某广场前期招商与后期运营策划方案

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1、金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案中国广东广州10前 言经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此，敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场，为阁下获取最大的经济效益和社会效益。就金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、 业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商和后期运营管理内容的事宜，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，以购物中心商业物业实际操作为依托，发掘项目的优点加以专业发挥，配合阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理。目

2、 录目 录3第一部分 服务团队介绍以及成功案例5一、专案团队组织架构5二、团队核心成员专项概要5三、服务成功案例6第二部分 市场调研分析8一、广州宏观经济分析8（一）整体经济健康发展充满活力8（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升9（三）城建投入大手笔9（四）可支配收入增长平稳10（五）社会零售消费总额提速较快10（六）分析结论10二、金沙洲区域发展规划11（一）定位与整合目标11（二） 交通设施的协调对接11(三)功能布局的整合优化12（四）广州金沙洲板块区位及规划12三、金沙洲板块商业市场分析13（一）金沙洲商业发展现状13（二）综合商业大楼现状17（三）超市现状19（四）其他行业现

3、状21四、金沙洲未来商业发展情况22五、金沙洲房地产特征及消费群体23（一）金沙洲房地产特征23（二）金沙洲主要消费群体24（三）大型社区情况表24（四）金沙洲未来人口容量预计25六、项目主要竞争者及自身分析26（一）主要竞争项目国昌城市广场26（二）本项目SWOT分析26第三部分 定位分析27一、业态定位27二、功能定位27三、形象定位27四、档次定位27五、价格定位28六、经营方式与营运管理方式定位28第四部分 二次规划设计建议29第五部分 业态组合规划与招商策略29一、业态组合规划29二、招商策略30第六部分 经济效益分析32一、项目二次规划建设投入预算32二、项目管理架构及人员编制预算

4、33三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算34四、项目经营收益预算35第七部分 招商营运合作方案37一、项目合作阶段37（一）第一阶段提交实操招商方案37（二）第二阶段招商代理实施37（三）第三阶段团队受聘运作37二、项目合作方式38（一）方式一：分阶段合作38（二）方式二：全程深度运营合作39第一部分 服务团队介绍以及成功案例一、专案团队组织架构二、团队核心成员专项概要三、服务成功案例第二部分 市场调研分析一、广州宏观经济分析（一）整体经济健康发展充满活力2010年，广州市地区生产总值突破万亿元大关，达到lO，604 48亿元，同比增长13.O%，实现历史性大跨越，成为继上海、北

5、京之后第三个GDP过万亿元的城市，也是首个经济总量过万亿的省会城市，广州作为华南中心城市的地位进步巩固。2010年三次产业结构为1.8：37 2：61.0。其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3，950 64亿元和6，464 79亿元，分别增长3 2%、13.Oo和1 3.20。第三产业占比居全国第一。雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升2010年，在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。2

6、010年，全市完成全社会固定资产投资3，263 57亿元，同比增长22770。亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工，受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。（三）城建投入大手笔2004至2009年广州城建投入已逾，900亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。官方数据显示，广州亚运会总投资额1，226亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌，提升了城市的价值。（四）可支配收入增长平稳广州市居民可支配收入近几年

7、增长平稳，2010年同比涨幅仅为11%，达到30，658元，全国排名第三。2010年，全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19，109元，32，300元、31，838元。（五）社会零售消费总额提速较快广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年，每年均保持2%以上的高增长率，特别是2010年，达到22 770的高增长率，呈现不断提速的良好态势，反映了商业市场的活跃。（六）分析结论从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业发展迅速，社会消费力强劲，系列因素表明广州市一个经济力量雄厚、“藏富于民”的城市。深

8、厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显，将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。二、金沙洲区域发展规划（一）定位与整合目标1.浔峰洲全岛发展定位“浔峰新城”：宜居乐活示范新城（摒弃卧城赋予活力与造血功能），山水特色都市绿洲（条件导向下的地区个性与特色），文化休闲创意之岛（产业注重休闲旅游与创意设计）。2.整合目标近期目标至2012年，以问题导向为主，重点消除功能用地布局的彼此干扰，打通紧急的岛外联系通道，加强岛内衔接道路

9、交通对接，并逐步完善公共服务设施和节点地区环境同治，共同打造和谐的滨水型宜居示范区。远期目标至2020年，强调目标导向，构筑内畅外通、岛内多式联运的交通格局 ；营造山水特色鲜明、宜居宜游的生态绿洲；打造配套时尚齐全“广佛乐活”中心；培育地区活力，建设功能综合、布局合理的现代化示范新城。（二） 交通设施的协调对接 规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”的结构。另外，在被山体或水域分隔的各自片区内，路网结合实际，各成系统，采用棋盘式和自由放射式的结构。1.三环：外围快速环：佛山一环鸦岗大道（广和公路）广清高速及其连接线增槎路广州内环路芳村大道广佛公路，对外快速联系，疏解过境交通。中部滨水环路：

