楼盘定价原则及方法模板

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1、-定价的原则与方法第一局部 前期筹划阶段营销策略报告中的定价一、定价思路工程前期价格定位应从以下三个方面考虑：市场需求目标客户对工程所在片区的可承受价格限度；工程本钱含地价、财务本钱、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；市场价格本工程客户可能选择的其它竞争工程的价格水平和品质比照。以上3个方面分别决定了本工程定价的上限、下限和定价区间。如下列图：更 高 的 价 位市场需求承受能力客户心里价位关口竞争对手价格水平项 目 成 本更 低 的 价 位在此价格以上没有可能的需求工程价格的上限项 目 定 价 的出 发 点 和 依 据工程价格的下线在此价格以下没有可能的利润二、价格定位参照表竞争片区主要产品

2、市场价格48005500元/工程本钱3500元/本片区主流市场均价格4000元/目标客户对总价敏感界限三房100左右总价45-50万本工程入市均价4500-4700元/例如：第二局部 销售执行中的定价目前定价的方法，住宅普遍采用市场比较法制定楼盘的价格，市场比较法是通过与较近时期已经发生了交易的类似房地产工程个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格的一种估价方法。因此最贴近市场，最具有竞争参考价值。商业的定价可用市场比较法结合收益复原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。这里所指的类似房地产，是指用途，建筑构造，所处地区等一样或相似的房地产。1价格形成总体思路一个完整的价格方案制定

3、共分为四大步骤。. z.-第二步：确定核心均价1.设定可比楼盘可比因素、权重，根据评分标准打分。3.围绕核心均价，确定均价范围，确定实收均价2.形成初步核心均价。4.价格分解，分栋分期价格确定重点与开展商确定实收价格、付款方式与优惠折扣重点与开展商沟通实收均价范围与价格分解1.构建价格表E*CEL框架，房号面积表、送面积表查丈面积、工程现场调查表。2.价风格差水平差、垂直差、送面积调差、特别调差确定3.合成实收价目表4.价格分析讨论第三步：价目表制作第一步：相关准备1.重新估计工程本钱3.分析竞争对手确定可比较楼盘收集资料4.对本工程资料收集5.认购客户产品需求资料收集2.确定定价方法6.相关

4、三级市场价格资料收集形成对外表价确定销售目标第四步：对外价目表制作1.确定付款方式与优惠促销额度2.计算平均折扣率3.在实收价目表和平均折扣率确定后，反推对外表价。4.对外表价比较. z.-2 相关准备工作一般采用市场比较法定价在价格制定时需准备三方面资料：市场调研、本工程资料、目标客户调查(需求情况)。2.1市场调研 宏观市场价格走势可比楼盘选择的原则1 地域片区竞争2 品质竞争3 定位竞争户型和客户的定位一致4 概念竞争主要卖点的推广5 客户源竞争本工程的可比楼盘选择 可比楼盘的选择 可比楼盘相关资料收集分析 局部需要三级市场的资料2.1.1 可比楼盘的选择选取在售的最有可比性的楼盘6-8

5、个盘为宜，重点市场最少不少于6个，最多不超过10个。如需要可选取已售楼盘的三级市场的可比楼盘进展价风格查。表格形式如下：(以下所有表格为例如,具体模板详见相关价格数据表库)表1 可比楼盘工程比较因素调查表楼盘名称 可比楼盘1例如位置开展商承建商建筑设计园林设计规模园林配套设施景观及噪音区域及小区治安容积率车位层高实用率间距及通风采光交通物业管理公司物业管理费电梯及智能化设施表2 可比楼盘销售情况调查表工程名称工程1工程2工程3工程4工程5工程6工程7工程8分期情况建筑层数入市整体均价解筹优惠开盘优惠现整体均价最高价最低价一房上下均价二房上下均价三房上下均价四房上下均价五房上下均价复式上下均价按

