某市钢筋结构加工厂项目前期策划实施方案设计方案

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1、毕业设计（论文） 题 目：市钢结构加工厂项目前期策划方案设计学生：学 号：所在学院：专业班级：届 别：201 届指导教师：皖西学院本科毕业设计（论文）创作诚信承诺书1.本人重承诺：所提交的毕业设计（论文），题目市钢结构加工厂项目前期策划方案设计是本人在指导教师指导下独立完成的，没有弄虚作假，没有抄袭、剽窃别人的容； 2.毕业设计（论文）所使用的相关资料、数据、观点等均真实可靠，文中所有引用的他人观点、材料、数据、图表均已标注说明来源； 3. 毕业设计（论文）中无抄袭、剽窃或不正当引用他人学术观点、思想和学术成果，伪造、篡改数据的情况； 4.本人已被告知并清楚：学校对毕业设计（论文）中的抄袭、剽

2、窃、弄虚作假等违反学术规的行为将严肃处理，并可能导致毕业设计（论文）成绩不合格，无常毕业、取消学士学位资格或注销并追回已发放的毕业证书、学士学位证书等严重后果； 5.若在省教育厅、学校组织的毕业设计（论文）检查、评比中，被发现有抄袭、剽窃、弄虚作假等违反学术规的行为，本人愿意接受学校按有关规定给予的处理，并承担相应责任。 学生（签名）： 日期： 年 月 日目 录1 项目总论31.1 项目概述31.2项目主要经济技术指标31.3 项目建设建议32 投资机会的选择52.1 项目所在地宏观环境分析52.1.1 政治环境52.1.2经济环境52.1.3 政策环境72.2 钢结构销售市场状况分析82.2

3、.1关于国钢结构市场的基本情况分析82.2.2项目的竞争优势92.2.3市场需求预测112.3 初步投资意向与选址论证122.3.1 初步确定投资意向122.3.2 选址论证122.4 对初投资意向的SWOT分析132.4.1 优势（S）分析132.4.2 劣势（W）分析132.4.3机遇（O）分析132.4.4 威胁（T）分析143 市场调研153.1 目标客户群的定位153.1.1 本项目潜在的客户群153.2 竞争项目调研173.2.1 XX钢结构厂173.2.3 与本项目的比较174 项目主题定位与形象策划184.1 项目主题定位184.2 项目的形象策划185 项目产品方案195.1

4、 项目总平面图195.1.1项目的总平面布置195.1.2竖向布置与交通运输195.1.3 项目的总平面图205.2 确定相关的建筑参数206 项目的组织机构与进度安排216.1 项目组织机构216.1.1组织机构216.1.2各部门主要职责216.2 项目进度安排227 环境影响、节水节能、安全消防237.1 环境影响237.1.1 施工期间对环境的影响237.1.2 营运期间对环境的影响237.1.3 项目拟采取的环境保护措施 237.2 节能节水247.2.1 节能评估247.2.2 节能措施247.2.3 节水措施257.3 消防267.3.1 编制依据267.3.2 预防措施268

5、项目的投资估算与资金筹措方案278.1 投资估算278.1.1 土地费用278.1.2 土建工程投资278.1.3 工程建设其他费用288.1.4 预备费288.1.5 流动资金288.1.6 建设期利息288.1.7 投资估算结果288.2 资金筹措方案289 项目的基础数据估算309.1 收入估算309.2 营业税金与附加的估算309.3 总成本费用的估算309.3.1 经营管理费用的估算309.3.2 折旧估算319.3.3 房产税的估算319.3.4 运营期每年的利息估算319.3.4 总成本费用3110 项目的财务评价3310.1 财务报表3310.1.1 利润与利润分配表3310.

6、1.2 投资现金流量表3310.1.3 财务计划现金流量表3310.1.4 资产负债表3310.1.5 借款还本付息估算表3310.2 财务评价3310.2.1 财务评价的主要指标3310.2.2 盈利能力分析3410.2.3 清偿能力分析3510.3 敏感性分析3510.3.1 敏感性分析的作用与基本原理3510.3.2敏感性分析的一般步骤3510.3.3 本项目的敏感性分析3510.4 盈亏平衡分析3610.4.1 盈亏平衡分析的作用与意义3610.4.2 本项目盈亏平衡分析3711 社会效益分析3911.1项目的实施符合国家产业政策，适应国家能源结构调整的发展规划3911.2 对就业的影

7、响3911.3项目的实施是市经济新增长极的一个重要组成部分3912 风险分析4012.1 项目风险因素4014.2项目风险对策4113 结论与建议4313.1 结论4313.2 建议43参考文献：4435 / 42摘要：前期策划就是运用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学与系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段

8、。工业开发项目的可行性研究从开始委托到最后提交成果文件，整个过程都有一定的、客观的规律和程序。在研究该项目时，要对工业项目的地理区位、周边环境、开发条件、市场环境以与项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价, 综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结

