高铁站前商业项目整体定位报告

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1、本报告是严格保密的。1高铁加速度高铁加速度 珠城新乐章珠城新乐章蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告谨呈：上海正正生物科技有限公司谨呈：上海正正生物科技有限公司2010.122010.12项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。3本案位于本案位于高铁新城区高铁新城区，高铁站高铁站西侧，占地约西侧，占地约1万方，属于中等体量站前区商业项目万方，属于中等体量站前区商业项目技术指标：技术指标：占地面积：占地面积：10427.8

2、7容积率：容积率：2.03.0体量：体量：3万左右绿地率：绿地率：20%用地性质：用地性质：商业用地停车率：停车率：0.512344区位：区位：本地块位于蚌埠市高本地块位于蚌埠市高铁新城区，新建成高铁新城区，新建成高铁车站站前广场北侧，铁车站站前广场北侧，将有连廊与车站主体将有连廊与车站主体贯通贯通项目概况项目概况本报告是严格保密的。4从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整体考虑体考虑本地块本地块出租车停靠广场KTV等配套商业下沉广场客运总站酒店及商业配套站前酒店和商业，共

3、同作为站站前酒店和商业，共同作为站前商业的第一站，二者一衣带前商业的第一站，二者一衣带水，一荣具荣，难以分割，以水，一荣具荣，难以分割，以下作为同一整体考虑下作为同一整体考虑项目概况项目概况项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。6目标一目标一核心目标核心目标目标二目标二目标三目标三成功运营，推动地区增值理念创新，展示项目精华文化深植，推动文化外向度项目使命项目使命 使命即方向，我们一切解决路径都是为了“使命必达”本报告是严格保密的。7灵魂灵魂我是

4、高铁门户我是高铁门户我是城市文化新概念复合体我是城市文化新概念复合体仙蚌吐珠仙蚌吐珠 文化之灵文化之灵本报告是严格保密的。8复合功能聚集引领高铁时代区域驱动引擎D Demo高铁高铁文化文化示范区示范区C CultureR Railway项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析城市规划城市规划运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。10蚌埠新枢纽蚌埠新枢纽 大禹的千年之梦大禹的千年之梦本报告是严格保密的。11京福高铁京福高铁 从从京沪京沪高铁蚌埠站引出高铁蚌

5、埠站引出，经合肥、黄山、上经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，饶、武夷山至福州，全长813公里，全程运行时间 7小时京沪高铁京沪高铁2011年年7月通车，京福高速铁路将在月通车，京福高速铁路将在2010年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站 作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）的唯一唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生。高铁规划高铁规划蚌埠蚌埠京福高铁京福高铁蚌埠蚌埠本报告是严格保密的。12蚌埠站的站房面积蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡万平米，规模大于苏锡常，并为京沪京福高铁唯一的中转站常，并为京沪京福高铁唯一的中转站南京南京常州常

6、州上海上海蚌埠蚌埠京沪京福高铁局部平面示意图京沪京福高铁局部平面示意图N苏州苏州无锡无锡高铁规划高铁规划合肥合肥京沪高铁蚌埠南站京沪高铁蚌埠南站京沪高铁南京南站京沪高铁南京南站站台面积20000站台面积38000京沪高铁常州北站京沪高铁常州北站站台面积12971m2京沪高铁无锡东站京沪高铁无锡东站站台面积10988站台面积7846m2 京沪高铁苏州北站京沪高铁苏州北站本报告是严格保密的。13案例借鉴案例借鉴商贸中心型商贸中心型欧洲欧洲里尔里尔一个曾经默默无闻的小镇，在高铁一个曾经默默无闻的小镇，在高铁站的配套商业为其注入了怎样的功站的配套商业为其注入了怎样的功能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里能，

7、成就了今天闻名遐迩的欧洲里尔？尔？哪些可以借鉴的点？哪些可以借鉴的点？它的成功它的成功KPI是什么？是什么？高铁，能为一个城市带来什么？高铁，能为一个城市带来什么？本报告是严格保密的。14区位区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。规模：规模：占地70公顷 交通：交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便利，离会展中心、老成区才5分钟距离 客流量：客流量：2000年与lille-flandres站人流量共2千万功能作用：功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城市带来了收益。背景背景:70年代主

8、导产业(钢铁、煤、棉花)的竞争优势下降。政府决定借TGV把里尔打造为巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里尔”是政府表明发展第三产业决心,在 TGV建设后的又一重大项目概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界会展中心会展中心步行步行5分钟分钟TGV线路线路原有轻轨原有轻轨环成公路

9、环成公路TGV线路线路公路公路高架桥高架桥欧洲里尔欧洲里尔交通示意图交通示意图巴巴黎黎里里尔尔伦伦敦敦布布鲁鲁赛赛尔尔本报告是严格保密的。15布局：布局：“欧洲里尔欧洲里尔”功能齐全，布局周到，功能齐全，布局周到，成为法国最大购物中心成为法国最大购物中心里尔会演中心里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积25124m2。克莱迪特大厦：克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为1.46万m2。欧洲里尔商业中心欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及其它活动建面为15150m2；演出大厅的建面