10、广州彩缤路大沥沿江路基围大道，滨水景观道路，也是环岛路，可以更好控制和利用滨江的景观资源，突出滨江自然环境的公共开敞性，防止地产开发圈作私家岸线。内部环山路：广州浔峰山路大沙路浔峰洲路工业大道，可起交通环岛作用，进行交通转换，主要是部分路段适当拓宽，保持红线宽度一致。可放射状渠化疏解交通。另外，环绕中心山野公园，可有效界定中心山野公园范围，最大显露山景，突出核心公共开敞空间。2.三横：建设大道大坦沙路里横路（里广路）沉香沙大桥碧江大桥规划路黄石路3.放射：岛内向外的放射状道路，与广佛区域路网广泛对接协调。另外也是“显山露水”的景观视线走廊。4.建设重点：向东联通广州的重要交通通道沉香沙大桥和大

11、坦沙路；向西联通佛山的重要交通通道建设大道西延，建设黄岐三桥；接一环东线至桂合路；向南加强联系黄岐的通道兴联北路南延，建设黄岐二桥；向西北加强联系里水的通道环镇西路东延，接环山路；拓宽道路，疏通环山路；广佛两市道路系统衔接规划（深化方案）确定的对接道路包括高速路2条、快速路2条、主次干道10条，其中现状有8条道路对接。另外新增预留2条东西向通道。规划地区轨道网衔接方面，除佛山5号线已规划与广州5号线在滘口站对接外，规划考虑预留一条东西向广州12号线（原规划鸦岗站至官湖站长度30.66公里）西延通道，并连接到佛山南海包抄环线。建议广州6号线北延一站与12号线西延线衔接，使断头成网，利于系统性，方

12、便换乘。建议广州13号线北延至广州白云湖地区，具体线路和站点安排后期由广州另行深化。注重轨道交通与城市结构的互动，站点布局与土地开发的联动，规划结合土地开发带动和客流交通需求等因素合理布局站点意向，站点间距总体控制在11.5公里。(三)功能布局的整合优化1.规划结构：核心引擎，七极合力。点轴推进，多片发展。一心一环，多廊多点。2.一主两副：两带多点：一主考虑土地存量、建设基础和辐射服务便利，规划在海北片区打造广佛同城金沙洲地区的“广佛乐活中心”，集中布置服务金沙洲地块的重大公共设施，形成综合性的地区中心。两副两个区级中心，即广州金沙洲片区“田地商贸文娱中心”；里水金草洲“里广时尚休闲水城”。两

13、带依托着里广路（里横路）与建设大道，布置两条东西向的商业带。多点结合周边片区划分，依托地理区位、道路交通及轨道站点等综合因素，布置片区服务中心。（四）广州金沙洲板块区位及规划金沙洲居住新城位于广州市白云区金沙街，广佛都市区的中心位置，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村接壤，临可岸线长约4.63公里。金沙洲地区是未来广州市西部重要的大型居住新城，也是广州来往佛山、南海的重要出入口。规划调整后总面积为8 26平方公里，定位为“广佛都市圈中心的居住新城”，居住区人口规模为16万人，用地布置规划为“一心、二带、三片六区”的结构，并尽量留现状河涌和“岭南水乡”的特色，保护优美的山水环

14、境。1.一心：现代化商贸金融中心、行政办公中心、文化娱乐中心综合形成金沙洲居住新城的中心，布置规划区级的公建配套设施。2.二带：其为沿江南北向绿化带，充分利用沿江岸线，精心组织沿江绿化空间，使沿江绿化与区内绿化相互渗透，其二为高速公路两侧绿化带，即在贯穿规划区的环城高速公路和厂佛高速公路两侧设50 80米宽绿化带，形成居住新域中部的绿色走廊。3.三片六区：A区定位为：高品质山水生态公寓住宅区。主要建设多层、小高层公寓。B区定位为：高品质山水生态别墅区。主要建设低密度别墅区。C区定位为：生态型综合社区。主要建设生态型城市化居住区+现代化工业区。D区定位为：滨水生态综合社区。主要建设生态型城市化居

15、住区+多层、小高层。E区定位为：生态型综合社区。主要建设生态型城市化居住区+多层、小高层。F区定位为：生态公寓式住宅。主要建设多层、小高层公寓。三、金沙洲板块商业市场分析（一）金沙洲商业发展现状金沙洲目前商业氛围不足、配套滞后，以简单的社区商业配套为主；商业业态分布零散，整体档次不高，未能满足入住居民的需求，造成消费外流现象。1.主要商业带2.临街商铺现状 中海金沙馨园 环州二路 时代糖果 保利西子湾 环州二路南端 中海金沙湾序号位置租金水平管理费主要业态经营状况1金域蓝湾140160元/ 5元/服装、发廊、日用品、烟酒、便利店、中介、家政、装修等人流较大、整体出租率非常高；B区有部分一手铺位

