舞阳某商业地产项目开发前期可行性实施计划书

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1、舞阳某商业地产项目开发前期可研报告XX商业地产发展20XX12月本次市场调查报告要解决的主要问题：1、 项目地块是否具有投资价值？2、 项目投资的风险因素？研究思路商业市场调查宏观经济和城市规划研究商业定位开发模式区域商圈调查投资、经营、消费群体调查项目定位经济效益分析研究方法市场调查 市场预测 投资估算 投资不确定因素分析报告汇报容：1、 项目发展背景分析2、 市场分析3、 项目分析4、 发展定位5、 规划计划建议6、 成本财务评估7、 风险因素分析项目地块是否具有投资价值？研究项目,分析市场宏观经济,认识XX 项目发展背景分析 宏观经济分析 城市发展规划 宏观经济分析XX县地处黄淮大平原,

2、下辖7乡7镇,397个行政村,总面积777平方公里,人口60万,县城城区为舞泉镇,城区面积9.3平方公里,人口9.2万人。XX县为典型平原县,属农业大县,经济以农业为主,农业收入一直是居要经济来源；XX有丰富的地下资源,岩盐总储量达400亿吨,是全国品位第一,储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源,近年来,XX加大了工业投入,扩大了招商引资,并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速发展,将形成以工业为主导的县城经济发展新格局,正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府发展目标：打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。XX县宏观经济特征： 经济基础弱,底子薄表一：各项指标比较

3、比较数据XX20XXXX20XX临颍20XX全县国民生产总值25.9亿元40.1亿元89亿元全社会固定资产投入8.97亿元20.01亿元19.6亿元地方财政收入6749万元1.05亿元1.2亿元城镇居民人均可支配收入3285元4320元农民人均纯收入1539元2100元社会消费品零售总额26.6亿元数据来源：XX县2005政府工作报告表二：周遍各县财政收入 XX20XX7300万元1.1亿元1亿元9000万元1.7亿元20XX1.05亿元1.25亿元1.7亿元1.6亿元2.67亿元数据来源：县2005政府工作报告丰富的自然资源、工业的迅速发展、经济的快速增长表三：XX县元月至六月份各项指标 各

4、项指标完成数量比去年同期增长比率全县完成生产总值22.56亿元18.1%全县固定资产投入9.85亿元41%社会消费品零售总额10.2亿元15.1%农民人均现金收入1111元18.3%地方财政收入8020元51.2%20XX上半年全县完成工业增加值10.7亿元,上缴税金2756.1万元。数据来源：XX县2006政府工作会议报告 工业发展方向明确,国家政策支持国务院关于投资体制改革的决定已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录,并把XX盐田列入全国重点发展的10大井盐矿盐区。 与全省20强县、10个经济发展快县比差距比较大,经济属较落后的县域经济表四：20XX各项指标对比 单位：元各项指标XX20强

5、县平均值10个经济发展快县平均值人均GDP7015197308465人均财政收入169845213农民人均纯收入204835942838人均固定资产投入343790333539数据来源：XX县2005政府工作报告 经济活跃程度和投资意识低表六：20XX各项金融指标 单位：万元XX临颍金融机构各项存款余额276268314186金融机构各项贷款余额133214364127城乡居民储蓄存款余额244903271514数据来源：市20XX统计年鉴小结：1、 GDP、财政收入低于周边县区,经济基础薄弱,城镇居民经济收入不足2、 有工业支持,经济发展迅速,经济后劲强3、 城市人口将会快速增长4、 产业结

6、构以工业为导向的县域经济已经形成,必将带动第三产业的发展5、 人比较保守,投资意识差,经济不活跃总结：由于盐化矿业的丰富储量,XX县利用得天独厚的盐业资源大力发展经济。近三年来经济的迅速发展,经济持续稳定的增长,居民收入水平的不断提高,消费快速的增长,为商业的繁荣提供了基础,也为商业地产的开发带来契机。目前,XX县的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平,需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。 XX县城市发展规划20XXXX县政府工作报告关于XX县城市建设：XX县城区面积由20XX7.5平方公里,于20XX扩大到9.3平方公里,人口由7.6万人增加到9.2万人,20XX城区面积将达到1

