某地产公司项目管理手册(doc 85页)

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第88页 共89页房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件财务主管湖北人信房地产开发有限公司项 目 管 理 手 册（适用于异地项目公司）受控文件版 本：A审 核： 批 准：持有人：编 号：HBRX-GMS-052005年 月 日发布 2005年 月 日实施目 录1.1 项目等级划分标准41.2 一级项目公司机构设置51.3 一级项目公司定岗定员标准61.4 二级、三级项目公司机构设置71.5 二级、三级项目公司定岗定员标准81.6 四级项目公司岗位设置91.7 四级项目公司定岗定员标准101.8 项目公司经理工作条例111.9

2、项目公司组建、解散与员工管理办法222.1 项目目标管理办法272.2 项目后评价实施办法313.1 土地投标与土地储备工作规程353.2 项目可行性研究管理办法373.3 项目证照手续办理管理办法423.4 设计委托与设计评审管理办法443.5 设计变更管理办法483.6 设计改进控制办法523.7 项目招标管理办法533.8 项目资金预算管理办法563.9 项目成本核算管理办法623.10 项目进度控制管理办法653.11 工程量测量与签证管理办法673.12 配套隐蔽工程成本控制办法703.13 工程结算审核管理规程723.14 工程质量控制管理办法743.15 物业交接与验收管理办法7

3、73.16 行政管理与后勤保障实施办法793.17 应急事件处理办法83手 册 说 明2005年是湖北人信房地产开发有限公司发展的重要阶段，为了继续强化管理，进一步提高市场竞争力，保障项目制的稳健推进和有效实施，公司组织编制本手册。1、本手册是公司推进和实施项目管理制的纲领性文件，由三部分组成，包括项目组织管理、项目目标管理和项目流程管理。 2、本手册是公司管理制度的重要组成部分，主要是对公司与项目公司之间的工作关系进行了系统规定。3、本手册适用于公司以下项目管理组织，包括：异地全资、控股项目公司；参股合作项目公司。4、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司”或“总公司”

4、，所辖各种类型的项目管理组织统称“项目公司”，项目公司经营负责人统称“项目公司经理”。5、本手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识别项目管理及过程控制的关键点，保持与公司其他管理体系文件的一致性。6、本手册为公司受控文件，手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责。手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。7、在手册使用期间，如有修改建议，各部门、项目公司经理应汇总意见，及时反馈到人力资源中心。人力资源中心定期组织评审，并对手册进行必要的修改，以确保项目管理制度的持

5、续适宜性。8、本手册由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。第一部分 项目组织管理1.1 项目等级划分标准为便于对不同的项目公司进行组织机构、定岗定员设计，依据项目开发规模、投资总额等因素，将项目划分为四级，项目公司的等级与此对应。具体标准见下表：项目等级划分标准表项目等级开发面积（以规划局批准的规划方案为准）投资总额（以公司决策委员会决定的投资额为准）万元一级项目30万以上（含30万）60000以上（含60000）二级项目2030万（含20万，不含30万）4000060000（含40000，不含60000）三级项目1020万（含10万，不含20万）2000040000（含20000，不含400

6、00）四级项目10万以下（不含10万）20000以下（不含20000）注1：以下情况可以对项目等级进行调整：以高档商品房、公共建筑为主的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级；属于危房改造区域内的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级。注2：特殊情况下开发项目（如阶段性项目）的等级确定，由公司决策委员会决定。注3：由于影响项目等级的因素较多，本表仅是参考标准。具体某一个项目的项目等级的确定由公司决策委员会在综合考虑多方面因素后研究决定。1.2 一级项目公司机构设置项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理成本部1.3 一级项目公司定岗定员标准部 门岗位数

7、岗位名称岗位人数定员人数21、项目公司经理2、项目公司副经理12注：也可设1名副经理、1名经理助理。112综合部51、经理2、人力资源主管3、行政专员（兼司机）4、司机5、工勤人员11111财务部31、经理（总公司委派，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011成本部21、经理兼土建造价师2、安装造价师11工程部61、经理2、土建工程师3、给排水工程师4、电气工程师5、景观工程师6、资料管理员注1：为同期施工面积10万平方米。每增加5万平方米增加2名工程师。注2：现场工程师的配备与委托监理方式、深度和监理公司水平有关。121111营销部51、经理2、营销策划主管3、销售主管4、客户服务专员5

8、、置业顾问注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。111137合计232530注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.4 二级、三级项目公司机构设置项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理1.5 二级、三级项目公司定岗定员标准部 门岗位数岗位名称岗位人数定员人数21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可设1名副经理、1名经理助理。112综合部41、经理（兼人力资源主管）2、行政专员3、司机4、工勤人员1111财务部31、委派财务经理（或财务主管，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011工

9、程部61、经理兼工程主管2、工程造价主管3、土建工程师（兼市政、景观工程师）4、给排水工程师5、电气工程师6、资料管理员注1：为同期施工面积10万平方米。每增加5万平方米增加2名工程师。注2：现场工程师的配备与委托监理方式、深度和监理公司水平有关。112111营销部41、经理（兼销售主管）2、营销策划主管3、客户服务专员4、置业顾问5注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。11136合计192025注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.6 四级项目公司岗位设置项目公司经理项目公司副经理（或经理助理）工程主管营销主管行

