商业委托经营管理合同

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1、.委托经营管理合同委托方：芜*商业投资管理以下简称甲方法定代表人： 地址： ： 受托方：*商业经营管理以下简称乙方法定代表人：地址： ： 1、甲方为*工程以下简称该工程之开发商*以下简称开发商，为该工程的商业经营管理和效劳而成立的全资子公司，承受开发商及购置该工程商业物业业主的委托，全权并排他地负责该工程商业物业的运营、管理和效劳事务。2、乙方为商业地产运营、管理和效劳的专业机构，拥有相关经历、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和效劳提供系统效劳和技术支持。3、甲方委托乙方为该工程提供经营管理效劳。为更好的经营管理该工程，提升工程的品牌和形象，就经营管理中涉及的事宜，在符合中华人民国

2、合同法等法律法规的前提下，经双方友好协商，达成如下协议，共同遵守：第一条物业概况及甲方保证1.1、物业概况甲方委托乙方效劳的该工程位于处，委托效劳的商业物业围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施(物业管理用房除外)，总建筑面积约万平方米，其中：地下室 层，面积：约 万平方米；地上 层商业裙房，面积：约 万平方米以上所有物业以下简称商业物业。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的房屋测绘报告所确认的面积为准。1.2、甲方保证1.2.1、甲方确保取得该工程开发商及购置该工程商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。1.2.2、

3、甲方对该工程本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承当全部责任。1.2.3、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的，甲方应当保证买受人已经与甲方签署商铺委托经营管理协议书；买受人不同意签署商铺委托经营管理协议书的，开发商不得出售该商铺。第二条 合作方式、委托期限、工作围2.1、合作方式除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理效劳，甲方在本合同执行期间不可再将上述工作委托任何第三方经双方协商并书面确认局部工作委托第三方的除外。乙方在委托期有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方

4、的工作安排。派驻人员的劳动关系隶属甲方，但须按乙方的考核体系承受乙方的考核。甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。2.2、委托期限2.2.1委托期限共计15年，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。2.2.2 第一阶段 经营筹划及开业筹备期本合同生效之日起，至工程开业后一个月届满时止。2.2.3 第二阶段 持续经营管理阶段计15年，自工程开业满一个月后开场计算至15年届满时止(合同届满期如与买铺业主签订的商铺委托经营管理协议的期限有冲突，则以商铺委托经营管理协议约定的委托期限为准)。如工程实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。持续经营管理阶段所约定的期限届满后一

5、方如需终止合同，须于期限届满之日的6个月之前书面通知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。2.3委托工作围2.3.1 经营筹划及开业筹备期效劳成果序号主要容所需资源及提交时间经营管理及销售模式确实定1确定经营管理公司的商业模式。提供经营管理公司商业模式示意图及逻辑法律关系说明合同签订后10个工作日2确定工程可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理协议，编写销售答客问并培训销售公司人员。第一项工作完成后的20个工作日开业筹备期工作1提报组织架构、薪酬体系及绩效考核方案合同签订后10个工作日2提报人员到岗及培训方案合同签订后10个工作日3编制开办费预算并提报甲方审核通过合同

6、签订后10个工作日4制定开业筹备期方案并组织实施上项工作完成且甲方审批后的10个工作日5制定经管公司的管理体系文件。包括：组织架构和薪酬和考核鼓励体系；各职能部门操作手册等上项工作完成后的90个工作日6制定营运方案上项工作完成后的30个工作日物业前期介入方案1经营管理公司与物业管理公司工作界面划分方案、取费标准。与我司委托经营管理合同签订后的90个工作日与物业管理公司洽谈并商定完毕。2物业管理的品质标准、考核及评价体系文件物业公司提供相应技术文件、品质标准后的60工作日招商管理方 案1招商公司提交的品牌落位方案、租赁决策文件、招商实施方案的审核意见报告； 甲方提供品牌落位图后的10个工作日甲方

7、租赁决策文件及招商实施方案后的10个工作日2起草意向协议书、租赁合同及商业管理合同文本。意向协议书、租赁及商业管理合同文本的制定在上述工作完成后的10工作日3全面介入及管控招商方案实施按品牌落位、租赁决策文件及实施方案管控招商品质及方案完成情况合同签订后至开业日经营测算报 告1经营财务测算报告工程经营期前二年的经营预测租赁决策文件甲方审核批准后的30个工作日2.3.2 持续经营管理阶段见附件二（1） 营运管理： 商户的管理和营运辅导； 对开业后的空铺进展补充招商； 对经营不善的商户进展调整。（2） 企划推广：年初制定全年的营销推广方案，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实

