上海星光厂商业地产改造项目规划及定位建议63P课件

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1、星光厂改造项目规划及定位建议第一部分 项目背景分析第二部分 市场分析及定位研究第三部分 产品概念及规划建议第四部分 成本估算与收益分析目录市场分析及定位项目背景商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品概念及规划建议报告框架成本估算与收益分析第一部分 项目背景1.2项目四至及现状1.3项目SWOT分析1.4项目驱动力分析1.1区位发展背景分析五角场功能区金桥功能区张江功能区陆家嘴功能区保税区功能区崇明三岛未来辐射区直接辐射区直接竞争区成熟商业区沪崇苏隧道1.1区位发展背景分析l浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，l地块位于外环线以

2、内，与中心城区直线交通距离不远，l近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），l隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，l浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，l紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，l规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，l下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。1.1区位发展背景分析30.6%38.4%12.4%高桥镇人口类型分布图8%10.6%消费群体研究高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。1.1区

3、位发展背景分析1.2项目四至及现状本案北南东西高桥城区；港城路世纪联华世纪联华高桥中学；外高桥保税区高桥老宅M6外高外高桥保桥保税区税区北站北站M10港城港城路站路站优势劣势机会威胁1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。2.周围小区密度高，人口数目众多。1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。1.本项目离世纪联华卖场较近。1.整个高桥镇缺乏商业环境，大型娱乐餐饮主题性商场看好。2.经适房的开发,将导入10万多人口,整个高桥镇消费人口将达到30万。1.3项目SWOT分析位于民居旁

4、，人流主要导入位置，商业价值高。适合的物业类型商业办公酒店/服务式公寓项目地块适应性分析1.3项目SWOT分析1.4项目地块驱动性分析1、项目位于浦东新区东北角，是否可以辐射项目以北（崇明三岛）？2、未来交通条件良好，是否可以辐射全市消费人口？两大核心问题未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村l按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人；l外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将增加至16万人；l外高桥新市镇的人口导入为商业发展

5、带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。人口因素1.4项目地块驱动性分析产业因素功能区区域产业及配套评价外高桥保税区/港区支柱产业：现代物流产业/IT产业/国际贸易业，园区内有一定的办公，周边商业缺乏面临临港新城大小洋山港的竞争，未来可能不具备明显的竞争优势金桥加工区支柱产业：电子信息业/现代家电/汽车整车及零部件/生物医药，且已有一定体量的大型商业供应有自身的配套，且更接近中心区，其产业需求难于被分流张江功能区依托高科技园区，已有一定体量的办公/商业五角场城市副中心区域，54万平米的大量商业崇明（包括崇明/长兴/横沙三岛）产业定位：休闲型旅游度假和户外运动产业/生态型现代农

6、业/自然型现代办公服务业/清洁型工业，其中离项目最近的长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一崇明新城的建设对于本项目形成竞争：本项目对于长兴岛及横沙岛的辐射力较强本案未来增长点在于：l来自外高桥的物资/贸易/IT产业l来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业l来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业1.4项目地块驱动性分析小结l本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,l吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,l通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及办公提供更强市场竞争优势,l区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,l本案的

7、开发进程应与人口的导入同步.第二部分 市场分析2.1商业市场分析及定位2.2办公市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位城市宏观商品经济背景2.1商业市场分析及定位商业类型主要辐射人群市中心购物中心、百货、大型超市等全市人口中外环间区域商业中心、专业特色市场周边居民、目的性消费人群外环以外社区商业、专业特色市场、其他目的性消费如休闲度假等周边居民、目的性消费人群l市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地；l上海外围商业的发展主要基于周边人口，一些大型专业特色市场及其他目的性消费则吸引全市的目的性消费人群本案的区位决定本区域的商业发展首

8、先应考虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑发展目的性消费上海市商业布局现状2.1商业市场分析及定位区域商业现状分析外高桥商业碧云金桥商业五角场商业商业地位社区商业区域商业中心上海商业副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天现有体量3-4万5.3万54万平米业态配比基本以购物为主购物占较高比例，达58%业态较为丰富，除购物外，餐饮及娱乐也有较大比例消费者特征由于商业的缺乏，消费以基础商业为主周边商圈的吸引力和汽车保有量，消费者接受出行时间较长现有商圈较为成熟，由于人口密度较高，周边消费所占比例较高未来供应（至2013年）区域内无大型供应，高行镇未来供应有约7