9、果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。关键词：工业开发；可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析Abstract:Feasibility study is the use of various scientific methods (including technical economics, sociology, economics and system engineering) of the proposed pr

10、oject necessity, feasibility, rationality of comprehensive technical and economic analysis of science. Its basic task is through extensive research, comprehensive analysis of a project is technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether the profit financia

11、lly, to provide a scientific basis for investment decision. At the same time feasibility study but also for bank loans, cooperation signing, engineering design and provide basic information, it is a necessary step for scientific decision-making and means. Feasibility study of real estate development

12、 project from start to entrust to finally submitted documents, the whole process has certain rules and procedures, objective. In the study of the project, to the real estate project of geographical location, the surrounding environment, development conditions, market environment and development pros

13、pects of investigation and analysis, economic analysis and comparison of the earnest careful analysis of various development schemes may be adopted, scientific prediction and assessment on the project after the completion of the economic benefit comprehensive analysis, a project is technically advan

14、ced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether the profit financially, so that whether the project should invest and how to invest construction conclusive opinions. To market supply and demand as the starting point, analysis of feasibility and market development projects

15、; to resource limits, analysis of the financial situation and eye-catching image; with scientific methods, analysis the advantages and disadvantages of the project development; the series of evaluation index for the result, finally determined the project can be implemented in the technology, can get

16、 the best economic benefit. Feasibility study of the basic construction, is an important content of pre construction work, is also an important step in the basic construction procedures, the purpose of which is to make the construction project decision-making and correct, to avoid or reduce the erro

17、rs caused by the waste of investment decision.Keywords: real estate development; feasibility study; market analysis; financial analysis; uncertainty analysis1 项目总论1.1 项目概述“钢结构加工厂”项目是由伟宏钢结构发起的，总投资1.33亿，为市重点招商引资项目，按照统一布局、分期实施的原则，全力打造打造一流品质的钢结构品牌的皖区乃至一流的专业钢结构市场。该项目拟建于市开发区迎宾大道以东,新城二道以南，位居整块规划工业用地的最佳位置。总

18、占地面积67399m2，靠近312国道，交通便利，有适合本项目的操作条件，地块面积较大，适合本项目的大面积需求。本项目规划厂区设立有厂房区、生活区、综合办公多等多个区域，规划建筑面积为8.08万m2，其中钢结构建筑面积为3.03万m2,混凝土结构为5.05万m2。该项目建设周期为2年，预计在2015年2月可以全部启动。1.2项目主要经济技术指标 本项目建设期为两年，计算期为22年，主要经济技术指标详见下表：表1-1 项目主要经济技术指标项目数值单位备注1占地面积67399m22道路面积19312m23总建筑面积80878m23.1钢结构加工厂房25800m23.2机加车间4500m23.3生产

19、铺助房4500m23.4宿舍9000m23.5饭堂9000m23.6综合楼28000m24建筑密度55.6%5容积率1.26绿化率15.7%7停车位500个8财务净现值3542.76万元基准收益率取12%9总投资收益率14.66%10资本金净利润率21.32%11投资回收期7.73年12部收益率16.069%13盈亏平衡点17.66%1.3 项目建设建议本项目整体定位为技术先进、集设计、生产、安装、销售一体，皖区一流的钢结构产业区。通过前期调研分析，加之项目规模限制，必须走“高、精、专”路线。充分利用项目创新的附加卖点，与传统钢结构销售项目区分开，建立自身的差异性和核心竞争力。2 投资机会的选

20、择2.1 项目所在地宏观环境分析2.1.1 政治环境 市位于省西部，长江与淮河之间，大别山北麓，地理意义上的“皖西”特指。为大别山区域中心城市，地处中国经济最具发展活力的长三角腹地，是国家级皖江城市带承接产业转移示区的成员城市，省会经济圈经济圈的副中心城市，国家级交通枢纽城市。荣膺有“国家级园林城市”、“国家级生态示区”、“中国水环境治理优秀城市”、“中国人居环境例奖”、“中国特色魅力城市200强”等称号。2012年农业生态经济建设开始起步，现已建成多个农业生产基地，并分别获得了欧盟、中国农业科学院和国家环保总局的认证；在工业生产方面，以城市工业核心区、国家级经济开发区与乡镇工业集中区为框架的

21、承接产业平台初成体系，努力实现由工业小市向工业大市的新跨越，未来的将会以一个崭新的面貌融入现代化生态化城市前列。2.1.2经济环境（1） 市全年生产总值大幅度提高，经济增长迅速，导致人均消费水平的提高促钢结构行业。2012年全年生产总值（GDP）918.2亿元，按可比价格计算，比2011年增长11.0%。其中，第一产业增加值198.8亿元，增长5.6%；第二产业增加值423.4亿元，增长15.3%；第三产业增加值296亿元，增长8.7%。三次产业结构由2011年的22.245.332.5调整为21.746.132.2。按常住人口计算，人均生产总值16248元（折合2585美元），比上年增加16

