增备案登记企业10家。经济增长质量得到改善，财政收入占GDP比重大幅提高。2011年全县经济在保持稳步增长的同时，经济效益得到进一步改善，实现了总量、速度、构造和效益的协调开展。从财政收入看，2011年，全县财政总收入突破8亿，达8.11亿元，增长27

31、.7%，同比提高12.3个百分点，财政收入占GDP比重由上年同期的7.1%提高到7.5%，提高了0.4个百分点。其中地方财政收入突破5亿，达5.65亿元，增长24.4%，同比提高0.9个百分点。财政总收入、地方财政收入接近3年翻一番。从城乡居民收入看，*县民生投入继续增长，出台了一系列政策，城乡居民收入增速双双超过两位数，城乡居民收入得到提高。2011年，*县农民人均纯收入3931元，增长10.03%；城镇居民人均可支配收入13481元，增长12.3%。由此可见，作为赣州市的人口、经济大县，随着*县城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为城市开发事业

32、安康开展奠定了良好的基础；加之近几年来*经济快速开展，居民可支配收入不断增加，消费也正在升级换代，一局部中高收入人群已不再满足于普通的消费，观念上有了不断的更新，追求完善的建筑环境和更高风格的高档消费场所和高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。2.1.4*县房地产开展现状2012年13月，*县共完成房地产开发投资1.46亿元，同比下降6.69%；房地产开发总量达68.09万平方米；其中商品房新开工面积20.08万平方米；商品房销售面积3.2万平方米其中住宅销售面积2.15万平方米，非住宅销售面积1.05万平方米；房屋销售额达13776万元。全县高层商品房销售

33、均价为4256元/m2，小高层商品房销售均价为3486元/m2，多层商品房销售均价为3315元/m2。2.1.5*县相关开展规划解析2.1.5.1 ?*县国民经济与社会开展第十二个五年规划刚要?在?*县国民经济与社会开展第十二个五年规划刚要?中提出，*县城市开展按照“东拓、南进、西开发、北优化的城市开展思路，围绕“三江六岸、六大片区格局，搭建“一轴、两心、三片、六区城市框架，以红古绿为底蕴，山水园林为基点，宜居宜业为追求，畅通八方为依托，祈福和谐为特色，将县城打造成经济活力强劲、人文特色明显、基础设施完备、城市功能完善、开明开放和谐，与建设赣州中心城区构建特大城市功能配套的大型城市。县城规模近

34、期2015年到达30平方公里、30万人，中远期2030年扩展到50平方公里、50万人。重点建设贡江新区、工业园区、古田新区、中心城区、跃洲新区和黄金拓展区等6大片区，进一步完善城市功能布局，提升城市品位。2.1.5.2 ?*县城市总体规划修编?2004-2020年2004年，*县人民政府组织编制的?*县城市总体规划修编?2004-2020年，确定了如下要点：1城市性质：赣州市域中部制造业基地，具有多元文化特色的重要新兴城市。2城市规模：2020年城区人口规模到达30万人，用地规模到达30平方公里。3城区开展策略：以建设重要城市为基点以积极竞争为支点以凸显个性特色为亮点以培育市场环境为契点以提升

35、城市品位为焦点4规划构造：一江两岸双中心，多组团。利用贡江，将城区一分为二。贡江以北为老城区，贡江以南为新城区。在贡江南岸利用山体和沟谷的自然走向，将城南地区划分为假设干个组团。江北片：主要职能以商贸服务、物流、金融通讯、行政办公、教育等三产业为主的综合区，居住人口为16万人。江南片：主要职能以工业、休闲度假为主的综合区，居住人口14万人。?*县城市总体规划修编?20042020年明确了城市性质、城市空间开展构造，并确定了片区的功能及开展规模，也是*县城市综合体规划的主要依据。2.1.5.3 ?赣州市城镇体系规划?200620202006年，赣州市人民政府组织编制了?赣州市城镇体系规划纲要?2

36、0062020年，对*确定了如下要点：1开展规模：位于东部经济开展片区，规划期末用地规模到达30平方公里，人口规模到达30万人。2开展策略：以道路交通建设为引导，以加快工业化步伐为主线，抑制被边缘化的倾向，积极主动承接闽西南的辐射，打通通过广东东部的出海通道，加快农业产业化进程，开展红色旅游和生态旅游，以资源导向型工业化带动城市化，以旅游休闲凸现城市特色，成为产业特色明显、生态环境良好的区域。3产业开展政策性建议：利用处于市区和东部片区中心之间的区位优势，开展与市区和瑞金互补的产业，如牛奶等食品工业；建设银矿加工基地，加工兴国、宁都、瑞金、会昌采掘的银矿；走农业产业化道路，利用自有的草场等资源