6、揭折扣促销优惠销售期销售率平均层差最小层差最大层差最大朝向差表3 三级市场可比工程调查表工程名称房型面积总价元/单价元/原总价元/原单价元/价格涨幅%月租金元/备注2.2 本工程情况 本工程的查丈面积数据用于制作房号面积表、附送面积表。套内面积表的形式同房号面积表 实地调查工程各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直景观调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。表4 房号面积表座号1栋房号ABCD户型4/2/24/2/23/2/23/2/2楼层建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积30/3128/2926/2724/25232221201918171615141312111

7、098765432表5 赠送面积统计表A类双层高露台+落地凸窗+花槽/花园+地下室 B类1/2入户花园+正常阳台+凸窗 C类生活阳台座号1栋房号ABCD户型4/2/24/2/23/2/23/2/2楼层A类B类C类A类B类C类A类B类C类A类B类C类30/31292827262524232221201918171615141312111098765432表6 水平调差实地调查表制作日期序号评定工程评 分 标 准 描 述权重1栋2栋座座A单位B单位C单位D单位A单位B单位C单位D单位评得评得评得评得评得评得评得评得1朝向状况5 正南、东南3 正东、西南2 东北0 正西、西北、正北15 2采光状况5

8、 三向采光4 双向采光2 单向采光0 有黑房10 3通透状况5 南北通透3 其它向通透0 不通透10 4功能分区户型布局合 理 性5 户型布局舒适，功能分区合理, 4 户型布局合理,功能分区一般3 户型布局一般，辅助功能分区欠佳2 户型布局欠佳,主要功能分区局部不合理0 户型布局、功能分区大局部不合理,严重影响使用15 5面积5 面积大小十分合理舒适,且没有面积浪费情况3 面积大小比较合理,走道有小局部面积浪费 0 面积大小不合理,且有多处面积浪费情况10 6噪音情况5 在室内开窗情况下,耳听噪音非常小，几乎没有3 能清楚听到噪音，但不是非常大0 噪音很大15 7景观视野5 内外视野开扬,景观

9、非常优美4 内外景观优美但视野不够开扬3 内外视野开扬(但无景观)2 只有内外其一景观0 双向视野有阻挡情况10 8西晒状况5 无西晒3 仅有次卧西晒窗/墙0 主卧、客厅、阳台任一西晒窗/墙10 9私密性及对视情况5 宽松舒适间距、楼高,无对视情况3 根本适宜间距、楼高,仅辅助功能区有对视0 感觉紧逼间距、楼高,主功能区有对视5 位置表7 栋 座楼层调查表单位ABCD参考层差楼层实际情况实际情况实际情况实际情况30/31复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间21002329东：香蜜湖景南：海景/植物公园 北：塘朗山景/北环大道视野极佳 东：香蜜

10、湖景 北：塘朗山景/北环大道视野极佳西：山景 北：塘朗山景 /北环大道视野极佳西：山景/园博园 南：海景北：塘朗山景 /北环大道 视野极佳23层跳差层/250 24层开场双层复式单位层差300 1322东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观，但看不到湖南：越过小高层除园林近景外，可以看园林局部远景。北：噪音影响开场增大 视野开场开扬东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观但看不到湖北：噪音影响开场增大视野开场开扬西：山景北：塘朗山景/噪音影响开场增大 视野开场开扬西：山景/园博园南：园林景观北：塘朗山景；噪音影响开场增大，视野开场开扬13层跳差层/300 212东：5层越过商场后视野开场开阔，小高层有影响

11、南：有小高层遮挡可看到局部园林近景 北：侨香路/噪音影响有所减弱 2/3层阳台为实墙、局部有过梁 6层以上采光通风良好 东：小区入口庭院 北：路边绿化带，噪音影响开场减弱 2/3层阳台为实墙、局部有过梁 西：山景/路边绿化北：路边绿化带，噪音影响开场减弱2/3层阳台为实墙、局部有过梁西：山景 /路边绿化 南：园林近景 北：路边绿化带，噪音影响开场减弱 2层送屋顶花园，面积见附送面积表 6层以上采光通风良好2层无屋顶花园单位层差0有屋顶花园单位以花园面积大小加价 3层层差50 2.3 目标客户需求调查分析目标客户的需求调查及资料统计分析表 面积需求统计表 户型需求统计表 建筑形式需求统计表 总价