10、政人事主管预算员专业工程师置业顾问行政专员兼司机出纳委派财务主管客户服务专员注：四级项目公司不设立部门。1.7 四级项目公司定岗定员标准业务类别岗位数岗位名称定员人数管理21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可不设副经理、改设1名经理助理。11行政人事21、行政人事主管2、行政专员兼司机11财务21、委派财务会计（不占项目公司定员）2、出纳01工程管理41、工程主管（兼土建工程师）2、土建工程师（兼市政、景观工程师）2、安装工程师3、预算员（兼资料管理员）1111营销41、营销主管2、置业顾问3、客户服务专员注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。1351合计141415人注：项目公司

11、成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.8 项目公司经理工作条例第一章 总 则第一条 为了明确项目公司经理的任职条件、职责、权限，规范项目公司经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目公司经理的薪酬和考核管理，建立对项目公司经理的约束和监督机制，特制订本办法。第二条 项目公司经理是公司在开发项目上的经营管理负责人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事人。项目公司经理对项目目标的实现负有与职权对等的有限责任，是项目日常开发经营工作的核心。第三条 本办法适用于公司投资的、对项目具有实际控制权的项目公司经理的选聘、解聘、薪酬

12、、考核等。第二章 项目公司经理的聘任第四条 项目公司经理应具备以下基本条件：（一）身体健康，具有大学以上学历，具有与所承担项目相适应的中级以上专业技术职称、五年以上的房地产开发企业工作经历和管理岗位的工作经验；（二）掌握一定的房地产开发、工程技术、工程管理、市场营销等方面的专业技术知识和投资管理知识，熟悉有关规程、规范、法规等；（三）有较强的组织协调能力、判断决策能力和人际沟通交往能力；（四）具有良好的个人履历及职业道德品质记录，廉洁自律、诚实守信、遵纪守法、勤勉工作，自觉维护社会公共利益和企业利益；（五）认同公司文化，认可项目开发理念；（六）在公司工作时间超过两年，期间担任部门负责人时间满一

13、年，且连续两年考核业绩为B（含）以上。注：1、特殊情形，经公司总经理同意，可适当放宽任职条件。2、特殊项目，公司可在外部定向招聘项目公司经理，而不受本条第六款的限制。定向招聘的项目公司经理除了满足（一）（五）条要求外，还应具有（1）“全程担任过与本项目类型、规模类似的项目公司经理，且经调查验证已完成项目目标”；（2）“在资质一级企业、明星企业、明星楼盘担任过项目公司经理的优先”。人力资源中心负责背景调查工作，并对结果负责。第五条 项目公司经理的任职条件需要调整时，由人力资源中心或总经理提出，公司决策委员会通过。第六条 有下列情形之一者，不能担任项目公司经理：1、无民事行为能力或者限制民事行为能

14、力者；2、曾有违法犯罪记录和不良信用记录的。因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；3、担任因经营管理不善、未能完成项目目标的项目公司经理，并负有个人责任的，自离职审计完结之日起未逾二年；4、个人所负数额较大的债务到期未清偿；5、个人担任与公司业务有关的公司或企业的负责人，或有兼职工作；6、连续两年考核低于同级别人员平均考核成绩。第七条 聘任的方式聘任方式有两种：竞聘和决策委员会研究通过。（一）竞聘聘任程序（1）公司人力资源中心确定岗位聘任条件并提供项目相关资料，在公司范围内公布；（2）公司人力资源

15、中心对竞聘参加者进行资格审查，并组织进行综合测试；（3）根据综合测试结果确定初选合格者；（4）初选合格者进行竞聘（以项目方案竞聘为主）；（5）综合得分前三名为候选人；（6）由总经理从候选人中通过谈判的形式确定入选人；（7）由总公司决策委员会研究通过；（8）由总经理聘任；（9）总经理与项目公司经理签订项目开发经营责任书。如公司内部无合适人选，可通过社会招聘方式进行。社会招聘程序遵照公司招聘制度的有关规定。（二）决策委员会聘任程序（1）有意担任项目公司经理的，与总经理进行沟通；或者总经理主动与拟提名的人员进行沟通，双方就项目目标达成一致；（2）总经理提名；（3）由总公司决策委员会研究通过；（4）由

16、总经理聘任；（5）总经理与项目公司经理签订项目开发经营责任书。第八条聘任期限不少于一年，不超过项目的开发周期。第九条 公司决策委员会未通过项目公司经理人选时，总经理可再次提名，直到通过为止。第十条 为保证项目工作的连续性、完整性，现任项目代表或负责人接受项目开发经营责任书条款者，经过规定批准程序即聘任为项目公司经理。第十一条 为保证开发项目管理工作的连续性、完整性，项目公司经理一经聘任，在项目建设期间，除特殊情况（按照考核管理规定对预定目标有重大偏离、严重违反规章制度、违法行为、健康原因、本人辞职等）一般不宜解聘或更换。第十二条 公司决策委员会讨论通过项目公司经理人选后，项目公司经理到人力资源

17、中心办理内部调动的备案手续，以便人力资源中心及时调整其薪酬待遇。第三章 项目公司经理的职责、权限第十三条 项目公司经理的职责是领导项目团队在既定的资源和成本约束下按时、按质地实现项目的目标。第十四条 项目公司经理的职责（具体职责以项目开发经营责任书为准）（一）全资、控股项目公司经理的职责项目公司经理是项目公司的最高管理者，代表公司行使公司法和公司章程所规定的项目公司经营管理负责人的全部职权，包括：1、组织实施公司的决议，全面主持项目公司的日常经营和管理工作；2、拟订项目公司的年度生产经营计划；3、根据公司制定的项目利润预算，拟订项目公司年度财务预决算方案；4、拟订项目公司内部组织结构设计方案；