16、定价和入场费过高未能租出。2金满家园（向环州三路）4555元/无装饰建材、杂货铺、小型餐饮等人流较少，有部分铺位转让3城西花园90110元/1.5元/小型餐饮、杂货铺、烟酒、发廊、家政、装修等外街铺人流大，较少铺位转让；内街铺人流较少，较多铺位转让，但面向金域蓝湾，能分享到部分中高端消费群。4金沙馨园（向沙凤一路）100110元/4元/装修建材等人流少，多数铺位未租出。5中海金沙湾商业街110120元/5元/服装、发廊、日用品、便利店、中介、家政、装修等人流一般，商业街西面出租率非常高，东面出租率一般，有部分铺位转租。6保利西子湾150元/5元/铺位只有十多间，目前全部未开业，只有一家装修中7

17、四季花城假日广场1F60元/小区内40元/3元/服装、发廊、日用品、便利店、家政等人流一般，有部分铺位转让。8时代糖果一期6065元/4元/发廊、小型超市、小型餐饮、便利店、中介、装修等人流一般，有部分铺位转让；二期商铺未开业9沙凤小区（向沙凤一路）6065元/无人流一般，消费力多来自城中村。10环州二路南端5055元/无以杂货铺、大排档、中低档便民餐馆等人流一般，出租率较高，较少铺位转让；消费人群主要来自周边城中村和厂区。11横沙村内街5060元/无以杂货铺、大排档、中低档便民餐馆等人流较大，消费力多来自城中村。3.调查结论即使是小区内的商业街（如中海金沙湾等），也无统一规划，业态分布较混乱

18、；金域蓝湾、城西花园一带，居住人口较稠密，消费力相对较强，是区域内商业最为集中的位置，因此租金水平相对较高；各城中村内街道商铺视人流情况租金有所差异，但大体都在5060元/的幅度内；租金的定制规律性不强，较大的依赖于业主自身对其物业的评估，导致两间相邻商铺的租金都可能会有较大差异，租金递增方式的制定也较为随意，通常为5%8%/年；新建楼盘的裙楼商铺（如时代糖果、中海金沙湾、金沙馨园等）层高均达56米，可间阁楼作两层使用；社区配套商业较发达的楼盘有四季花城和中海金沙湾，均是较早期开发的项目。33（二）综合商业大楼现状金悦广场膳待人生美食汇沙凤广场 金悦广场 沙凤广场 膳待人生美食汇序号名称规模主

19、要业态主力商家租金管理费经营状况1金悦广场八层，约4000/层1F：服装、珠宝玉器、化妆品等2F：超市3F：服饰、电脑城4F：餐饮5F、6F：健身、桑拿7F：酒店8F：办公写字楼佳和购物广场（13F）、金沙囍宴、湘村馆、月都城桑拿、力运健、198连锁酒店等商铺1F：110元/，一年一签；50元/人；节庆费50063000元/年商场位于金沙洲商业氛围最浓厚的区域，超市、餐饮及桑拿等经营情况都较理想。1F作为散铺出租，无同一规划，人流较少，有部分铺位未租出。2膳待人生美食汇总建面约3万，六层，约5000/层；300个停车位以中型、大型餐饮为主，另有棋牌、酒店、ktv、健身、美容美发等商家星光大道K

20、TV、湘苑、闯关东海鲜酒楼、瀚庭商务酒店等3F：40元/包管理费（900）；毛坯；递增8%/年；最长签8年经营情况良好，饭市期间餐厅的上座率都不错；但出租情况较理想，目前只剩3F一间900铺位未租出。3沙凤广场三层， 4700/层1F：超市、服装、珠宝玉器、化妆品等2F：超市占1/2（未租铺位可做餐饮）3F：未租出（可做餐饮）好又多超市2F：70元/3F：35元/以上均需2月租金作入场费，毛坯，租金包含管理费经营情况一般，2F一半面积及3F全层均未租出。1F散铺全部租出，但人流量较少。调查结论：金悦广场和膳待人生美食汇的出租情况都比较理想，商厦内单元基本全部出租；沙凤广场情况相对较差，只租出一

21、半面积；经营情况方面，位于金域蓝湾-城西花园商圈的金悦广场人气相对最旺。（三）超市现状佳和超市好又多宏城宏城宏城宏城金永喜超市美城超市华润万家序号名称位置类型档次面积经营状况1佳和超市金悦广场综合型超市中约30004000良好，人流较多2好又多超市沙凤广场综合型超市中约40005000一般，人流较少3宏城超市中海金沙湾四季花城时代糖果城西花园社区型超市中低约300600良好4金永喜超市金悦广场旁社区型超市中低约6001000一般5美城超市金悦广场旁社区型超市中低约6001000一般6华润万家金域蓝湾社区型超市中高良好7阳扬超市恒大御景半岛社区型超市结业8沃尔玛惠选四季花城社区型超市未开业9百佳

