物业管理实用资料大全9

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1、 . 27 / 28物业估值以下为董事接获独立估值师美国评值就本集团物业权益于二零零四年三月三十一日的估值而编撰的函件、估值概要与估值证书，以载入本售股章程。敬启者： 吾等根据腾讯控股（贵公司）与其附属公司（以下统称为贵集团）的指示， 对贵集团成员公司在中华人民国（中国）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认曾进行实地视察、作出有关查询，以与取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权益于二零零四年三月三十一日（估值日期）的价值向阁下提供吾等的意见。估值基准吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得的最高现金代价

2、： i) 有自愿卖方； ii) 在估值日期前有合理时间（视乎物业性质与市况而定）适当推销有关权益、协议价格与条款与完成销售； iii) 任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平与其它情况与估值日期一样； IV-2 附录四物业估值iv) 不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；与v) 双方均在知情与自愿的情况下审慎交易。估值方法根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约与或租赁协议订明不得分租与或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用与占用的物业权益并无商业价值。假设吾等的估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排以抬高物

3、业权益的价格。此外，吾等的估值假设并无任何形式的强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授的整个未届满年期在公开市场出售与转让而毋须承担任何费用或开支。吾等的估值并无考虑物业权益的任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可能承担的任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无涉与任何可影响价值的繁重负担、限制与支销。吾等假设有关政府机关已就已落成或在建中楼宇与建筑物授出所有同意书、批文与特许权。此外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘的所有楼宇与建筑物由业主持有或容许业主占用。吾等假设除非已于估值证书列明、界定与考虑不合标准的事宜，否则所有适用的分区、土地使用法规

4、与其它限制一直贯彻采用。此外，吾等亦假设土地使用与改善工程均于所述物业权益的围进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据用或侵占的情况。所有权与租赁权益调查吾等曾获有关物业权益的所有权与贵集团所订立的所有租赁协议的文件摘要。然而， 吾等并无查阅文件正本，以核实拥有权或是否存在任何未载于吾等所获副本的任何修订。吾等颇大程度倚赖贵集团所提供的数据。IV-3 附录四物业估值本函件所披露的所有法律文件与估值证书仅供参考。吾等对任何有关本函件与估值证书所述物业权益的合法所有权的法律事宜概不承担任何责任。对于贵集团在中国所持物业权益的合法所有权与租赁权益的合法性，吾等倚赖中伦金通律师事务所所提供的法律意见。

5、限制条件吾等在颇大程度上倚赖贵集团所提供的资料，并接纳贵集团给予吾等有关法定通告、地役权、年期、占用情况、地盘与楼面面积与一切其它相关资料。估值证书所列的尺寸与面积乃根据吾等所获文件的资料计算，且仅为约数。吾等并无理由怀疑贵集团所提供数据的真实性与准确性。贵集团亦向吾等表示所提供资料并无遗漏任何重大事实。吾等认为已获充份资料，以达致知情的观点。吾等已视察随附估值证书所载物业权益的外貌，并在许可情况下视察其部。然而， 吾等并无进行任何结构测量，故此无法呈报有关物业权益是否确无腐朽、虫蛀或任何其他结构损坏。吾等并无对任何设施进行测试，惟吾等在视察过程中亦无发现任何严重损坏。吾等并无进行实地调查，以

6、核实土地状况与设施是否适合建议发展项目，亦无进行地质、生态或环境测量。吾等编撰估值报告乃假设该等状况均符合要求，且于建筑期间不会产生任何非经常开支或延误。IV-4 附录四物业估值备注于估值时，吾等已遵从测量师公会颁布的物业资产估值应用指引所载的规定。随函奉附吾等的估值概要与估值证书。此致中国市高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼（ 518057） 腾讯控股列位董事台照代表美国评值助理副总裁劲翔MRICS, MHKIS, RPS (GP) 谨启二零零四年六月七日附注：劲翔为特许估值测量师与注册专业测量师，于与中国物业估值方面具有逾十年丰富经验。IV-5 附录四物业估值估值概要贵集团