22、80元。全员劳动生产率238051元/人，比上年增长1.3%。以上数据来源于统计局统计年鉴表2-1 市2012年生产总值 单位：%、亿元指标绝对值增长全市生产总值918.211.0第一产业198.85.6第二产业423.415.3工业354.317.0建筑业69.17.1第三产业296.08.7交通运输、仓储与邮政业39.89.5批发与零售业50.011.4住宿与餐饮业20.78.5金融业19.920.9房地产业58.45.3盈利性服务业28.110.1费盈利性服务业79.26.02012年，城市居民消费价格指数为101.5%，居民消费价格比上年上涨1.5%。其中，食品类价格上涨1.8%，居住

23、类价格上涨0.5%。原材料、燃料、动力购进价格指数100.3%；工业品出厂价格指数99.2%。以上数据来源于统计局统计年鉴表2-2 2012年居民消费价格指数 指标指数（上年=100）居民消费价格指数101.5食品101.8粮食105.6烟酒102.8衣着102.3家庭设备用品与维修服务99.5医疗保健与个人用品101.1交通与信号101.4娱乐教育文化用品与服务102.4居住100.5（2）市人民生活社会保障制度逐步健全间接促进钢结构市场的发展。 2012年，全市城市居民人均可支配收入19369元，比上年增长13.3%；城市居民人均消费性支出15059元，增长15.9%，其中食品支出5580

24、元，增长4.3%，衣着支出增长22.2%，交通与通讯支出增长130.8%，教育文化娱乐服务支出下降1.0%；城市居民家庭恩格尔系数为37.1%，比上年下降4.1个百分点。城市居民人均住房建筑面积37.52平方米。 农村居民人均纯收入6535元，比上年增长15.8%。农村居民人均生活消费支出4853元，增长9.2%，其中食品支出增长9.5%，交通和通讯支出增长7.4%，居住支出增长14.8%；农村居民人均住房面积33.86平方米，比上年增加1.36平方米。社会保障体系不断完善。养老、失业、基本医疗、工伤和生育五项社会保险制度深入开展，2012年末全市参加城镇基本养老保险32.29 万人、失业保险

25、21.9 万人、基本医疗保险32.37万人、工伤保险23.4万人、生育保险21.69万人；合计征缴五项保险基金21亿元，比上年增长15%；发放参加城乡居民养老保险人数375.27万人；参加城镇居民医疗保险人数74.16万人；发放失业保险金人数5256人。全年开展创业培训8978人，就业技能培训35344人。全市参加农村新型合作医疗人口 581.9万人。全年销售社会福利彩票36900万元，比上年增长31%，筹集社会福利资金9900万元；全年销售体育彩票10279万元，下降1.6%。城乡居民实惠增多。随着民生工程的大力实施，城镇低保水平的提高，农村社会保障制度的进一步完善，预计全年城镇居民人均可支

26、配收入首次突破1万元，可望达到10400元，增长16.3%，5年平均增幅达16.7%；农民人均纯收入预计可达3000元，增长19%，5年平均增长11.2%。以上数据来源于统计局统计年鉴2.1.3 政策环境（1）土地政策 国土资源部发布2012年中国土地政策蓝皮书预计，2013年我国土地政策将促进城镇化健康发展，在进城农民宅基地的合理使用、集体建设用地建设公租房、集体建设用地流转、征地制度改革等方面出台可操作性的政策和措施。，2001年2012年间，我国人口城镇化率由37.7%升至51.3%，年均提高1.36%，被联合国称为城市化速度最快的国家。未来土地制度改革，首先是完善征地制度，提高农民在土

27、地增值中的分配比例，规政府的征地行为；允许农民或集体经济组织在符合规划的前提下，参与城镇经营型项目的开发；制定集体建设用地流转收益分配办法，合理确定国家、地方政府、集体和个人的收益分配比例。同时，完善土地有偿使用制度，促进存量土地的盘活、再开发利用也是政策的重点。（2）税收政策随着新国五条细则陆续在国部分一线城市落地，省城也于2013年3月底出台了相关细则。国家出台新国五条的目的是为了控制房价过高，而像这样的二三线城市，房产市场起步晚，未必需要去调控。仍执行原房地产税收政策。虽然省城已经有新国五条细则出台，但省地税部门难以改变，因此，在短期市可能难以出台有关新国五条的细则。目前，在省地税部门“

28、举棋未定”的背景下，至少在一段时间，市将依旧执行原来的房地产税收政策，其中，根据财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知规定：市将继续对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。2.2 钢结构销售市场状况分析2.2.1关于国钢结构市场的基本情况分析目前，钢结构在国际上的发展趋势与国基本一致，而我国基础设施建设、工业化、城镇化建设份额巨大，钢结构市场更加广阔。改革开放以来，特别是上世纪九十年代以后，随着国民经济的发展和钢铁工业的跨跃式发展，钢产量逐年增长，2009年超过5亿吨。在政府从“限制和合理使用钢结构到发展钢结构”的政策