22、超市中海金沙湾社区型超市未开业调查结论：区域内尚未有大型综合超市进驻，目前只有两家30005000的中型综合超市，其余均为社区型超市；宏城超市是区域内数量最多的连锁超市，但因其加盟店的模式，管理方面有一定难度，档次与市区内的宏城超市有一定差距；中高端的社区型超市目前只有位于金域蓝湾的华润万家便利超市，沃尔玛旗下的“惠选”社区店也将落子四季花城；少量档次较低的杂货铺式超市无纳入调查范围。（四）其他行业现状序号业态商家档次经营情况1大型餐饮金沙囍宴、湘村馆、金汇景、闯关东、湘苑、肯德基等菜价普遍约3050元/碟，人均消费约40元/人主要分布在金域蓝湾-城西花园商圈和膳待人生美食汇，位于金域蓝湾、城

23、西花园一带的商家经营情况较理想。2休闲娱乐月都城桑拿、力运健、星光大道KTV（未开业）等沐足约50元/人桑拿约140190元/人桑拿商家经营情况良好。受到亚运影响，建设大道一带数家休闲娱乐中心均停业。3零售百货佳和购物广场等中低端位于金域蓝湾-城西花园商圈，人流密集，且有超市带动，经营情况较理想。4办公金悦广场8F40元/出租情况较为理想调查结论：百货零售、休闲娱乐、餐饮等行业主要是面对周边住户和专业市场客户，辐射性较弱；本地目前中高端消费群体数量仍较少，消费能力及地理位置（远离市中心）限制着各行各业向高端发展；四、金沙洲未来商业发展情况历经多年开发，金沙洲房地产大盘的成熟及人口的聚集，众多发

24、展商纷纷看好金沙洲未来的商业发展潜力，纷纷规划及开工建设；未来数年内，金沙洲将迎来商业项目的井喷；社区商业体的完善和成熟（中海金沙湾社区商业、金域蓝湾广场、四季花城假日广场），以及众多商业综合体的建设，可以预见，金沙洲的商业项目竞争将异常激烈。1.金沙洲北区未来主要商业体广百金沙洲项目概况：2011年初，南海拍出编号为佛南(拍)2011-001的春节后第一宗地，由广百集团联合广百地产以5.36亿成功竞得。根据规划要求，该宗地的住宅用房计算容积率总面积须不高于11.27万平方米；商业用房(批发零售用途)计算容积率面积不低于5万平方米、不高于7万平方米。2.金沙洲南区商业项目：海北广场10万金凯旋

25、5.4万金沙商业广场7.5万沙凤综合商贸城18万国昌新城市广场8万膳待人生2.5万金沙湾广场4万沙凤广场1.5万金悦广场4万保基海北商贸城6万广州正佳5万金沙洲南部大型商业项目3、金沙洲未来商业项目竞争总结：据不完全统计，金沙洲在建和未来规划的大型商业项目达10个，总面积将达78万平方米（不计各楼盘的社区商业面积）居住人口最密集的广州金沙洲地区规划人口为16万人（目前常住人口约10万人），整个板块可容纳人口量30-40万人。城市人均零售商业面积国际标准约为1-1.2平方米，按相关金沙洲地区商业发展环境将十分严峻。五、金沙洲房地产特征及消费群体（一）金沙洲房地产特征金沙洲作为个城区边缘的新板块，

26、并没有像其它新区样规划先行，而是市场将其推至目前沿，规划随后。而其规划也由于市民的广泛参与，几易其稿。由于未有前瞻的规划及基础设施的建设在自前金沙洲目前各项生活配套依然不足。金沙洲住宅产品极其丰富，不仅有农建房、廉租房、经济适用房，也有满足首次置业者的中小户型住宅，还有线江景的豪宅高层、别墅等产品，几乎包含住宅产品的所有类型。也正是该特征，使得金沙洲板块无突出个性。（二）金沙洲主要消费群体目前来金沙洲置业的客户群中，客户主要来源仍以周边的白云、越秀、荔湾为主，南海客户主要为四 季花城客户，另外外省的客户比例也较大。大型楼盘入住成交客户主要都是私企业主，其次多为企事业单位管理层和公务员；入住客户

27、客户普遍集中在30-40岁的年龄段，重视小孩的教育，同时30岁以下的客户置业比例也较大，追求工作便利与生活品质。入住客户主要以首次置业和多次置业的自住型客户为主，二次以上购房客户比例较大，大部分为换房需求（追求更好的环境）。 （三）大型社区情况表序号名称规模商业配套容纳人口（估计）开发情况1恒大御景半岛53栋高层住宅，253栋，总户数约5650户8500风情商业街约1.7万高层已封顶32栋，其余地基施工中2四季花城总户数约5400户假日广场8500，加上组团内商铺合计面积共万余约1.6万开发完毕3金域蓝湾总户数约4000多户裙楼商铺；规划有一个占地约5000的商业广场，与对面政府规划中的金沙洲