10、为2810m2；里尔商业高等学校11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为4.3万m2；停车场有3400个车位欧洲里尔饭店：欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电梯城市公园城市公园:约10公顷，创造具有人情味的优美环境公共空间系列公共空间系列:柯布西耶高架桥、火车站站前广场、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计，方便了人们的各种室外休闲活动二期扩建：二期扩建：22万m2。含600套公寓，体育设施、学校、医疗中心等公共设施。欧洲里尔欧洲里尔TGV里尔欧洲站里尔欧洲站城市公园城市公园里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦克莱迪特大厦克莱迪特大厦下沉欧洲广场下沉欧洲广场会演中心会演中心柯布耶斯高架桥柯布耶斯高架桥

11、住宅、办公住宅、办公住宅、办公住宅、办公二星级酒店二星级酒店购物中心购物中心银行、音乐厅、商场、商业学校银行、音乐厅、商场、商业学校欧洲里尔欧洲里尔商业中心商业中心欧洲里尔酒店欧洲里尔酒店商业中心商业中心本报告是严格保密的。16开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边扩建办公和住宅扩建办公和住宅商业中心商业中心 里尔欧洲饭店里尔欧洲饭店 会演中心会演中心 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦1993年年1月月1995年年1991年年1994年年原

12、区域为旧城与郊区原区域为旧城与郊区边界，缺乏商业配套，边界，缺乏商业配套，因此高档、功能齐全因此高档、功能齐全的商业中心先启动，的商业中心先启动，满足当地需求满足当地需求,建立片建立片区认知度，为片区带区认知度，为片区带来与老城区截然不同来与老城区截然不同的新面貌的新面貌人流不断聚集，片人流不断聚集，片区形象开始建立，区形象开始建立，政府建立汇演中心政府建立汇演中心以进一步为片区带以进一步为片区带来更多来自世界各来更多来自世界各地的人流，打造片地的人流，打造片区特色；区特色；片区形象已被认知，片区形象已被认知，TGV1993年开通，年开通，价格便宜但形象较价格便宜但形象较好的酒店开始启动好的酒

13、店开始启动已满足乘坐已满足乘坐TGV的的游客及商务人士的游客及商务人士的住宿需求住宿需求片区商业气氛逐渐片区商业气氛逐渐浓厚，当地标杆性浓厚，当地标杆性企业把总部设于此，企业把总部设于此，树立片区高端形象，树立片区高端形象，带动商务气氛的形带动商务气氛的形成成 基地边缘地段的基地边缘地段的 住宅办公的开发住宅办公的开发之后之后片区价值迅速升高，片区价值迅速升高，住宅、办公需求拉住宅、办公需求拉大，进一步开发住大，进一步开发住宅、办公以完善当宅、办公以完善当地的复合性功能地的复合性功能建设时间建设时间欧洲里尔欧洲里尔本报告是严格保密的。17大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客大规模、多功能、休

14、闲舒适的环境是吸引客户的关键点户的关键点u与旧城截然不同的建筑形式和风格与旧城截然不同的建筑形式和风格u商品和功能齐全商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅艺术俱乐部和演出大厅u里尔规模最大的购物中心：里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到u公共空间的氛围营造公共空间的氛围营造：在广场里摆放多彩的郁金香

15、雕塑在广场里摆放多彩的郁金香雕塑u干净明亮的环境让人享受其中干净明亮的环境让人享受其中游客的评论游客的评论“靴子型靴子型”克克莱迪特大厦莱迪特大厦规模庞大、商品齐全的规模庞大、商品齐全的购物中心购物中心多彩的多彩的郁金香雕塑郁金香雕塑欧洲里尔欧洲里尔市政公园市政公园本报告是严格保密的。18“欧洲里尔欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁站的启示：以商业驱动型的高铁站可以带动城市升级可以带动城市升级u商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风格然后启动市

16、政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心格然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心u一期物业建面：一期物业建面：1个个 商业综合体（商业综合体（16.44万）、万）、1个酒店（个酒店（8层）、层）、2个高级写字楼（个高级写字楼（4万）万）u二期扩建后规划物业比例（一期二期扩建后规划物业比例（一期+二期）二期）办公：商业娱乐：酒店办公：商业娱乐：酒店=6：2：1在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功能复合，使功能复合，使“欧洲里尔欧洲里尔”

17、成为富有人气、充满活力的城市新中心成为富有人气、充满活力的城市新中心u优越的交通条件优越的交通条件u多种城市功能的融合多种城市功能的融合u城市新形象与公共城市新形象与公共u 空间的塑造空间的塑造通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气气 商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建商业中心起到了关键的作用，将所

18、有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客筑基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客u商业核心驱动力商业核心驱动力得益于紧邻得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市快速路在空间上保持了紧密的联系快速路在空间上保持了紧密的联系发展模式发展模式成功成功 KPIu会演中心大型设施会演中心大型设施积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大