29、指导和支持下，从重大工程、标致性建筑使用钢结构到钢结构普遍使用而得到发展迅速，呈现出了从未有过的兴旺景象。据统计分析，每年仅新建成和在建钢结构工业和民用建（构）筑物：高层钢结构20幢，约150万平方米；重型工业厂房1000万平方米；网架和网壳1500座，约250万平方米；空间桁架建筑20座，约60万平方米；门式钢架轻型厂房约1000万平方米；拱型波纹钢屋盖结构250万平方米；住宅钢结构100万平方米。还有塔桅结构用钢100万吨；容器用钢100万吨；桥梁用钢30万吨；海洋工程用钢10万吨；城市建设用钢200万吨。以与利用钢材深加工与相关的产业有，焊接钢管1300万吨；线材制品1100万吨；冷弯型

30、钢600万吨；钢铁粉末8万吨；钎钢2万吨等。考虑到目前的统计数据不规等因素。经统计分析，钢结构行业目前产量约2000万吨，产值1800亿元以上，加工制造能力基本满足工程建设需要并还在不断扩大。到2010年，我国钢结构产量将达到2800万吨（比预计的2600万吨有所突破），特别是在公路桥梁、铁路桥梁和城市天桥与电厂厂房、钢铁企业厂房改造等重型钢结构的用量上将快速增长。钢结构产业的发展与我国的经济发展水平和速度相关。钢铁新技术、新材料不断出现，为钢构产业的快速发展奠定了物质和技术基础。国家政策导向从节约用钢、合理用钢向鼓励用钢转变，为钢构产业的发展提供了有力的保证。钢结构产业逐步成为国民经济的重要

31、产业。2004年全国钢构总量为1200万吨，从现在起到2020年我国钢构将以每年67的速度增长。钢结构产业处在发展壮大阶段，属于成长型行业，发展前景广阔。而我国对于钢结构的现实需求则体现在以下方面：建筑钢结构相对于传统的钢筋混凝土结构和砖混结构已具有较好的社会和经济效益比较优势；伴随国际技术和产业的交流，国的设计、制造、安装技术已趋成熟；国家基础建设需要建筑钢结构产品；符合房屋建设的可持续化发展要求；比照工业化国家的发展状况，钢结构显然会成为我国房屋建设的一种主要结构形式。2.2.2项目的竞争优势（1）企业资质与经验方面的优势伟宏钢结构具有钢结构工程专业承包壹级资质，可承担各类钢结构工程（包括

32、网架、轻型钢结构工程）的制作与安装。公司具有压力容器设计、制造许可证，锅炉安装，压力管道安装，特种设备安装（修理），焊工考评委员会资格，一级试验、测绘等多项专业技术资质。公司长期在冶炼高炉工程、碳素工程、烧结工程、氧化铝工程以与铜铅锌冶炼等工程建设中形成了自己的特色并具有一定影响力。上述工程具有钢结构量大、非标设备多、制作安装质量要求高等特点，使公司在建筑钢结构、工艺钢结构、非标设备制作安装等方面，积累了较强的管理与技术实力。以下是成功案例: 中国黄梅戏艺术中心，文化中心，洛河电厂，宇通客车股份。上述成果表明，伟宏钢结构在非标设备制造、钢结构制作加工上具有较强的技术实力与能力，公司具有专业的技

33、术团队和相关的质量保证体系、专业的检测试验室等，在技术上和管理上为该项目的发展前景提供了良好的基础。（2）人才与技术优势伟宏钢结构拥有高级专业技术人员27人，中、初级专二十拥有高级专业技术人员172人，中级专业技术人员757人，初级专业技术人员947人，全国一级建造师166人，拥有一支专业从事钢结构制作安装的团队，他们都已经从事钢结构的制作安装十多年，有足够的经验来满足新钢结构公司的发展需求。另外，公司与多家所有良好的合作关系，与他们长期良好的合作关系为我们的产品品质提供了良好的保障。2.2.3市场需求预测近年来，国家鼓励建设低能耗、高产出的环保项目，大力建设交通、能源、环保等基础设施，需要大

34、量钢结构，加之钢结构建筑没有废渣、废水、废气等的排放物，对环境没有污染，加之钢结构本身的许多优点，越来越受到人们的青睐，在未来很长一段时期钢结构产业都具有广阔的市场前景，项目市场经营风险较低。周边市场钢结构需求如下表：序号地 区市场需求量可开拓量有效加工量主要客户1XX工业园区10万吨/年12万吨/年0.51万吨/年2省大型企业30万吨/年45万吨23万吨/年3临近周边省外大型企业20万吨/年23万吨/年0.51万吨/年4合计812万吨/年46万吨/年上述市场可承接的工程有大量钢结构建安工程，在省与周边省份每年约有近10万吨。除其中约56万吨左右由于型钢构件与运输等原因必须在现场制作外，据保守