28、商业中心相连。约1.3万A区全部交楼，在售区4保利西海岸总建筑面积84万“领海”组团3448商业街“星海”组团2219的商业街及商业综合楼约2万2010年中第一期开售5中海金沙湾总规划户数近万户商业酒楼6000，以及800米风情商业街约3万在售三期6中海金沙馨园总建面24万，规划2千多户规划建设金沙洲F区唯一的商业配套用地，将配置社区商业万余平米约0.8万住宅售罄7时代糖果总户数1776户裙楼商铺约0.4万在售二期8城西花园总建面23万裙楼商铺约1万开发完毕9金满家园总户数近千户裙楼商铺约0.3万开发完毕10保利西子湾总建面16万，总户数月约2000户少量商铺约0.6万11恒大绿洲35幢高层，

29、总户数1666户独立大型商业中心约0.4万3期目前开发第一期12御金沙规划约3000规划有商业中心约0.9万未售13金沙洲新社区总户数约6288户未知约2万部分入住14富力限价房项目总户数约2200户未知约0.7万15保利春天里总建面4万，总户数约300户未知约0.1万售罄16万科四季公寓总建面36万，总户数约3000户未知约0.9万在售一期idea爱地住区17星汇金沙总建面30万未知约1万2011年推出市场基本上3000户以上的大型楼盘都配套有商业街或商业广场，规模相对较小的楼盘都会配套一定量的裙楼商铺以满足住户日常消费；（四）金沙洲未来人口容量预计仅统计以上已知新建或已建大型楼盘的规划人口

30、数，已接近20万人。还未统计人口基数已非常庞大的城中村、部分已建成的小型商品房和集资房、土地已被拍下但未开工的项目规模以及未拍卖的政府储备土地数量；广佛同城背景下，大金沙洲地区将面临5070万人口的集聚广州金沙洲居住新城占地8.26平方公里，规划人口16万人，多为购买力很强的白领人士。而海北占地11.78平方公里，加上里水金草洲地区，整个浔峰洲岛未来居住人口规模将达到30-40万。另外据黄岐各社区提供的户数初步估算，黄岐62个大小楼盘共4.33万户，总人口估计13.86万人，再加上常住人口69164人（2009年）和流动人口56118人（2010年1月），那么黄岐现状总人口数已达到26.4万人

31、。大金沙洲地区的开发将形成巨大的人口规模。六、项目主要竞争者及自身分析（一）主要竞争项目国昌城市广场1、国昌城市广场项目概述：国昌新城市广场由佛山市南海国昌投资有限公司投资。该广场规划总面积达80000平方米的商业综合Mall。打造一站式购物享受，国际餐饮巨头、流行服饰、名表珠宝、运动品牌、电器城、电影院汇聚国际潮流。该广场建筑整体呈围合式排列，分为A、B、C、D四区。建筑物为四层的建筑群，融步行街、购物、休闲等多种商业物业、经营空间为一体，以合理空间布局聚拢人流。规划建设的商业步行街，三层建筑逾20000平方米，与购物中心相连接，将打造成一个年轻时尚的基地与美食一条街。2、国昌城市广场经营模

32、式（初步了解）：一层：对外销售20年经营权，街铺2.5-3万元/，每间60平方左右，150万-200万左右；内铺约1.5-2万元/，每间100-150万左右；付款方式：三个月内三次付清；招租经营：自行投资经营或对外招租（内铺要服从商场经营规划）。物业管理费：30元/（含空调、水电公摊等）二层及以上：暂不对外销售，视情况再招租经营。目前进驻：卜蜂莲花2.3万（超市+生活馆）、中影集团；苏宁电器3、国昌城市广场业态规划（按相关资料）：首层：卓越精品（品牌服装、皮具鞋、化妆品、钟表首饰、银行、知名连锁快餐）。二层：时尚前沿（超市、潮流用品、数码产品）。三层：七彩都市（超市、妇婴儿童用品、电器）。四层

33、：筑梦空间（电影院、餐饮、休闲娱乐）。（二）本项目SWOT分析1.优势：交通位置较佳。周边大型社区密集。商业建筑结构较合理（方正实用、地下停车、广场空间宽阔） 。2.劣势：商业项目面积偏少，项目中等规模。与国昌对比，规模不足。金沙洲大型楼盘均配有中小性社区商业配套。3.机会：项目周边商业配套未完善。金沙洲发展潜力大。大坦沙大桥建成后影响和辐射力加强。与广州交接，广州人商业及消费意识强。建设大道的商业氛围已逐渐形成。4.威胁：国昌新城市广场商业的直接威胁；未来金沙洲的商业体将大量涌现，竞争将十分严峻和异常激烈。第三部分 定位分析一、业态定位通过以上第二部分分析内容，我们将金沙湾广场的业态定位为：

34、集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的中高端休闲购物中心，理由如下：1、从金沙湾广场囊括的消费群需求上分析项目周边的大型楼盘密集，居民主要是私营企业主、生意群体、政府公务人员、主管级白领、职业经理人等，具有极大的消费能力。2、从金沙湾广场所处商圈的竞争势态上分析金沙湾广场所在的建设大道逐渐形成了金沙洲的新商业中心带，项目旁的大型商业综合体国昌城市广场8万平方米，走大而全的规模路线，则我项目应与其差异化发展路线。由于我方项目目前仅有2万多平方米，因此建议走“小而精”的商业发展路线。二、功能定位1.购物功能：体现于金沙湾广场商品品种、档次上，走中高档路线；2.休闲功能：在金沙湾广场中，休闲功能定位被当作