8、现。（3） 商业物业运营： 对该商业物业进展秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等； 对开业后工程遗留问题的催促整改工作； 组织商业物业围的复盘会议。（4） 为消费者进展效劳。（5） 为甲方及小业主收取租金。（6） 收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的相关费用。（7） 为商业物业开展多种业务创收，包括：停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入。8 为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理效劳，努力使资产的价值和租金收入稳步提升。第三条效劳费用及结算方式3.1、开业筹备期间的费用在开业筹备期间发生的费用在开办费中表达，由乙方向甲方提交开办费

9、预算，在此围对开业筹备的相关费用及支出由甲方实报实销。3.2、租金佣金3.2.1、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺进展出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；依照商铺委托经营管理协议由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。甲方应当就该等全部租金收益含小业主让渡的租金收益向乙方支付租金佣金。相关租赁税费由甲方承当。3.2.2、考核标准：租金收缴率：第一年70%以上，第二年75%以上，第三年至委托期满85%以上。空铺率：空铺率不得连续六个月低于80%以下不含超市。3.2.3、甲方按照如下标准向乙方支付租金佣金:效劳容全年实际租金收益

10、金额*管理佣金提取金额Y备注管理佣金第1-5年，返租期* 合同租金总额的50%罚款20万元,每低10%增加罚款10万元.A * A + 100Y= *10%年次考核基数第一年A=70%B第二年A=75%B第三年至委托期满A=85%BA +100 * A + 200Y= A +100 10%+ (*- A -100) 20%A +200 * A + 300Y= A +100 10%+ 10020%+(*- A -200) 30%* A +300Y= A +100 10%+ 10020%+10030%+(*- A -300) 40%管理佣金第6年至合同期满开发商自持局部的商业物业15%买铺业主持有

11、的商业物业按商铺委托经营管理合同中约定的佣金提取比例说明：1、以上单位为万元；2、A为考核基数；3、B为全年合同租金总额；4、第1-5年实际收益比考核基数每递增100万元，就增加10%的分成比例，封顶40%。5、已诉讼的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。3.2.3、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日，完成对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方应在结算完成后三个工作日，向乙方足额支付租金佣金。3.3、商业管理费3.3.1、乙方有权向该工程商业物业中的经营商户收取商业管理费，收取标准暂定为30元/月/，收费面积以房屋测绘报告上所列明为准。后期假设因该工程所在地能耗、最低用工薪酬、综合保

12、险计收费率等计费标准发生调整时，乙方有权对商业管理费计收标准进展同步调整。3.3.2、该工程商业物业中未出租局部空置商铺含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条约定计费标准的70%向乙方支付商业管理费面积以房屋测绘报告上所列明为准。甲方承当空置商铺商业管理费的期限为：从该工程开业之日起计算，最长不超过6个月假设商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承当同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月。、该工程商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租商铺含

13、开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺，免租期乙方未能收取的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该局部商业管理费全额补足给乙方。、乙方在为该工程提供委托经营管理效劳过程中，如因开发商或甲方的原因导致乙方无常向该工程商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方无常对外出租该工程商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承当，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该局部商业管理费全额补足给乙方。3.3.5、商业管理费全部归乙方所有，由乙方根据该工程商业物业经营需要支配使用。商

14、业管理费用将全部用于该工程商业物业围的涉及运营管理、企划推广、设施设备运行与维护不含中央空调系统设备、环境维护、秩序维护、运营能耗等所发生的相关费用。3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条约定需承当的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。3.4、中央空调运行费用3.4.1、乙方向该工程商业物业中的经营商户收取中央空调运行费用，收费面积以统一安装中央空调的面积及房屋测绘报告为准。收取标准暂定为9元/月/，该中央空调运行费用将全部用于该工程中央空调主机及其附属设备运行与维护所发生的相关费用。后期假设水、电、燃气等能消耗用发生调整

15、时，乙方有权相应对计收标准进展同步调整。3.4.2、该工程商业物业中未出租局部空置商铺含甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺的中央空调费用由甲方承当，甲方应按照本合同第3.4.1条约定计费标准的70%向乙方支付中央空调费用面积以房屋测绘报告上所列明为准。甲方承当空置商铺中央空调费用的期限为：从该工程开业之日起计算，最长不超过6个月假设商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承当同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过6个月。3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条约定需承当的中央空调费用，双方每一个月结

