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1、土地流转创新模式案例评析,土地流转创新模式,农地股份制模式 锦江模式 “两股一改”模式 抵押模式 “双放弃”模式（“双换”模式） “地票”模式,一、农地股份制模式,村集体组织农民以承包土地入股，公司则把土地集中起来，进行规模化、集约化、产业化经营的农地承包经营权流转模式。这种模式始于邛崃市羊安镇汤营村，又称“汤营模式”。,“汤营模式”运作流程图,农地股份制的优点,加快土地向种植大户、龙头企业集中，实现集约化经营和规模化经营； 村民的收入增加：由过去单靠种植业变为“租金红利务工”的多元收入，另外还有集体福利； 有效实现剩余劳动力向二、三产业转移，促进劳动力的解放； 集体经济得到壮大； 农民素质得
2、到提高，农业科技得到推广。 农地股份制模式是一种有效的土地制度创新模式，为组织农民群众走联合发展道路树立了良好的典范。,农地股份制模式的不足,一是一旦入股企业破产，农村集体土地所有权的性质将发生根本性变化，那些入股农民就有成为失地农民的风险。 二是承包权入股后，从权利上看，非本村的农村集体成员亦拥有了土地承包权，这与现行的土地承包制度存在一定的冲突。法律规定，耕地要承包给本村的集体经济成员，如果要承包给外村的话， 要三分之二以上的农民同意。这对流转就形成了一个限制。,二、锦江模式,农户把农地承包经营权流转给新型集体经济组织，新型集体经济组织再把转入的农地和集体所有的农地流转给产业项目业主进行规
3、模化、集约化、产业化经营的农地承包经营权流转模式。,“锦江模式”流程图,锦江模式的优点与不足,优点：由新集体经济组织集中农户农地经营权流转，制度创新成本较低，成效显著。 不足：锦江模式倾向于以集体经济组织的形式参与市场交易，加强了集体经济组织对农民的控制，使集体易于剥夺农民个人权益，强化了集体组织成员权，弱化了农民个人入市流转的权利。,三、“两股一改”模式,通过清产核资、量化股权，实施农村集体资产股份化和农村集体土地股权化改革，将原村组集体经济组织改造成为股份经济合作社的农地流转模式。 “两股一改”模式最早在温江试点。,“两股一改”的意义,创新了低成本的农村产权制度改革方式； 开辟了农民持股进
4、城的新型城镇化路径； 探索了按股共有的土地规模经营模式； 创立了三会（股东大会、董事会、监事会）分设的现代集体经济管理体制。 有利于优化城乡资源配置、壮大集体经济实力、促进农民持续增收，推进持续统筹发展。,四、抵押模式,抵押人将其合法取得的土地承包经营权及地面附着物作为债权予以担保获得市场经营资金的农地流转模式。 从事合法生产经营活动的农户、个体经营户、企业以及农村集体经济组织和专业合作经济组织将其通过承包、转包、出租、转让、入股或者其它符合有关法律、法规和国家政策规定的方式取得的农村土地承包经营权作为担保，向金融机构取得贷款，获得生产经营资金，从事规模经营。,处置抵押物的方式,借款人不履行债
5、务时，抵押权人有权依法处分，其价款超出债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。 转让（抵押权人依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息）； 变现（发生借贷双方约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人依照协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿）； 诉讼； 其它合法形式。,抵押贷款程序,贷款申请（申请人提供农村土地承包经营权等有关资料） 贷款调查 贷款审批 办理抵押登记手续 签订抵押贷款合同 贷款发放 贷后检查 贷款归还,抵押贷款模式最早在双流试点,2008年7月，双流县宗富枇杷种植专业合作社、双流县牧山香梨专业合作社、双流县永兴渔业养殖专
6、业合作社和双流县煎茶青松水果种植专业合作社以其成员的土地承包经营权作抵押，双流县现代农业发展投资有限公司提供担保，分别向双流县农村信用社抵押贷款30万元、30万元、20万元和20万元，共计100万元，共涉及50户成员123亩承包土地。 数据来源：,抵押模式的意义与弊端,意义：1.为经营主体解决了资金短缺的问题，促进了农地规模经营和现代农业的发展； 2.由国有投资公司现代农业发展投资有限公司提供担保，降低了农村信用社的信贷风险，增加了社会资本投向农业，是解决农业融资难的有效途径。 弊端：1.由政府提供担保，不利于农地流转市场机制的发育； 2.抵押到期之后可能出现一些问题：如果农民或农业合作经济组
7、织还不起贷款，银行把地收回去的处置收益具有不确定性，农民失地后的就业和生活问题也可能出现。,五、“双放弃”（双换）模式,非农收入较高的农民自愿放弃农地承包经营权和宅基地使用权，可享受购房、社保等优惠政策，实现集中居住，转变为城镇居民，并由所在集体经济组织给予适当补偿，用于创业，农地承包经营权和宅基地使用权由所在集体经济组织收回的农地流转模式。 “双放弃”模式始于温江。,“双换”模式,用城市的社会保障换农村的承包地、用城市的住房换农村的宅基地。 重庆九龙坡区，凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，就可以申报为九龙城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保
8、险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。,“双放弃”模式利弊,利益：通过农地承包经营权流转将农民集体所有的农地通过法律手续调整为城市建设用地，弥补建设用地的不足。 弊端：农民农地承包经营权换社保，宅基地换城市住房，没有解决农民的资本原始积累问题，没有解决农民进城后从事第二、第三产业的资金问题和教育培训费用，也没有补偿农村集体经济组织的土地管理费用和投入费用。,六、地 票,将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标
9、凭证。 地票通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。地票购买者包括土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人。,地票的意义,第一，城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。 第二，城市反哺农村、发达地区支持落后地区。 第三，坚持国家土地制度，依法保障农民的占有、使用、收益等权利 第四，激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。,地票交易情况,据统计，自2008年12月4日重庆农村土地交易所成立以来，共交易了“地票”85宗，总计1.8万亩，成交金额18.65亿元，成交均价10.36万元/亩 （重庆日报，重庆“地票”交易价格再创新高，一亩地拍出14.40万元。2010年05月28日）。,
土地流转创新模式案例评析（ppt）