35、金沙湾广场的附加功能加以设置；3.娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等，作为项目配套；4.餐饮功能：符合中高档商业体的品牌餐饮（如肯德基、麦当劳、高端西餐、特色连锁餐饮等）三、形象定位金沙湾广场的形象定位，实际上是金沙湾广场经营的形象定位，因此，它随着金沙湾广场的经营运作而持续存在并发挥作用。金沙湾广场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。建议采取如下三种形式表现商场形象：1.通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等；2.通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等；3.通过产品价格、质量、服务、促销策略等形

36、式表现；四、档次定位走中高端商业购物中心，定位为金沙洲地区最为高端、最为精致的休闲购物广场。五、价格定位金沙湾广场在商圈中的租赁的价格，对于不同的地域、不同的楼层、不同的经营者其价格都有所区别。基于本案服务合作团队的商业操作的实战经验与科学专业市场调查对比分析，建议如下：按建筑面积计算，整体1-5层的月均价（不含税）：55元到80元/元（按建筑面积计算）按市场规律，一般情况下，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度地满足他们。二、三楼的租金要相差1.3倍左右。按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利消费者在商场里循环消

37、费；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一楼的租金作为标准而对二、三楼进行制定。六、经营方式与营运管理方式定位对于新推物业来讲，确定自身经营定位非常重要。如何走出传统大型商场的局限，满足商圈消费习惯，并引导消费者形成健康新型的消费购物观念是经营定位要解决的问题。根据金沙湾广场商业价值、经营目标、承受凤险能力等因素的考虑，根据我们公司营运专家的实操经验，建议采用以下三类经营方式：序号经营方式内容概述营运核心点评1保底抽佣金沙湾广场将场内一定面积交由租户经营，双方约定最低销售保底额，金沙湾广场按该租户的零售额的一定比例抽取佣金。集中收银+统一物管+统

38、一营销推广+统一规划适合于开业前期，在销售不是十分稳定的情况下，利于保全公司利益和稳定中层商户。项目商业价值提升快，租金增长率高。利于掌控营业现金流等2纯分成金沙湾广场将场内一定面积交由租户经营，商场按该租户零售额一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额。集中收银+统一物管+统一营销推广+统一规划适合于引进高端大客户，共同经营，共当风险。项目商业价值提升快，租金增长率高。利于掌控营业现金流等3纯招租金沙湾广场将场内一定面积的铺位，按设定的租金单价和递增率，出租给租户，商场获租金收益，租户负责经营，获取经营收益，自行承担经营风险统一物管利于减少公司整体人工费用投入。如果大比例地采用这个经营

39、合作方式，则会削弱项目商业品牌价值，租金增长缓慢，在前期招商只适合别个客户。如要使用该方式，则易于在项目整体经营成熟后方可，否则容易造成难盘。备注以上三种方式的运用，可以评估客户的价值和品牌影响力后而灵活采用不同的经营方式，这需要有商业地产实际从业操盘人员运作、指导。第四部分 二次规划设计建议金沙湾广场的招商与营运，最终都是回到经营物业与商家的直接对话上来，因此，好的经营物业才是最具有市场说服力的。正是因为经营物业是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的规划后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业商业经营管理公司的责任与专业精神的体现。由于项目物业经营受益方的物业来源于整体租赁，而

40、物业的一次土建规划已经完成，具体待完成双方合作协议后，进行详细二次施工规划：一、从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议；二、从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议；三、从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面广告位设计建议；四、从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议；五、从成本角度给予合理的经济预算建议；六、从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间设计、消费者可达性设计等， 第五部分 业态组合规划与招商策略一、业态组合规划业态组合规划和业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容，也是专业化的商业地产经营管理公司给

41、客户带来高品质服务和产业价值的实力表现。待完成双方合作协议后，我公司将着手对金沙湾广场的业种选择、业种组合、业种功能分布、业种品牌布局等开展具体的业态组合规划，下面仅是依据我公司对金沙湾广场的消费和竞争商圈初步调查后，拟定的楼层分层初步规划建议：一、二层：主力百货商家、专业超市、各类品牌专卖店、钟表、珠宝、香水化妆品等商家：精品超市屈臣氏、万宁；世界名牌餐饮百胜、麦当劳、肯德基、星巴克；珠宝首饰卡地亚、周大福、周生生、谢瑞麟、戴梦得、金至尊；钟表帝舵、欧米茄、万国、浪琴、梅花、天梭、西铁城、卡西欧、精工；香水化妆品珀莱雅、雅诗兰黛、自然堂、SK-、美素、卡姿兰、薇姿、OLAY、迪奥、佰草集、羽