9、.6万平方米的商业中心碧云金桥地区未来商业供应较大，预计在17万平方米左右可预见未来供应在13.5万平方米五角场基础商业以及具有相当规模，碧云金桥地区商业也已趋于成熟，受两大区域挤压包围，未来外高桥地区基础商圈辐射范围有限。2.1商业市场分析及定位外高桥商业区位新市镇未来商业规划l竞争商圈是营销基础性商业辐射范围的重要条件。l五角场现在已经成为具有一定商业规模的城市副中心之一，是本案10公里半径，通过翔殷隧道可方便往来。l金桥功能区与本案距离也较近，是外高桥通往陆家嘴、世博等区域的必经之地，该区域已具有一定规模的商业，与本案形成较大竞争。l陆家嘴商圈是距离本案最近的市级商圈，但由于其距离及商业

10、定位不同，对本案的影响有限。综合考虑本案所处区位，新市镇将是本案的主要竞争区域，也是外整个高桥地区商品房供应的集中地带，未来将有大批的人口导入，同时规划中的商业配套体量也呈几何数增加，2020年将达到60余万方。2.1商业市场分析及定位目标商业市场概况分析周边现状花山路上多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主草高支路多为小型餐饮，服务对象为本案现在的住民以及怡心苑小区居民清溪路上集中了整个高桥镇65%的商业，以世纪联华超市为中心辐射至半径500米左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此本区域内商业集中分布在清溪路，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家5000平体量

11、的大型卖场。2.1商业市场分析及定位本案本案高桥镇现有商业业态分布餐饮食品银行五金医院文具服饰超市教育其他36191210654332外高桥商业仍无成型规划，当地消费力较低，商业处于发展的初级阶段。餐饮业态为主，大型超市稀缺，娱乐业态空白。1世纪联华（中型超市）2外高桥购物中心（小型商场）3世纪联华（中型超市）4永乐生活电器（中型卖场）主要商家：l商业布局：区域内商业设施较缺乏，只有两个社区商业中心，辐射周边区域。l商业类型：沿街商铺为主，主力店类型是超市、家电卖场。代表了该地区商业正处于初级阶段l客户定位：当地居民和动迁户，消费力有限。清溪路现有业种比例2.1商业市场分析及定位序号商铺名称开

12、间面积()租金(￥/间/年)平均租金（/天）区域平均租金（/天）1新川味菜馆1间80420001.41.382河南拉面1间60400001.33怡心小吃1间60400001.34怡群烟酒行180420001.45上海物流有限公司4间2401600001.256兰州拉面1间80420001.47欣欣服装店1间65410001.358建设银行4间3202025001.459山木培训6间4802277601.310文具小店1间35153301.211农工商超市3间2401226001.412青红烟酒店1间108540001.3613陆通轮胎2间70120000.47清溪路部分沿街商铺租金一览表2.1

13、商业市场分析及定位基础商业体量预测结论基础商业需求预测基础商业业态配比建议l基础商业体量受区域人口导入及消费力所影响；l根据现有规划，预计基础商业需求在住宅项目基本建成后2年左右开始释放；l预计到2020年基础商业面积需求在17.3万平米左右；l因满足基础商业消费，建议购物所（大卖场）占比例较大。2.1商业市场分析及定位商业级别的界定规模上来看规划上来看立地条件上来看现有商业现状来看目的性消费体量不足高桥镇中心未来60万方商业规划半辐商圈体量不足，档次偏低，业种不丰富定位：社区型商业城市远郊，地铁末端，低配套档次，陌生商务区。2.1商业市场分析及定位商业目标客户定位老人妇女儿童本地家庭消费者本

14、案的主力消费人群定义为本地家庭，主要来自周边安置小区的导入人口。2.1商业市场分析及定位商业业态规划定位建议建议一：开发初期鉴于周边动迁户消费水平的限制，以大型娱乐、大型餐饮为早期介入主力店，吸引广大基础性商品消费人群，带动人气。建议二：通过特色商业环境的打造，增加购物的趣味性；瞄准以家庭为主的目标客户，扩大其消费要求。建议三：主题商场建设是未来运营的关键，与其是创意园区，不如是中高档主题购物商场，对周边居民可以起到改变消费习惯，留驻人气的主要作用，建议引入可以留驻人流的儿童娱乐、青年娱乐等相关业态。2.1商业市场分析及定位上海办公物业发展阶段发展时期经济及政策背景市场特征起步期1988-19

15、901.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；5.第三产业发展。1.规模扩大；2.大部分仍属于建设自用。第一发展期1991-19981.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。1.办公房品质发生根本性变化；2.形成中央商务区；3.市场由过热逐渐转向低谷。第二发展期1999-至今1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。1.形成CBD多级发展格局；2.租售市场共存，品质与国际化标准靠近。2.2办公市场分析及定位上海办公物业的分布 陆家嘴陆家嘴 人民人民广场广场 南京