18、5、制定项目公司的具体规章；6、提请公司聘任或撤换项目公司副经理、项目公司总经理助理、项目公司财务负责人（总公司委派的除外）；7、决定项目公司各职能部门负责人的任免；8、决定项目公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩和辞职；9、根据公司确定的年度投资计划，负责新投资项目的考察、洽谈；10、根据公司审定的年度经营计划、投资计划和财务预决算方案，在公司授权下，决定项目公司的贷款事项；11、在公司授权下，决定项目公司固定资产的购置和法人财产的处置；12、在公司授权额度内，根据资金预算审批项目公司财务支出款项；13、根据公司授权，代表项目公司签署各类合同、协议，签发日常行政、业务控制文件；14、法律、法规、

19、公司总经理授予的其他职责。（二）参股合作（非控股）项目的项目公司经理（公司外派到项目公司的代表，简称“外派代表”）的职责1、外派代表对总公司总经理直接负责和汇报。2、外派代表应当遵守法律、法规和公司规章，忠实履行职责，维护公司利益。当其自身利益、项目公司的利益与总公司及其股东的利益相冲突时，应当以维护公司和股东的最大利益为行为准则。3、当项目公司出现重大问题，危及到企业生存发展和本公司权益时，必须及时向公司做特别汇报和请示。4、对于明确定义为重大决策事项的决策委员会议题，必须首先在本公司内部形成统一意见后方可表态。5、任职纪律：未经授权不得在会外发表任何不利于本公司及项目公司的言论。6、在日常

20、工作中，要“以完成公司的项目投资目标为中心”，要积极配合、主动参与项目公司的经营管理活动，服从项目公司内部的组织原则和规章制度，忠实履行本职工作。7、定期报送书面述职报告。第十五条 项目公司经理的权限（具体权限以项目开发经营责任书为准）（一）独资、控股项目公司的项目公司经理的权限1、人事权（1）在总公司的控制标准范围内，有权决定项目公司内部岗位设置和人员调整；（2）可以提名项目公司副经理、经理助理，有权聘用和解聘除项目公司副经理、经理助理以外的其他人员；（3）有权决定项目人员的日常考核、奖惩、处分和辞退； （4）在公司制度约束下，有权决定年度绩效薪金的分配，有权决定项目公司内部的岗位工资、绩效

21、工资，有权提出项目奖金的分配方案。2、财务权（1）依据公司财务制度规定，项目公司经理有权根据公司批准的项目资金预算及用途，决定预算资金的支付方式和支付时间（预算外的资金须重新办理审批手续）；（2）在财务制度允许和授权范围内，拥有日常管理费用的支配权力，具有单笔额度为20万元的财务审批权。（3）对承包方、加工承揽方、代理方的价款支付有确认权。3、项目实施控制权 根据项目总进度计划，在确保不影响完成年度计划目标的前提下，根据与公司约定的项目目标，项目公司经理有权对实际进度与计划预期、阶段性目标与资源以及外部环境的关系进行平衡协调，并在发生变化或冲突时做出相应的决策，报公司批准后实施。4、事务决策权

22、（1）在日常的经营管理中，项目公司经理有权对项目公司内部的、职权范围内的日常事务进行决策。（2）对职权范围内发生的突发事件有自行处置权：处理突发事件，必须本着有利企业和社会利益原则，并立即向主管领导、主管部门报告。（3）根据公司授权（授权额度为单项合同价款为50万元的合同签订权），代表项目签署合同、协议，签发日常行政、业务控制文件。（4）项目宣传资料、广告稿的审定权。5、评价申诉权项目公司经理有权对项目运行情况及项目完成后的各方面绩效做出自我评价，并对公司后评价的结果进行沟通和申诉。（二）参股合作（非控股）项目的项目负责人（公司外派到项目公司的代表，简称“外派代表”）的权限1、人事权根据项目合

23、作合同的有关规定，有权决定项目组其他人员的人选，有权撤换项目组人员。2、财务权（1）项目公司成立前，在项目考察、可行性研究、合作洽谈期间，项目公司经理有一定数额的资金支配权；（2）在项目公司成立后，在项目公司核准的招待费额度内，项目公司经理有权决定总公司和其他项目公司来访人员的招待事宜；（3）项目公司决策委员会授予的财务支配权。3、管理决策权作为“外派董事”，或经公司授权，在项目公司中行使董事和公司代表的职权。4、监督权（1）代表公司对项目公司的经营活动进行监督；（2）向本公司提出加强对项目公司监督的意见和建议。5、评价申诉权可提出薪酬及支付方式、项目后评价结果的申诉。第四章 项目公司经理的薪

24、酬及考核第十六条 执行公司薪酬管理办法和公司绩效考核办法。第五章 项目公司经理的解聘第十七条 项目公司经理在任职期间有下列情形之一者，总经理可解除对项目公司经理的聘任：（一）无法按计划完成项目的；（二）违反国家法律、法规及总公司规章制度，情节严重的；（三）特大工程事故；（四）特大经济案件；（五）重大火灾事故；（六）因工作严重失误给公司造成重大经济损失的；（七）公司规定的其它情形。项目公司经理解聘后，新的项目公司经理应按照竞聘或总经理提名的方式重新产生。第十八条 无论是被解职、主动辞职，还是自动解聘，项目公司经理离职前，必须进行离职审计。离职审计并报总经理批准通过后，方可正式离职。未通过离职审计