37、优势，通过对企业的引进和对大型龙头企业的扶持，形成自己的品牌；利用龙头企业江铃汽车配件等大力开展机械制造业；积极推进劳务培训，形成东部地区的劳务培训中心。?赣州市城镇体系规划?20062020年明确了*开展规模，并对*的产业开展提出了开展策略，对本次规划有一定的指导意义。2.2 工程建设的必要性2.2.1 符合?国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴开展的假设干意见?的开展需要2012年6月29日，?国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴开展的假设干意见?正式出台。?假设干意见?指出要推动产业与城市协调开展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化

38、城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力，推进数字化城市建设。*县城市综合体符合贡江新区城市功能定位和产业布局，优化城镇化开展，促进城乡统筹开展的需要，符合?国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴开展的假设干意见?的文件精神。2.2.2 全面建设小康社会的需要小康住宅是全面建设小康社会的关键的组成局部，*县的经济飞速开展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。城市综合体工程引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升*县县城住宅的

39、品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，表达人文关心，使得居住更舒适安全。*县城市综合体位于贡江新区，对贡江新区乃至整个*县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动*县房地产开发的蓬勃安康开展。2.2.3*县房地产开发行业开展上质量、上水平的需要“十五、“十一五期间，*县房地产开发行业虽然起步较晚，但开展较快，呈现喜人势头，正在成为*县域经济的支柱产业之一。可是与赣州市中心城区及兴旺地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前*县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅、高层、小高层住宅量较小；县内的房地产开发企业管理水平、开发理

40、念相对滞后。*县城市综合体开发建设工程，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。2.2.4 城镇化开展的需要*县共有9镇14乡，全县总人口104万，其中农业人口83.7万人。根据?*县国民经济与社会开展第十二个五年规划刚要?规划，在“十二五末期，*以建设30万人口、30平方公里及以上大城市为城镇化开展目标，力争到2015年城镇化率到达60%，城区绿化覆盖率到达42%，城镇人均公共绿地到达12平方米，城镇人均住房面积到达31平方米。本工程的建设，为城镇化的开展提供了不可缺少的基础条件。第

41、三章 选址及建设条件3.1 工程建设条件3.1.1 地形、地貌、地震情况*地处赣州市东部，距赣州65公里，南昌422公里；东邻瑞金，南接安远，西连赣县，北毗兴国和宁都；位于东经1151111549，北纬25358262053之间；辖23个乡镇，352个行政村，总面积2893平方公里，南北长83.25公里，东西宽63.33公里；城区面积12平方公里；境内通行客家方言。*属丘陵低山区，地势东、南、北三面较高，中、西较低，山地面积占74%。3.1.2 气象与气候*县属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充分、四季清楚，年平均气温19.7。一月和七月平均气温分别是8.2和29.7，极端气温为39.

42、9和-8，年均降水量1507毫米，45月降雨量约占全年的47%，年日照时数1621.9小时，年均无霜期305天。有寒潮、台风、高温干热和冰雹等灾害性天气影响。境内河流境内河流属赣江水系，总长度1283公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，江河水面约16.2万亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。土壤类型主要为红壤，占全县总面积的67.8%，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母质为各种母岩风化的残积或堆积物，地表一般具有枯枝落叶层和半腐解的有机质层，壤质至粘质，PH值5.76.2，有利于油茶的生长和生产。3.1.3 交通运输条件目前，*县拥有各类公路里程2558.15公里，其中：昆

43、厦高速公路贯穿大半个*县，国道91.45323线、319线，省道54.24公里银于线、庄黄线，省养县道93.8公里于盘线、利朱线、三门金沙线，县道377.984公里，乡道528.261公里，村道1505.725公里，有渡口32个，公路密度83公里/百平方公里。 基本形成了以县城为中心，以国道323线、319线、省道于银线为主骨架，县道为支架，乡村道为延伸的公路运输网络。实现市至县通二级公里水泥路，21个乡镇机关所在地通水泥油路和372个行政村通公路及134个行政村通水泥路，水泥砼油路面里程为605.79公里，占通车里程的25%。2001年12月开工建设赣龙铁路58公里，于2005年4月正式通车