16、西路南京西路 淮海中路淮海中路 徐徐 家家汇汇 中山中山公园公园 虹桥虹桥 不夜不夜城城 曹杨曹杨 张江张江高高 科科 金桥金桥 漕河泾漕河泾 五角场五角场2.2办公市场分析及定位 上海办公楼市场发展十余年，已逐步形成相当数量的集中度较高的区域市场。按照城市圈层情况划分，这十三个市场可分为城市中心办公区、城市辅心办公区和城市边缘办公区三大区域市场，而每一区域市场内又分别包含多个板块市场。上海办公物业的分布城市中心办公区人民广场淮海中路南京西路陆家嘴城市辅心办公区虹桥开发区不夜城地区徐家汇地区中山公园地区曹杨地区城市边缘办公区金桥出口加工区漕河泾开发区张江高科技园区五角场地区2.2办公市场分析及

17、定位上海办公物业投资情况0100200199719981999200020012002200320042005200620072008上海房地产开发投资情况(亿元) 从上表投资情况我们可以看出上海办公楼市场的周期性走势规律。在经历了90年代中期的高速增长和90年代后期的衰退并在2002年达到谷底之后，上海的办公楼市场从2003年起出现反弹。从2004年至2008年，办公楼的投资开发额再次出现连年快速递增的走势，上海办公楼市场进入新一轮的投资开发热潮。2.2办公市场分析及定位上海办公物业市场概述 近几年，上海办公楼市场发展尤其迅速，无论租赁型写字楼出租的租赁价格还是销售型写字楼的销售价格都有大幅

18、度的攀升，整体办公楼市场呈现一派繁荣景象。特别是在2009年后，尽管市场供应已达到历年最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海写字楼市场需求仍持续保持旺盛。 现阶段，上海办公楼市场上绝大多数办公楼仍以出租为主要经营方式，对外销售的办公楼比例相对较低。初步估算，上海办公楼租与售的比例在5：1左右。随着租金回报率的不断提高，一些企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资。至此，上海办公楼经营模式向租售二元结构演化。2.2办公市场分析及定位外高桥周边区域销售型写字楼市场表现06-09年周边区域销售型写字楼售价走势对比图06-09年周边区域销售型写字楼供求比走势对比图l外高桥区域写

19、字楼售价水平低于全市平均水平，且呈现递减趋势。l陆家嘴板块与五角场板块售价近年来稳步上涨，写字楼市场表现好于外高桥区域。l从供求上看，外高桥区域供求比呈拉大的趋势较为明显，市场存量加大，去化风险增加。l陆家嘴板块连年呈现供不应求的市场表现，五角场板块的供求状况较为平稳，金桥板块的供求关系也表现出了供大于求的局面。2.2办公市场分析及定位分区域写字楼入住率分区域写字楼租金l外高桥区域写字楼租金水平低于全市平均水平，且增长缓慢。l金桥区域租金和售价近年来稳步上涨，入驻率达到全市平均水平，写字楼市场表现好于外高桥区域。l张江区域写字楼供应较晚，品质较高，近几年进入高速发展期，每年新增供应较高，入驻率

20、较高。l五角场区域入驻率也在逐年上升，租金水平和销售均价也在逐年快速上涨，近年来市场表现良好。外高桥周边区域租赁型写字楼市场表现2.2办公市场分析及定位外高桥周边区域写字楼客源比较外高桥和金桥区域写字楼物业的客源结构较为类似，与张江区域的客源结构有较大的差异，五角场区域的客源结构则与其他区域有明显的不同。2.2办公市场分析及定位分区域写字楼市场总结区域外高桥区域金桥区域张江区域五角场区域年均空置率60%10%10%5%年均供应量11000平米43000平米32000平米78000平米年均吸纳量4400平米38700平米28800平米74100平米租金水平2.0-2.4元/平米/天2.5-2.8

21、元/平米/天3.5-5元/平米/天2.5-3元/平米/天价格水平12000-16000元/平米均价15000元/平米客源结构贸易物流、机械制造、电子通讯贸易物流、机械制造、电子通讯集成电路、生物制药、IT软件教育培训、广告咨询、贸易物流未来供应园区内大量的烂尾楼将是潜在的未来供应未来供应量较大未来供应量较大未来供应量较大l外高桥区域写字楼空置高达60%，租金水平也较低；l由于外高桥区域多为仓储物流行业或者企业相关部门，对写字楼需求度较低，造成了该区域整体市场表现较差；l鉴于外高桥区域目前的市场表现，以及金桥区域未来供应的威胁，不建议增设大量写字楼类物业。2.2办公市场分析及定位l外高桥写字楼市

