宝山新城水产路商业项目定位分析报告1

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1、前 言随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。本案地处行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。第二篇主要是对、宝山及区域的商业市场环境进行分

2、析。合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！目 录前言1项目分析篇3一、项目概况3二、项目SWOT分析41、项目基本层面分析：42、项目SWOT分析6三、项目定位81、产品市场定位82、客户定位8四、项目规划构想9总体建筑规划构想9投资估算篇14(一)、投资估算依据14(二)、总成本费用估算14（三）利润估算19（四）、税金计算19（五）、静态赢利分析20市场环境分析篇21一、市商业市场环境分析21二、宝山区商业市场环境分析231、宝山区房地产环境分析232、宝山区社会经济及商业市场情况233、宝山区商业空间布局244、宝山主要商业街商业现状24三、

3、西城区商业市场环境分析24结论24项目分析篇一、项目概况本项目地处宝山区行镇，是宝山规划的新城区，位于泰路西侧，水产路北侧，盛河东侧。项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约3.9万平米，规划为商办物业。本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、泰小学和天馨花园，北面是竹韵浩庭和世华佳苑，西南面是康桥水都，东面临近行镇政府和旧厂房区域。本案东面现状 南面现状西面现状 北面现状二、项目SWOT分析1、项目基本层面分析： 商业部分本项目处于宝城区，地区规划为商贸、商务办公等。目前，本项目周边有较多的新建住宅区，但相关的商业配套设施不是很完善，这给住宅区居民的购物、休闲带

4、来不便，这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。人口分析：据统计，行镇2004人口年为10万多，人口密度一般，而规划西城区的人口将达到20万，地铁一号线北延伸段的建设，三号线的延伸段建设，将进一步带动人流的涌入，由于本项目的特殊地理位置，预计本项目周边的人口也会将大幅增加。周边居住区分析：本项目周边的居住区主要有，康桥水都、天馨花园、世华佳苑、竹韵浩庭、海德花园等。大部分是新开楼盘，最近的住宅区如，康桥水都预计将有3万人左右入住；世华家苑预计将有3000人入住，竹韵浩庭将有40000人左右入住，海德花园将有3200人左右入住，天馨花园将有1.8万人左右入住，这么大量的人口将会推动相应的商业

5、消费需求。楼盘名称康桥水都天馨花园世佳花园海德花园（别墅）竹韵浩庭总建筑面积100万60万7万20万12万居住人数（推算）30000人18000人3000人3200人4000人消费分析：本项目周边居要以本地的普通市民为主，部分为市郊的迁入人口和外来人口，消费水平适中，购物能力一般，由于不远处有综合性的大商场，北广场，所以他们在附近的消费选择主要以餐饮、休闲、娱乐和少量的一般性购物以及生活配套服务的选择为主，如小吃，银行。周边相关商业设施分析：由于周边地区主要是一些新建的住宅区，相关的商业设施和生活配套设施不全，商业氛围不成熟，仅有能够构成竞争威胁的是北商业广场，但它是一种shopping ma

6、ll的商业模式，位置与相距较远，格调较高，对此本项目应针对性的回避其长处，采取差别定位。本项目的切入点分析：通过上述分析，本案商业项目的切入点应该以周边居民的生活便利化为目标，选择以大众化的餐饮、娱乐和休闲为主要项目规划，其中餐饮和生活配套服务占主要部分，休闲、娱乐类也要适当规划，如网吧，KTV，茶吧，棋牌室等。 办公部分：由于宝钢的影响，宝山地区有很多与宝钢的生产相配套的生产企业，他们构成我们办公项目的主要目标群。办公楼市场分析：而随着新区的开发，政府对宝山新城区的商贸和商务办公的定位，办公楼需求将会大量的增加，通过市场调查发现，在西城区，有一定档次的办公用楼几乎为零，本项目的办公用楼将会弥

7、补当地市场这方面的空缺，为以后的办公楼发展方向也起到一定的指引作用。办公楼客源分析：西城区将重点发展现代商务、现代服务、现代物流、文化展示等相关产业，并以精品钢深加工、都市工业园区为依托，使西城区成为设施现代化、产业信息化的生态型新城区。因此，在客源上应立足吸纳原有的以钢铁产业企业及物流企业，重点吸引商务、服务类企业，将本案办公楼建设成为本地区知名的品牌。2、项目SWOT分析项目客观优势分析（Strength）： 规划优势，本项目正好处于宝山区政府的西城区规划中心区，紧临行镇政府，政府规划为中高档住宅区和现代化新商业区，而本项目的建设恰好符合政府的政策导向和未来地区经济发展的方向。 地理位置，