35、估计，每年工程任务中约有45万吨左右的钢结构制作加工量必须进入加工厂加工，可满足本项目钢结生产任务23万吨。本项目的钢结构制作加工定位为主营外部市场的钢结构制造、安装、设计、销售业务，上述市场可确保本项目的生产任务饱满。2.3 初步投资意向与选址论证2.3.1 初步确定投资意向 由伟宏钢结构投资开发位于市开发区迎宾大道以东,新城二道以南占地面积67399m2的工业项目。该项目以钢结构行业为切入点，涵盖钢结构设计、钢结构生产、钢结构研究、钢结构安装、钢结构配件销售与检测，向整个产业链上下游进行延伸。项目总投资1.3亿人民币建设该项目，将项目打造成安微省一流的乃至领先全国先进技术的钢结构产业园地。

36、支撑项目可持续发展体系。充分提炼“钢结构产业”的涵，打造市一流工业产业基地。2.3.2 选址论证金太阳汽车城位于东大门经济开发区，312国道穿越而过。地理位置十分优越，四面环路，交通便利，交通可达性强，南临312国道，北靠皖西大道，离汽车站仅3公里。选址此处建立一个大型的钢结构工业区，不仅符合的城市总体规划，而且项目周边已形成固有的工业环境，商圈饱和度指数高。（1）总规划面积约100亩，处于我国东西和南北的结合部和我国“十”字形一级发展轴线的交汇处，市发展的黄金节点，交通便利,环境优良，利于项目的发展。（2）距该项目6-7公里的工业园区，多年来自发形成的工业市场，已培养的一定的消费群体，虽然人

37、们固有的消费习惯和购买模式在短时间难以改变，对钢结构市场的快速成长和繁荣有一定的影响，但随的经济发展和文明城市的建设，对工业生产投入力度必将增大，发展必然的，因此当地需要在适合的地点建一个专业的钢结构产地。（3）厂区地处丘陵地带，属亚热带季风湿润气候区，大陆性气候特征明显，夏季高温多雨，冬季低温少雨。项目用地区域地势平坦、地质条件良好，适宜于本工程建设。2.4 对初投资意向的SWOT分析2.4.1 优势（S）分析 S1、目前市场还没有出现大型的产权式钢结构市场，如果本项目能够先于潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位。 S2、项目所在位置由于靠近312国

38、道，便于将来汽车交易市场车辆的配送。 S3、项目所在位置未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补。 S4、项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。2.4.2 劣势（W）分析 W1、地段目前尚未完全开发，缺乏商业氛围。 W2、以租赁为主，难以吸引投资商。2.4.3机遇（O）分析 O1、国民经济和居民可支配收入的持续快速和发展为钢结构产业的发展提供了强有力的购买力支撑。 O2、近年来钢结构应用高速成长极大的刺激了产业投资热情，对钢结构产业美好的预期更坚定了投资者的信心。 O3、国家明确了钢结

39、构产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，钢结构产业在今后若干年都是以“发展”为主调。2.4.4 威胁（T）分析 T1、市目前的工业、商业销售满足了市场需求，各种业态继续显示出生命力，对本项目构成显性的挑战。 T2、目前在投资钢结构产业的项目很有可能出现，并不排除已经有项目在策划，如果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的。 综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想

40、的效果。3 市场调研3.1 目标客户群的定位3.1.1 本项目潜在的客户群（1）项目周边地界工业厂区 项目周边需要重点开发的市、与下辖寿县、霍邱县 、舒城县、金寨县、 霍山县、特别是市一带钢结构销售商。实行地毯式排查，全面把伟宏钢结构品牌宣传出去。这些当地客户，大多已经营多年钢结构销售，拥有稳定的业务链与市场覆盖围且经营状况基本良好。但随着业务的发展和规模的扩大，目前旧、落后的单个交易平台已不能满足经营发展的需求，换铺的需求比较强烈。这种巨大的强烈需求将是本项目客群最大最重要的组成部分。而且这类客群也是营销层面最便捷的客群，且有助于本项目后期经营管理。但要吸引上述客群除了建设功能完善、规划合理

41、的硬件平台，尚需引进与其相关的上游服务型企业（如维修中心或销售服务中心等）与政策的指引，如能通过前期优惠的招商政策吸引这类企业，会形成大经营户带动小经营户的以点带面的联动效应。结论：项目重点覆盖的地区经销商是本项目主要销售、招商的一类客户群体。（2）与相临城市的钢结构产业 其次重点开发相毗邻的、，特别是是全面开发对象。尤其是以工业生产为主。且大多数经销商都与区域的钢结构市场有着稳定的业务联系，本项目如能以优惠政策吸引部分特约生产基地，不仅能带动该区域行业发展，同时也能这一带经营户以信心。据我司了解该区域许多经营户土地使用权并不合法，因次存在搬迁的可能。结论：周边尚且没有建设象本项目如此领先的技