22、场发展缓慢，2002年以来没有建成运营的新增供应，新建写字楼项目也应多种原因，处于停工或者闲置状态；l外高桥写字楼入住率相对较低，年平均入住率只有40%左右，与近年来上海写字楼的市场表现明显不同；l外高桥区域企业多为仓储物流、加工制造，对写字楼的需求较小，或者在仓储、厂房等物业内解决办公物业，另外，一部分贸易类企业对写字楼有一定需求，但是需求面积均较小。外高桥区域写字楼市场低于全市水平，现有写字楼的实际入住率仅为40%2.2办公市场分析及定位办公市场的定位小结从地段来看从产业结构来看从区域供求来看从区域租赁市场来看城市远郊，交通配套局限产业现状不满足办公物业发展需求严重供大于求空置率高，租金低

23、规划建议：不具备发展办公的可行性，建议办公性质物业不做设置定位：低能级产业源旁的新型办公区2.2办公市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位公寓类物业的常规操作方法服务、高品质、高租金、高售价、高端客源小面积、低总价、过渡性自住需求“真”酒店式公寓概念化酒店式公寓2.3酒店/公寓市场分析及定位公寓类物业的常规操作方法产权式酒店服务型高端酒店式公寓自住型白领小户型公寓l浦东高星级酒店主要集中在陆家嘴；l外高桥目前仅有1家高星级酒店；l临近外高桥区域的张江与金桥分别有一家和2家高星级酒店，总体数量仍然较少；l五角场区域目前高星级酒店供应仅2家，但随着其城市副中心地位的实现，其未来的市场供应空间

24、很大。2.3酒店/公寓市场分析及定位高星级酒店市场供应分析l五星级酒店平均入住率总体好于四星级酒店；l近两年四五星级酒店入住率略呈下降趋势，此趋势与近四五星级酒店大量供应有一定关系；l高星级酒店房价呈明显的季节性波动，但整体呈上升趋势。上海市高星级酒店市场运行平稳2.3酒店/公寓市场分析及定位区域内企业的不同性质决定其酒店需求量及档次l外高桥/金桥/张江区域周边高星级酒店的发展要素高星级酒店规模重点发展产业产业对酒店的需求特征外高桥保税区398间客房国际贸易业、现代物流业和先进制造业高星级酒店需求较小（贸易企业酒店需求相对低端；频次第，单次逗留时间相对较长）金桥出口加工区269间客房轿车及零部

25、件、微电子、现代通讯、现代家电、机电产业和生物医药高星级酒店需求较大（外资及合资企业比例高，驻场高管及技术员比例大，需求相对高端）张江高科技园区480间客房生物医药、集成电路和软件业高星级酒店需求大（临近国际博览中心，配套展会需求；高科技产业研发部门驻场高管及技术人员比例大，高端需求旺盛）2.3酒店/公寓市场分析及定位l本案可以在布局中引入部分经济型酒店类物业，从市场情况来看，未来可作为产权式酒店或酒店式公寓出售。l在项目前期商业开发阶段，可以作为整盘档次提升器，拉升其他物业价值。产权式酒店的可行性分析小结2.3酒店/公寓市场分析及定位定位产权经济酒店多功能园区品质助推器酒店配套建议会议中心宴

26、会厅中餐厅西餐厅健身中心网球场桑拿泳池咖啡厅/茶吧（自留）选配选配或招商（招商）（招商）（户外屋顶）（招商）（屋顶户外）（招商）2.3酒店/公寓市场分析及定位”概念化公寓“市场的研究根据客户对于时间的接受度界定研究范围l78%的公寓入住客户可以接受到达工作地点的时间在20分钟内；l距离本案区域20分钟范围包括外高桥、金桥、张江及五角场区域。市场调研范围初步界定为以下区域：本案的酒店式公寓研究范围界定为外高桥、金桥、张江、五角场区域的中高端公寓市场2.3酒店/公寓市场分析及定位浦东公寓市场目前供求平衡l浦东公寓集中分布在陆家嘴地区及金桥地区。l2001-2002及2006-2007是两个供应高峰