8、本项目位于住宅区中心位置，南部的康桥水都，北部的竹韵浩庭，东部的行镇政府和西部的天馨花园，海德花园都将是本案商业的消费对象，随着规划区的成熟，以后的人流量的增加是本项目消费的支撑。四周的主干道，水产路和新建干道竹韵路将会到入周边地区的相关人流到办案进行消费。 结构优势，项目是由商业街和办公楼组成，恰当的构成比例能够使得相关功能发挥到最佳的效用。商业街不仅仅为周边居民服务，也为办公楼的办公人员服务，可以说两者之间是相辅相成。商业街的引入，优化了休闲广场的格局，最大限度的创造出休闲的氛围，同时也吸纳了更多的消费群体，为部商业带动了人气，增加了相关的商业机会。 业态优势，项目的定位为餐饮、娱乐、休闲

9、和办公为一体的综合性商业，餐饮和生活配套项目的设置对周边地区来说是独一无二的，特别是办公楼项目的建设，将会打破当地市场的空白点。 环境优势，本项目独有的休闲广场及绿化，项目靠近水产路的绿化带，西边的小河都会给人一种舒适、惬意、休闲的感觉，从而会留住大量消费客户。项目客观劣势分析（Weakness）： 现有的人气不够，周围主要是新的住宅区，无法对现有的商业进行支撑。 周边的商业氛围不够，缺乏群体效用。办公楼也没有形成一定的概念，对本项目办公楼项目的发展影响较大。 商业总体体量不够，不具有全面的综合性商业模式的优势。 项目与水产路有一定的距离，与水产路的过路人有一定的距离。后面与住宅区紧靠，却没有

10、连通。项目市场机会点（Opportunity）： 交通：地铁一号线、三号线的规划建设，相关道路和其他交通设施的建设、健全将会带动大量的人流，为商业的发展提供客源保证，为办公提供便捷的交通。 地区市场空白是本案最大的机会，住宅区相对较多，商业项目不够，与宝钢相关联的企业没有较好的办公条件，商业、生活配套设施的匮乏和一定档次办公楼的空缺，为办案的发展提供了绝好的机会，可以说，本案是当地的少有商业和办公项目，也是地区未来商业发展的先导。 周边小区居民完全入住后，人气将会大幅上升，从而带动总体的消费人气，特别是竹韵浩庭、康桥水都等大型住宅区，他们的规划入住量为5千以上，有的甚至达4万多，这些入住居民的

11、消费是不可避免的，本项目的商业机会也是水到渠成的。 竹韵路的建成，将会连通北部的住宅区，使得北部住宅区的居民能够方便的来到本商业街进行消费，这就加大了本项目对北部地区的商业辐射效用。 北部毗邻商业项目的建成，它一方面会带走本项目的消费人流，另一方面也会导入一定的消费人群，特别是东部的人流，从而与本项目连在一起，形成整体，而本项目又具有先机。 相关商业设施的健全，为办公楼提供了很好的发展机会。市场威胁（Threaten）： 北商业广场的建成是本项目最大的威胁，它是一种shopping mall模式，具有本项目所没有的规模优势，特别是他们把易初莲花大卖场引入，很可能形成一个以自己为中心的商业中心，

12、从而产生对周边地区的商业辐射，吸引周边消费人流。 本项目毗邻的东部商业项目，他的位置和大小与本项目类似，当他的商业形式建成以后，将直接的带走部分人流，当然也会产生商业消费相互辐射的效用。 相关住宅区的配套商业项目也是一种威胁，但威胁不是很大。三、项目定位1、产品市场定位鉴于本案的特点、相关规划、当地的实际情况和开发商的要求，结合对当前商业房产市场环境的研判，我司认为本案的市场定位为：集办公、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性产品2、客户定位由于的总体特点，商业具有独特的优势，相关投资也十分火爆，另一方面，受政府对住宅投资的打压和住宅价格居高不下的影响，原先对住宅的投资资金将会部分的转移到商业项目，