44、。*县境内航道2条，航线总里程123公里。有大型桥梁6座，即寒信大桥、水头大桥、红军大桥、长征大桥、三门大桥和新澄江大桥，总长2030.24米。随着交通设施的不断完善，未来*县的交通将越来越便利。3.1.4 通讯条件邮电通信业保持快速开展。2010年完成业务总量22873万元，比上年增长26.4%。全县2010年年末固定 用户133995户；移动 用户到达260363户，比上年增加52163户，增长25.1%。移动 普及率到达104部/百人，比上年增加10.5部。互联网上网用户到达3.3万户，增长37.6%。3.1.5 地质情况*县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间

45、河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区。本工程工程所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过4.75级。厂区地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。工程所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于工程建设及运营。3.1.6 电力与水源保证度本工程所在地水电供应充足。1供水情况*县境内河流

46、总长1283公里，江河水面约16.2万亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。本工程所需的生产与生活用水由*县自来水公司供应，因此实施本工程的供水条件是有充分保障的。2供电情况本工程用电由*供电公司供应，全县城乡电网改造进展顺利，农网改造已 基本完成，全县拥有220kV变电站1座，110kV变电站3座，35kV变电站11座，容量45830kVA，35kV线路15条，现已形成以千伏干线为主、小水电站为辅的电力网络。因此，工程用电能得到充分保证。3.1.7建筑材料供应赣州市商品经济兴旺，流通渠道畅通，本工程对筑路材料没有特殊的要求，其来源比较丰富，当地建材工业分布较广，砂、石灰、水

47、泥较为丰富，钢材、木材和沥青可从当地市场直接购置，供应方便。3.1.8施工场地条件本工程周边均有较宽阔平坦的居住用地，可供施工时使用。工程所在地周边输变电设施较为齐备，施工阶段可根据需要，就近接电。3.2 工程选址3.2.1 工程选址原那么和考虑因素本工程严格遵循以下选址原那么：1符合*县总体规划要求；2满足工程对原材料、能源、水和人力的需求；3注意环保；4节约和效力原那么；5安全的原那么；6实事求是的原那么；7节约用地。本工程在遵循以上原那么的基础上，充分考虑以下因素：1自然因素：包括自然资源和自然条件；2经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；3

48、运输和地理位置因素；4社会政治因素和管理机构的素质。3.2.2工程选址综上所述，本工程选址在*县贡江新区，渡江中路以南、长征南大道以东、水南大道以北、屏山大道以西的地块、面积1480.516亩。位置如图3-1、3-2所示。本工程场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购置，施工条件较好。综上所述，本工程所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设标准形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足工程的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本工程落户该地也将提供大力的支持，是工程的首选之地。图3-1 贡江新区土地利用规划图图

49、3-2 *县城市综合体建设工程用地红线图第四章 工程市场分析4.1 工程SWOT分析4.1.1 优势分析1区位优势。贡江新区与老城区隔江相望，距老城区仅1公里左右，与老城区的联系十分方便，便于初期建设时期的资源共享，利于规划区的分期建设、滚动开展。2交通优势。规划区现有323国道横穿而过，同时城区与厦蓉高速公路的连接线也将从规划区穿越，对外交通联系十分便捷。3资源优势。规划区内的山体连绵，而且西面、北面临江，临江岸线长达11.5公里，具有良好的山水自然生态资源；同时低廉的地价与劳动力资源亦给新区带来良好的投资环境，降低了商务本钱。4人文优势。*作为红军出发地，是红色旅游胜地，具有珍贵的红色文化

50、。而且红军长征第一渡渡口也位于本次规划区范围内，将大大提升了规划区的文化底蕴。同时规划区南面也紧邻罗田岩省级森林公园，江对岸也有宝塔公园、中央红军出发纪念馆，这些都是规划区重要的背景资源。4.1.2 制约因素1规划区内地形起伏较大，山体、沟谷较多，加大了规划、建设难度，并使不良地段整治和基础设施费用增加。2基础设施建设本钱高规划区内的基础设施严重缺乏，增加了今后建设工程量和建设投资本钱。3新区已初具规模，引进了较多企业。但是产业集群尚不明显、基础设施不完善，而且已批租土地较多，制约了新区的进一步优化和开展。4.1.3 机遇分析1随着沿海城市的产业梯度转移，这给新区带来了很大的机遇，也是新区开展