7、3平方公里,常住人口达到13万人以上。 远期发展目标建设盐化基地,打造中国新兴盐都,创建生态宜居的园林城市,不断提高城市化水平,努力建设布局合理、功能完善、特色鲜明、生态宜居的靓丽城市。 近期发展目标完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进推进老城区改造,完善城中心现代商贸服务区,城西文化休闲区,大力实施城东开发,有序推进城北开发,高标准建设新型行政商住区,全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。 城市定位充满活力、富有魅力的中国新兴盐都,生态宜居的园林城市。 手段加大城市基础设施的建设,20XX上半年城市建设投资1.45亿元,西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水,西城文化广场二

8、期东、西二湖改建于20XX11月22日奠基启动。 目的提高城市品味、营造良好的投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济的迅猛发展。小结1、 经济的发展必然带来城市化的有力推进2、 城市化的建设,必须是各项功能一体化发展,目前XX商业设施落后、功能低与城市发展需求不相匹配。3、 建设大型的一站式购物中心,休闲商业街必将带动XX商业的跨越式发展。4、 商业网点建设为城市布局规划的空白点,老城区目前没有可利用建设商业设施地块,本案是城区唯一一块商业空地。5、 从城市发展来看,人民路将成为城市主干道,并将城市分为老城区和新城区。6、 城北区的大力开发,将支持本案为城市的商业中心。7、 盐化企业的发

9、展,城市建设的投入,必将带来大量的人流、物流、常住人口与流动人口都会快速增加,为商业物业提供有力的支撑。总结XX县政府以工业兴县,工业富乡为政府工作重点,充分发挥盐化资源优势,不断加大招商引资,优化投资环境,全力打造工业强县,逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导的特色优势产业体系。产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速的转变,并形成以工业为主导的县城经济发展新格局。城市建设上基础设施建设不断加快,城镇化建设快速提升,城市功能日趋分明,完善商业设施需求越来越强烈。 城市商业分析： 商业布局：传统沿街线性商业,XX商业街是以东大街与路形成的十字形商业街区。 整体商场分布及特征：商业东

10、边入口处有银基生活广场、金、新量贩；西边北街口有金、百佳超市；中间路有人民商场,百佳超市,由于沿路向北有新建商业门店,加上百佳超市的拉动,商业沿路向北发展,较路向南好。 商业门店特征： 门店窄小,不利于商品展示 门店散、乱自然成市,没有统一规划 门头太小,品牌专卖店没有门头展示效果 商品特征 商品档次明显偏低, 受门店限制,产品没有有序列小结：商业街区自然成市,没有统一规划,商场设施设备简单,服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。 商业市场空白点： 中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺； 商场硬件设施低,没有标准化的卖场； 没有好的品牌店来引领市场、引导消费； 项目与商圈的关系 本项目位于XX

11、商圈北区,为路北口；东街的东、西口卖场、路十字口卖场与本项目卖场形成三角同心圆。随着城市的发展,人民路为城市主干道,本项目为多功能业态组合,商业设施的现代化必将形成以本项目为商业中心的城市布局。 商业街区功能分析：主要商业街区：东大街、路、人民路、路、路、北街总结： XX缺少一站式大型购物商场,商圈缺乏完善的商业街区,这为本项目提供了良好的发展背景、填补了商圈空白。 项目所在商圈边缘,但紧临人民路,从城市的发展规划中看本项目将会成为商圈中心,发展潜力大 市场分析 市场环境分析 竞争市场分析 市场发展趋势 市场环境分析 住宅市场特征1、 供应量大,市场吸纳量有限,消费能力有限；2、 楼价尚未突破