13、从而构成对商业项目投资的另一个来源。在客源方面，购买商业店面的主要是人、人、当地人、人和其他地方的投资者。本地人：这主要是居住在行镇附近的人员，由于以前行镇没有什么较好的投资经营场所，本项目正好是一个很好的机会，他们购买店面主要是用来自己经营，用以维生，部分的也是投资客。由于居住在当地，他们对周围环境和氛围十分了解，购买目的很清晰，但这些人不是购买的主力军。外地人：这主要是其他地方的投资客和江浙一带的投资客，其中，其他地方人和人占据着绝对的购买主力，他们主要以投资为目的，看重商业的发展前景，对整个商业环境和相关政策有着十分熟悉的了解。四、项目规划构想总体建筑规划构想本案规划用地14384平米，

14、包括东侧的小高层办公、西侧的商业街和休闲广场三部分组成。总建筑面积规划为3.9万平米，其中，商业面积0.9万平米，办公面积2.2万平米，地下车库为0.8万。方案一：该方案由两条商业街店面，一幢商办楼组成。前商业街的层面积为1800平米，后商业街的层面积为720平米，商业街为三层。办公楼一层为裙楼，层面积1500平米左右，商用，二楼以上为办公用楼，共16层。项目前商业街店面后商业街店面办公楼裙楼办公楼地下车库层建筑面积180072015001470层数33115总建筑面积540021601500220008000方案一规划布局建议方案一效果图建议方案一业态规划高层裙楼以上为办公用楼。裙楼规划为咖

15、啡吧之类的休闲类场所。前商业街规划中高档餐饮、大众餐饮、特色餐饮类和生活配套类，如银行，便利店，美容美发。后商业街规划为东面生活配套、餐饮类，西面为休闲娱乐类，如网吧，KTV等。方案二：规划东楼层面积为1200平米，其1-2F为商业裙房，西楼层面积为1000平米，其1-2F为商业裙房，则裙房总面积约4400平方米。商业街总的层面积为7400平米，规划为3层，层面积约1900平方米（三层面积较小）。东楼和西楼两层以上为办公楼。东楼办公楼，层面积约1200平方米，规划为16层；西楼2F以上为办公楼，层面积约1000平方米，规划为8层。项目商业街东裙楼西裙楼东办公楼西办公楼地下车库层面积（）1900

16、1200100012001000层数23F2F2F14F（不含裙楼）6F（不含裙楼）总建面（）4600240020001680060008000方案二规划布局建议方案二效果图建议方案二业态规划高层裙楼为办公用楼。东楼群楼规划为较为高档的餐饮，西楼群楼规划为咖啡吧之类的休闲类场所。商业街靠近东楼规划为大众化和特色化餐饮，大约占商业街总面积的50%左右；靠近西楼的规划为一些便利店、银行、干洗店、美容、网吧等生活服务类，避免与东面的干扰，中间建议规划一个过道。建筑风格建议考虑周边情况和本案的定位，建议办公楼采用简洁、明快的建筑设计风格，强调其中的功能性和现代性，沿街店面采用与周围相衔接、具有柔和明亮

17、的建筑设计风格，注重它的消费和娱乐的氛围。休闲广场采用夹杂文化风格的设计方案，休闲和舒适时其中的主题。环境规划建议：消费环境，主要体现在沿街店面上，以消费为目的，使得消费者在消费的同时拥有愉悦快乐的心情。办公环境，主要体现在高层的办公楼上，以现代化为主体，注重办公的便捷化与信息化。休闲环境，主要体现在后面的休闲广场上，以文化和娱乐为主体，健康和快乐是第一要素，当然，这是为消费带动人气。投资估算篇(一)、投资估算依据方案设想及说明建设部建筑安装工程费用项目组成（2004）市建筑和装饰工程、安装工程预算定额（2000）；市工程造价信息；市有关取费规定。(二)、总成本费用估算方案一：1、投资与成本费

18、用估算1）、土地成本：10032元/31000平方米=3236元/平方米2）、前期工程费：勘察设计、手续费：150元/平方米3）、建安工程费：桩基费：156元/平方米安装费：240元/平方米土建：1290元/平方米幕墙：142元/平方米装饰：130元/平方米电梯：95元/平方米空调：177元/平方米消防、报警：90元/平方米大厅装饰：60元/平方米技术层配套：150元/平方米地下车库：77元/平方米4）、基础设施费：扩容、接头费：100元/平方米绿化、道路：80元/平方米5）、公建配套费：开关站：40元/平方米其他配套费：100元/平方米6）、开发期间税费：维修基金：90元/平方米开发期间税费