42、术服务，这是吸引更多周边城市潜在客户最主要的卖点。是本项目次重点招商客户群体。（3）省相关品牌经销商 本项目在此也有可能吸引到一部分省相关市场经营户客群。但由于涉与到跨地市，很多中小业户不会冒这种风险，所以会有一定的障碍，而且外地市招商的成本要远远大于本地。结论：省相关经营户是本项目的销售次要客群，招商次要要客群。（4）国钢结构建筑 国自1949年全国解放后，钢结构就在大跨重型工业厂房、大型公共建筑和高耸结构中得到了应用。我国二十世纪初建造的松花江钢桁桥、黄河大桥、国际饭店等就采用了钢结构；全国上百个大小机场都将设计采用钢结构，以加快建设速度和增大空间。近年来，我国建筑钢结构行业获得了巨大的发

43、展，涌现出一批优秀的钢结构建筑，如奥运鸟巢、植物园温室馆、首都机场等。针对此类项目销售有利于提高本项目服务功能品质，经营户有很大作用。结论：钢结构建筑类项目是本项目的招商主要客群。 总结：综上分析，本项目销售潜在客群广泛，从现在起到2020年我国钢构将以每年67的速度增长。钢结构产业处在发展壮大阶段，属于成长型行业，发展前景广阔。而我国对于钢结构的现实需求则体现在以下方面：建筑钢结构相对于传统的钢筋混凝土结构和砖混结构已具有较好的社会和经济效益比较优势；伴随国际技术和产业的交流，国的设计、制造、安装技术已趋成熟；国家基础建设需要建筑钢结构产品；符合房屋建设的可持续化发展要求；比照工业化国家的发

44、展状况，钢结构显然会成为我国房屋建设的一种主要结构形式。3.1.2 本项目潜在客户群（1）入驻经营户 大量钢结构需求经营户的进驻，势必带来相应的需求。（2）区域中高收入阶层针对中高收入阶层是一种投资方式。3.2 竞争项目调研3.2.1 XX钢结构厂（1）项目概况（2）XXQ钢结构厂调研分析 调研分析详见下表：表3-1 国XX钢结构厂调研成果类别占地面积建筑面积租金售价管理费入驻品牌家数开业时间年营业额经营状况数量526.37亩380000平方米38元/m2/月只租不售1.5/平方米160多个商户60多个品牌2004年5月36亿良好3.2.3 与本项目的比较与本项目相比，XXX规模远大于本项目，

45、但前两个项目建设的较早，随着行业的蓬勃发展，前个项目科能会表现的功能的不全面，而城是一家区域性集规化、系列化和专业化于一体的现代化专业市场，伟宏钢结构公司都给予了精确的定位，可以指定相关的优惠政策来吸引投资商4 项目主题定位与形象策划4.1 项目主题定位 本项目整体定位为全力打造打造一流品质的钢结构品牌的皖区乃至一流的专业钢结构市场。在项目的市场功能上，打造最具特色的钢结构市场，建设集设计、生产、安装销售一体的营销手段，聚拢人气、扩大知名度。钢结构加工厂是一家区域性集规化、系列化和专业化于一体的现代化专业市场。4.2 项目的形象策划 为了更好把钢结构加工厂定位在工业区中、高端销售层面；需要在另

46、行选择一个新潮名称，作为汽车城的代名词和标志性“符号”。这个中文词就很适合，它代表像征性的项目。远远取代公司伟宏二字，作为市场的先行者和领航者。5 项目产品方案5.1 项目总平面图5.1.1项目的总平面布置根据用地形状与功能、运输等要求，基地从南往北主要布置钢结构生产厂房、大型构件露天制造区、油漆涂装与成品堆放区，规划厂房。其中钢结构生产厂房含H型钢生产车间、涂装车间、非标钢构件制作车间与综合楼；综合楼前布置水景与大型铺地广场，正对厂区出入口，显得大气而壮观；大型构件露天制造区为露天构筑物，里面布置龙门吊，以满足相关生产要求；油漆涂装与成品堆放区为棚屋结构；规划厂房可满足远期发展需要。此外，在

47、厂区西北角布置有机加车间与集中供气站，已满足相关生产需要；厂区西北角布置有员工宿舍与食堂，以满足生活需要，宿舍楼南部布置以篮球场，以满足员工锻炼与娱乐需要。项目的功能分区详情见下表：表5-1 项目的功能分区表项目结构类型数值单位备注1占地面积67399m22道路面积19312m23总建筑面积80878m23.1 钢结构加工厂区钢结构25800m23.2机加车间钢结构4500m23.3生产铺助用房框架结构4500m23.4宿舍框架结构9000m23.5饭堂框架结构9000m23.6综合楼框架结构28000m25.1.2竖向布置与交通运输（1）拟建场地竖向布置考虑采用平坡式。道路采用城市型水泥混凝