19、型的规模展现雄伟气势，提高了片区整体的形象伟气势，提高了片区整体的形象欧洲里尔欧洲里尔项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。20蚌埠蚌埠水陆交通枢扭水陆交通枢扭 安徽省重要的工业基地安徽省重要的工业基地作为未来京沪高铁与京福作为未来京沪高铁与京福高铁的联结站和安徽省境高铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽，内规模最大的高铁枢纽，蚌埠高铁客站定位为全国蚌埠高铁客站定位为全国一流的标志性建筑。一流的

20、标志性建筑。本报告是严格保密的。近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，09年城市居年城市居民人均可支配收入民人均可支配收入13483元，具备较高的消费水平元，具备较高的消费水平地区生产总值地区生产总值（亿元）（亿元）经济发展经济发展133.8156.24191.55226.98全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额（亿元）（亿元）城镇居民人均可支配收入和消费性支出城镇居民人均可支配收入和消费性支出 （元）（元）消费支出占收入的比重消费支出占收入的比重 住宿餐饮业高速增长，年均增幅住宿餐饮业高速增长，年均增幅16%消费占可支配收入比重超过消费占可支配收入比重超过7

21、0%，消费需求旺盛消费需求旺盛21本报告是严格保密的。以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚未完全形成未完全形成工业园区工业园区高新技术产高新技术产业开发区业开发区经济开发区经济开发区 工业园区：工业园区：形成汽车零配件、电子、纺形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业。织、农副产品深加工四大主导产业。高新技术产业开发区：高新技术产业开发区：形成汽车零部形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业。产业。经济开发区：经济开发区：在机械设备制造、电子在机械设备制造、电子信息、新材料、新能源、环保节

22、能等领域，信息、新材料、新能源、环保节能等领域，发展新型产业。发展新型产业。产业比例产业比例产业结构产业结构三产增加值三产增加值（亿元）（亿元）22本报告是严格保密的。市辖区年末总人口市辖区年末总人口（万人）（万人）城镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数 06-09 06-09年，市辖区年末人口平均增加率年，市辖区年末人口平均增加率0.5%0.5%；“十二五十二五”规划建设目标：到规划建设目标：到20152015年末，市区年末，市区建成区面积扩大到建成区面积扩大到150150平方公里、市区人口增加平方公里、市区人口增加到到120120万人。万人。城市化率城市化率 在城市扩张中，蚌埠的城市化率从在

23、城市扩张中，蚌埠的城市化率从20002000年的年的31%31%，迅速增长至，迅速增长至20082008年的年的41%41%，城市规模、，城市规模、容量和内涵都在发生着容量和内涵都在发生着“加速度加速度”的变革的变革。城市化率的提升使城镇居民实现小康，城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五十二五”期间城市规模和容量将继续加速扩张期间城市规模和容量将继续加速扩张人口与生活水平人口与生活水平23本报告是严格保密的。城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件结论：珠城蕴含

24、大发展的先决条件，潜能无限结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限24项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢纽城市，地理位置具有重要的战略意义纽城市，地理位置具有重要的战略意义蚌埠，地处京沪、淮南铁路交点，与济南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等大城市几乎同等距离；铁路日接发能力达150列，铁路旅客发送量逐年增加，从蚌埠乘

25、火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市；现代交通区位优势，营造了蚌埠市经现代交通区位优势，营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件济和社会发展的有利条件。淮淮河河京京沪沪高高铁铁蚌蚌 埠埠合肥合肥南京南京城市概况城市概况26本报告是严格保密的。城市主城区城市主城区东东部部高高铁铁新新区区北部北部 城市副中心城市副中心西西部部 工工业业区区南部南部 物流加工区物流加工区“十二五”期间，蚌埠将进一步完善东进、西东进、西联、南拓、北跨、中优联、南拓、北跨、中优的空间布局，实施“一一主四组团主四组团”发展。蚌埠市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路（征求意见稿）城市东进发展政策落实

26、，高铁新城发展政策利好城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好城市规划城市规划27本报告是严格保密的。蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市城市格局城市格局工业集中区域，商业主要以工业集中区域，商业主要以低端临街商铺为主。低端临街商铺为主。城市中心区域，居住氛围浓城市中心区域，居住氛围浓厚，商业配套发达。厚，商业配套发达。传统老工业区，传统老工业区，生活较为便利，生活较为便利，污染严重。污染严重。政务新区，居住政务新区，居住环境良好，基础环境良好，基础配套完善。配套完善。高铁站点带动，大高铁站点带动，大学城入驻，已有少学城入驻，已有少量高端居住社区，量高

27、端居住社区，商业配套缺乏商业配套缺乏淮上区淮上区主城区主城区禹会区禹会区经济开发区经济开发区高铁新城高铁新城本项目地处高铁新城板块，本项目地处高铁新城板块，距经济开发区约距经济开发区约7公里，公里，距主城区约距主城区约10公里。公里。28本报告是严格保密的。由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城师生师生50000人，居民按人，居民按30%入住率估算为入住率估算为7500人人龙湖春天龙湖春天高铁新城现状高铁新城现状目前师生共50000人总建面：36万，入住率20%30%总建面：62万，入住率约50%蚌埠大学城蚌埠大学城目前正在施工绿地国际