19、：建安费的3%，78元/平方米7）、不可预见费：158元/平方米2、开发费用估算1）管理费用：158元/平方米2）财务费用：400元/平方米3）销售费用：155元/平方米成本项目单价（元/）总额（万元）备注1、开发成本总建面（）（1）土地成本323610031.63.1（2）前期工程费150465（3）建安工程费26078087.1（4）基础设施费180558（5）公建配套设施费140434（6）开发期间税费168520.8建安费的3%估（7）不可预见费158489.8（1）-（5）的2.5%2、开发费用（1）管理费用158489.8（1）-（5）的2.5%（2）财务费用4001240（3）销

20、售费用155480.5售价的1.5%3、合计735222796.63、总成本合计项目总投资估算为22796.6万元人民币 方案二1、投资与成本费用估算（1）、土地成本：10032元/31000平方米=3236元/平方米（2）、前期工程费：勘察设计、手续费：150元/平方米（3）、建安工程费：桩基费：168元/平方米安装费：233元/平方米土建：1310元/平方米幕墙：128元/平方米装饰：130元/平方米电梯：105元/平方米空调：146元/平方米消防、报警：90元/平方米大厅装饰：80元/平方米技术层配套：150元/平方米地下车库：77元/平方米（4）、基础设施费：A、扩容、接头费：100元

21、/平方米B、绿化、道路：80元/平方米5、公建配套费：A、开关站：40元/平方米B、其他配套费：100元/平方米6、开发期间税费：A、维修基金：90元/平方米B、开发期间税费：建安费的3%，78元/平方米7、可预见费：158元/平方米2、开发费用估算1)、管理费用：158元/平方米2)、财务费用：400元/平方米3)、销售费用：155元/平方米成本项目单价（元/）总额（万元）备注1、开发成本总建面（）（1）土地成本323610031.63.1（2）前期工程费150465（3）建安工程费26178112.7（4）基础设施费180558（5）公建配套设施费140434（6）开发期间税费168520

22、.8建安费的3%估（7）不可预见费158490（1）-（5）的2.5%2、开发费用管理费用158490（1）-（5）的2.5%财务费用4001240销售费用155480.5售价的1.5%3、合计736222822.63、总成本费用合计项目总投资估算为22822.6万元人民币（三）利润估算1、利润估算基础周边商业发展预计及参考在售商业项目周边住宅价格推算出办公楼价格2、利润估算值方案一 利润估算办公楼售价9000元/平方米，销售总金额19800万元商业裙房售价16000元/平方米，销售总金额2400万元北侧商业街售价14500元/平方米，销售总金额3132万元南侧商业街售价13000元/平方米，

23、销售总金额7020万元本案总销金额32352万元本案毛利润9555.4万元方案二 利润估算办公楼售价9000元/平方米，销售总金额19800万元商业裙房售价12000元/平方米，销售总金额5280万元南侧商业街售价15500元/平方米，销售总金额4650万元北侧商业街售价14500元/平方米，销售总金额2320万元本案总销金额32050万元本案毛利润9127.4万元（四）、税金计算销售税金及附加、土地增值税等，按销售收入的6%估算：方案一 销售税金32352*6%=1941.1万元 合 626元/平方米方案二 销售税金32050*6%=1941万元合 626元/平方米（五）、静态赢利分析方案一

24、销售收入：32352总成本费用：22796.6税金：1941.1利润总额：32352-22796.6-1947.1=7614.3所得税：7614.3*33%=2512.7税后利润：7614.3-2512.7=5101.6利润率：5101.6/22796.6=22.38%方案二1、销售收入：320502、总成本费用：22822.63、税金：19414、利润总额：32050-22822.6-1947=7286.45、所得税：7286.4*33%=2404.56、税后利润：7286.4-2404.5=4881.9利润率：4881.9/22822.6=21.39% 附：损益表项目方案一方案二1、销售收