12、需求统计表具体表格形式如下：以下例如各表格形式类同。表8 需求统计表建筑类型TOHO四层半多层小高层顶层复式点式高层板式高层总计需求人数40234334302235227推出户数5336408036158286689供求比例75%64%108%43%83%14%12%33%面积150-180180-200200-250250-300300以上总计面积比例55%20%10%10%5%100%意向总价万元120-150150-200200-500500-900900-1000211-1000意向单价元8000-83008300-1000010000-2000020000-3000030000以上1

13、0560-130653 核心均价的初步合成3.1 可比楼盘比较打分根据市场收集的资料，以本工程的具体情况选定每一市场比较楼盘的工程定价调整因素，对影响价格的各因素进展筛选确定，对可比楼盘各项权重值进展修正。在例如中给出的是一般住宅工程的权重比例,在实际应用中不同类型房地产的价格影响因素不同；不同阶段、同一类型房地产的各个价格影响因素的权重不同，最好与现场销售人员尤其是同一区域的销售人员进展沟通分析,确定最适合本工程的权重比例。打分最好是有经历的专业人士，5-8人左右一起打分，再综合，绝不能一个人决定，讨论的根底市场资料要准确，齐全，表格如下。权重计算公式：权重值=每一指标工程打分之和 / 所有

14、指标工程打分之和*100% 专家评分 指标工程一二三四五六七八权重值取整位置5555555535.4%35%本体素质5545433429.2%30%物业管理2222222214.2%14%开发承建111111117.1%7%销售进度2222222214.2%14%合计100.0%100%注：在模板上我们给出全部需考虑的因素，在实际操作中可根据工程的类型调整所选因素。本工程与可比工程针对每一项可比指标一起进展优劣的比较排序，得出分值。注意：1. 工程的排序可能会出现并列的情况，这是正常的，但相应其后面的排名就减少了。2. 工程的各因素权重值要根据工程的具体情况调整，此处只给出一般住宅工程的例如。

15、公式：打分=(排序号-A)*B级差值B=1/工程数基准值A=本工程排序具体比照情况通过可比楼盘比较表与可比楼盘打分表表达。打分值从-1至1之间，表示本工程与可比工程的优劣名次，打分如比本工程优为，差为。表格如下：可比楼盘比较表模板楼盘名称工程1权重打分得分=权重打分备注定价因素位置35%环境升值潜力3.7%0.000 0.000 噪音影响3.7%-0.875 -0.032 治安状况2.4%-0.250 -0.006 区域印象1.2%-0.250 -0.003 景观资源6.1%0.125 0.008 交通车行管制3.3%0.000 0.000 公交路线2.5%-0.125 -0.003 关口3.

16、3%0.125 0.004 地铁出口0.8%0.250 0.002 片区配套教育配套3.1%0.375 0.012 生活配套3.1%0.750 0.023文化配套1.7%0.125 0.002 本体素质30%工程规模 0.8%0.125 0.001 规划设计实用率0.8%-0.250 -0.002 创新性0.2%0.000 0.000 层高1.0%-0.250 -0.002 设计合理1.6%0.125 0.002 通风采光1.4%0.250 0.003 梯户比0.6%0.250 0.001 楼间距0.4%0.125 0.000 是否是流行户型1.2%0.125 0.001 小区智能化3.1%0

17、.125 0.004 建筑材料5.5%0.125 0.007 小区配套3.9%0.125 0.005 小区园林4.7%0.250 0.012 车位比1.9%0.125 0.002 车库生态化1.0%0.375 0.004 建筑外观2.2%0.125 0.003 物业管理14%品牌8.3%0.125 0.010收费5.7%0.125 0.007 开发承建7%承建商建筑质量3.5%0.250 0.009 开发商实力3.5%0.125 0.004 销售进度14%销售速度14.2%0.125 0.018 小计100%0.096 表10 工程因素评分标准表基准值A=本工程排序级差值B=1/比较工程数(8