28、花都绿地国际花都29高铁车站高铁车站本报告是严格保密的。30 十二五计划大力打造高铁新城，规划到十二五计划大力打造高铁新城，规划到2015年年导入常住人口导入常住人口4.5万人万人,预计大学城师生预计大学城师生5万人万人“高铁新城”结构布局概括为：“一轴、双心、两带、一轴、双心、两带、多点多点”一轴：高铁核心区中央绿带所形成的生活性绿轴，双心：站前商务区绿核,低碳中央公园绿核两带：学苑路和李楼路形成的景观道路。多点：分布于高铁地区内的五个居住区级组团绿地公园十二五期间规划导入人口为：常住人口4.5万，大学城师生5万人。ABCDEFG规划图规划图高铁新城规划高铁新城规划本报告是严格保密的。313

29、1成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复合区，逐渐自我中心化合区，逐渐自我中心化初具规模的大学城初具规模的大学城厚积薄发的科研优势，提供产业发展必须的技术支撑。逐步完善的基础设施逐步完善的基础设施龙湖大桥极大地缩短新区与主城区的通勤距离，新区各条主干道紧锣密鼓地建设中。社区逐渐成熟社区逐渐成熟绿地等开发商的进驻，极大地带动房地产市场的快速增长。庞大的客流量庞大的客流量预计到2012年高铁蚌埠站将发送旅客729万人次，庞大的客流将带来资本流、信息流和技术流。12354高铁新城高铁新城驱动力驱动力高瞻远瞩的新区规划高瞻远瞩的新区规划举全市之力，推动产业结构

30、优化，重点发展旅游等新兴产业。高铁新城未来高铁新城未来商圈分析商圈分析竞合分析竞合分析项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。33蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈的档次较低或未发展成熟的档次较低或未发展成熟淮上区淮上区主城区主城区经济开发区经济开发区禹会区禹会区高铁新城区高铁新城区淮河路淮河路商圈商圈西区商圈西区商圈光彩大市场市场经开区商经开区商圈圈龙湖春龙湖春天天淮上淮上专业专业市场市场商业布局商业布局

31、本报告是严格保密的。34配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般象一般汇金商汇金商业广场业广场百大购百大购物中心物中心老百货老百货大楼大楼新世纪购新世纪购物中心物中心南山儿童公园南山儿童公园区位：区位：位于主城区，蚌埠市中位于主城区，蚌埠市中心区域，靠近淮河。心区域，靠近淮河。功能定位：功能定位：由集中商业和一由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心条步行街组成，综合商业中心客户来源：客户来源：主蚌埠市全市居主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。人气非常旺盛。发展现状：发展现状：蚌埠最繁华商业蚌埠最繁华商业

32、地段，业态成熟，经营良好，是地段，业态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的商业圈。蚌埠最集中的商业圈。步行街步行街国货步行街国货步行街新世纪购物中新世纪购物中心心淮河路商圈淮河路商圈8.6KM本报告是严格保密的。35以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出现较高档品牌但开始出现较高档品牌【国货步行街国货步行街】概况：概况：国货街又名港台街，国货街又名港台街，是蚌埠唯一一条步行商业街。是蚌埠唯一一条步行商业街。建成于建成于2003年，基本以一楼底年，基本以一楼底商为主，二楼以上多为破旧居商为主，二楼以上多为破旧居民楼，整体形象较差民楼，整体形象较

33、差.业态：业态：主要以服装鞋帽等零主要以服装鞋帽等零售为主，品牌档次一般，但具售为主，品牌档次一般，但具有不错的人气。有不错的人气。价格：价格：较好位置租金大约为较好位置租金大约为200元元/平米平米/月。月。蚌埠的消费的地方不多，最好的就是这里。蚌埠人一般都喜欢在这里买东西。步行街某店铺营业员概况：概况：蚌埠百大购物中心总投资蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，亿元，建筑面积建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一万平方米，地上七层，地下一层。层。定位：定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，百大购物中心定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集以女性、年轻人与儿童为主要目标客群

34、，集购物、休闲、餐饮等功能于一体。购物、休闲、餐饮等功能于一体。业态：业态：百大引进了众多国际国内名品精品，百大引进了众多国际国内名品精品，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰草集，杰克草集，杰克琼斯，琼斯，ONLY，CITIZEN等。等。【百大购物中心【百大购物中心】淮河路商圈淮河路商圈本报告是严格保密的。36配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺仍有欠缺36蚌埠会蚌埠会展中心展中心宝龙城宝龙城市广场市广场家乐福家乐福万