27、时段。l目前浦东区域的总体存量为41万平米左右。l浦东区域的公寓平均入住率及租金水平平稳上升。l浦东目前的平均入住水平在75%，酒店式公寓的租金为170RMB/平方米/月。l浦东的整体入住及租金水平略低于全市水平。l浦东未来供应主要集中在陆家嘴、花木、张江及金桥，陆家嘴的东扩将带来大量的供应。l本项目所在地周边未来的5-10年酒店式公寓供应依旧是空白。l浦东区域的未来5年内将有600-700套的中高端酒店式公寓新增入市。供应需求未来趋势2.3酒店/公寓市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位”概念化公寓“的市场研判住宅的变种交通导向明显定位轨道交通沿线白领公寓未来预判：交通因素导致区域价差

28、，产生竞争优势第三部分 产品概念及规划建议3.2整盘概念构想3.3业态布局架构3.4补充产品建议3.1商业模型借鉴我们的方向在哪里? 本土案例研究3.1商业模型借鉴以服装、餐饮、休闲为一体的综合性商业广场百 联 南 方 购 物 中 心黄色区域：两栋大楼都为27层，-1-3层为商用，4-27层为酒店式公寓及酒店，总面积为45000。蓝色区域：办公大楼，5-10层。总面积为5800。裙房分别为3层和4层。左侧的裙房为4F，靠右的为3F。3.2整盘概念构想南方购物中心总平解读3.2整盘概念构想HHOTEL 酒店AAPARTMENT公寓 HOPSCA豪布斯卡城市综合体OOFFICE办公PPARK生态公

29、园CCLUB 会所SSHOPPINGMALL 大卖场3.2整盘概念构想星光硅谷部落格式LIVING MALL商业概念网族基地LIVING POD公寓概念生态硅谷LIVING EOD办公概念部落格：根据裙房室内街区分割，形成“Block”（街区）格局，融入网络科技概念，体现企业总部经济的行业属性。LIVINGMALL：生活广场，定位偏重社区服务功能，网罗以家庭为单位的消费群体。 部落格式LIVINGMALL商业概念发散3.2整盘概念构想（主要针对自留办公物业）生态硅谷LIVING EOD生态、低碳、高科EOD绿色生态办公区，其英文全称“Ecological Office District，是生态

30、学、环境学和建筑学的完美结合体。 办公概念发散3.2整盘概念构想3.2整盘概念构想网族基地LIVING POD集“时尚个性科技人性”于一体公寓概念发散“LIVING POD”概念来源于苹果MP3播放器ipod，意指整合复杂机能，以更便捷、更时髦的姿态满足使用者的体贴性。延伸到居住领域，即意味着进一步加大设计在普通建筑中的分量，利用科技化手段解决人性化问题，不仅有更丰富实用的生活功能，更让居住者在其中获得愉悦的审美享受。 “LIVING POD”力图通过复杂的过程，得到简单的东西，实现一种融洽闲适的生活态度。 “设计”是LIVING POD的核心，一切都是为了更简单舒适的生活。“滴滴滴，输入密码

31、，家门就开了；一面电视墙，在客厅与卧室之间，跟随着你翻转；带有MP3数据接口，卫生间也是爱乐者的天堂”以上这些生活随想尽在LIVING POD的设计中。“LIVING POD”欢迎业主分享生活中的创意与感悟，通过不断改进与增加，让产品更加完善。强调“设计来源于生活”，LIVING POD是开放的互动的生活的。各项商业配比及面积 （按3.68万平方商业面积计）面积(M2)占比运营模式经济酒店200012%租赁影院200012%租赁大型娱乐（KTV、足浴）15009%租赁大型餐饮300018%租赁品牌轻餐饮260016%租赁儿童娱乐早教15009%租赁个性零售店10006%租赁网络梦工厂8005%

32、租赁家居5003%租赁生活广场5003%租赁健身中心5003%租赁咖啡茶座4002%租赁3.3业态布局架构科技主题大型中庭广场个性零售区美食广场沿街店铺家居3.3业态布局架构轻餐饮大型餐饮地面一、二层家电网络梦工厂3.3业态布局架构地面三层以上健身中心儿童游乐场露天溜冰场经济型酒店量贩式KTV商务办公影院外立面及建筑造型建议3.4补充产品建议星光硅谷代理金额估计值序号类别估价（万元）备注一前期咨询费二管理费三佣金四奖金总计第四部分 成本估算与财务分析第四部分 成本估算与财务分析星光硅谷项目总收益租价（均价）（元/*天）面积（）总计（万元/每年）地面一层39646820地面二层1.52783159地面三层1.15210588地面四层0.7137835地面五层0.5103018出租年收益每年收入1120万人民币的租金收益，3年平均租金为2.01元/天/平米（详细租金预算见租金计划表）感谢聆听！THANK YOU