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1、2022房地产估价师-开发经营与管理考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 多选题：以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证答案：B、C、D 本题解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。参见教材P7274。2. 判断题：当项目竣工后，由承包商签发工程竣工证书。（）答案：错误 本题解析：考点:竣工验收。由开发商签发工程竣工证书
2、。3. 单选题：（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段答案：A 本题解析：房地产开发过程可以划分为四个阶段，包括：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段；租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。4. 判断题：房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）答案：正确 本题解析：【考点】市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需
3、要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。5. 判断题：市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（）答案：错误 本题解析：考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。6. 单选题：某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年
4、4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场答案：C 本题解析：提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场
5、。此项税收政策调整目的是提高存量房转让成本，对转让方提高税赋，客观上也会抑制需求。7. 单选题：房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标答案：B 本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。8. 单选题：房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.物业管理和资产管理C.资产管理和投资组合管理D.设施
6、管理和投资组合管理答案：A 本题解析：考点:物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。9. 单选题：对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险答案：A 本题解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。10. 判断题：长期投资资金周转快，流动性好，风险较高，盈利能力强。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是投资概述。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。参见教材P1。
2022房地产估价师-开发经营与管理考试全真模拟卷6（附答案带详解）