25、擅自离职造成公司损失的，应承担赔偿责任。第十九条 项目公司经理解聘后，在未被任命新的职务前，暂归公司企业发展中心管理。未被任命新的职务前，从事企业发展中心所分配的工作，其薪酬待遇由公司研究决定。被任命新的职务的，按照新岗位薪酬待遇发放。第七章 项目开发经营责任书第二十条 为了提高项目的开发经营管理水平和效率，项目公司经理产生后，公司总经理代表公司与项目公司经理（包括参股合作项目的“外派代表”，下同）签署项目开发经营责任书。第二十一条 项目开发经营责任书签订的程序为：公司研究确定项目的控制目标人力资源中心起草总经理与项目公司经理商谈责任书条款总经理与项目公司经理签订项目开发经营责任书。特殊情况由

26、公司总公司决策委员会决定。第二十二条 项目开发经营责任书是具有委托承包合同性质的有效法律文件，是明确项目公司经理职责权限、考核、奖惩的依据，是出现劳资纠纷后进行仲裁或诉讼的依据。项目开发经营责任书一般包括：（一）项目概况；（二）经营管理责任范围，经营管理责任目标；（三）项目公司经理职责、权限；（四）包干费用范围及标准，项目公司经理的薪酬与考核、奖惩；（五）责任追溯（包括不可抗力）；（六）其他事项。项目开发经营责任书的主要内容见附件。第二十三条 项目开发经营责任书中的计划成本指标由征地拆迁费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费、期间费、税金、其它行政事业性收费构成。第二十四条项目开发

27、经营责任书中的预期利润总额为：全部销售收入减去全部开发投资、销售费用、管理费用、税金、按各年度收支净值计算的资金占用费、剩余空置房屋供暖费、物业管理费和其它行政性事业性收费的余额。第二十五条项目开发经营责任书一经签定，应严格遵守，特殊情况须进行指标调整的，可用补充协议或公司文件的形式予以确认。项目开发经营责任书签署、生效后，总经理、项目公司经理、总经理办公室各保存一份责任书原件，人力资源中心、财务管理中心等职能部门可保留责任书复印件。第八章 项目公司其他高管成员第二十六条 项目公司经理根据项目的实际需要和总经理的意见，提出项目副经理、项目经理助理的设置意见并进行提名。第二十七条 项目副经理或经

28、理助理一般12人，由项目公司经理提名，经总经理批准后聘任。聘任后由人力资源中心备案。第二十八条 项目公司经营班子其他成员的聘期由项目公司经理确定。聘任期间遇项目结束，聘任协议可提前解除。第二十九条 项目副经理或经理助理的职权由项目公司经理根据其特长、项目需要进行分配，对项目公司经理负责，并接受项目公司经理的领导。项目公司经理有权提请公司调离、解聘项目公司副经理或经理助理；项目公司解散后，可提出任职推荐意见。第三十条 项目公司经营班子其他成员的解聘程序项目公司经营班子其他成员由项目公司经理提出书面报告，公司决策委员会审核，由项目公司经理解聘，公司人力资源中心备案。第三十一条 项目财务负责人项目公

29、司的财务负责人实行公司委派制，由公司财务管理中心根据开发项目规模派出财务负责人，详见财务管理手册中委派会计管理规定。第九章 其 他第三十二条 本办法由公司决策委员会负责解释，修改时亦同。第三十三条 本办法自颁布之日起施行。附件项目开发经营责任书（示范文本）公司：湖北人信房地产开发有限公司（以下简称公司）项目公司： 公司（以下简称项目公司）为了调动项目公司人员及项目公司经理的积极性，明确项目开发经营目标、项目公司权益、项目公司经理的职责、权限、薪酬、考核及奖惩标准，提高项目的开发经营管理水平和效率，保障项目投资目标的完成和项目人员的合法权益，根据有关法规规定，经公司与项目公司经理充分协商，特签署

30、本责任书。一、项目名称项目暂定名： ，最终名称以政府主管部门的核定名称为准。二、项目公司经理经内部选聘和公司研究，公司聘用 同志担任本项目的项目公司经理。三、项目开发经营目标（一）财务目标（二）成本控制目标（三）质量目标（四）进度目标（五）销售目标（六）客户满意度目标（七）安全目标（八）品牌建设（九）其他注1：参见项目目标控制办法，具体目标根据项目实际情况，由公司与项目公司经理协商确定。四、项目公司工作范围（一）前期报批手续办理方面（二）设计方案评审和图纸会审方面（三）开工准备方面（四）营销策划方面（五）销售方面（六）工程方面（七）客户服务方面（八）工程验收与项目综合验收方面（九）房屋交付与保

31、修方面（十）管理体系实施、保持与制度建设方面（十一）其他方面注2：具体内容根据项目实际情况，由公司与项目公司经理协商确定。五、项目公司经理职责与权限项目公司经理全面负责本项目的领导工作，完成本责任书及公司要求的各项工作任务，在项目全过程运作期间，行使以下职责与权限：（一）项目公司经理职责（二）项目公司经理权限注3：依据项目公司经理工作条例的有关内容，具体内容根据项目性质、总经理授权，由公司与项目公司经理协商确定。六、项目薪酬、考核与奖惩注4：依据公司薪酬管理办法、公司绩效考核办法、项目后评价管理办法的有关内容。七、责任追溯（一）公司保证项目资本金的足额、及时投入，项目公司经理应确保项目各项目标