18、)0.125打分=(排序号-A)*B比较因素本工程工程1工程2工程3工程4工程5工程6工程7工程8升值潜力223416789噪音影响812345679治安状况311146125区域印象426781235景观资源234569187车行管制112234567公交路线212375684关口123455667地铁出口134258769教育配套145611223生活配套178145236文化配套234567184工程规模456781238实用率534567182创新性112234566层高311222334设计合理123456784通风采光134258768梯户比134258762楼间距34561122

19、5是否是流行户型678145231小区智能化234567184建筑材料456781236小区配套234567187小区园林134258768车位比345611227车库生态化476145235建筑外观234567183物业品牌456781232物业管理费234567187承建商建筑质量134258768开发商实力345611224销售速度6781452353.2 核心均价的初步合成可比楼盘的权重确定工程名称权重以下对个现售比较楼盘权重分配进展说明：简单说明权重分配的理由权重分配从以下四类归类后根据经历确定。原则上楼盘相似的方面越多，其对应的权重值越大。工程影响程度权重值同质同区20%同质异区1

20、0%-15%异质同区10%-15%异质异区5%参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进展加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为元/平方米。具体见核心均价打分表加权平均值表格如下：表11 初步核心均价合成表权重值序号比较工程名称实收均价P 元/平方米得分T(%)比较均价元/平方米P*1TI楼盘所占权重W楼盘权重价=I*W1工程191008.25 9850.8 201970.15 2工程2820020.75 9901.5 151485.23 3工程3850011.50 9477.5 201895.50 4工程4800022.25 9780.0 5489.00 5工程585

21、0028.38 10911.9 5545.59 6工程6100007.13 10712.5 303213.75 7工程7800030.38 10430.0 5521.50 8工程8800034.13 10730.0 5536.50 市场参考实收均价WT10510657.22 特别注意：1 当一个工程的产品类型较为单一时，价格形成应先确定整体均价再将整体均价按每栋的位置、景观、产品类型、分期推出、策略原因进展分解。2 当一个工程中有多种类型产品时别墅、多层、小高层、高层等，工程在市场上相似可比楼盘较少时，可针对每种产品分别确定对应可比楼盘，进展可比因素、权重确实定、修正与打分，分别确定每一种产品

22、的核心均价，最后再按照每种产品在整体工程中所占的面积比例合成工程的整体均价。3.3 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。可以从以下几个方面考虑如何确定实收均价的范围：市场供求情况、目标客户需求意向、区域内相近楼盘的历史价格三级市场情况及价格走势、定价策略。注：以上方面并不需要同时考虑，可根据工程情况及策略需要有目的的选取相应组合。在模板中我们会给出每一局部的考虑思路与相关内容。3.3.1 市场供求情况主要是产品的价值表达近期市场产品的稀缺性表现。如产品的户型特点与创新设计因素。例如：产品、近期市场相似产品较少，价格可适当调高%；产品设计极具创新且市场实用率高，此

23、局部价格可适当调高%，所占比例为%，相应整体价风格高%；产品据调查其后续推出量很大，此局部价格建议相对调低%。根据各项产品在工程中所占的面积比例，其整体均价范围在元/之间。3.3.2 目标客户需求意向统计目前目标客户的需求意向并以图表形式分析结果：时间以方案制定前最近阶段为准。以下以一个工程有多种产品形式为例例如：先分再合的价格思路截止至月目标客户意向需求统计见客户需求调查表：A. 建筑形式需求B. 面积需求C. 户型需求D购房总价的承受统计面积150-180180-200200-250250-300300以上总计面积比例55%20%10%10%5%100%意向总价万元120-150150-2