35、达影城万达影城沃尔玛沃尔玛财富广场财富广场蚌埠市蚌埠市体育场体育场淮河文淮河文化广场化广场宝龙城市广场宝龙城市广场蚌埠会展中心蚌埠会展中心经济开发区商圈经济开发区商圈区位：区位：蚌埠主城区南面的经济蚌埠主城区南面的经济开发区，经济开发区位规划面积开发区，经济开发区位规划面积46.9平方公里，全区人口约平方公里，全区人口约12万。万。功能定位：功能定位：大型综合商业中大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。心，以超市、餐饮为主。客户来源：客户来源：新城区和主城区新城区和主城区客户为主。客户为主。发展现状：发展现状：区域内三大购物区域内三大购物超市齐聚，宝龙城市广场、财富超市齐聚，宝龙城市广场、财富广

36、场、蚌埠会展中心和淮河文化广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场入驻。基础建设完善，形象、广场入驻。基础建设完善，形象、环境优良。但还未全部投入运营。环境优良。但还未全部投入运营。7KM本报告是严格保密的。37代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺环境较好但人气不旺【宝龙城市广场【宝龙城市广场】概况：概况：蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总亩，总建筑面积建筑面积49万。万。业态：业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休

37、闲、国际社集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。来雅百货，横店影城，宝龙数码港。人气：人气：主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开业主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开业的也不多人气稍显惨淡。的也不多人气稍显惨淡。价格：价格：一楼均价大概一楼均价大概47000，四楼，四楼8000-10000，售，售后返租，前两年年后返租，前两年年6%，7%，后三年每年，后三年每年8%。【沃尔玛购物广

38、场【沃尔玛购物广场】概况：概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号，位于主城区和经济开发区交界处。总建号，位于主城区和经济开发区交界处。总建筑面积超过三万方。筑面积超过三万方。业态：业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场。一，二楼商业步行街内品牌包括广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。人气：人气：目前主力店和步行街的商铺都已开目前主力店和步行街的商铺都已开始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺盛，但较主城区仍然偏弱。

39、盛，但较主城区仍然偏弱。价格：价格：一楼均价一楼均价30000/，二楼均价，二楼均价15000/，售后返租，售后返租5年，每年返年，每年返8%。经济开发区商圈经济开发区商圈本报告是严格保密的。38以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺只有白马购物广场人气较旺张公山白马也不错，我们也经常去，不过东西档次低了点，也没有国货街繁华。步行街某店铺营业员概况：概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。人气

40、：人气：是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。价格：价格：租金大约为租金大约为20元元/平方米平方米/月，售价大约为月，售价大约为6000元元/平方米。平方米。西区商业圈：白马生活购物广场西区商业圈：白马生活购物广场西区商业圈西区商业圈区位：区位：位于以工业发展为主的位于以工业发展为主的禹会区，主城区的西面。禹会区，主城区的西面。功能定位：功能定位：服装卖场、餐饮服装卖场、餐饮等，以服装批发市场为主。等，以服装批发市场为主。客户来源：客户来源：蚌埠本市居民为蚌埠本市居民为主，多数为老顾

41、客。主，多数为老顾客。发展现状：发展现状：区域环境污染较区域环境污染较为严重，商业较为低端，以白马为严重，商业较为低端，以白马生活购物广场为代表，经营良好。生活购物广场为代表，经营良好。这里生意很好，我以前在主城区那边也有店，今年年头200万转出去了，还是白马这边好做，到了下午两三点左右的时候人很多。白马天美亿服装店老板我们一年的营业额十一二万吧，我们两个人合伙开了三家店，这家的生意是比较好的。白马天香港皮草店老板10KM本报告是严格保密的。39专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材为主为主39【光彩大市场【光彩大市场】区位：区位：座落于蚌埠市禹会区，

42、东依虎山森林公园风景座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大区，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南贴外环燕山路。道，南贴外环燕山路。定位：定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前形成专业市场形态。合市场，目前形成专业市场形态。业态：业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。饰等。价格：价格：三层打通一起销售，目前均价三层打通一起销

43、售，目前均价5000左右：租金左右：租金均价在均价在20-25元元/平米平米/月。月。【通成国贸广场【通成国贸广场】概况：概况：位于位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼是建材，二楼是家具和灯饰。是建材，二楼是家具和灯饰。优势：优势：项目左侧红星美凯龙约项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于万方，已于2007年开业。年开业。特点：特点：二楼挑高二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。米，全部用回廊链接。价格：价格：一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，返租返租49

44、个月，每年返个月，每年返6%。铺位售价在。铺位售价在5000-7000/平方。平方。通成国贸广场通成国贸广场红星美凯龙红星美凯龙专业市场专业市场本报告是严格保密的。40高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档次较低，人气较旺次较低，人气较旺龙湖春天龙湖春天概况：概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高紧贴蚌埠大学城，是整个高铁新城内唯一的集中商业，规划总体铁新城内唯一的集中商业，规划总体量约量约5万平方米，已开发体量约万平方米，已开发体量约1.3万万平方米。平方米。功能定位：功能定位：主打学生客群其中餐饮主打学生客群其中餐饮50%，网吧，网吧KTV15%，服装饰品