32、和工作任务的完成。在项目运作期间，项目公司经理不能因公司决策原因而追溯公司的责任，但可依据资本金的投入比例和时效而追溯公司的责任；项目公司经理未完成目标和工作任务时，公司有权依据第六条内容追溯项目公司经理的责任。（二）不可抗力1、若因不可抗力原因，导致项目公司无法完成考核指标，项目公司不承担任何责任，不提取任何奖励。项目公司人员的工资、福利待遇等，按公司现行文件执行。2、不可抗力的界定：参照国家有关规定进行界定。八、其他1、本责任书一式三份，总经理、项目公司经理各存一份，人力资源中心留存一份。公司其他部门可根据工作需要留存复印件。2、本责任书可根据各年度公司经营目标、项目实际情况进行调整。相应

33、条款以调整后的内容为准。3、本责任书的调整内容、本责任书的附件以及与本责任书内容有关的公司决议、规定等均与本责任书有同等法律效力。4、本责任书一经签定，即具法律效力，是公司对项目及项目人员包括项目公司经理进行考核、薪酬发放和奖惩的依据，是发生劳资纠纷后进行仲裁或诉讼的依据。5、本责任书自总经理、项目公司经理签字后生效。本责任书附件：附件1： 附件2：附件3：湖北人信房地产开发有限公司 项目公司经理：（总经理签字） （签字）签定日期： 年 月 日1.9 项目公司组建、解散与员工管理办法一、目的为了明确项目公司各岗位人员的到位和离任时间，规范项目公司的组建和解散程序，特制订本办法。二、适用范围本办

34、法适用于公司独资、控股及参股合作的各类项目公司的组建和解散。三、组建程序1、公司与土地单位，或与合作单位达成初步合作意向后，公司开始组建项目公司，或向项目公司派驻公司代表。2、在项目立项后，项目公司成立前，项目前期工作由企业发展中心负责，或由总经理指定的专人负责。3、在项目基本确定、具备启动条件后，公司按照项目公司经理工作条例的有关规定，选聘项目公司经理。4、项目公司经理产生后由项目公司经理或总经理提名，公司决策委员会讨论批准产生项目公司领导层其他成员。5、项目公司经理拟定项目公司的内部组织机构设计方案和部门、岗位设置、人员编制方案，经人力资源中心审核后，报总经理批准。6、内部组织机构设置方案

35、经总经理批准后，项目公司经理开始选任项目其他人员：（1）项目公司经理首先在公司内部选任项目人员；（2）当公司内部现有人员无法满足要求时，项目公司经理可在其他项目公司选择人员（在征得项目公司经理同意后，到人力资源中心备案，办理内部调动手续）；（3）当公司内部人员无法满足要求时，项目公司经理在征得总经理同意后，向人力资源中心提出人员需求，在武汉市、全省甚至是跨省招聘，由人力资源中心负责统一招聘。在异地招聘则由项目公司在人力资源中心指导下自行负责招聘。7、项目公司经理应根据项目进度和实际工作需要，陆续选任项目公司人员。四、聘任期限项目公司高管人员中的其他成员的聘期由项目公司经理确定，原则上不少于一年

36、，不长于项目周期。一般员工聘期为一年。聘任期间遇项目结束，聘任协议可提前解除。五.聘任协议（一）项目公司经理需与项目公司的其他高管人员人员及一般员工签订聘任协议。（二）聘任协议包括聘任期限、聘任岗位、免职条件、绩效考核、薪酬福利等内容。（三）聘任期限届满，项目公司经理有权决定终止或续订聘任协议。（四）聘任期内，若员工未能达到绩效考核要求，项目公司经理有权解除或变更聘任协议。聘任协议应符合劳动法关于劳动合同的有关规定。六、项目的终止1、项目出现以下情况时，应适时进行终止：（1）项目目标已经实现；（2）项目的目标已无望实现，工作已经停止，恢复的可能性很小；（3）项目组织或环境发生重大变化，使项目无

37、法继续开展；（4）项目目标已经实现，约定工期截止时间已到，公司和项目公司应共同及时把项目推向结束阶段，及时确定结算时间，避免因迟缓的项目结尾，导致管理松懈和增加无端的费用，以及项目拖延带来的负面效应。2、在项目目标已经实现的情况下进入项目终止阶段，项目公司应做以下工作：（1）通过规定的各项验收，项目公司和公司共同对项目预期目标结果进行确认，并协商项目公司结束工作的时间；（2）作好分包合同的结束工作，包括合同款项的支付，对遗留问题列出清单，提出处理意见；（3）进行材料设备付款的对账和结算，取得材料设备结算单，上报公司合同审算中心、财务管理中心；（4）根据公司有关制度进行项目的移交工作，包括：剩余

38、未售房清单、档案、图纸、文件、项目总结报告，办公设备等，并提出剩余物资的处置意见；（5）进行项目总决算，订立责任书双方确认项目最终成本和项目利润总额，并根据财务报告做出项目分析和评价；（6）经过项目公司经理与项目成员的协商，提出人员安置意见，上报公司审核后，报人力资源中心备案；（7）项目公司经理提出项目的结束报告，内容应包括：记录项目建设过程中出现的问题和处理的结果，遗留问题及处理意见，项目各项预期指标的实际结果，整理集中有用的文件，对未来项目提供建议和启示，提交公司。七、项目公司的解散在项目终止或项目结束后，项目公司应予以解散。项目公司解散后的项目人员安排规定如下：1、项目公司临时聘任的工程