48、土路面。场地雨水采用道路雨水口收集接暗管排入城市排水管网。（2）项目的道路交通设计依据建筑布局来进行设计，合理组织物流与车流。生产区围绕设计建筑与厂房布置69米宽环状道路，满足物流运输要求与消防要求。厂区主入口临东面园区道路路布置，货运出入口临南面园区道路设置，实现人车分流，互不干扰，同时可满足物流运输要求。本项目设置有成品库堆放区与露天场地，能满足各种原料与辅助材料、成品与半成品、废料等的存放要求。本项目设计年运输量33150吨,以汽车运输为主，其中运进33150吨（主要为原料，半成品）；运出33150吨（主要为成品、废料）。5.1.3 项目的总平面图见附录一项目总平面图5.2 确定相关的建

49、筑参数项目的建筑密度为0.55不小于0.4，满足规划指标的要求：容积率为1.2大于1.0，满足规划指标的要求；绿化率为0.15大于0.12，满足规划的指标要求。项目的相关的建筑参数详见下表：表 5-3 项目相关的建筑参数项目结构类型数值单位备注1占地面积67399m22道路面积17064m23总建筑面积80878m23.1 钢结构加工厂区钢结构25800m23.2机加车间钢结构4500m23.3生产铺助用房框架结构4500m23.4宿舍框架结构9000m23.5饭堂框架结构9000m23.6综合楼框架结构28000m24建筑密度55.6%5容积率1.26绿化率15.7%7停车位500个6 项目

50、的组织机构与进度安排6.1 项目组织机构 建立合理的组织机构，规定相应的岗位职责，并加以严格的考核，是企业正常运营、实现其战略目标的前提。 钢结构加工厂是由伟宏钢结构投资组建，负责统一招商、统一经营、统一管理。6.1.1组织机构 公司严格按照现代企业制度建立组织机构,设置董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。 机构设置详见下图：图 6-1 公司组织机构图 在公司组织机构图示中，计划当工程完成后工程部随即撤销，并入物管部；招商部并入市场管理委员会。6.1.2各部门主要职责 行政部：负责公司行政、办公、人事等工作;同时负责协调公司各部门的关系。 招商部（后期并入市场管理委员会）：负责项目招商、安

51、商工作。 企划部：负责项目的企划、宣传与推广工作。 市场管理委员会：负责市场日常经营、管理，协调各用户之间的关系、帮助办理有关证件等工作。 物管部：负责整个物业管理工作，即：维修、保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。 财务部：负责公司会计的核算、监督、划拨项款、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务部门之间的关系。 工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁征地手续，设施设备运行、维护等工作。6.2 项目进度安排整个项目分为项目前期准备阶段与可行性研究阶段、勘察设计阶段、项目招标阶段、施工前期准备阶段、招商引资阶段、项目施工阶段。（1） 项目前期

52、准备阶段与可行性研究阶段在2015年4月-2015年5月，为期两个月；（2） 勘察设计阶段为2015年6月-2015年8月，为期两个月；（3） 项目招标阶段为2015年9月-2015年10月，为期两个月；（4） 施工前期准备阶段为2015年11月-2015年12月，为期两个月；（5） 招商引资阶段为2015年11月-2018年1月，为期26个月；（6） 项目施工阶段为2016年1月-2018年1月，为期24个月（7） 项目竣工验收阶段为2018年2月，为期一个月。 详见附录二项目总横道图。7 环境影响、节水节能、安全消防7.1 环境影响7.1.1 施工期间对环境的影响 （1）社会影响：项目征地

53、拆迁对居民正常生产生活的影响。 （2）生态影响：工程施工期水土流失，项目施工对野生动植物、防洪排涝的影响。 （3）噪声：施工机械设备产生的噪声。 （4）废气：施工扬尘、路面铺设过程产生的沥青烟气以与燃油机械废气。 （5）废水：施工冲洗废水与施工人员的生活污水等。 （6）固废：临时弃土、少量建筑垃圾以与生活垃圾。7.1.2 营运期间对环境的影响 （1）社会影响：道路的营运对道路附近居民生活带来的影响。 （2）噪声：各种车辆在行驶过程中产生的交通噪声。 （3）废气：主要来自汽车尾气的排放。 （4）废水：主要为道路路面径流，主要污染因子是 SS、石油类。 （5）固废：主要是道路沿线过往行人产生的垃圾

54、。7.1.3 项目拟采取的环境保护措施 （1）施工期污染防治措施 1）施工时要求严格控制工程破坏植被面积，完工后迅速用草皮或其他防护材料进行覆盖，一般宜先种草再种树。 2）施工单位完工离场前应拆除临时占地、临时建筑，填平并进行合理利用。 3）加强对各种施工机械、车辆的维修保养，施工单位应选用低噪声、技术性能优良的机械，对已有的机械采取有效的消声措施。凡是施工现场200米以有居民区时，应合理安排施工时间，尽可能将噪音大的作业安排在白天施工，避免夜间施工扰民，必须在夜间施工的项目要有安民告示和计划。4）施工现场要经常洒水以避免扬尘，石灰、水泥仓库要密封，车辆要采取有效的防护措施防止撒落。水泥混凝土

