深圳房地产中心区市调报告-市场调研篇范本

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1、市场调研篇,市场研究的范围和内容,总体经济形势分析 总体市场分析 市场竞争分析 高端客户分析,Part 1,总体经济形势分析,从城市发展的眼光来看，深圳的建设速度是令人吃惊的，20年的短短时间，深圳已经经历了一次又一次的飞跃,深圳的发展解析,深圳历年经济发展走势,深圳市国内生产总值逐年上升，据中国证券网统计2003年1-9月份，深圳GDP增长率达到13%，大大高出全国GDP增长率（ 8.5% ），深圳经济仍保持着强劲的发展势头。,深圳历年GDP情况,亿元,小渔村,行政特区,经济开放特区,区域性中心,国际化城市,国际化专业城市,1982,1987,1992,1997,2002,深圳不断调整自己的

2、定位,未来,“深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向有特色的国际化专业城市。 ”市委书记黄丽满,深圳的大事影响未来,CEPA的实施 2002年12月4日，深圳会展中心正式开工，预计明年7月完成主体建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工； 2003年1月24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审，预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车；,1月29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年6月动工； 2003年1月27日，深圳皇岗口岸实现24小时通关； 深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利，1号线隧道

3、将于今年5月贯通，轨道有望于今年8月铺成；4号线隧道在8月也可贯通，11月实现轨通；,深圳的大事影响未来,CEPA的影响,CEPA的实施将直接促进深圳服务业的发展： 服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产、服务北上珠江三 角 洲主要落户的中心城市 货物贸易自由化的实施，深圳显然是港货北上的重镇，这必然 带来深圳商业、物流业的发展。 香港是金融中心，随着深港金融服务联系合作的加强，深圳的 金融服务业也将的到进一步推动。,未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，继续发挥其集聚和辐射作用。,中心区的未来解读, 到2005年，中心区一批重大项目基本竣工，辖区交通、通讯、文化等 设施配套完善，现

4、代化中心城区的辐射、带动、服务作用显著增强。 建设面向未来的福田中心区商务旺区 建设中心区地下超大型商业街，即在沿城市中轴线的绿色浮岛下，连 接益田、金田、岗厦地铁站，建设我市首座大型地下商业城，发展零 售百货、美食、时装进出口、装饰等商业项目。 充分利用高交会现有展馆和永久展馆，发展高新技术成果交易市场 完善福田中心区景区，以现代都市风光、购物、商业文化、休闲和商 务旅游为主 深圳市福田区国民经济和社会发展“十五”计划纲要,深圳市中心区是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化会展及行政于一体的城市商务中心和行政、文化中心，将成为深圳经济活力的灵魂和城市繁华景观的主要标志。 深圳城市管理办公室网

5、,中心区重大市政工程进展情况,市民中心 由美国李名仪/庭名勒建筑师事务所设计.现整体朝向平面布局工作已完成,预计今年年底完成行政大楼地基基础工程建设. 文化中心 包括中心图书馆和音乐厅两部分,由日本著名设计师矶崎新主持设计,现工程已接近尾声. 少年宫 孩子们的乐园-少年宫是由深圳宗灏建筑事务所设计的,现工程已进入 尾声,预计今年8月封顶,明年6月开放. 深圳会展中心 设计公司为德国GMP设计公司,现工程进展顺利,预计将于2004年第六届高交会期间投入使用. 深圳电视中心 今年2月份就已完成土建工程,现进展情况良好.,解读本项目地段,本项目地处几大经济圈的交汇处,分析总结, 深圳作为中国对外的窗

6、口，在20年的发展中经历了几次质的飞跃，已成为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，并正从经济特区向国际化大都市转变。 中心区作为深圳的金融、商贸、信息、文化、会展及行政中心，借着CEPA实施的契机，服务业将得到迅猛的发展。 本项目地处中心区城市地铁商圈、会展经济圈的交汇处，未来几年将成为中心区的“中心区”，商机无限。,Part 2,深圳写字楼市场总势,深圳写字楼历年销售,40.31,48.69,49.26,50.21,11.25,18.77,33.69,1.25,1.69,2.23,3.34,2.76,1.7,0,10,20,30,40,50,60,1996年,1997年,1998年,1999年

7、,2000年,2001年,2002年,万平米,0,1,2,3,4,%,空置面积,空置率,深圳历年写字楼空置情况,部分甲级写字楼实际使用情况,中房深圳办公用房价格指数,个盘实现均价变迁,深圳写字楼市场运行势头良好，空置率逐年下降，而房价走势平稳，福田区更是呈上升态势，为项目的发展提供了良好的前景。,市场分析结论,Part 3,写字楼市场竞争分析,然而整个市场的竞争也如火如荼，我们在时间和空间的两个轴线上都面临着竞争。,日趋严峻的竞争态势,写字楼供应分区统计,不同层次的竞争,存量及二手楼价格拉低价格,地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间！,地王大厦:均价15000元/平米（二手） 嘉

8、里中心:均价11000元/平米（二手） 赛格广场:48层以下均价11000元/平米（存量报价） 世贸广场:中高层10500元/平米（二手） 特区报业大厦:均价14000元/平米（存量报价）,许多高端客户趋于只租不买,罗湖片区高档写字楼推出,市场租金价格偏低， 目前不支持目标均价的投资价值,甲B级写字楼样本 （按10000计算租金回报） 国际商会大厦 （80元/平米.月，租金回报率为9.6% ）,甲级写字楼样本（按15000计算租金回报） 地王大厦 （130-80元/平米.月，租金回报率为10.4-6.4%） 嘉里中心 （90元/平米.月，租金回报率7.2为%） 赛格广场 （90元/平米.月，租