51、的大好时机。2随着国内居民日益增长的市场需求和出行半径的扩大，回归自然的生态旅游和体验式休闲旅游已经成为广阔游客的新选择。另外，近年来红色旅游的热潮，本规划区坐拥优良的自然与人文资源，必将迎来广阔的旅游休闲市场。3连绵的山体虽然给开发建设带来了一定的困难，但丰富变化的地形地貌是珍贵资源，也是构成城市多维空间变化的自然基础,为创造丰富多样的城市景观提供了有利条件。4.1.4 挑战分析1就贡江新区而言，如何引导产业，培育支柱产业，形成安康、有序的产业布局，让有限的土地资源发挥其最大的效益是工业园安康良好开展的关键，也是振兴*经济的关键。2就红色文化、红色旅游来说，*将面对瑞金、兴国的竞争。3面对连

52、绵山体，处理得好，将大大提高本次规划区的景观品质，也可以大大节省投资本钱，但同时也给规划区的开发建设活动提出了更高的要求。4.2 工程开发价值的核心支撑4.2.1 巨大的商业价值支撑工程位于贡江新区的行政中心与经济中心的核心地带，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。工程定位于立足*、带动瑞金、会昌、宁都、影响赣州、辐射江西乃至全国的集休闲、文化、娱乐、购物、旅游、体验、展览、服务八大功能为一体的城市综合商业群，工程自身具备的业态优势、功能优势、品味优势、特色优势、规模优势、服务优势、品牌优势、与先天等八大优势使工程整体处于极具竞争力的主导地位，工程涵盖的诸如：购物中心、写字楼、公

53、寓、停车场、高档酒店、高端住宅、中心公园、博物馆、图书馆、商业街、歌剧院、休闲走廊、游乐场等诸多商业元素不仅自身能够产生不菲的商业价值外，通过相互关联与支持衍生难以想象的商业预期收益，更重要的是，如果运作得当、在品牌建设上做好文章，通过销售、出租方式的工程短期收益以及相叠加商业运营与工程升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本工程的商业目的也因此得以实现。4.2.2 独特的文化价值支撑中国的商业地产开发有一个共同的通病，那就是开发前瘦身对预定的规划做出不应有的裁减，经营时缺乏耐心过于注重短期收益，或者受到资金压力时盲目调整运作手段，致使利益受损,建设品牌缺乏专心，与人合作缺

54、乏诚心股东之间、经营者与产权人之间，对社会与消费者的承诺缺乏恒心。造成的结果是：开发周期长，市场成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，经济效益差，遗留问题多。究其原因，大致有以下几种因素：1开发商实力的欠缺，对工程缺乏应有的理解与把握，受到资金压力与其它制约，无法保证工程良好运行，致使长期利益受损或失去。2没有做好功课，促使工程盲目上马，缺乏应有的竞争支撑，导致工程最终溃败。3缺乏成熟的投资心态，违背产业经营与运行规律，致使工程长期在低谷运行，导致开发商、经营者、产权人多方利益受损，掐断了工程的活力与生机。4缺乏专业的操作水准，无法结合工程特性为工程设计符合自身开展的成长路线，无法到达预期的价值回报

55、。5缺乏打造商业知名品牌的开发高度与经营思想，从而就无法保证工程的中长期安康开展与自身应有开展空间。*综合体工程可以采用苏区红色文化的属性，通过苏区红色文化的传播优势不仅提升了品牌影响，同时通过文化嫁接，赋予商业工程应有的生命力与竞争力。文化的生命力是最为长久的，何况是共和国的诞生文化。此外，因此而产生的联动效应势必为工程带来良好的开展机遇，使工程得到独特的开展平台；因此文化价值是本工程商业价值产生的催化剂，是工程赖以生存的 基本保证与强力支撑。4.2.3 工程的附加价值支撑作为复合地产模式的城市综合体工程，大多具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统