39、师等人员，在所分管的工程竣工验收后、任职可以终止时，项目公司经理在征询主管人员意见的基础上，提出继续留用或解聘建议书，报人力资源中心。经研究，可以继续留用的，经当事人同意，人力资源中心办理续聘手续，可调入其他项目公司；公司和其他项目公司暂不需要的，项目公司办理解聘手续，予以解聘。2、公司在项目后评价完结后项目人员解散。除了已经或将要调入其他项目公司的人员外，项目公司经理到企业发展中心待命，暂时归属企业发展中心，接受企业发展中心的管理；其他人员到公司人力资源中心报到，服从人力资源中心的安排。3、项目公司解散后，项目人员在未被任命新的职务前，其薪酬待遇按照待岗工资标准发放；被任命新职务的，其薪酬待

40、遇按新职务的薪酬标准发放。特例情况由公司决策委员会研究决定其薪酬。4、具有独立法人资格的项目公司解散，执行中华人民共和国公司法和（项目）公司章程的有关规定，办理清算、注销手续。八、劳动关系公司执行“劳动关系随工资关系”的原则，即工资在哪儿发放就与哪儿签订劳动合同。具体规定如下：1、各项目公司经理与公司直接签署劳动合同，工资在公司发放。2、异地项目公司、合作项目公司的其他项目人员，属于公司外派的，与公司签署劳动合同。属于在项目开发期间公开招聘的人员，与项目公司直接签署劳动合同。3、项目人员调回公司后，与原项目公司签署的劳动合同自动失效。4、项目人员调任其他项目公司后，与原项目公司签署的劳动合同自

41、动失效，应与新所在的项目公司签署新的劳动合同。九、任职工资标准、项目奖金1、项目公司的工资福利执行项目公司薪酬管理办法。2、在年度绩效工资或项目奖金发放前，项目人员调离项目后，不影响绩效工资和项目奖金的应得收益：项目公司经理应根据该岗位人员的绩效考核结果，按以下标准给予应得的绩效工资：绩效工资阶段绩效工资实际工作日阶段总工作日公司根据该岗位人员对项目的贡献、项目公司经理的意见和公司项目奖金分配方案给予应得的项目奖金。十、其他1、本办法由公司决策委员会负责解释。2、本办法自颁布之日起施行。第二部分 项目目标管理2.1 项目目标管理办法第一章 总 则第一条 为了明确项目目标的确定过程和目标的内容，

42、规范控制程序，确保项目按事先制定的计划、实现最终目标，特制定本办法。第二条 目标控制是指项目管理者根据项目跟踪提供的信息，对比原计划（或计划目标），找出偏差，分析原因，研究纠偏对策，实施纠偏措施的全过程。第三条 公司采用PDCA过程方法制定目标并进行目标控制。职责分配如下：公司总经理提出提出项目目标，公司决策委员会讨论、批准目标，公司考核小组按照绩效考核的方法测量偏差，公司决策委员会提出纠偏与改进措施，工程副总经理协助、监督、检查纠偏与改进措施的实施，项目公司经理具体执行实施纠偏与改进措施，并及时沟通实施效果，公司考核小组按照绩效考核的方法进行再测量偏差。第四条 项目目标控制的程序：制订控制目

43、标跟踪实施、掌握信息原因与趋势分析采取纠偏行动第二章 项目目标的制定第五条 在取得项目的土地使用权或与合作单位签署合作协议后，公司组织企业发展中心、人力资源中心、财务管理中心等部门测算项目开发经营目标。测算后的项目开发经营目标应经总经理审定后，提交公司决策委员会讨论批准。第六条 公司决策委员会讨论、批准项目开发经营目标。经批准的项目开发经营目标是评价项目及项目公司经理绩效、发放绩效工资、超额利润分享奖金、进行目标控制和项目后评价的依据。第七条 每年的项目生产计划发布后，各项目公司经理负责拟定本项目的年度计划，并报公司决策委员会讨论批准。第八条 经批准的项目年度计划是评选项目及项目公司经理年度绩

44、效、发放年度绩效工资、进行目标控制的依据。第九条 季度生产计划由项目公司核定。人力资源中心根据核定的季度生产计划组织考核。季度目标作为评价项目及项目公司经理季度绩效、发放季度绩效工资的依据。第三章 项目目标控制措施第十条 项目目标控制方法是以各种文件、报表、图表等为主要工具，以定期或不定期地召开各类有关人员参加的会议为主要方法，再加上沟通各方面信息的通讯联系制度。第十一条 为了强化目标控制，公司对各项目采取的目标控制方法包括：（一）项目控制文件项目控制文件是项目控制的标准。项目实施中，对数量、质量、时间、成本、效益的控制标准均来源于这些控制文件，以控制文件为依据。公司通过以下控制文件来进行目标

45、控制：1、合同执行公司合同管理制度。2、管理制度公司各级人员要严格执行公司的各项管理制度。3、工作规程执行本手册及公司其他管理体系文件的各项工作规程。4、职责划分公司通过明确部门职责、部门间工作接口关系，在各工作规程中进行职责分配。各项目公司、各部门必须严格按照职责划分各司其职、各负其责，工作中要发扬团队精神，并及时向上级提出职责划分的改进意见。严禁推诿扯皮、推卸责任。5、计划文件计划是项目实施工作进行以前预先拟订的具体工作内容和步骤。公司各级人员要树立“以计划为主”的观念，不断提高预测能力和市场应变能力，确保完成既定计划。未经正式批准，严禁擅自调整计划。为了在项目控制中及时获得准确、有效、全

