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1、苏州工业园规划,项目解析,借鉴点总结,苏州工业园商业格局分布图,印象城,1999年,2004年,2005年,2009年,新城邻里中心,1998年,苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成,苏州工业园规划,项目解析,借鉴点总结,东环东商业,湖西商业,李公堤商业,邻里中心,湖东商业,项目概况,借鉴新加坡的规划理念，立足于“大社区、大组团”进行 功能定位和开发建设,整个工业园区内建成按住宅区的分布成17个邻里中心。目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积近13万平米。,业态以生活配套为主，档次为中低档，规
2、模不超过3万平米 ，且大多小于2万平米,业态分析,定位为中低端的生活配套，业态以餐饮、菜市、超市为主，兼以休 闲娱乐集中商业区，消费客户以周边居民为主，大多驾车前往消费,师惠坊业态分析,小结,优势 布局：集中布局，解决沿街商铺与居民住宅的矛盾， 业态：丰富，配套齐全，满足周边小区居民的各种生活需求， 集中化：采用集中化管理、分布式经营模式，保证商业档次及业态平衡,劣势 独立偏远：独立于小区与小区之间，与住宅距离较远，消费购物不便 商业同质化：小区型集中商业同质化严重,东环东商业,湖西商业,李公堤商业,邻里中心,湖东商业,项目概况,大型综合购物中心，以“缤纷印象城，时尚生活汇”大众化定位满足 年
3、轻一代的生活消费为主,主力商家沃尔玛,品牌服饰为主,餐饮娱乐为主,业态配比,-1F主要为沃尔玛购物广场，12层主要为男女服装区， 34层主要为餐饮娱乐区。,业态分布,回形空间布局，形成中庭和内部广场，可以放置展台及满足 活动拓展所需,小结,优势 定位：集中以年轻化、差异化的商业定位，抓年轻时尚消费客群 品牌：大商家进驻形成目的消费拉动,劣势 建筑设计：建筑较为传统，无特色亮点 内部布局：内部空间缺乏趣味性和体验性,东环东商业,湖西商业,李公堤商业,邻里中心,湖东商业,左岸商业街项目概况,左岸商业街业态情况,外街及端头餐饮业态经营较好，内街及2层存在较大经營压 力，有部分商家已停业,星都中心项目
4、概况,坐落在金鸡湖西中央商贸区的中心位置，园区最繁华的商业主干道苏惠路旁，总建筑面积1.8万平米,星都中心业态情况,白领广场项目概况,位于园区中央公园东,是湖西最大的集娱乐,休闲,餐饮为一体的中心。由9幢单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平米。,新天翔广场项目概况,小结,优势 目标客群：依托周边商务办公、居家人群,劣势 1.建筑形式落后，无特色 2.中低端百货聚客能力较弱，大多消费群被主城商圈分流,东环东商业,湖西商业,李公堤商业,邻里中心,湖东商业,李公堤项目概况,李公堤項目,李公堤开发周期,开街 时间,主题 定位,项目 特色,一期,二期,三期,四期,国际风情商
5、业水街,水巷邻里 休闲 酒吧 娱乐 动感特区,2006.12.23,2007.12.24,2010.10竣工，开街时间未定,目前在规划建设，预计2012年开街,项目 规模,占地面积：135.9亩 建筑面积：1.7万方 容积率：0.2,占地面积：63亩 建筑面积：4.3万方 容积率：1.0,占地面积：190.5亩 建筑面积：12.8万方 容积率：1.0,占地面积：97.5亩 建筑面积：7.1万方 容积率：1.1,亲水风尚Street mall,半岛临湖 绝版休闲商业领地,主打高档餐饮,主打酒吧等休闲娱乐,主打艺术文化特色,主打时尚风情,集特色餐饮、观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街,李公堤
6、一期,主力业态为高档餐饮，目前已汇聚国际国内著名商家及中华 老字号餐饮品牌,李公堤一期业态情况,李公堤二期概况,李公堤二期业态情况,休闲 酒吧 娱乐 动感特区：打造休闲、酒吧、娱乐、动感特 区，绽放魅力夜生活的水巷邻里,StreetMall规划主题餐饮岛、风尚购物步行街区、休閒娱 乐区三大片区,李公堤三期概况,以文化为特色，引入Streetmall，提供休闲、娱乐,李公堤三期业态情况,主体餐饮岛区: 中华传统美食区、时尚美食区、异域风情美食区三个专区 休闲娱乐区： 特色零售及服务为主题 风尚生活步行街区： 零售、休闲、服务、餐饮、酒店等主题。大型SPA、会所等休闲及特色娱乐为主，是时尚人群的专