45、，服装饰品25%成，其它如眼镜店、电信、书店等占成，其它如眼镜店、电信、书店等占10%。客户来源：客户来源：大学城学生。大学城学生。发展现状：发展现状：无统一管理，自由买卖无统一管理，自由买卖和租赁。绝大多数为个体经营的小商和租赁。绝大多数为个体经营的小商铺，档次较低。铺，档次较低。业态分布业态分布本报告是严格保密的。41面对蚌埠现有商圈对客户的牵引，我们该怎么办？蚌埠最为成熟的商圈，流动客流大，蚌埠绝大部分消费客群惯性消费蚌埠大力打造的新商圈，商铺价值为全蚌埠市最高，宝龙、沃尔玛的进驻，必将吸引周边客户以张公山白马为代表，主打本地客户，消费水平普遍较低以光彩市场为代表，目前以建材为主，主要是

46、本地及周边县市的客户业态主要针对大学城客户，补充了高铁新城板块的空白，是大学城学生主要的消费场所p餐饮、购物、娱乐等基本业态齐全p以惯性消费为主，除淮河路商圈辐射整个城区外，其它商圈基本只服务当地客户p专业市场比较集中，规模较大p本项目作为蚌埠本项目作为蚌埠南站前商业的开拓南站前商业的开拓者，距离市中心较者，距离市中心较远，且蚌埠人的消远，且蚌埠人的消费惯性较强，在项费惯性较强，在项目启动阶段难以大目启动阶段难以大量吸引主城区客户量吸引主城区客户商圈分析商圈分析竞合分析竞合分析项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分

47、析项目使命分析项目使命分析本报告是严格保密的。2KM43龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强竞争项目竞争项目业态分布业态分布龙龙湖湖春春天天商商业业街街规规划划中中的的三三期期本报告是严格保密的。44商业用地商业用地和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和购物中心形成互补，为合作关系购物中心形成互补，为合作关系规划中规划中医院医院合作项目合作项目本案：购物中心本案：购物中心规模：规模：3万左右万左右酒店及商业配套酒店及商业配套规

48、模：规模：12500酒店客房数：酒店客房数：100间间底层商业面积：底层商业面积：5000 左右，以建筑左右，以建筑形态推测，应为商业街，以精品商店等形态推测，应为商业街，以精品商店等为主的业态为主的业态对本项目的影响：对本项目的影响：是本案与高铁站相连的纽带，交通动线、业态选择相互影响KTV娱乐楼娱乐楼规模：规模：12500商业面积约：商业面积约：5000 业态：以业态：以KTV为主为主对本项目的影响：对本项目的影响：集中性KTV娱乐中心，可以为本项目带来大量的消费性群，从业态补缺的角度出发，本项目不宜再做大规模的KTV业态作为：陌生区域商业新核开拓者作为：陌生区域商业新核开拓者面对：高铁开

49、通带来的商机面对：高铁开通带来的商机我们的突破点在哪？我们的突破点在哪？项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。文化文化时尚时尚站前活力中心站前活力中心一小时极乐消费一小时极乐消费活力活力动感动感47本报告是严格保密的。48一小时极乐购物、娱乐一小时极乐购物、娱乐高铁消费新概念高铁消费新概念形象定位形象定位高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口高铁新概念高铁新概念活力复合体活力复合体本报

50、告是严格保密的。高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口p高铁门户高铁门户：旅客出入高铁站的第一城市感官p城市窗口城市窗口：蚌埠城市文化底蕴的展示窗口形象定位形象定位49本报告是严格保密的。高铁新概念活力复合体高铁新概念活力复合体时尚时尚文化文化动感动感活力活力p高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐p活力：活力：新型的，快捷的，动感的，有文化特色的，时尚的p复合体：复合体：包括酒店、餐饮、超市、精品购物、礼品特产、休闲娱乐的商业复合体形象定位形象定位50本报告是严格保密的。高铁消费新概念高铁消费新概念p高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐p广义的一小时：广义的一小时：换

51、乘和等车的时间有多长？半个小时？一个小时？还可能是两个小时？半个小时？一个小时？还可能是两个小时？p极乐消费：极乐消费：半个小时半个小时 会去吃个快餐、买买礼品、喝喝茶 一个小时一个小时 可能会去打个电玩、按按摩、泡泡脚；两个小时两个小时 可以去看个电影、唱唱K 形象定位形象定位51本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费礼品千集礼品千集主题定位主题定位“悦悦”尚街尚街以精品礼品、特产为主要业态的商业街区以精品礼品、特产为主要业态的商业街区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品为来往旅客、居民提供让自己