25、入32352万元32050万元2、总成本22796.6万元22822.6万元3、税金1941.1万元1941万元4、税前利润7614.3万元7286.4万元5、所得税2512.7万元2404.5万元6、税后利润5101.6万元4881.9万元市场环境分析篇一、市商业市场环境分析商业房产近年发展迅猛，供应量逐年上升，需求一直保持略大于求的状况，呈现良好的发展形式。而20XX是商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，对稳定铺价起着十分重要的作用，投资商铺皆有不错的业绩。纵观近几年商铺市场的发展情况，主要有以下几方面的特点： 宏观调控，挤出铺市泡沫；从政策来看，受到宏观调控规土地市场以及市建委和市房屋土

26、地资源局联合发文限制分割式商场产权商铺上市等措施等影响，本市商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工缓建，但是供应量增幅还是达到1倍以上。从银行加息来看，似乎对商铺市场的影响不大，有价值的商铺收益率表现出色足以抵消加息影响。宏观调控政策的影响还将延续下去，帮助商铺市场挤出了部分泡沫，并对今后商铺良性发展产生作用。 铺价走高，租金开始分化从20XX商铺市场来看，主要表现为房价走高，租金分化，有商业价值的商业用的供应不足。从20XX至今，商铺价格逐年走高，而这种变化主要集中在城市外围的区域，市中心主要商业街的铺价变化不大。从商铺租金来看，商铺市场已经开始出现分化现象，根据商业网点办公室和

27、在行咨询机构公布的“商业街租金行情”反映：同样规模社区的租金价格相差十倍以上，市级商业街的租金价格也有各自的不同表现，如路租价上挪，而北路由于市政建设，业态调整等原因，目前租价处于低位。 投资多元化，市场稳定性增强从投资方向来看，商铺市场投资多元化的态势仍在继续，市场上传闻洛克菲勒进入外滩已经得到证实，其他消息又开始流传。从投资的稳定性来看，投资商铺的资本的稳定性进一步强化。由于商铺供应量减少，投资者对物业长期拥有和市场惜售心理渐渐加重，导致市场投机资金减少而市场稳定性加强。 郊区供应总量放大，市区供应总量减少由于郊区土地的获得成本、动迁难度、动迁周期相对较低，近期土地市场上供应的土地均在远离

28、市中心区的两环之外的区域，而且用途大多数为商业居住综合用地，在20XX下半年以及20XX初，将会有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。这种集中上市的总量使得郊区各区的甚至区域商铺销售数量和销售价格方面出现差异。而宝山新城的商业商铺走好还有待于钢铁产业发展和市区人口导入情况。 街铺继续走俏，商场商铺始略显颓势 市场逐步规，商业发展带动商铺升值增量 服务业态商铺价值上升，实物销售业态商铺价值滞胀不同用途的商铺价格分化，服务业态的盈利能力加强，流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据有关机构20XX对休闲餐饮主题街市专门调查反映：餐饮服务业的租金承受能力大大提升。在1998

29、年，休闲业态的租金上限为5元/天，到20XX，这个数字已经翻了4倍，许多街市已经达到20元/天。相对的休闲餐饮类商铺价值也大大提升。通过对近2、3年商业房产市场一些发展特点和现状分析，我司对商铺市场的发展趋势总结出以下几点：（1）商业用房新开工、竣工均呈现大幅度放量，并逐步向外围区域延伸；（2）规模性物业比重将继续增加，单个物业的体量有放大的趋势；（3）中外环线、近郊城镇将成商业房产供应主力阵地；（4）商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱；（5）随着新建新建住宅区的增加，相关配套的商业用房需求也随之增加；（6）由于对住宅用房趋紧的宏观经济政策，商业用房的需求也受此影响；（7）商业用房短期仍处于供不

30、应求的状态；（8）休闲服务类商铺未来需求来将进一步放大。二、宝山区商业市场环境分析1、宝山区房地产环境分析 宝山区房地产开发近几年呈现较好的发展形式，不管是投资量、新开工量，还是销售量，在全市房地产的发展中，占据前3列。2002-20XX宝山区房地产市场情况时间项 目20XX房地产业20XX房地产业20XX房地产业1-12月%1-12月%1-12月%商品房建设：房地产投资总额（万元）36510517.63936453.462536458.9施工面积（万）396.27.5423.45.6564.433.3 # 新开工面积（万）185.93.3183.8-11267.145.3竣工面积（万）154