12、1000元,但有一定的上升空间；3、 恋城情节重,对郊区大型住宅小区开发认可度低；4、 大多数人第一次置业,未达到对住宅环境、品质的需求层面上,对价格认知敏感度高5、 处在住独家小院阶段,对楼房接受度低。 商铺市场特征1、 有一定的商铺投资意识和投资欲望；2、 对商铺区位价值认知度低,没有升值铺概念；3、 商铺价位低,没有引领价格的商铺4、 没有成功商铺赚钱案例,需要重点引导；5、 商圈没有可投资商铺,有一定商场空白点；6、 整体市场商铺租金低,没有超过2000元/月租金的商铺；7、 商铺价值提升有一定难度；8、 商铺投资的购买力有限,市场容量不易太大小结XX房地产市场刚起步,楼房住宅尚未全面

13、认可,独家小院有一定市场；居民有一定商铺投资意识,但没有投资经验,贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人有不良影响,将影响以后商业地产的开发；商业地产以商业街形式出现在XX,但位置处在郊区,对商铺价值提升没有引领性。 竞争市场分析 目前XX地产项目有三个：水榭花都、贾湖广场、西城花苑基本特征：1、 均处于商圈外,远离商圈；2、 水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺,与商圈商铺没有可比性；3、 贾湖广场为商业步行街,规划设计、店面设计没有商业氛围；4、 商铺价格不高于2000元/,属偏低价位；5、 目前商圈没有潜在竞争者；XX市场商业项目：银基生活广场、金、新量贩,人民商场,百佳超市。基本特征：1、

14、商业市场属于原始的商业形态,存在很大提升潜力；2、 商场场惨淡,经营无亮点；3、 购物氛围不浓；4、 商业物业规划设计滞后,购物不便利；5、 服务管理无体系,没有形象；6、 商场配套设施不足,影响商场人流良好循环。 市场发展趋势： 市场对房地产投资刚开始,目前处在非理性状态,住宅处于刚被接受、认可阶段,商铺投资有一定需求,但承受价位不容乐观,市场空间上升不太高。 大多数人属一次置业阶段,没有投资、置业经验,对商铺价值认知需要有效引导,市场有一定潜力。 工业的发展、经济的提升、人们消费水平的提高,城市功能配套需求强烈,目前却没有好的商场,高品位商场的开发是经济发展的必然,具有一定市场空白点。 政

15、府为提高城市现象,提供了更宽松的政策环境,在土地供应、配套费的收取上给予了优惠政策,刺激有实力的外地开发商的进驻。 随着外地开发商的进驻,土地价格逐步攀升,目前已经从5万元/亩提升到20万元/亩数据来源20XX政府工作报告住宅房价格逐步提升,预计20XX应突破1000元/,达到最高价1100元/左右。 项目前期分析 项目详细参数 项目拆迁成本估算估算说明本次估算以路二层营业房为基准,选定标准基准为标准套投资户当时以2万元购置土地,统商业房标准套为两层,每层两间。 土地面积：48 建筑面积：96以此作为本次评估参照标准,具体评估应分套核定,本次只做测算未考虑诸多因素影响。 估算方法选用：因市场交

16、易实例尚未收集,本次估算不采用市场比较法,采用收益法和成本法做估价测算。估算过程：（一） 收益法 房地产价值=房地产净收益/资本化率1、 依据市场调查,该地段商铺租金每间每月300元,二楼住房每间每月50元,每套商住房每月收益700元,工商费、税费、水电费支出每套每月50元。 年收益： 8400元 年运营费用： 1200元 年净收益： 7200元2、 购置房地产 资本化率为8%投资收益率3、 房地产价值： 90000元4、 房地产单价： 937.5元/5、 总建筑面积： 6077.126、 房地产总价值： 569.73万元（二） 成本法1、 土地成本： 2.8万元 按政府当时出让价格2万元上涨

17、40%计算2、 建安成本： 380元/ 依据建筑市场砖混结构工程平均造价3、 各项费用： 80元/ 前期费用、管理费、水电、市政配套费等4、 总成本合计： 751.6元/房地产评估总价值：456.7968万元项目拆迁费用围：456.7968万元 569.73万元 项目SWOT分析： 优势：企业、市场、区域、地块 企业 企业目标是发展县级市场；目前县级市场商业已经全面开发,企业完成了第一个店的开发,从项目运作、商业地产开发上已有一定经验,已具备开发下一个店的条件。 市场 没有大型商场运作项目,市场缺乏大型商场,商铺投资有一定潜力。 区域 城市商圈,商圈具备商业地产运作空白点；城市发展,项目地逐步