42、西；休闲运动Lee、LEVIS 、苹果、JEEP、CK、阿迪达斯、耐克、彪马、锐步、Kappa、李宁、安踏、匡威、特步；男装、男鞋BOSS、Calvin Klein、华斯度、POLO、万宝路、金利来、鳄鱼、G2000、PLAY BOY、七匹狼、劲霸、雅戈尔、杉杉、华伦天奴、虎都、利郎、报喜鸟、九牧王、宾奴、雅乐士圣伽步、木林森、骆驼、爱步；女包、女鞋GUESS、巴黎世家、芬迪、百丽、她他、星期六、思加图、卡斯高、索菲娅；女装、内衣伊夫圣罗兰、FENDI(芬迪)、ELLE、ELLE、淑女屋、歌莉娅、妙丽、心吻时装、优美世界、皑如、古川崎、芭迪、哥弟、自然元素、jessica、Theme、衣本色、

43、犁人坊、黛安芬、DG、安莉芳、华歌尔、娜圣莎、Hello Kitty；箱包皮具袋鼠、Elle、花花公子、华伦天奴、卡丹路、皮尔卡丹、稻草人、梦特娇、Polo三层：数码城、名品打折专区、折扣商品区或家居城商家：数码城 SONY、佳能、尼康、柯达、奥林巴斯、Apple苹果、Nokia诺基亚、MOTO摩托罗拉、索尼爱立信、HTC、三星、松下家居世界、床上用品黛富妮、梦洁、富安娜、雅芳婷、艾莎；家居服罗丝美、秋鹿、可可儿童装童服米奇、迪斯尼、史努比、小熊维尼；四层：影城、娱乐城、连锁俱乐部 商家：大地影城、时代今典、活力无限、钱柜、欢乐迪、加州红、99金柜；苏荷酒吧、格莱美汇酒吧、八号公馆、新天马俱乐

44、部、御城会；伊丽莎白美容连锁机构、蓝安琪美容连锁机构、力帝国造型、苏豪LK、魔法师salon、美健健身俱乐部、活力健身俱乐部、美联英语、英孚教育、中大培训机构、苏苏级发型机构、佐登妮丝美容SPA生活馆五层：美食城商家：连锁餐饮小肥羊、真功夫、味千拉面、大家乐、大快活、六千馆、莱茵阁西餐、百草堂、仙踪林、禾绿寿司、鲤鱼门酒楼、东豪海鲜酒楼二、招商策略1.招商先行以最快速度领先对手，利用地段优势展开一线品牌商户（第一性、阶段唯一性）争夺战，压倒竞争项目。商业驱动商家意向招商启动签约仪式投资前景投入使用客户调整火爆经营商铺销售住宅销售形成人气2.总体招商策略品牌先行提前进行品牌客户竞争；招商思路超市

45、、高端商业双管齐下、多层次互补；借助外力立足本地资源，现场加佛山、广州外场协同营销；招商操作批量招商、严控品牌；招商推广利用政府支撑，联合政府高调招商、压倒本地市场；3.招商思路双管齐下基础商业决定上层（高端业态）高度，上层（高端业态）影响基础商业高度。建议依据：（1）百货作为项目主力店，成为项目商业基础，基础的高低决定项目整体的档次和商业高度，影响其他零售的品牌、档次和形象高度；（2）高端零售品牌的存在价值为提升项目的高度和形象，同时又可以反过来影响百货的进驻品牌高度；（3）高端零售品牌成为项目形象和档次制高点，能否引进一线知名品牌，成为能否与项目商圈的竞争对手拉开档次的重要因素；由于结论：

46、百货、高端代表业态的相互促进和影响，建议双管齐下。4.招商思路多应变方案互补，三线互动层次分析：情况一：品牌百货、高端零售品牌同步启动、同时表达较大意向，最有利方案；情况二：品牌百货意向较大，高端零售品牌意向观望，则引入主力店后，再跟进品牌零售，在高基础上进行档次和形象拔高；情况三：品牌百货、高端零售品牌同时意向观望，则重点突破其中一个，利用较大优惠措施促使进驻，然后再各个击破；5. 撬动一切商业资源，为了项目成功项目商业高度重视本地商圈市场需求、又局部高于本地市场，最终成功招商，必须撬动所有商业资源！第六部分 经济效益分析一、项目二次规划建设投入预算表一： 金沙湾广场二次规划建设投入预算表序

47、号科目内容单价/元数量单位小计/万元说明1 物业装修地下停车场和外广场100 7269 73 2处并账折算1-3层900 14001 1260 每层46674-5层0 作为大项目合作方投入2 电梯手扶梯+观光梯270000 6 台162 3 中央空调1-5层208 23335 485 分层安装中央空调4 收银系统硬件+软件20000 15 台30 软件+硬件+综合布线等5 监控系统室内外公共防盗400000 1 套40 6 语音广播系统150000 1 套15 7 车辆管理系统100000 1 套10 合计2075 8 前期开办费已含项目推广费4000000 1 项400 总计2475 二、项