55、拌和场、沥青拌和场要定点，并尽量远离人群集中的地方。5）施工场地和施工人员生活区要文明、卫生生活污水、粪便必须进行集中处理，禁止直接排入水体。 （2）营运期污染防治措施 1）厂区运营阶段，场大面积种植树木花草，同时还要利用形式多样的宣传对工作人员进行各种环保宣传教育。在汽车城部还应设有针对万一发生事故的应急处理措施，使事故控制在最小围。 2）厂区生产生活污水、排水沟不得直接排入养殖水产品的水塘鱼池，要按照城市建设要求完全做到管网排水。生活用水和生活废水完全隔离，粪便污水往化粪池处理后排入排水管道，并采取绿化、氧化、过滤、油水分离等措施以保护水质免受污染。如果采用环保技术对污水进行二次处理，经过

56、系统处理后出水可用作冲洗车辆、粪便和植物浇灌用水，该水对外界环境无任何污染，达到节约资源的目的。 3）加强对汽车尾气排放没有达标的车辆进行管理和维修尤其是对尾气冒黑烟的车辆的维修，做到发现一辆治理一辆，直到达到符合国家对车辆尾气的排放标准。 4) 厂区人员流动性大，除保持场区环境卫生，做到定期有人清扫消毒以外，要指定吸烟区，把对环境保护工作和人性化服务落实到每一细节上。7.2 节能节水7.2.1 节能评估 根据，固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展开元工程咨询和改革委员会第 6 号令），以与省实施细则，凡在省行政区域各类固定资产投资项目（含新建、扩建和改建），达到下列用能标准或建筑

57、规模之一的，必须进行节能审查。 （1）年综合能源消费总量 3000 吨标准煤与以上； （2）年用电量 750 万千瓦时与以上； （3）建筑面积 2 万平方米与以上的公共建筑项目或 20 万平方米与以上的居住建筑项目。 依照规定，本项目属于节能审查围，建议本项目业主进行节能审查时，根据工作需要，委托有相应资质的咨询机构开展节能评估工作。7.2.2 节能措施（1）建筑物节能 在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占 30%40%。本项目将严格执行公共建筑节能设计标准 使建筑节能达到 50%的标准。，具体采取如下措施： 1）在建筑设计上采用通风、朝向好的平面布置，采用保温、隔热性能佳的建筑墙体、屋

58、面材料。 2）根据建筑功能要求，结合当地风向、太阳能辐射等气候条件以与建筑外部空间构成情况，合理确定建筑面积、朝向、体形、间距、层高，使用节能型建筑材料，以减少能源消耗。 3）合理地布置绿地和树木，科学布局和选择树种，最大限度地发挥建筑和绿化的节能作用，达到冬暖夏凉，通风良好，日照充足，遮挡寒风的效果。 4）充分利用自然条件，降低电耗，建筑物尽量采用自然采光和自然通风，必要时采取适当技术和手段强化自然通风和采光，降低建筑物基本能耗。（2）电气节能 项目建成后的主要能耗是电能消耗。为节约能源、降低能耗、减少生产成本，在设备选型等过程中应重视节能。 1）总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可

59、能缩短管道路径，选好合理的能源站负荷中心位置，减少管线、路径能耗损失。 2）根据负荷大小合理选用各级配电线路,考虑变压器的运行经济合理、能耗低的原则，确定变压器型号。 3）采用集中电容补偿方式使全场的功率因数提高到 92%以上，减少无功损耗。 4）一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。 5）加强用电计量的科学性和合理性,在各主要用电场所设置计量，以加强用电的节约与管理。根据有关规定，建议选择有资质的节能评估专业机构进行节能评估。7.2.3 节水措施应遵守节约用水的原则，提供满足入

60、驻企业的供水设施，并编制符合 GB 50282 规定要求的用水规划；应建设完善的排水设施，应编制符合 GB 50318 规定要求的排水规划，并与所属城市总体规划相适宜。采取有效措施，防止供水管线、循环水管线的跑、冒、滴、漏现象。具体的措施如下： （1）积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。 （2）保证给排水线路工程质量，经营中加强巡视检修，防止跑、冒、滴、漏现象的发生。 （3）冷却水循环使用，以节约水资源。应用先进工艺，尽量循环用水。 （4） 所有单元均安装计量表，便于管理和考核。7.3 消防7.3.1 编制依据 项目应统设消防设施和防汛除涝设施，其消防设施工程应由具有消防工程施工资质单位建设，各类建筑的建设应符合 GB50016 的要求；物流中心各种防汛除涝设施的建设应符合国家与所属地相关法律和规章的规定。根据可能存在的火灾隐患和重点消防部位，按照消防安全的有关要求