56、，这些不仅为工程提供了更广阔的生存空间，使工程在开发伊始合理的躲避了市场风险，同时使工程的盈利方式多样化，经营层次多元化，使工程在整体上形成良好的联动与互补，促使工程的经济价值实现多渠道化。本工程作为城市综合体的一个代表，本身具有超大型商圈的固有属性与类同价值，但作为在开发上有独特定位文化、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在工程开发时就可以展现统一规划，分级开发，有的在工程投入运营时方可表达，但客观上，在确定本工程开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。具体到本工程，它的附加价值主要表达为：1工程直接表达的自身商业价值；2工程自身的文化

57、价值；3工程由文化衍生的其它商业价值；4工程的品牌价值；5工程功能互动而延伸的增加价值；6工程梯次、升级开发而带来的次生价值；7工程经营与运作过程中所带来的市场价值；8工程综合的社会人文价值。因此，保证了工程对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的开展方向，为工程的快速成长与成熟注入了强大内力。4.2.4 工程的品牌价值支撑品牌是一个工程的第二生命，它代表着工程的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了工程的中远期市场。商业地产的 基本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产工程都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润

58、发，好又多，万达等，再深层次研究，可以发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发工程，玩的是“借壳上市，“壳就是他的品牌，“市就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业开展的初级阶段，需要通过工程的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。万达也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率到达了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所以它的工

59、程有一定的生命力与竞争力，目前也走了生产线模式。由此，可以得到：作为一个有中长远追求的商业与复合地产缔造者，作为一个对自己负责、对社会负责、对工程自身负责的开发者与运营者都应首先注重品牌建设与推广的重要性，只有这样，工程开发才可以获得成功，才可以在行业做的持久，才可以追求大的成就。炎帝广场可以充分利用苏区红色文化的内涵，通过这种共和国源头的人文识别，通过与商业、旅游业等相关业态的互动，促成真正的商业集群效应。苏区红色文化是独一无二的，*城市综合体也是独一无二的，这些为品牌的建设与传播找到了主线与方向，所以商业开发与运营就要在内涵、展示方式、表达手段、经营手法、品牌建设策略上下功夫，表达它应有的

60、品牌价值，通过品牌建设、提升与完善最终树立一个带动整体综合效应、刺激相关产业的大开展、获得良好社会价值回报的知名品牌，因此，认定：苏区的品牌是独一无二的，它的影响力、传播力、辐射力、领导力、拉动力、竞争力也是独一无二的，同样，工程假设成功开发并能够专业、高标准运营，它的品牌价值也是独一无二的。4.2.5 工程的其它价值支撑本工程的规模、品位、特色、业态、功能、运营在定位与操作诸单元上将到达一个新的高度，势必将工程整体优势与潜在影响力开发与挖掘出来，因此而呈现的价值链效应也是多重的，比方：由于工程本身的属性与特性而表达的人文与社会价值，本工程投入运营后将在交通上表达它应有的交通分流价值；由于本工

61、程区位优势的独特性而对整个*县城市形象与综合影响力的传播价值，此外，对于贡江新区自身来讲，开发的过程不仅是印证的过程、追逐成功的过程，也是学习、探索、积累的过程。通过工程的开发不仅可以完善自身、增强实力、积累经历，同时也为贡江新区在行业的推进与产业的持续投入带来借鉴与提升价值。第五章 工程定位与规划5.1 *贡江新区的总体规划5.1.1 规划原那么1整体开展加强贡江南区与贡江北区的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，发挥规划区的综合功能。同时，加强规划区内部的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的个体之间关系，共同构成贡江南区多元化、整体性的特点。2以人为本关注在规划

62、区生活和工作的人们不断开展的需求，为市民创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境。同时关注外来投资的各种需求，创造良好的投资环境，促进规划区不断向前开展。3可持续开展合理利用现有资源条件，特别是对现有良好的山水自然环境的开发与保护，促进规划区经济、人口、资源和环境的协调开展，创造出适合于二十一世纪的生活观念。4近远期结合结合规划区开展的不同阶段，兼顾本规划区近远期的开展，保证规划区开展和实施建设的连续性，并使规划有一定的弹性和灵活性，以适应时代不断向前开展的要求。5.1.2 规划思路与职能定位城市建设，规划先行。思想是行动的先导，规划是建设和开展的龙头，是城市开展的“风向标。具有好的开展思路和科学合理的规划，开展的质量和速度才能又好又快，建设的成效才会明显，开展的潜力才能后劲十足，可持续开展之路才能越走越宽。 科学地做好贡江南区开发建设的规划，首先要立足现实、着眼长远地确立贡江