48、目管理架构及人员编制预算表二： 金沙湾广场管理架构及人员编制表序号部门岗位人数月薪年度计薪月小计/元说明1 保安部保安员21 1900 12 478800 详见金沙湾广场保安部人员编制表领班3 2300 82800 主管1 3500 42000 2 物业维修部电工3 2100 75600 泥水工1 2000 24000 主管1 3500 42000 3 保洁部保洁员6 1300 93600 主管1 3000 36000 4 客服部客服员3 2000 72000 主管1 3500 42000 5 财务部收银员26 1800 561600 12台收银机收银领班2 2300 55200 会计1 30

49、00 36000 出纳2 2500 60000 结算员2 2300 55200 主管1 5000 60000 6 运营部运营总监1 0 0 物业总监1 0 0 营销总监1 0 0 客服总监1 0 0 文员1 2000 24000 合计80 1840800 7 社保+福利8%147264 实际开支1988064 三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算表三： 金沙湾广场保安部人员编制表表四：广场保洁部人员编制表保安编制楼层定员班次小计合计楼层定员白班（08:00-24:00）5 1 2 2 18 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 车

50、库和外场2 4 车库和外场2 白班（00:00-08:00）5 0 1 0 6 领班1 4 0 0 合计7 3 0 0 表五：广场收银机配置编制表2 0 0 1-2楼共6台1 0 0 3-5楼共6台车库和外场6 6 合计共12台总计人数24 备注：与客商合作方式的影响收银机数量四、项目经营收益预算表八：金沙广场运营测算单位：万元年份2102201320142015201620172018201920202021出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%收入租金收入882 1134 1260 1323 1455 1601 1761 1937 2131 23

51、44 管理费392 504 560 616 678 745 820 902 992 1091 广告收入10 10 11 11 15 15 20 20 25 25 停车场收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其他收入5 5 10 10 12 12 15 15 20 20 合计1289 1653 1841 1960 2160 2373 2616 2874 3168 3480 支出税务营运服务费90 116 129 137 151 166 183 201 222 244 营业税72 93 103 110 121 133 146 161 177 195 可控成本公用水电费77 99 110 11

52、8 130 142 157 172 190 209 维修维保费64 83 92 98 108 119 131 144 158 174 市场推广费129 149 147 137 43 47 52 57 63 70 行政费用26 33 37 39 43 47 52 57 63 70 工资福利199 199 199 207 215 224 233 242 252 262 维修基金39 50 55 59 65 71 78 86 95 104 支付项目租金1400 1400 1400 1400 1400 1470 1544 1621 1702 1787 合计2097 2221 2273 2305 227

53、6 2420 2577 2742 2923 3114 营业利润（EBITDA） -808 -568 -432 -345 -116 -47 39 132 245 367 平均租金（元/）45 45 45 47 52 57 63 69 76 84 平均管理费（元/）20 20 20 22 24 27 29 32 35 39 备注1.项目“租入固定资产”按30年有效期计算；2.投资回报期界定为10年之内的会计年份；3.项目“租入固定资产”条件：按建筑面积1-5层的总面积计算，第1-5年：每月50元/（含税），第6年开始：每年递增5%；4.整楼承租支付租金已经含了房产税；6.租金不按10年均价计算，按

54、对应年份实际额度计算。编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第36页 共36页第七部分 招商营运合作方案一、项目合作阶段（一）第一阶段提交实操招商方案完成招商方案和租金执行价格梯度表，完成本方案的细化和论证数据的实际操作的商业价值，主要包括：1.开展市场拉网式调查，对金沙湾广场30分钟车程范围内的组团商用物业进行调查。2.对项目所处商圈的宏观经济指标、消费水平和发展趋势以及消费群体构成调查。3.对出街租金进行试水分析和项目投资收益矢量分析。4.完成项目开展招商的项目业态规划和二次规划设计细项意见书。（二）第二阶段招商代理实施1.我司独家代理金沙湾广场项目的所有物业招

55、商。2.组建专业招商团队，全面负责项目招商工作。3.负责接洽主力店和次主力店，根据其租赁条件和建筑要求提出调整意见，并促成签约。4.负责接洽所有散户品牌客户，根据阁下或阁下成立的公司认可的法律文件，按程序和阁下书面授权内容，代表阁下或或阁下成立的公司与签定认租书、商品房租赁合同，并组织开展其它租后跟进服务工作直至开业止。5.负责我公司招商现场人员管理以及案场工作协调。6.定期提交简要情况汇报，及时把握区域主要竞争对手动态。7.负责配合广告公司完成该项目营销推广计划，包括硬件配套、管理服务、营销计划及技巧、宣传包装方式、组织管理办法等。8.根据进度安排协助广告公司完成设计，并监督制作以下文本：价目表、装修标准、付款方式、展览板、宣传单张、服务管理手册等所有宣传资料。对广告公司提交各媒体软文、广告的创意和文案提出建议和意见。（三）第三阶段团队受聘运作1.确定合作模式：阁下在第一阶段，需要完成对金沙湾广场项目进