46、方面的信息，保障项目控制活动的顺利进行，各项目公司要及时提出各类控制文件的改进意见，总经理、各职能部门要真实地记录、及时地汇总、全面系统地分析意见或建议，不断完善控制文件，确保与各项目公司建立全面沟通与协调一致的工作关系。（二）项目控制会议公司通过总公司决策委员会及其它与项目有关的各类会议来检查、评估项目目标的完成情况，分析问题、找出对策，并安排下一阶段的主要任务和目标。具体包括：1、计划完成情况；2、计划未实现的影响原因；3、工作何时能完成；4、资源需求，是否采取纠偏措施；5、何时才能回到计划轨道；6、下一步工作安排。第十二条 项目目标控制的原则1、针对未来的控制原则；2、主管人控制原则；3

47、、控制关键点的原则；4、例外（突发或应急事件）原则；5、灵活控制（动态）的原则；6、提高效率的原则。第十三条 项目进度控制执行项目进度控制办法。第十四条 项目质量控制执行项目质量控制办法。第十五条 项目资金控制执行项目资金预算管理办法、项目成本核算管理办法。第十七条 项目销售控制执行公司销售与客户关系管理手册。第十八条 项目客户关系管理控制执行销售与客户服务管理手册。第十九条 项目安全、文明管理执行安全生产文明施工管理规定。第二十条 为了进一步强化目标控制措施，公司在各项目公司严格推行绩效考核办法，通过绩效考核、且考核结果与绩效工资直接挂钩的方式来跟踪目标实施情况，掌握实施信息。第四章 偏差分

48、析与纠偏第二十条 公司通过日常对比分析、绩效考核等方式测量项目目标的实现或完成情况，找出实际完成情况与计划目标之间的偏差，进而对偏差产生的原因进行分析。第十八条 偏差产生的原因一般有：1、资金供应不及时到位；2、项目定位不准确；3、决策中有疏漏；4、计划制订不合理等。鉴于各偏差产生的原因有关联或互为因果的关系，原因分析时要找出“直接原因”和“间接原因”。第十九条 分析出偏差产生的原因后，公司采取改进措施进行纠偏。第五章 附 则第二十条 本办法由总公司决策委员会负责解释，修改时亦同。第二十一条 本办法自颁布之日起施行。2.2 项目后评价实施办法1 目的为了明确项目后评价的方法、范围和过程，提供对

49、项目和项目公司经理进行绩效考核和综合评价的依据，不断提高项目决策和管理水平，特制定本办法。2 适用范围本办法适用于本公司投资开发的所有项目。在项目全部结束后、项目公司解散前，实施本办法。3 项目后评价的定义项目后评价是指对已经完成的项目的执行过程、效益和影响所进行的系统的、客观的分析和评价，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈为未来新项目的决策和提高投资决策、管理水平提出建议，同时为后评价项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而不断提高投资效率和效益。4 职责和权限4.1 项目后评价的机构4.1.1 由公司考核小组负责项目后评价工作。4.1.2 公司可委托专业咨询机构和专家参与本公司的项目

50、后评价。专业的评价咨询机构和特聘的专家由公司考核小组确定，并负责对其工作进行管理，监督和协调相关部门配合。4.2 公司相关各部门负责项目后评价所需的各种资料、各项指标的提供和支持。5 工作程序5.1 在项目公司成立后，公司应明确项目后评价的方法、范围和过程。5.2 项目后评价的评价指标和要求应与项目目标相一致。5.3 项目后评价专业咨询机构和专家的确定5.3.1 由公司考核小组研究选定项目后评价专业咨询机构和专家。5.3.2 确定咨询机构和专家的原则：（1）有房地产业咨询经历；（2）有项目后评价的实施经验或咨询经验；（3）与公司、项目公司、项目人员没有直接或间接利害关系；（4）公司规定的其他供

51、方条件。5.4 项目完成后，由项目公司经理组织撰写项目总结报告。5.5 由项目公司经理在项目全部交付后提供项目人员分流建议，其内容应包括：（1）公司派出的员工的分流意见；（2）临时聘用人员的留用或解聘；5.6 档案移交项目备案通过后，项目公司应及时进行项目各类档案的归档并移交城建档案馆，并向公司总经理办公室归档一份。应归档、移交的档案包括工程技术档案、客户档案、文书档案及其它档案。5.7 项目后评价的实施5.7.1 委托评价程序5.7.1.1 公司考核小组进行项目后评价，也可邀请管理咨询公司或专家进行独立项目后评价。5.7.1.2 公司考核小组提供项目总结报告及所需的有关资料。5.7.1.3

52、评价人通过阅读所有的文件资料，找出项目主要调查的内容并根据委托任务的要求和编写项目后评价报告的需要，认真准备现场调查提纲。5.7.1.4 评价人根据工作计划进行专项调查和收集其它资料。5.7.1.5 根据现场调查提纲，评价人赴项目实地了解情况，发现问题，分析原因，有关部门等应配合协调调查。5.7.1.6 公司考核小组根据调查结果，会同专业咨询机构和专家分析调查内容，总结和归纳出基本意见。5.7.1.7 按照项目后评价报告的格式，评价人编写项目后评价报告，经公司审核后，形成项目后评价报告。5.7.2 公司考核小组评价（内部评价）程序5.7.2.1 发放或传阅项目总结报告及所需的有关资料。5.7.