7、在中国租用与占有的物业权益二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值1. 中国无商业价值市福田区赛格科技园2栋东3层2. 中国无商业价值市福田区赛格科技园2栋3层B3. 中国无商业价值市福田区赛格科技园2栋4楼4. 中国无商业价值市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A505与B505房5. 中国无商业价值市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A503与B503房6. 中国无商业价值市福田区华强北路赛格科技园2栋东翼5楼B506室7. 中国无商业价值市福田区赛格科技园2栋东翼6楼619、620与622室8. 中国无商业价值市福田区华强北路赛格科技园2栋西3楼303室IV-6 附录四物业估值估值概要二零

8、零四年三月三十一日物业现况下的公开市值9. 中国无商业价值市福田区振兴路赛格科技园2栋东翼5楼2C511房10. 中国无商业价值市南山区高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼11. 中国无商业价值市浦东新区世纪大道211号信息大楼38层9-12单元12. 中国无商业价值市浦东新区世纪大道211号信息大楼39楼西侧13. 中国无商业价值市南礼士路66号建威大厦5楼515至518室14. 中国无商业价值市南礼士路66号建威大厦5楼519室15. 中国无商业价值市南礼士路66号建威大厦6楼614至616室IV-7 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值16. 中

9、国无商业价值省中路大厦第19层1906房17. 中国无商业价值省市解放大道686号世界贸易大厦32楼3708室18. 中国无商业价值省市东明路218号索克大厦10层1003房19. 中国无商业价值省市五一路锦中环大厦21楼16与17室20. 中国无商业价值省市东山区水荫路2号华信大厦东座17楼11室21. 中国无商业价值市福田区华强北路赛格科技园2楝西3楼305室22. 中国无商业价值省市民族大道85号大厦第10层B3室IV-8 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值23. 中国无商业价值市高新区科园一路2号大西洋国际大厦16层11号房24. 中国无商业价值省市人民中

10、路A版21楼D3号房25. 中国无商业价值省市桃苑大街8号金源大厦第8层810室26. 中国无商业价值省市路172号哈高新区富阳创业中心（暨常青大厦） 第14层1409号房27. 中国无商业价值市福田区益田路信息枢纽大厦裙楼8层4-6轴A-C轴区域28. 中国无商业价值省市环城北路305号耀江发展中心3楼C室29. 中国无商业价值省市经七路88号房地产大厦第18层1802房IV-9 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值30. 中国无商业价值省市碑林区环城南路西段22号海联大厦一个单位31. 中国无商业价值省市东山区水荫路2号华信大厦东座第17楼07室32. 中国无商

11、业价值省科技大厦第26层2606室33. 中国无商业价值省市路76号宏图大厦间数211534. 中国无商业价值省市五台山1号丰.大厦25楼2501室35. 中国无商业价值省市人民南路4段19号17楼H单元36. 中国无商业价值省市皇姑区北陵大街20号甲的鸿阳大厦第12层1205房间IV-10 附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值37. 中国无商业价值省市双塔西街162号安业商务写字楼A楼419号IV-11 附录四物业估值1. 中国市福田区赛格科技园2栋东3层2. 中国市福田区赛格科技园2栋3层B3. 中国市福田区赛格科技园2栋4楼该物业为约于一九八九年落成的多层大厦

12、一个车间。该物业的总建筑面积约为1,958.89平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用，月租人民币109,697.84元。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦一个车间。该物业的总建筑面积约为818.27平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币45,823.12元。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦一个车间。该物业的总建筑面积约为3,562.16平方米，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用，月租人民币199,480.96元。该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业目前由贵

13、集团占用作车间用途。无商业价值无商业价值无商业价值估值证书贵集团在中国租用与占用的物业权益二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值IV-12 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值该物业为约于一九八九年落成的多层大厦两个车间。该物业的总建筑面积约为271.91平方米，自二零零三年五月十日至二零零四年五月九日由贵集团租用，月租人民币10,034.56元。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦两个车间。该物业的总建筑面积约为275.60平方米，自二零零三年五月二十七日至二零零四年五月二十六日由贵集团租用，月租人民币14,331.20元。

14、4. 中国市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A505与B505房5. 中国市福田区华强北路赛格科技园2栋5楼A503与B503房该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业目前由贵集团占用作车间用途。无商业价值无商业价值IV-13 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值无商业价值无商业价值该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦一个车间。该物业的总建筑面积约为137.8平方米，自二零零三年十一月二十二日至二零零四年十一月二十一日由贵集团租用，月租人民币7,165.60元。该物业为约于一九八九