24、00200-500500-900900-1000211-1000意向单价元8000-83008300-1000010000-2000020000-3000030000以上10560-13065总结：根据分析结果简述工程各产品的需求关系，掌握热销产品与滞销产品的详细情况，确定需求的价格范围。综合考虑以上因素，我们建议本工程不同产品的核心均价调整如下： 多层在前期客户意向中选取的较多，供求比例为108%已超出推出量，建议在现在评分的实收均价的根底上调高价格至13000元/平方米。复式单位的价格； 点式的供求比例较低，建议在现在评分的实收均价的根底上适当调低价格，至8500元/平方米； 板式复式5房

25、的户型需求较大，相应调高价格建议至15000元/平方米 点式E座顶层复式东南向的单位建议调高价格至15000元/平方米，相应CD座东南向复式单位价风格高至13000元/平方米左右 板式平面户型的价格为8800元/平方米 小高层的价格为8600元/平方米， 四层半的价格上调为13000元/平方米 别墅的价格为17000元/平方米。综合以上所有调差和实际情况，最后在确定不同建筑形式的核心均价后根据其所占的面积比例，形本钱产品根据客户需求的整体核心均价范围为元/。3.3.3 区域内相似楼盘的历史价格与三级市场表现三级市场的租金与二手楼的价格与市场承受楼盘的均价存在一定的关系，能够较为客观地反映工程的

26、市场承受度。在一个区域内土地资源日益稀缺，尤其是对高端住宅在稀缺资源占有度以及容积率、密度等方面有严格要求，因而研究区域市场历史价格与上涨走势，对类似工程定价有较好参考价值，可以更客观、准确地实现工程的最大价值。A. 参考以区域内三级市场租金确定工程的市场均价由于从营销角度分析，租金是地产价格的晴雨表，租赁市场的变化比买卖市场变化得快，它更直接反映供求关系。当然租金的变化与售价的变化并非总是同步的，物业的供应量将直接影响租金价格，租金和地产价格不能离得太远，当租金远低于售价时，地产买卖市场就不可防止地下跌。公式：P=(R-c)(1+r) n-1/r(1+r) nP地产出售的市场价格R是地产年租

27、赁价格C地产租赁中的相关费用，可忽略不计。r是投资回报率n是地产可使用年限或收益年限B参考片区外三级市场租金确定工程的市场均价公式：比较工程片区平均月租金*月份*比较面积 /比较工程均价=本工程片区平均租金*月份*比较面积/ 本工程市场承受的均价例如：以区域内三级市场的租金市场情况做参考经过市场调查，南山后海区域该片区租赁市场已较成熟，房价已上升至平稳的住宅的平均租金在25元/平方米/月，市场承受的均价为6000元/平方米，工程所在片区的市场租金如下：工程名称科苑花园58区一期汇景花园深南花园园西住宅科苑花园南区租赁价格元/月18-2220-2625-2720-2225-27取该工程所在片区住

28、宅的集中租金为23-26元/平方米/月。假定市场的投资回报均等，面积值取100平方米住宅比较：比较片区平均月租金25*月份*100/比较工程均价6000=工程片区平均租金23-26*100/平方米工程市场承受的价格通过计算，根据租价得出工程所在片区的市场承受价格区间应在5520-6240元/平方米之间。从本片区的租赁价与市场售价比较，其租价已超越了市场售价，意味着住宅售价具有上升空间。C参考区域内三级市场的相似楼盘的现有价格与价格走势适用范围：适用于工程片区内或周边相似楼盘现已大都完成销售，目前区域内根本没有可比楼盘在售，因此，对有关楼盘的三级市场表现进展研究，有助于把握近期区域的市场潜力。公

29、式：本工程的市场均价=与区域内三级市场相似楼盘比较价格*1+三级市场的平均上涨或下幅率%区域内三级市场相似楼盘的比较价格确定方法按市场比较法具体打分同前，见表二与表三得出。三级市场的平均上涨率现有的价格水平-历史销售时期价格/历史销售时期价格的比率，可能上涨也可能下浮。例如：如本工程与可比楼盘熙园、水榭花都比较后的核心均价为10025元/平方米。近期录得的局部工程三级市场成交见附表1中价风格查表说明，各工程的三级市场价格均比推售时市场价有一幅度较为可观的上扬，其上升幅度维持在较1年前上升815之间，这一点也可以从熙园后期小高层价格的实现中得到印证熙园后期板式小高层均价上扬至11000元/平方米