16、算一次，甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。3.5、经营管理中其他收益3.5.1、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金以外的其他收益，如：广告位、场租费及停车位收益等，上述收益实际收取并完税后30日，甲、乙双方按照甲方50%，乙方50%的比例进展分配。3.6、经营管理发生费用的列支该工程商业物业移交接收验收或开业一个月后以先到者为准，乙方为该工程商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙方从该工程商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运行费用中列支涉及该工程商业物业的改造及大修费用的费用除外。包括驻场工作人员的人力本钱、为该工程商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备

17、运行与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运行与维护等所发生的相关费用及日常开支。3.7、经营管理中应由甲方承当的费用3.7.1、该工程由于工程质量等遗留问题需进展整改的，本项工作实施和费用由甲方承当。3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的局部设备设施工程如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承当。37.3、在日常经营中发现有设备设施功能性缺乏和缺失但需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承当。3.7.4、商业区域部的单独供应商业区域的设备设施的运行和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承当；公共区域的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司

18、负责具体界面由乙方和物业公司商定再附补充协议。3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承当。3.8、物业效劳费开发商应当于该工程预售或交付前与物业效劳企业签署前期物业效劳合同，以确保该工程的物业效劳企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业效劳企业效劳于该工程商业物业所需支付的相关物业效劳费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业效劳企业所签订的商业物业效劳协议中约定以及乙方与物业公司确定的工作界面，取费、品质及考核标准，乙方与物业公司另行签订协议，并依据协议约定的物业效劳费的支付标准经考核后支付给物业效劳公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中

19、支付。第四条双方权责4.1、甲方的权利义务4.1.1、甲方保证为该工程房产的合法使用者，拥有签署本合同的全部权利和授权，负责提供现场办公必须的办公场所及用品固定资产列出清单，工程完毕后按清单交还给甲方。4.1.2、甲方同意在各种形式的宣传广告中注明乙方为该工程的经营管理公司。4.1.3、除非本合同特殊约定外，甲方不得干扰乙方的正常的经营管理活动，商铺在使用上必须符合乙方的业态规划，不得擅自改变经营业态。4.1.4、甲方协助、配合乙方办理经营管理中涉及的证照和许可。4.1.5、乙方在履行本合同约定之代理权限期间，遇有第三者就该物业交易纠纷向乙方提出索偿包括诉讼及非诉讼之形式，而纠纷并非源于乙方之

20、过失，则甲方应承当由此产生的全部损失。4.1.6、甲方应将商业物业中所有可出租物业委托乙方出租并排他地进展商业经营管理，所有租金由乙方代为收取。未经乙方书面同意，甲方不得占有、使用或经营委托乙方经营的商铺、不得另行委托或出租，不得变更委托经营，不得直接向实际承租人直接收取与租赁商铺相关的任何费用含租金。4.1.7、合同双方充分认识到商业经营管理是一项长期的系统工作，并需要分阶段逐步实施；乙方为约定的委托经营期间制订有系统的规划和实施方案，并逐步产生盈利，如果中途终止的，会给商业经营管理的延续性带来伤害，并实质性地影响乙方的权利。因此，在委托期间未经乙方同意的，甲方不得擅自终止乙方的商业经营管理

21、权，不可撤销地赋予乙方对该工程进展商业运营管理的全部权利。4.1.8、甲方如对其商业物业中的未出售物业局部进展自营的，甲方仍然应当向乙方交纳商业管理费、中央空调运行费以及设备维护更新基金设备维护更新基金详见第5.1.2款定义，按照同类市场同类业态的租金标准的3%按月收取。4.1.9、甲方允许乙方或实际承租方对该工程的甲方自有商业物业进展装修、装饰或添置新物，本合同期满后，乙方或实际承租方可恢复原状移走装修、装饰物，或协商一致后甲方对装修、装饰物折价补偿，该物所有权归甲方。4.1.10、对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲方有义务按整改期限及时解决和维修，并承当有此产生的损失和维修费用

22、。4.2、乙方的权利义务4.2.1、乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业的管理人员和所需的专业设备。并负责该工程的日常经营管理工作，以确保该工程的商业物业正常营运。4.2.2、乙方应制定及提供与本工程商业物业相适应的经营管理的效劳标准，认真、勤勉的履行本合同的各项义务。4.2.3、乙方应妥善管理甲方委托乙方管理的商业物业资产，依法进展保养和维护，由于乙方原因直接造成损坏的，由乙方负责恢复原状，不能恢复的，则由乙方负责赔偿损失乙方享有向责任人追偿的权利。4.2.4、乙方应在甲方授权围从事委托工作，不得有不利于工程长期经营稳定的任何行为。4.2.5、乙方应依法聘用、管理经营管理公司的员工