15、年落成的多层大厦三个车间。该物业的总建筑面积约为598平方米，自二零零三年十二月十一日至二零零四年五月十日由贵集团租用，月租人民币25,415元。6. 中国市福田区华强北路赛格科技区2栋东翼5楼B506室7. 中国市福田区赛格科技园2栋东翼6楼619、620与622室IV-14 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值8. 中国市福田区华强北路赛格科技区2栋西3楼303室9. 中国市福田区振兴路赛格科技园2栋东翼5楼2C511房该物业为约于一九八九年落成之多层大厦一个车间。该物业的总建筑面积约为300平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年十二月三十一

16、日由贵集团租用，月租人民币16,800元。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦一个住宅单位。该物业的总建筑面积约为59.79平方米，自二零零三年十二月十六日至二零零四年十二月十五日由贵集团租用，月租人民币3,109.08元。贵集团表示有关租赁已于本报告日期终止。该物业目前由贵集团占用作车间用途。该物业目前并非由贵集团占用。无商业价值无商业价值IV-15 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值10. 中国市南山区高新科技园南区高新南一道飞亚达高科技大厦5至10楼11. 中国市浦东新区世纪大道211号信息大楼38层9-12单元该物业为约于二零零三年落成的

17、多层大厦六层办公室。该物业的总建筑面积约为20,935平方米，自二零零四年一月一日至二零零六年十二月三十一日由贵集团租用， 月租人民币963,010元。该物业为约于二零零一年落成的多层大厦三个办公室单位。该物业之总建筑面积约为770.48平方米，自二零零三年八月二十一日至二零零五年八月二十日由贵集团租用， 月租人民币126,083.80元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-16 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值12.中国市浦东新区世纪大道211号信息大楼39楼西侧13. 中国市南礼

18、士路66号建威大厦5楼515至518室该物业为约于二零零一年落成的多层大厦一个货仓。该物业的总建筑面积约为17平方米，自二零零三年十月一日至二零零四年三月三十一日由贵集团租用，月租人民币800元。贵集团表示现正就续租进行磋商。该物业为约于一九九六年落成之多层大厦之四个办公室单位。该物业之总建筑面积约为474.85平方米，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一日由贵集团租用，月租6,885.33美元。该物业目前由贵集团占用作货仓用途。该物业目前由贵集团占用，作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-17 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值14.

19、中国市南礼士路66号建威大厦5楼519室15. 中国市南礼士路66号建威大厦6楼614至616室该物业为约于一九九六年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为188.61平方米，自二零零三年十月八日至二零零四年十月七日由贵集团租用，月租2,451.93美元。该物业为约于一九九六年落成的多层大厦三个办公室单位。该物业的总建筑面积约为406.06平方米，自二零零三年九月二十二日至二零零五年九月二十一日由贵集团租用，月租5,278.78美元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-18 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日

20、现况下物业概况与年期占用详情的公开市值16. 中国省中路大厦第19层1906房17. 中国省市解放大道686号世界贸易大厦32楼3708室该物业为约于一九九六年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为46平方米，自二零零四年二月二十日至二零零六年二月十九日由贵集团租用，年租人民币23,338.10元。该物业为约于一九九八年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为129平方米，自二零零四年四月一日至二零零五年三月三十一日由贵集团租用，月租人民币4,773元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-19 附录四物业估

21、值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值18. 中国省市东明路218号索克大厦10层1003房19. 中国省市五一路锦中环大厦21楼16与17室该物业为约于一九九九年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为56.6平方米，自二零零三年三月一日至二零零四年三月三十一日由贵集团租用，并由二零零四年三月一日续期至二零零五年二月二十八日，年租人民币32,020元。该物业为约于二零零二年落成的多层大厦两个房间。该物业的总建筑面积约为110.08平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年三月一日由贵集团租用，月租人民币3,963元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途

22、。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-20 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值20. 中国省市东山区水荫路2号华信大厦东座17楼11室21. 中国市福田区华强北路赛格科技园2楝西3楼305室该物业为约于一九九七年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为85.71平方米，自二零零三年七月五日至二零零四年七月四日由贵集团租用，月租与管理费为人民币6,171元。该物业为约于一九八九年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为43.1平方米，自二零零四年四月一日至二零零五年十二月三十一日由贵集团租用，月租人