9、金回报率为7.2%） 特区报业大厦 （110-60元/平米.月，平均为85元/平米.月，租金回报率为6.8%） 江苏大厦 （88-65元/平米.月，平均为76.5元/平米.月，租金回报率为6.12%）,写字楼供仍大于求，难以形成抢购局面。,按2002年度的数据预测，2003年度销售量可能达20万平米，仅中心区的供求比约就已大于一，为1.5:1。,中心区写字楼分级统计,212553.8,334100,106460,274731,319013.8,608831,0,100000,200000,300000,400000,2003,2004,0,100000,200000,300000,400000

10、,500000,35层以下乙级写字楼,35层以上甲级写字楼,合计,600000,中心区2004年供应情况,中心区战国风云,会展中心,中心区风起云涌,竞争分析结论,2004年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本项目造成较大的竞争压力。,Part 4,高端客户分析,调研方法：抽样调查（实地和电话访谈）,我们选取地王大厦、嘉里中心、世贸广场、赛格广场、江苏大厦以及特区报业大厦作为调查的对象。,地王大厦典型客户,地王大厦调查结论,本次调查以地王大厦的高层客户为主，其客户主要有如下三类： 外资企业为主。以跨国公司占相当部分，如高盛资产管理公司、英特尔公司等。 资金较

11、雄厚的中外合资企业。 部分与国外企业有业务联系的国内企业。以从事国际贸易的公司为主。,嘉里中心典型客户,嘉里中心调查结论,嘉里中心邻近罗湖口岸，与周边写字楼相比，物业档次较高，成为香港公司设立办事处的首先写字楼。从调查的结果表明，嘉里中心的客户几乎与香港密切相关，主要有如下几类：,香港公司驻深圳办事处。 船务运输公司。 国际贸易公司。,世贸广场典型客户,世贸广场调查结论,世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼。其客户有如下特点： 国有企业、上市公司。 如农业银行，长江兴业发展有限公司、西南航空公司深圳营业部。它们通常整层置业。 IT及相关行业公司。 因邻近华强北，有相当部分IT公司选择在此置业。

12、实力较雄厚的私营企业。,赛格广场典型客户,赛格广场调查结论,赛格广场因群楼电子配套市场的原因，无论是租或购买其写字楼的客户都有如下特点： 绝大部分公司从事IT行业。 大部分公司以中小企业为主。 有部分从事IT行业的跨国公司选择在此办公，但以租赁的形式为主。,江苏大厦典型客户,江苏大厦调查结论,江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼，其客户构成对本项目有重要参考意义，调查结果表明，其主流客户如下；,金融证券公司 投资、实业公司 资产管理公司 咨询服务公司 国内公司的深圳分公司。,特区报业大厦典型客户,特区报业大厦调查结论,1、金融证券公司 2、投资、实业、房地产公司 3、贸易公司 4、IT公

13、司 5、咨询服务公司,特区报业大厦的主要客户如下 ：,世贸中心典型客户,高端客户租买写字楼的行为特征：,1。业务越稳定，扎根深圳时间越久的企业，越倾向于买写字楼；而刚刚进入深圳不久，业务扩展迅速，以及需要高档写字楼，但实力偏弱的企业倾向于租用。 2。大厦形象档次是否与其企业身价相吻合，是高端客户选择该写字楼的要素之一。（比如“地王大厦”的用户） 3。在某类大型企业的带动下，一个规模适中的大厦中用户的行业集中度可以很高。（比如“嘉里中心”的用户） 4。大厦所在商圈的行业集中度高的话，大厦用户的行业集中度也可同类增高。（比如“赛格广场”的用户） 5。高端客户主要把写字楼作为：管理总部、营销总部、技

14、术服务总部、研发总部、办事处和窗口。,高端客户调查结论一：,高端客户调查结论二：,金融类（包括银行、证券、保险、信托、基金等；占15%）； 资本投资管理类（包括投资控股公司、风险投资、资产管理公司、财务公司等；占10% ）； 技术服务类（主要包括行业软件开发、建筑类设计、广告公司等；占10% ）； 物流业（国际货运代理、船务公司等；占5% ）； 中介及咨询类（管理顾问、会计、律师、中介代理等；（占10% ） 房地产及其相关行业（占5% ）,高端客户行业分布主要集中在以下几类：,顾问,5%,房地产,5%,物流,10%,技术,10%,投资,10%,金融,15%,贸易,20%,实业,25%,高端客户

15、行业分布主要集中在以下几类：,北京,银行、保险、证券等 金融类：20% 会计、法律、咨询等 专业类：16% 旅游、娱乐、物流等 商业服务类：15% 电信及信息技术类：15% 制造、工程、设备类：13% 石油、化工及制药类：11% 贸易类：10%,金融、投资及相关服务类（占35%）； 咨询服务类（主要包括律师、会计、管理、信息）（占13%）； 贸易、物流类（占10% ）； 航空、能源、电信、基础设施投资类（占7% ）； 科技产品及服务类（5% ）； 其它（占29% ）,香港,高端客户调查综合评述,在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下，金融、证券、银行甚至房地产，这些行业已经不成为主要的支柱行业；市场的调节自然地对他们的规模、增长速度、发展稳定程度提出了更高的要求； 但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲A级写字楼作为办公空间。 他们中的佼佼者仍将是消化甲A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体。 除了他们之外，深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者，他们代表着深圳无数新的可能。,