31、.5-11.3187.912.2161.4-14.1空置面积（万）22.4-53.19.8-37.25.3-45.9商品房交易:商品房销售面积（万）165.94204.311.2253.9737.6商品房销售额（万元）49819120.280878945.4131140773.8 从上表可以看出，20XX市场开始加大宝山房地产的投资量，到20XX达到高峰，投资增长幅度几乎是20XX的一倍。新开工的面积逐年加大，而销售面积也同比例上升，说明宝山的房地产市场处于一种健康良好的发展态势。2、宝山区社会经济及商业市场情况宝山区近年经济发展迅速，20XX国实现增加值265.97亿元，按可比价计算比上年增

32、长22.5%。从20XX宝山区产业投向看，第一产业完成0.10亿元，增长4倍；第二产业完成47.20亿元，增长20.3%，其中工业完成46.90亿元，增长20.0%；第三产业完成106.49亿元，增长76.0%。三次产业的投资比例为0.1：30.7：69.2。商业布局不断调整，业态结构更加多样化。20XX全年实现批发零售业增加值31.06亿元，可比增长22.8%。实现社会消费品零售总额130.93亿元，比上年增长17.4%，其中，吃的商品零售额59.88亿元，增长14.7%；穿的商品零售额9.00亿元，增长10.1%；用的商品零售额62.04亿元，增长21.3%。为适应不同消费层次的需要，年一

33、批大中型商业项目陆续竣工开业，新增连锁超市、便利店和烟草糖酒加盟店百余家。随着人们消费需求的转变，汽车消费成为拉动消费增长的主要动力，至年末，我区拥有“4S”汽车销售企业19家，全年实现零售额 9.69亿元。全区集贸市场实现零售额35.51亿元，占社会消费品零售总额的27.1%。附2：20XX1季度商业销售额情况20XX1-2月宝山区商业市场数据（单位：万元)1月%2月%商品销售额31446440.2307625-7社会消费品零售总额12695415.812385016.7 #吃 51076-0.25315029.5穿11373-4.611724-6.5用5631936.45234210.2烧

34、818554.6663431.1 #餐饮零售额6020-5461-卖场与超市零售额24864-25315- #农工商1110-2307-家乐福5363-27.3585655.5世纪联华2825-34.5296741.5好宝钢866-12321.0倍家美好1181-52.4139610.2市场成交额51008-52477- #集贸市场成交额9607-9723-建材市场成交额6625-6445-建配龙4016-3896-宝山的私营经济继续发展壮大。至年末，全区拥有私营企业24808户，注册资金314.76亿元，其中当年注册户数4937户，注册资金52.23亿元。私营企业实现增加值79.07亿元，增

35、长42.8%，占全区增加值的比重29.7%，创造税收收入27.53亿元，增长59.1%，占全区税收总收入的33.1%。目前宝山区经营中的商业企业分布如下：附1：宝山区商业企业情况商业类型大型百货商场各类超市超市便利店大卖场专业卖场数量8家79家101家6家8家商业类型大型专业市场餐饮类企业宾馆服务类企业专业市场数量2家400家22家1000家78家但是，从分布上看，这些商业企业分布很不平衡，其多分布在大华板块、共富板块及东城区板块。作为宝山新城区重要组成部分的西城区板块却仅占很小的比例，这对于本项目来说，既是挑战也是机遇。3、宝山区商业空间布局宝山已经明确“2244”的商业空间布局，即形成淞宝

36、、大华两个区域性商业中心，罗店中心镇、宝山三林两个特色商业区域，庙行通河、高境、北商业广场、顾村4个大型社区商业中心，月浦、上大（祁连）、海滨、淞南4个重点社区商业中心及若干个居住区商业中心。东城区：即淞宝中心商业区，体现宝山的繁荣与繁华，以路为轴心，成为区品牌经营、文化娱乐和休闲服务的区域性商业中心。西城区：即正在开发中的中高档生活居住区，该地区商业将形成起点较高，布局合理，业态齐全的组团式现代化新城商业。南部地区：即我区城市化进程最快的地区，也是社区商业重点发展区域，以大卖场为核心的大华地区社区商业已初具规模，近两年来，已先后引进了百安居、九百家居、九百购物中心（大润发）三个大型卖场及一批