23、包括临时雇佣的人员，乙方员工在履行工作中造成自身的损害或第三人的损害，均应由乙方承当，与甲方无涉。4.2.6、为更好的经营管理该工程，提升工程的品牌和形象，乙方有权将委托管理事项的全部或局部包括但不限于招商、商业运营、企划推广、商务活动等与工程商业运作有关的事项委托给有经营管理经历和相关经营资质的第三方公司完成，但乙方不得将工程设立任何形式的担保。4.2.7、在工程正式进入持续经营阶段，乙方每年按时以书面形式向甲方通报工程整体经营管理情况。第五条重要事项约定5.1.、开发商和小业主前期一次性缴纳的维修基金需存入特定银行账户，不得挪用，以备该工程商业公共设施、设备更新、改造时按国家规定对基金进展

24、使用，为确保上述两项基金的保值与增值，这两项基金经过甲方审批同意后可委托乙方进展相应的保本理财管理。5.2、乙方按年度申报租金收入预算给甲方，实际收取以合同为准。5.3、甲方和小业主需按委托经营管理合同或商铺委托经营管理协议书的约定对该工程中各自所有的物业进展投保。第六条违约责任及终止合约6.1、本合同经双方友好协商自愿达成，双方应诚信遵守。合同双方应全面、切实履行，假设一方单方面终止本协议或修改本协议条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币伍佰万元整，并赔偿由此给守约方造成的损失。6.2、因一方严重违约导致另一方解除合同的，另一方有权需要违约方赔偿各项损失。6.3、甲方在收到乙方对等金

25、额发票后应按本合同约定的期限向乙方支付相关费用，如有拖欠，每拖欠一日甲方应按拖欠金额的万分之五向乙方支付逾期付款违约金，且乙方有权中止相关工作并依法向甲方提出索偿，由此中止相关工作引起的经营管理业绩不佳与乙方无关；如果造成乙方损失的，应当由甲方向乙方赔偿。甲方无正当理由拒收乙方发票的，付款义务自乙方向甲方提示发票之日发生；假设乙方开票迟延的或未能开具的，则甲方的付款日期相应推迟或拒绝付款。6.4、商户缴交的租金由乙方代收，商户租金按合同由商户直接支付给甲方或开发商,如果乙方在经营管理中，存在隐瞒租金、管理费用收取，挪用、截留代收租金、物业费等情况的，甲方有权要求乙方立即改正，经甲方催告后，乙方

26、仍不改正的，甲方有权单方面解除本合同。6.5、假设乙方连续2年未能按照3.2.2的约定，到达考核基数的，甲方有权单方面解除本协议。6.6、如果乙方因违反本合同约定，被甲方解除本合同的，甲方应提前6个月通知乙方，乙方应将包括但不限于乙方签订的商业管理合同以及乙方因经营管理需要签订的相关供方合同不含乙方签订的劳动合同一并转交给甲方或甲方指定的管理公司统一处理并及时撤场，乙方交接撤场后上述合同的权利、责任和义务全部让渡给甲方或甲方指定的管理公司承当；如乙方拒不履行上述义务的，甲方有权要求乙方立即移交撤场，并要求乙方支付违约金 万人民币。6.7、因甲方违约导致终止合约的，甲方仍须按本合同约定支付乙方与

27、委托经营管理有关的效劳费用，且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的七个工作日；同时，甲方应当赔偿乙方因终止而未履行的期间的可得利益，可得利益无法计算的，以每月【】万元计算，甲方放弃对可得利益的任何抗辩。第七条合同变更7.1、本合约未尽事宜，经双方协商,可另行签订补充协议，所签订之补充协议为本合同不可分割的组成局部,并与本合同具有同等法律效力。第八条法律适用及争议处理8.1、本合同的订立、履行、解释及争议均适用中国法律。8.2、双方在对本合同条款容及履行本合同条款过程中如发生争议，应友好协商解决，协商不成时任何一方均有权向甲方所在地的法院提起诉讼。8.3、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 8.4、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。 第九条合同生效及其它9.1、本合同自双方代表人签字并盖章之日起生效。9.2、本合同一式肆份，双方各持贰份，具同等法律效力。9.3、双方在本协议文首列明的 为有效的送达地址。一方送达地址变更的，应在变更后十10天以书面形式通知另一方。在一方将变更地址的通知送达对方前，对方送到达一方原地址的应视为有效送达。甲方： 乙方：签字章： 签字章： 时间：2012年 月 日 时间：2012年 月 日.