52、、亲人愉悦的精品礼品对应业态：精品商店、特色礼品店等对应业态：精品商店、特色礼品店等本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费“闪闪”乐地带乐地带主题定位主题定位“闪闪”乐地带乐地带以餐饮、购物为主要业态的商业区域以餐饮、购物为主要业态的商业区域时尚、动感、快捷的消费体验时尚、动感、快捷的消费体验让来往旅客能体验高效的消费乐趣让来往旅客能体验高效的消费乐趣对应业态：快餐、电玩游艺等对应业态：快餐、电玩游艺等53本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费“悠悠”活时光活时光主题定位主题定位“悠悠”活时光活时光以休闲、娱乐为主要业态的商业区域以休闲、娱乐为主要业态的商业区域不但让长时间

53、滞留的旅客有休闲放松的消费体验不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验也为区域客户提供一个全新的悠闲时光也为区域客户提供一个全新的悠闲时光对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等54本报告是严格保密的。55商场商场/主力店主力店经济型酒店经济型酒店产品形态产品形态产品价值产品价值给其他物业给其他物业带来增值空间带来增值空间功能补缺功能补缺核心驱动力功能构成功能构成以商业为核心驱动，辅以酒店功能的站前商以商业为核心驱动，辅以酒店功能的站前商业复合体业复合体本报告是严格保密的。56 作用作用 相互关系相互关系 提升整体档次的有提升整体档次的有力

54、手段力手段 标志性（尤其是对标志性（尤其是对外地和外籍人士）外地和外籍人士）项目活力的核心，建项目活力的核心，建立高端形象立高端形象形成完善配套形成完善配套高铁站的定位可以高铁站的定位可以拉升中转站的档次拉升中转站的档次高铁的通车可以拉高铁的通车可以拉升整个区域的形象升整个区域的形象 商业为酒店提供配套商业为酒店提供配套酒店为商业提供客流酒店为商业提供客流高铁为商业带来基高铁为商业带来基本消费人流本消费人流商业为高铁提供商商业为高铁提供商业配套业配套 高铁为酒店提供客高铁为酒店提供客源源 酒店为高铁客户提酒店为高铁客户提供最商务配套供最商务配套人际交往、信息汇集、人际交往、信息汇集、商机碰撞，

55、使这里呈商机碰撞，使这里呈现出独特的、具有强现出独特的、具有强烈感染力的氛围。这烈感染力的氛围。这一切都将促成城市综一切都将促成城市综合体及其周边区域的合体及其周边区域的快速增值。快速增值。复合体不能割裂地看复合体不能割裂地看成多个物业的叠加，成多个物业的叠加，而是各物业功能间存而是各物业功能间存在空间依存、价值互在空间依存、价值互补的能动关系。补的能动关系。功能关系功能关系复合体产品增值关联度分析：各物业功能间复合体产品增值关联度分析：各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系存在空间依存、价值互补的能动关系本报告是严格保密的。57购物中心：站前集中商业，结合生活娱乐功能购物中心：站前集中

56、商业，结合生活娱乐功能商业定位商业定位本报告是严格保密的。58商业街：繁华时尚商业步行街，餐饮、娱乐一体商业街：繁华时尚商业步行街，餐饮、娱乐一体化的特色功能组合，体现站前商业快乐快捷的购化的特色功能组合，体现站前商业快乐快捷的购物理念物理念商业定位商业定位本报告是严格保密的。p按照国际惯例，经济型酒店与星级酒店的比例应为7:3，而目前蚌埠市场两者的比例大致相当，经济型酒店具有极强的市场潜力；p 高铁新区还没有酒店，且从高铁新城到主城区的公共交通体系还有待完善，不能满足旅客需求；p抽样调查显示经济型酒店的入住率在70%以上，经营情况良好。市场供应市场供应客户需求客户需求p高铁客户多为商务客户，

57、由于经常出差，他们更倾向于入住较为熟悉和知名的经济型酒店；p 调查显示，入住客户对蚌埠经济型酒店的环境和服务存在较高的满意度。从市场供应和客户认可程度考虑，定位为中从市场供应和客户认可程度考虑，定位为中高端经济型商务酒店，主要面向高铁商务型高端经济型商务酒店，主要面向高铁商务型客户客户定位经济型中定位经济型中端商务酒店，端商务酒店，主要面向高铁主要面向高铁商务型客户，商务型客户，提升综合竞争提升综合竞争力力酒店定位酒店定位59本报告是严格保密的。在旅途，家的温馨与惬意依然清晰在旅途，家的温馨与惬意依然清晰酒店定位酒店定位60本报告是严格保密的。61客房信息客房信息 楼层分布楼层分布 酒店案例酒

58、店案例如家快捷（大塘公园店）是目前蚌埠运营较好的经如家快捷（大塘公园店）是目前蚌埠运营较好的经济型酒店，主要以标准间为主，入住率济型酒店，主要以标准间为主，入住率70%以上。以上。n 很温馨，交通便利，地处政府很温馨，交通便利，地处政府部门的汇集地，去哪里都方便。部门的汇集地，去哪里都方便。n 服务态度好，价格合理，周边风服务态度好，价格合理，周边风景好，有公园，也有超市，买东西景好，有公园，也有超市，买东西也方便！最重要的是安全也方便！最重要的是安全!n 我入住的是商务大床房，房间挺我入住的是商务大床房，房间挺舒适的，就是有点小，缺少电脑。舒适的，就是有点小，缺少电脑。但整体给人的感觉很温馨