53、2.2 各组员对与本部门主控和有关的指标进行调查、咨询、沟通。5.7.2.3 各组员进行初步评价。5.7.2.4 组长组织召开“项目后评价会议”，听取项目公司经理述职报告，进行质询，最后各自进行“无交流、讨论”的评价。5.7.2.5 组长收集、计算或委托他人收集、计算评分。5.7.2.6 组长与项目公司经理进行评价后的沟通。5.7.2.7 组长按照项目后评价报告的格式，编写或委托他人编写项目后评价报告。5.7.2.8 总经理审定项目后评价报告，交项目公司经理留存和总经理办公室存档。5.8 项目后评价的内容包括：（1）项目目标完成情况评价：主要是指项目的财务评价和经济效益指标评价，评价指标与项目

54、开发经营目标一致；（2）综合评价和结论（项目后评价结论是指项目成功度，包括完全成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功）；（3）经验教训总结：包括项目决策和目标的经验教训，项目实施过程的经验教训，项目外来因素的经验教训等；（4）建议和措施：项目的补救和延续措施，项目的可持续发展措施，项目可改进措施，项目的不可控因素处理措施等。5.9 项目后评价报告5.9.1 项目后评价报告由公司考核小组执行组长整理，或委托管理咨询公司和专家整理，总经理评审定稿。5.9.2 项目后评价报表的格式u 报告封面（包括编号、密级、后评价者名称、日期等）u 封面内页（项目后评价权重指标及其他说明）u 项目基础数据u 后

55、评价报告摘要u 后评价报告正文（1）项目背景（2）项目实施评价（3）效果评价（4）结论和经验教训u 建议和措施；u 附件。5.10项目后评价的改进总经理公布评价结果，总结后评价成效，提出后评价的改进意见。包括：本办法的修改、公司考核小组的内部评价技能培训；后评价成果的应用和推行。6 附则（1）本办法由公司决策委员会负责解释，修改时亦同。（2）本办法自颁布之日起施行。第三部分 项目流程管理3.1 土地投标与土地储备工作规程第一条 土地是房地产开发的基本生产要素之一。为了规范“找地”行为，提高项目可行性的“辨识能力”和竞标能力，减少不必要的工作，降低投标风险，保障土地储备和公司的可持续发展，特制订

56、本规程。第二条 公司企业发展中心是本规程的责任部门，负责寻找建设项目、土地信息的搜集、拟订土地投标方案、参加投标等，保证公司土地储备目标的完成。第三条 “找地”原则（1）与公司的土地储备计划和发展战略相符合。（2）与公司的专业形象相符合。（3）与公司的资源供应能力相符合。（4）与公司的年度发展计划相符合。第四条 土地供应信息的搜集企业发展中心应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，全面掌握拍卖土地的实际交易价格，随时关注“土地招标公告”，定期向总经理报送土地市场信息。第五条 如果土地满足公司的“找地”原则，企业发展中心应进行进一步资源调查和市场调查。调查内容包括：（1）城市总

57、体规划（2）土地利用总体规划（3）宗地规划要点（4）区域土地规划调整的可能性（5）项目成本概算（6）区域市场商品房价格情况（7）社区环境因素（8）周边配套情况通过调查和可行性研究，企业发展中心认为初步可行后，编制完成项目初步可行性报告并报送总经理，由总经理提请公司决策委员会决定是否参加投标或进一步洽谈。第六条 经公司决策委员会讨论决定参加土地投标后，公司财务管理中心要提前安排投标所需的保证金和土地出让金；企业发展中心要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略。投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地

58、”的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位协商要求其退出投标或与其他单位联合投标。投标前，企业发展中心应通过各种渠道或途径了解其他投标单位可能的投标报价，同时根据项目初步策划方案确定本公司的投标最高报价。第七条 公司总经理、财务负责人应尽量亲自参加土地投标或合作洽谈。参加土地投标时，要严格遵循既定的投标策略，严禁超价举牌。第八条 土地竞拍中标后，企业发展中心负责与土地储备管理部门具体接洽、办理土地使用权出让手续。第九条 工作规范：（1）每月一次向总经理报送“土地市场信息”，内容要全面、真实，交易信息覆盖率要达到75%以上。（2）土地储备量要保持在公司年度开发能力的1.5倍（含）以上

59、。（3）市场调查的数据准确，分析客观。（4）对拟投资市场的土地拍卖信息要搜集完整，不遗漏；无论投标与否，每年至少参加3次以上的土地拍卖活动。第十条 本办法由公司决策委员会负责解释。第十一条 本办法自颁布之日起施行。3.2 项目可行性研究管理办法1 目的为了明确项目市场调查的内容，规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目的投资决策提供依据，特制定本程序。2 适用范围适用于公司所有投资项目的可行性研究。3 职责分配3.1 企业发展中心是本程序的主控部门，负责：a) 寻找建设项目；b) 进行市场调查和有关数据资料的汇总；c) 组织项目的论证；d) 编制项目的初步可行性报告（用于土地投标或合作洽谈）；e) 按照规定格式和内容要求编制、报审项目可行性研究报告（报政府部门）；f) 项目立项后，组织编制详细的项目可行性研究报告（内部使用的、指导整个项目开发经营工作的精细化版本）3.2 项目公司参与项目的详细可行性研究。3.3 营销中心协助进行市场售价、销售费用的