30、以上。按此趋势，现时本工程区域内线性可比价格空间为100258%15%=1082011520元/平方米。3.4 确定工程实收均价3.4.1 实收均价范围讨论按照前述分析，根据需要组合通过市场竞争比较法，确定本工程初步核心均价为 元/平方米通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本工程的均价范围 元/平方米元/平方米通过客户需求情况，确定本工程的均价范围元/平方米元/平方米通过区域内相似楼盘的历史价格走势三级市场租金表现，或价值兑现推导出工程均价范围元/平方米元/平方米。据此，可以得出本工程实收均价合理区间应当为-元/3.4.2 入市均价确定入市核心均价考虑因素 核心价值表达价格能否表达工程的最突出

31、、最稀缺的核心价值优势； 价格策略与促销策略定价不但要考虑合理的价格，同时还需考虑整体的价格策略与优惠措施。包括解筹时的价格与优惠，开盘的价格与优惠，开盘后销售价格与期间的促销优惠等。 解筹开盘的市场形象本工程前期认购时间较长，现已将积累近千多个意向客户，如何尽量防止前期意向客户的流失，在解筹时启开工程的整体销售，形成销售热点，树立销售信心。 合理的销售风险、掌握价格主动权如果入市价过低，一方面不利于工程形象确立，另一方面，无法实现工程的价格，无法实现开展商利益的最大化；如果入市价过高，无法为工程的销售中价值的提升预留足够的空间，而且面临一定的销售风险；综上所述，同时考虑到本工程目前工程展示及

32、包装等方面的情况，前期积累客户的情况，提出对入市定价所采取的价格，及相关的优惠促销，启动销售。在入市后即时根据销售的具体情况再进展相应销控与价风格整。尽量减少前期意向客户流失，形成解筹与开盘时的热销局面，减少销售风险。整体入市均价元/3.5 均价分解一旦决定了平均单价，假设为大规模楼盘，预计分期销售，就可以就各期的相对位置、条件等结合各期的销售战略确定平均单价，假设个案规划为数栋建筑，可按各栋的差异因素及程度，如栋距、楼层数、景观等结合本期的销售策略，决定各栋的平均单价。注：1. 要首先明确各期或各栋的面积及占总面积的比例。以便计算中取得平衡。2.如是按产品类型分开确定核心均价再形成整体均价的

33、情况，也需在此将各建筑类型的均价分解到各栋。3.每栋或每期的分解均价，做为制作价格表的根底价或参照价，以便于价目表生成后价风格整。在确定了整体实收均价后，需要将价格分解到每一期或栋。具体按各期的位置或各栋的差异因素及程度，如栋距、楼层数、景观等结合本期的销售策略，具体按各期的位置或各栋的差异因素及程度，如栋距、楼层数、景观等结合本期的销售策略，决定每一栋的平均单价。详见附表分栋分期均价分解表 表格形式如下：. z.-均价变量A1.79 级差值B=1/(栋期数-10.5 打分=A 差级*B建筑形式栋号建筑面积总面积比例比较因素权重%差级打分得分%比较价格实收总价总价比例实收单价高层1200002

34、2.22%位置1010.26 2.63 景观2010.26 5.26 间距102-0.07 -0.70 噪音3010.26 7.89 户型3010.26 7.89 合计得分10022.96 10944 218874074.07 27.33%10944 实际分解均价分解目标值178000000.00 8900 23000033.33%位置102-0.07 -0.70 景观202-0.07 -1.41 间距102-0.07 -0.70 噪音3010.26 7.89 户型302-0.07 -2.11 合计得分1002.96 9164 274911111.11 34.32%9164 实际分解均价分解目