59、，都是暖但整体给人的感觉很温馨，都是暖色调，挺干净的！色调，挺干净的！n 房间环境不错，很整洁，不过有房间环境不错，很整洁，不过有点小问题，就是我的电视遥控器没点小问题，就是我的电视遥控器没电池了，我跟前台反映了一次，但电池了，我跟前台反映了一次，但是没有回音，希望能改进。是没有回音，希望能改进。n 一般般，酒店房间比较袖珍，空一般般，酒店房间比较袖珍，空间小了点，其他还好。间小了点，其他还好。住客评价住客评价本报告是严格保密的。62800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000U

60、S$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均GGD DP P城城市市化化率率商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升商

61、业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的级，取代了农业时代的 地摊、地摊、集贸市场，商品集贸市场，商品 为城市生为城市生 活提供基本保活提供基本保 障障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃，多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现，如大型代商业出现，如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、专卖店、精品店等专卖店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业

62、形态出现人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现+商业及业态发展演变商业及业态发展演变蚌埠市08年的城市化率为45.1%，09年人均GDP2168美元/人，按照15%的增长，预计2010年人均GDP可达2486美元/人档次定位档次定位根据人均根据人均GDPGDP推论，蚌埠市将进入多选择推论，蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段，规模化的现代商业出现、自由购物阶段，规模化的现代商业出现本报告是严格保密的。1高铁的消费客群相对于火车等比较高端，且高铁形象较高，因此本项目不适合做低价格低档商业2主城区淮河路商圈已经

63、开始引入高档次品牌，城市已进入多选择、自由购物阶段，本项目所在区域为陌生区域，先期启动难以形成高端消费需求3项目做为未来高铁新城商业核心的第一个项目，兼具着高铁客户承接和新区商业开拓作用档次定位档次定位63本报告是严格保密的。64项目定位项目定位项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究本报告是严格保密的。高铁客户为主要客户，以商务人士为主，比较高铁客户为主要客户，以商务人士为主，比较关注的因素有：经营

64、规范，环境好关注的因素有：经营规范，环境好高铁客户高铁客户旅客乘坐高铁出行目的旅客乘坐高铁出行目的旅客乘坐高铁出行频率旅客乘坐高铁出行频率商务客户中出行频率达到或超过一月一次的比例为38%38%，而非商务客户次比例仅为8%8%。旅客在高铁站前消费关注的因素旅客在高铁站前消费关注的因素旅客在高铁站等候时间旅客在高铁站等候时间旅客在高铁站前消费意愿旅客在高铁站前消费意愿商务客户的消费意愿略大于非商务客户。旅客在高铁站的等候时间以15-30分钟和30-60分钟为主。旅客在高铁站前消费关注的因素主要包括：价格适中，经营规范，选择范围大，环境较好等，其中经营规范和环境较好占较大比重。本报告是严格保密的。

65、本案本案2KM半径内包括一座大学城约半径内包括一座大学城约5万人，万人，两个已售住宅项目两个已售住宅项目周边社区周边社区2KM53241667本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业大学城的学生能否成为我们的客户，他们是大学城的学生能否成为我们的客户，他们是否有这样的消费能力？否有这样的消费能力？大学生客户可不可能成为我们的一个突破点？大学生客户可不可能成为我们的一个突破点？本报告是严格保密的。从商业配套到集中购物，以大学城为目标客户的从商业配套到集中购物，以大学城为目标客户的下沙商业区带动区域商业快速发展下沙商业区带动区域商业快速发展杭州下沙区大学城商业杭

66、州下沙区大学城商业区域介绍区域介绍：杭州下沙高教园以工科和综合性高校为主，分东西两大区块，规划面积10.91平方公里，区内高校15所，学生人数15万左右。随着下沙城市化的推进，下沙已形成高教西区商圈，由下沙大学城最早形成的学源路商业街、高沙商业街和福雷德广场构成。辐射附近15所高校近15万学生及周边居民。主要商业：主要商业：物美大超市物美大超市高沙商业街高沙商业街学源路商业街学源路商业街四号大街四号大街新美商城新美商城都尚购物中心都尚购物中心 下沙商贸城下沙商贸城金沙数码港金沙数码港福雷德广场福雷德广场 本报告是严格保密的。2005年物美大卖场进入，启动下沙区商业。如今年物美大卖场进入，启动下沙区商业。如今，以四号中心商业街为核心，几大购物商场为辐，以四号中心商业街为核心，几大购物商场为辐射的商业聚集区已经形成射的商业聚集区已经形成杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业物美大卖场 四号大街（中心商业街）学源路商业街高沙商业街 大型综合购物商场20052006-20082005.1220062005年12月26日，下沙一号大街的物美大卖场正式开业，是进入下沙大学新城的第一个大型超市。同