37、专业店。共康地区已经引进了家乐福共江店，好美家建材卖场也已开始筹建。两岛地区：以满足长兴、横沙两岛居民日常生活消费需求为主，同时努力适应海岛休闲旅游和生态农业发展的需要，提高配套商业服务。居住区商业：近年来得到配套发展，在改造传统商业业态的同时，引进了联华、华联、农工商、捷强等超市，粮油、联华、可的等一批有资质的便民店分布于居住小区，方便了居民的日常生活，满足了日益增长的消费需求。集镇商业：在城市化进程的推动下得到了快速发展，商业布局、商业业态日趋合理，推进了小城镇的社会和经济发展，方便了城镇居民的消费需求，提高了城镇居民的生活质量。4、宝山主要商业街商业现状宝山中心商业区（南至双城路、北至盘

38、古路、东至淞宝路、西至同济路）零售服务商业特色、专业、专卖店等相当繁华，其中满足生活基本需求类商业有：超市、大卖场、便利店类15家，特色品牌专业、专卖店类75家、通讯器材店11家、电脑店3家、空调专卖店2家、眼镜店7家、金银饰品店3家、美术家居饰品店5家、家俱店2家、宠物商店1家、花店2家、婚纱摄影店5家、彩扩店3家、医药商店3家、食品店3家、干洗店2家、平面设计店1家；休闲娱乐类商业有：餐饮服务类59家、快餐店6家、酒吧、茶坊、咖啡馆10家、烧烤、寿司店4家、饮品店1家、美容美发店5家、沐浴桑拿店1家。从这些统计的数字显示，宝山区的日常消费水平相当高，在满足基本的生活消费外，市民对于餐饮，休

39、闲娱乐等消费也具有很高的水平。三、西城区商业市场环境分析宝城区规划用地近14平方公里，开发的房产量将达800万平方米，规划人口15万。地铁一号线延伸段、明珠线北延段的开通，将构筑起宝城区的快速交通网络。西城区将重点发展现代商务、现代服务、现代物流、文化展示等相关产业，并以精品钢深加工、都市工业园区为依托，使西城区成为设施现代化、产业信息化的生态型新城区。随着西城区建设的进一不深入，西城区的商业发展也面临着很好的机遇，主要体现在以下几个方面： 随着各小区即将交房，将带来大量具有一定消费能力的居民入住。初步计算，仅本案周边的康桥水都、天馨花园、世华佳苑、禄德佳苑就将带来约5万常住人口； 地铁一号线

40、北延伸段及地面道路的完善，使得吸引市区居民来此消费成为可能； 宝城区原有的高起点规划，使得商务、物流等企业对区域的办公楼需求增加，区域办公楼市场存在很大的需求。加之本区域有一定档次的办公楼市场存在空缺，其发展前景更被看好。附3：宝山各镇社会消费品零售额2002-20XX宝山区社会零售商品总额比较（单位：万元） 时间区域20XX20XX20XX1-12月%1-12月%1-12月%乡镇合计1811537.920335412.38532273.2倍罗店镇3765-212535-32.732264大场镇67345-4.6686632241994行镇423129.7596641607749.1倍月浦镇7

41、601-3.2910019.745669罗泾镇1820-8.3222922.523388顾村镇685010.16850平36567高境镇22896.4344250.464368庙行镇6501514.17503415.4203258淞南镇2005955.22777738.5117044长兴乡530-785-17602横沙乡164854.6973-4110299通过上表的数据显示，20XX行镇的社会零售商品总额位于全区第四位，高于全区的整体水平，而且年增长幅度达到9.1倍，是全区增幅的3倍，由此可以预见行镇作为未来西城区商业中心地位的发展潜力。对于本项目的开发，提供了信心支撑。结 论 通过对宝山区

42、商业市场环境和本项目周边市场情况的分析，结合对本项目的详细分析判断，认为本项目具有较大的市场前景，初步将本项目定位为“集办公、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性产品”。比较本案周边相关项目，特别是北商业广场，有针对性的选择市场切入点，并初步提供了两套建设方案，供开发商选择。经我司初步核算，项目的投资回报比较客观，税后利润在21%22%，在同行业中是较高的。本报告主要针对项目的产品市场定位及经济性方面作重点分析，相信将来经过我们更加详细的行销策划，本项目一定会取得骄人的成绩，在给开发商带来实际利益的同时，会给行镇的商业注入新的活力，使当地人民的生活更加便利，为宝山区新区的开发添砖加瓦。由于时间紧促，本报告可能有一些不妥之处，敬请指正。49 / 49