35、标值267000000.00 8900 34000044.44%位置102-0.07 -0.70 景观202-0.07 -1.41 间距1010.26 2.63 噪音302-0.07 -2.11 户型302-0.07 -2.11 合计得分100-3.70 8570 342814814.81 42.80%8570 实际分解均价分解目标值356000000.00 8900 小计90000100.00%22.22 836600000.00 104.44%9296 单变量求解合计目标90000100.00%实收均价8900 801000000.00 104.44%8900 表12A 价格分解例如表12

36、B 价格合成例如均价变量A11.75 均价变量A21.55 级差值B=1/(栋期数-1)B1=05 B2=1 打分=A 差级*B建筑形式栋号建筑面积总面积比例比较因素权重%差级打分得分%比较价格实收总价总价比例实收单价小高层11000022.22%位置1010.25 2.51 景观2010.25 5.01 间距102-0.08 -0.83 噪音3010.25 7.52 户型3010.25 7.52 合计得分10014.21 9023 90226315.79 11.27%9023 实际分解均价分解目标值79000000.00 7900 21500033.33%位置102-0.06 -0.62 景

37、观2010.19 3.76 间距1010.19 1.88 噪音302-0.06 -1.86 户型3010.19 5.64 合计得分1008.80 8595 128924436.09 16.11%8595 实际分解均价分解目标值118500000.00 7900 32000044.44%位置103-0.31 -3.12 景观202-0.06 -1.24 间距1010.19 1.88 噪音303-0.31 -9.36 户型302-0.06 -1.86 合计得分100-13.70 6817 136349248.12 17.03%6817 实际分解均价分解目标值158000000.00 7900 小计

38、355500000.00 7900 单变量求解小计目标45000100.00%9.30 7900 355500000.00 高层12000040.00%位置1010.27 2.73 景观2010.27 5.45 间距1010.27 2.73 噪音302-0.23 -6.82 户型3010.27 8.18 合计得分1004.09 9264 185281818.18 23.15%9264 实际分解均价分解目标值178000000.00 8900 23000060.00%位置102-0.23 -2.27 景观202-0.23 -4.55 间距1010.27 2.73 噪音3010.27 8.18 户

39、型302-0.23 -6.82 合计得分100-2.73 8657 259718181.82 32.44%8657 实际分解均价分解目标值267000000.00 8900 小计445000000.00 8900 单变量求解小计目标50000100.00%1.36 8900 445000000.00 55.59%合计均价95000100.00%实收均价8000 800500000.00 8426 合成整体均价图例如5栋实收均价元/元/元/元/元/6栋实收均价元/2栋实收均价元/1栋实收均价元/3栋实收均价元/4栋实收均价元/. z.-4 制作价格表4.1 建立价目表有了以上整体入市价格与价格分

40、解后各栋的均价，就有了制作价格的参考标准，价格制定的方向就不会出现较大的偏差。在E*CEL中建立价目单价与总价的表格构造注：尽量与房号面积表的构造统一。便于后面计算。4.2 内部调差在确定了工程的整体入市均价与分栋、分期入市均价以后，我们所考虑的是在本工程内部各单位之间做怎样的分布来实现最后的实现均价，在实际情况中，我们要考虑不同栋与不同期、水平方向与垂直方向的不同差异，来确定分布的原则。所有考虑因素在经过第一轮平面打分后还需多人对工程进展实地爬楼打分调差，形成工程调查统计表，详见附表本工程调查表。4.2.2 水平调差同一楼层的房号由于水平方向的不同和户型的差异，在朝向、采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这使同一楼层单位单价有很大的差异。根据工程的市场定位，按照本工程的客户群对于住宅的要求和工程自身的特点，我们把朝向、采光、通风、面积、户型、景观、噪音、视野、私密性等因素作为工程内部调差时的考虑因素，各项因素的权重如下：朝向采光通风面积户型景观视野西晒噪音私密性15%10%10%10%15%10%10%15%5%4.2.2.1 水平调差因素权重确定的原则 朝向因素，主要是根据*的气候特点、考虑不同单位具体朝向的差异化，把