7、属空间。,小结,优势 景观资源：与湖景资源的结合，江南、欧陆风情特色建筑，环境舒适宜人 业态：高端餐饮、休闲娱乐为主的目的性消费业态，具有一定的拉动力,劣势消费档次：门坎较高，主要吸引外地及商务人群，大众消费受限,东环东商业,湖西商业,李公堤商业,邻里中心,湖东商业,项目定位于为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市 标志性商业项目,圆融时代广场项目概况,平面布局,业态配比,知名主力店及国内外流行品牌,休闲餐饮、咖啡店,儿童娱乐、教育，家居家电,按消费者购物目的进行的业态划分，可以让消费者各逛所好 ，分散行动,商家品牌,业态丰富，大型家居家电为主力商家，引进知名流行服饰品牌旗舰店、中高端 餐
8、饮、特色咖啡吧等，针对年轻客群，中高端档次，形象包装设计时尚精致。,商家品牌,孩童类消费占有一席之地，休闲娱乐及服务类业态主要客群 为儿童，引进了众多国际知名的儿童服饰和娱乐品牌商家。,建筑空间规划,独栋复合式商业街区，建筑均以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面。有 助于吸引游客光顾，形面石材，体现商业的现代时尚之感成眼球效应。,内部交通规则,项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将各分区 进行有效连接，并与水系景观形成互动，增加休闲商业氛围,主题景观,世界第一天幕，500米长、32米宽的巨型LED天幕，取代了美国赌城拉斯韦加斯的400米“天幕”而成为世界第一。整个“天幕”由2000多万只超
9、高亮度的LED灯组成，耗资亿元。,景观小品,生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与 民众，增强项目趣味性与体验性,导视系统,街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心 的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造,42,圆融时代广场之商业综合体的零售主力店，苏州最大单体百货店， 17万平米体量占据总体开发规模的33%,久光百货,业态分布,以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功 能补充,高级品牌服饰、家居用品,国际精品服饰、珠宝首饰,大型超市、美食广场,运动服饰、潮流数码、休闲美容,休闲餐饮、主题餐厅,建筑特色,倾斜型外立面、石材与玻璃幕墙相结合
10、，突显现代时尚特征并增强商 业内部空间的亮度、照度，提升物业档次及沿滨河方向的功能拓展性,建筑布局,整体建筑由红、黄、蓝、绿四个分区组成，三个中庭连接，设置有六个出入口，单层面规模较大，消防信道较多，商品及业态组合相对分散，易降低商业组合“合力”效果,建筑空间,内部空间由中部的圆形中庭和两侧的矩形中庭组成，横向回 廊及纵向扶梯相串联，玻璃幕顶的設计增加通透性和光照度,47,商业装饰,以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，以提升照度、暖色色彩的 主体来体现。根据不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色。,导视系统,49,多种导视组合，围绕各个中庭及扶梯设置，形象美观精致，指示清晰,服务
11、设施,借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升 商业品位及档次,人性化服务： 租借童车、轮椅、雨伞服务 免费包装 免费停车(900个车位),营业辅助： 功能延伸会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善免费穿梭巴士、ATM取款,金鸡湖商业广场项目概况,业态分布,定位于打造以“夜天堂”为核心理念的苏州月光经济產业 运营模式。,月光码头项目概况,主题餐饮占比最多，为50%，娱乐类占比33%，休闲类占 比17%。,业态配比,建筑特色,一条景观主轴、两条特色街巷、六群建筑组团有机融合，丰富了视觉美感和动线乐趣，同时建筑与景观、广场、水系、小品相结合，形成联动体系。,小结,优势 政策扶持：政府大力支持，每年投入大量资金维持经营 建筑理念：现代超前的建筑设计规划，合理的功能分区,劣势 区域影响：区域的住宅入驻率不高，人气明显不足，无法提供消费保证 商场定位：久光百货的档次定位较尴尬，两端人群皆被其他商圈分流,苏州工业园规划,项目解析,借鉴点总结,商业案例借鉴点,1、园区入住率不高，中档商业存在市场机会 2、园区入住率不高，餐饮、休闲娱乐商业存在市场机会 3、圆融时代广场在建筑形式和景观小品等设计与国际化接轨较好，值得借鉴,
江苏省苏州工业园商业案例分析(58p)