23、民币16,800元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-21 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值22. 中国省市民族大道85号大厦第10层B3室23. 中国市高新区科园一路2号大西洋国际大厦16层11号房该物业为约于一九九八年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为50平方米，自二零零三年十二月八日至二零零四年十二月九日由贵集团租用，月租人民币2,000元。该物业为约于一九九六年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为40.66平方米，自二零零三年十二月十五日至

24、二零零四年十二月十四日由贵集团租用，月租人民币1,626.40元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-22 附录四物业估值24. 中国省市人民中路A版21楼D3号房25. 中国省市桃苑大街8号金源大厦第8层810室该物业为约于二零零三年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为87.5平方米，自二零零三年十二月一日至二零零四年十二月一日由贵集团租用，年租人民币19,200元。该物业为约于一九九九年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为30平方米，自二零零三年十月二十六日至二零零四年十月二十五日由贵集团租用，月

25、租与管理费为人民币1,500元。贵集团表示有关租赁已于本报告日期终止。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前并非由贵集团占用。无商业价值无商业价值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值IV-23 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值26. 省市路172号哈高新区富阳创业中心（暨常青大厦） 第14层1409号房27. 中国市福田区益田路信息枢纽大厦裙楼8层4-6轴A-C轴区域28. 中国省市环城北路305号耀江发展中心3楼C室该物业为约于一九九九年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为28平方米，自

26、二零零三年十月二十七日至二零零四年十月二十六日由贵集团租用，年租与管理费为人民币22,400元。该物业为约于二零零一年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为267平方米，自二零零三年十二月一日至二零零六年十二月三十日由贵集团租用，月租人民币42,720元。该物业为约于二零零零年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为110平方米，自二零零三年十二月十九日至二零零四年十二月十八日由贵集团租用，月租人民币8,000元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-24 附录四

27、物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值29. 中国省市经七路88号房地产大厦第18层1802房30. 中国省市碑林区环城南路西段22号海联大厦一个单位31. 中国省市东山区水荫路2号华信大厦东座第17楼07室该物业为约于二零零二年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为30.67平方米，自二零零三年十二月一日至二零零四年十一月三十日由贵集团租用， 年租人民币33,583.65元。该物业为约于二零零零年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为119.18平方米，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一日由贵集团租用，季租人民币5,0

28、00元。该物业为约于一九九七年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为45.11平方米，自二零零四年二月五日至二零零五年二月四日由贵集团租用，月租人民币1,804元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-25 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值32. 中国省科技大厦第26层2606室33. 中国省市路76号宏图大厦间数211534. 中国省市五台山1号丰.大厦25楼2501室该物业为约于二零零一年落成的多层大厦一个办公室单位。该物

29、业的总建筑面积约为42平方米，自二零零三年六月十五日至二零零四年六月十四日由贵集团租用，月租人民币1,764元。该物业为约于一九九四年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为31.39平方米，自二零零四年二月一日至二零零五年一月三十一日由贵集团租用，月租人民币1,192.82元。该物业为约于二零零三年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为150平方米，自二零零四年二月二十日至二零零五年二月十九日由贵集团租用，月租人民币7,400元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值

30、IV-26 附录四物业估值估值证书二零零四年三月三十一日现况下物业概况与年期占用详情的公开市值35. 中国省市人民南路4段19号17楼H单元36. 中国省市皇姑区北陵大街20号甲的鸿阳大厦第12层1205房间37. 中国省市双塔西街162号安业商务写字楼A楼419号该物业为约于二零零三年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为135.22平方米，自二零零四年二月二十五日至二零零七年二月二十四日由贵集团租用，月租人民币12,845.90元。该物业为约于二零零一年落成的多层大厦一个单位。该物业的总建筑面积约为66.67平方米，自二零零四年三月一日至二零零五年二月二十八日由贵集团租用，年租人民币55,836元。该物业为约于二零零零年落成的多层大厦一个办公室单位。该物业的总建筑面积约为40.61平方米，自二零零四年二月二十五日至二零零五年二月二十四日由贵集团租用，季租人民币9,746.40元， 包括管理费。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值无商业价值