18、形成商业中心；汽车站口岸经济增加项目与乡镇人口流动；周边居民区多,有强消费人群支撑。 地块 地块方正,临三条路,南北贯通,易形成商业街；目前为体校广场,聚集人多,知名度高。 劣势：市场、区域、地块 市场商铺有一定认知度、价位偏低；城镇居民收入低,购买力有一定制约；市场容量有限,商业消费能力偏低。 区域 商圈边缘,需加以商业拉动,但具有一定难度。 地块 地块南临丁字路,畅通性差,影响商业街贯通；目前地块拆迁难度大,影响整个项目运作。 机会：企业、市场企业第一个项目完成,正做项目开发准备； 市场政府正加大城市建设,政策有利；商圈无商铺供应有一定市场潜力。威胁贾湖广场商业街开发,市场吸纳量减少,价位

19、偏低,若不成市,对今后商铺认知宣传有难度。 贾湖广场地价低,又有大量商铺无销售,影响市场。 拆迁一旦拖延时间,影响开发周期。 对策项目引爆点 企业品牌、 商圈 树立商业中心地位市场切入点 产品组合 全新商业模式、商业文化发展平衡点 分期拆迁先路后人民路,先体校后商铺 分期拆迁、先拆先建 项目发展定位 产品组合广场+购物中心+商业街 发展理念：改变传统购物习惯和模式,定位逛街、休闲、一站式购物中心 ,打造XX高档、时尚、休闲、精品商业中心；开创全新商业形态与商业文化模式。 区位定位：XX商业中心 产品定位：全新商业形态、设计风格、商业氛围表现高档化、精品化。 项目规划设计方案 步行商业街为两层,

20、进深12米,面宽4米,单铺96, 购物中心由购物广场+独立外铺组合； 购物中心独立外铺为一层,进深10米,门面宽4米,单铺40； 购物广场二层,一层4100,二层5400； 广场分：休闲广场和购物中心门前广场,休闲广场12420合18.6亩门前广场1800； 现以本方案进行分析：项目投资成本分析表一：项目各面积指标单位：商业组合商业街购物中心广场面积独立商铺购物广场物业面积94801300960014220表二：各项开发投入项目建筑面积单方造价元/建安成本万元商业街9480480455.04购物中心10800800864广场建设14220100142.2建安成本合计20280不含广场1461.

21、24前期费用73.062万元5%取费管理费用122.744万元8%取费财务成本160万元 公式6001+12%/424-1表三：物业销售收入项目面积单价元/销售总价万元商业街948020001896独立商铺13003000390销售合计107802286销售税金125.4万元营业税5.5%销售费用68.58万元3%取费项目投资的风险因素？ 项目的风险因素分析 政策风险 国家房地产宏观调控已经见效,住宅地产已经开始紧缩,一些地产商开始向商业地产进军,从目前市场看县级市场是开发商进军的一个重要目标。银行对贷款的控制力度非常大,县级市场贷款很难办理。 政府风险 市政府正在换届,新县班子对项目支持力度现在不可预测。 拆迁风险 目前新拆迁法对拆迁要求很严格,拆迁是项目最大制约。 开发周期风险 因拆迁的不确定性,项目存在开发周期的不确定性。 销售风险 市场容量有限,消费水平偏低, 销售存在很大不确定性。 经营风险 商业的招商和后期经营有一定难度,市场购买力随逐步增加,但还有很大差距。 项目开发建议全部拆迁,先开发商业街,随后开发主力店,以主力店带动商业街销售。 项目目前下步要做的工作完成项目投资策划报告和消费市场调查报告商业物业深入调研分析 市场研究的深入分析尤其投资消费市场的分析 市场定位及开发经营模式的深化 规划设计细化建议 物业销售策略 成本财务细化分析l16 / 16